Boligen på Østaveien 115 ligger sentralt på Rasta med umiddelbar nærhet til gode servicetilbud og handlemuligheter. Innen kort rekkevidde finnes turområder, skog og fritidstilbud. Området rundt Rasta senter inkluderer et grøntdrag som binder boligområdene sammen med enkle turmuligheter.

Skoler og barnehager:

For barnefamilier byr Rasta på et svært godt og variert tilbud innen både barnehager og skoler. Rasta barnehage er en populær turbarnehage med plass til rundt 114 barn, fordelt på både småbarns- og storbarnsavdelinger. Her legges det stor vekt på lek og læring i nær kontakt med naturen, med faste turer gjennom hele året.

Når det gjelder skolegang er alternativene i nærområdet solide. Rasta barneskole ligger i kort avstand fra boligen, og både ungdomsskole og videregående skole finnes innenfor få minutters gange eller sykkelavstand. Skoleveiene er trygge og oversiktlige, og nærheten til barnehager, skoler og kollektivtilbud gjør hverdagen enkel og forutsigbar for hele familien.

Butikker og servicetilbud:

Fra Østaveien 115 har du kort vei til alt du trenger i hverdagen. Triaden Lørenskog Storsenter, som nå moderniseres og utvides, byr på et rikt utvalg av butikker, spisesteder, apotek, helsetjenester og dagligvare. Her finner du alt fra velkjente kjeder til hyggelige kafeer - et naturlig samlingspunkt for både hverdagshandel og fritid.

I tillegg har du flere dagligvarebutikker i nærmiljøet, blant annet Meny Rasta, Rema 1000 og Coop Extra. Dette gir deg fleksibilitet i hverdagen, enten du skal storhandle eller bare trenger noe raskt på vei hjem. Lørenskog kommune har også et godt tilbud av helsetjenester, treningssentre og andre servicetilbud, slik at du sjelden trenger å reise langt for å dekke daglige behov.

Offentlig kommunikasjon:

Området har svært gode kollektivmuligheter. Nærmeste bussholdeplass ligger bare noen få minutters gange fra boligen, med hyppige avganger mot både Oslo, Lillestrøm og områdene rundt. Bussene gir også enkel forbindelse til T-banen på Furuset og til Lillestrøm stasjon, som er et av landets største kollektivknutepunkt med hyppige togavganger i flere retninger.

Med bil er du raskt ute på E6 eller RV159, noe som gjør pendling både enkelt og effektivt. Under normale forhold tar det omtrent 25 minutter med bil til Oslo sentrum, ca. 10 minutter til Lillestrøm og omtrent en halvtime til Gardermoen. Beliggenheten er derfor svært gunstig for deg som pendler, samtidig som du kan nyte fordelene av å bo i et rolig og familievennlig boligområde

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Nabolaget består for det meste av eneboliger med private hager, og området preges av rolige gater og et hyggelig, familievennlig bomiljø. Boligen ligger tilbaketrukket med privat adkomst, og pent opparbeidede uteområder rammer inn huset, gir skjerming og skaper trivsel. Her bor man i trygge omgivelser med nærhet til skoler, barnehager, handel og kollektivtransport.

Det vil bli skiltet med visningsskilt på visningsdagen.

Areal: 948 kvm, Eierform: Eiet tomt

Tomten er stor og pent opparbeidet med velstelte plenområder og hekk som rammer inn eiendommen og gir både skjerming og privatliv. Boligen har privat innkjørsel med plass til flere biler, og uteområdene er enkle å vedlikeholde samtidig som de gir gode solforhold og et trivelig uteoppholdsareal.

Utvendig:

Taktekking består av stål- og aluminiumsplater. Besiktigelsen av taket ble gjennomført fra taknivå, men på grunn av glatt plateoverflate ble det av sikkerhetsmessige årsaker ikke gått utenfor den fastmonterte stigen. Undersøkelsen er derfor visuell og begrenset til forhold som var godt synlige fra stigen. Ifølge eier ble tekkingen på nordsiden lagt i 1986/87, mens tekkingen på sørsiden ble skiftet i 2020. Takrenner, beslag og nedløp er utført i plast og plastbelagt stål, og det er montert snøfangere på begge sider av taket.

Vurderingene er basert på bygningens alder, begrenset visuell tilgang og tørre forhold på befaringsdagen. Ytterveggene er oppført med trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasaden har stående bordkledning i form av tradisjonell tømmermannskledning, med lufting bak overliggerne. Takkonstruksjonen består av W-takstoler i tre, med adkomst via en luke i gavlveggen mot vest.

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Hovedinngangsdøren er malt, det samme gjelder balkongdøren i tre og en skyvebalkongdør i malt tre. Det er etablert terrasseplattinger og terrasse i treverk, med adkomst både fra kjøkken og soverom. Til kjelleren er det adkomst via en utvendig ståltrapp med trinn i tre, plassert på bygningens sørside.

Innvendig:

Innvendig er det gulv av parkett, laminat og fliser. Veggene har tapet, trepanel, malte plater og strie. Innvendige tak har himlingsplater. Etasjeskiller er av trebjelkelag og lettbetongelementer. Laseren ble plassert to steder i 1. etasje; mellom soverommene innerst i boligen og ved soverommet/badet nærmest inngangspartiet. Det ble kontrollert i retning alle mulige retninger fra utgangspunktet. Største nivåforskjell på ca. 13 mm ble avdekket i stuen og på soverommet nærmest inngangspartiet, men dette er innenfor toleranser for NS 3600. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Boligen har elementpipe og åpen peis. Gulvet er av betong. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i boden i kjelleren, ytterhjørnet mot nord-øst. Oppforet gulv i trevirke i soverommet som er bygget ut i garasjen. Det var teppe på hele gulvet, slik at jeg ikke kunne bore ned i gulvet fra innsiden. Jeg kontrollerte for fukt i bunnsvillen fra garasjen. Jeg så dette som hensiktsmessig alternativ, da rommene henger sammen. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Boligen har lakkert tretrapp. Innvendig har boligen finèrdører og heltredører.

Lovlighet:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk:

1.etasje;

-Deler av boligens garasje er bygget om til soverom.

-Garasjen ser ut til å være bygget større enn det som fremkommer av fremviste tegninger. Vindfanget fremkommer ikke på tegninger.

-Vinterhaven fremkommer ikke på tegninger

-Uteboden fremkommer ikke på tegninger

Kjelleretasje;

Kjelleren er bygget som et sekundært areal, men er bygget som et benyttet som et primærareal. Kjelleren, slik tegninger tolkes, er ikke et godkjent areal for varig opphold. Alle ovennevnte avvik anses som søknadspliktige tiltak. Det bør undersøkes i Lørenskog kommune hvilke tiltak som må til for å få boligen godkjent til dagens bruk.

NB! Deler av boligen er bygget om fra sekundærrom til primærrom. Bruksendring fra garasje/kjeller/bod o.l. til rom for varig opphold er søknadspliktig. Oversendte byggetegninger tilsier at bruksendring ikke er omsøkt/byggemeldt. Godkjennelse foreligger dermed ikke.

Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk.  Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette. I ytterste konsekvens kan en manglende godkjenning medføre tilbakeføring av rommet til opprinnelig standard/bruksformål, med dertil tvangsmulkt frem til forholdet er brakt i orden, kfr. megler for ytterligere informasjon.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 15.08.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Østaveien 115 er en stor enebolig som går over to plan. Boligen inneholder som følger:

1. etg: Entré, gang, hall, stue, spisestue, kjøkken, bad, toalettrom, 3 soverom.

U. etg: Stue, 3 boder, vaskerom, bad

- BRA-i (internt bruksareal): 267 kvm

- BRA-b (innglasset balkong): 15 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 10 kvm

- Totalt BRA: 292 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 110 kvm

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Første etasje:

- Totalt BRA: 210 m²

- BRA-i: 210 m²

- BRA-b: 15 m²

- BRA-e: 10 m²

- TBA: 110 m²

Kjeller:

- Totalt BRA:57 m²

- BRA-i: 57 m²

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 195 kvm, Bruksareal: 292 kvm, BRA-i: 267 kvm , BRA-e: 10 kvm , BRA-b: 15 kvm, TBA: 110 kvm

Følgende rom inngår i P-rom: Entré, gang, hall, bad, toalettrom, kjøkken, stue, spisestue, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, soverom 5, garasje, vaskerom, vaskerom, bad/wc, bod, bod 2, stue, bod 3.

Arealangivelsen er hentet fra vedlagt takst/boligsalgsrapport utført 15.08.25. Megler har ikke kontrollmålt boligen.

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Velkommen til Østaveien 115! En innholdsrik enebolig over to plan med god planløsning, solrik terrasse og tilknyttet garasje. Boligen ligger fint til i et etablert og barnevennlig boligområde, og byr på rikelig med plass både inne og ute. Her får du flere stuer, hele fire soverom, to bad og praktiske boder, samt rom for ulike behov og livsfaser.

Første møte med boligen er den romslige og praktiske entré som har direkte adgang fra garasjen, en svært funksjonell løsning som gjør hverdagen enklere, spesielt på regnværsdager. Entréen har god plass til å henge fra seg yttertøy og leder videre inn til boligens hovedområde.

Den lyse og oversiktlige hallgangen knytter boligens soner sammen på en naturlig måte. Herfra er det enkel tilgang til kjøkken, bad, soverom og stue - en gjennomtenkt planløsning som gir gode forutsetninger for både praktisk hverdagsliv og sosiale sammenkomster.

Stue/Spisestue:

Stuen fremstår som lys og innbydende med generøse vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir rommet en luftig og behagelig atmosfære. Material- og fargevalg på gulv og vegger gir rommet en varm og hjemmekoselig karakter. Den åpne løsningen gir god plass til både sofagruppe, mediebenk og spisebord, og legger til rette for både hverdag og selskapelighet. Fra stuen er det skyvedør ut til en solrik terrasse, en naturlig forlengelse av oppholdsrommet som inviterer til uteliv i sommerhalvåret.

Kjøkken:

Kjøkkenet har en klassisk innredning med slette fronter og skap i mørk eikefarge som gir rommet et solid og tidløst uttrykk. Benkeplate i laminat og fliser i dyp rød tone mellom over- og underskap skaper et markant og personlig preg. Kjøkkenet er utstyrt med dobbel stålservant med ettgreps blandebatteri, opplegg for oppvaskmaskin og ventilator med avtrekk til yttervegg. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en overbygd terrasse (vinterhage), perfekt for morgenkaffen eller utemåltider i lune omgivelser.

Baderom:

Her møter du et lyst og innbydende bad med romslig plass og en tidløs fargepalett. Veggene er kledd med lyse fliser, mens beige gulvfliser skaper en varm og harmonisk kontrast. Badet er utstyrt med en lys beige servant, speil med belysning og en praktisk dusjløsning. Dette er et funksjonelt og velholdt rom som dekker familiens behov på en komfortabel måte.

Toalettrom:

Dette lyse og praktiske toalettrommet er utstyrt med fliser og servant med underskap, som gir både funksjonalitet og lagringsmuligheter. Rommets sentrale plassering mellom stue, kjøkken og soverom gjør det til et svært praktisk tilskudd i boligens planløsning.

Vaskerom i underetasjen:

Praktisk vaskerom med god plass til vaskemaskin, tørketrommel og oppbevaringsløsninger. Her får du en funksjonell og ryddig løsning for klesvask og husarbeid.

Hovedsoverom:

Hovedsoverommet er av god størrelse, med god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning, som gir rommet både komfort og funksjonalitet. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig dagslys, noe som skaper en behagelig og innbydende atmosfære gjennom hele dagen. Rommets gode lysforhold fremhever de lyse overflatene og bidrar til en følelse av luft og romslighet.

NB! Soverommet er ikke godkjent for varlig opphold! Utvidet informasjon finnes i takstrapporten, eller under "byggemåte" -> "lovlighet" i salgsoppgaven.

Fra soverommet er det direkte utgang til terrassen, som fungerer som en forlengelse av rommet og gir mulighet for rolige stunder ute - enten det er morgenkaffen i frisk luft eller avslappende kvelder med solnedgang. Denne løsningen gir en eksklusiv og fredfull ramme rundt soverommet, perfekt for dem som ønsker en oase av ro og privatliv

Soverom ll:

Romslig soverom med god plass til seng, garderobeskap og et eventuelt skrivebord, noe som gjør rommet svært fleksibelt tilpasset ulike behov. Veggene er malt i en dempet blåfarge som gir en avslappende og behagelig atmosfære, perfekt for både hvile og konsentrasjon. Store vinduer slipper inn naturlig lys som balanserer fargetonen og skaper et lyst og trivelig rom.

Soverom lll:

Soverommet er av god størrelse, med lyse vegger og store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Rommet er fleksibelt og har plass til seng, garderobe og eventuelt skrivebord, noe som gjør det velegnet som barnerom, kontor eller gjesterom. Den lyse og rolige fargepaletten skaper en behagelig atmosfære, perfekt for både hvile og aktivitet.

Soverom llll:

Soverommet er lyst og nøytralt med en fleksibel planløsning som gir god plass til ønsket innredning. Med to mindre og ett større vindu får rommet rikelig med naturlig dagslys, noe som skaper en åpen og behagelig atmosfære. Dette soverommet passer utmerket som ungdomsrom, gjesterom eller hjemmekontor, og gir mange muligheter for både avslapning og produktivitet.

Kjellerstue:

Ned trappen til kjelleren finner man en stor kjellerstue. Det er god plass for stor sofagruppe med tilhørende mediebenk og supplerende møbler. Dette er den perfekte plassen for hyggelige filmkvelder.

Bod: Boligen er utstyrt med tre boder som gir rikelig med lagringsplass, perfekt for sportsutstyr, verktøy, sesongklær og andre eiendeler.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:

TG 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:

Utvendig > Vinduer:

Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:

Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Konstruksjonene har omfattende skjevheter.

Innvendig > Rom under terreng og oppforet soveromsgulv ved garasjen:

Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. Gjelder ytterhjørnet i kjelleren mot nord-øst. Her der det synlige fuktskader i utforet kjellervegg med trefiberplate. Det er ikke alltid lett å avklare hvor den uønskede fukten kommer fra, men kan stamme fra manglende utspyler i dette området(se beslag, renner, nedløp). Det kan også komme av sviktende fuktsikring/drenering. Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking. Oppforet gulv mot garasje. soverommet er bygget med tilfaregulv på tidligere garasjegulv i betong. Oppforede gulv med feil utførelse vurderes som en konstruksjon med høy risiko. Det var teppe på gulvet i soverommet, så å bore, ville skadet dette. Jeg målte heller med pigger fra hammerelektrode i svillen fra garasjen og avdekket et fuktighetsnivå godt over toleranser (22,1%).

Tekniske installasjoner > Vannledninger - Garasje:

Det er lekkasje fra rør. Det er gitt opplysninger om at det er/har vært lekkasje fra vannrør i garasjen som ikke er utbedret.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg:

Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet vurderes dårlig egnet som våtrom, da det ikke er eget sluk eller dokumentert membran i gulvet. En må forvent oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.

Våtrom > Kjeller > Bad/wc > Generell:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt(membran) bak fliser(om det er noen) har passert anbefalt brukstid og det må påregnes full renovering av badet innen kort tid.

TG2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:

Utvendig > Taktekking:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Selvforklarende og gjelder tekkingen mot nord. Det er påvist avvik: Det er endel avskalling av lakk på tekkingen mot nord. Overflaten har stedvis avflassing av lakkbelegget, som er en naturlig konsekvens av alder og

langvarig eksponering for sol, nedbør og temperatursvingninger. Når lakksjiktet brytes ned, eksponeres underliggende stål for fukt, noe som kan føre til begynnende korrosjon.

Utvendig > Nedløp og beslag:

Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler utspylere på noen taknedløp. Vannet slippes rett ned på bakken inntil veggen, noe som øker lokal fuktbelastning på panel og konstruksjon. Det er påvist avvik i beslagløsninger. Vannansamling på beslag bak pipen. Dette gir ekstra belastning i området og øker faren for lekkasjer.

Utvendig > Veggkonstruksjon:

Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. På deler av fasaden, spesielt ved terrasse og ved garasjeporten, er bordkledningen avsluttet for nært terrenget og helt ned til terrenget. Ifølge SINTEF Byggforsk anbefales at trekledning avsluttes med en avstand på 10-30 cm over terreng eller fast dekke (ref. Byggforskserien). For liten avstand gjør at kledningen blir utsatt for vannsprut, redusert uttørking og vanskelig vedlikehold. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Ved tilfeldig kontroll ble det avdekket at det manglet «lusinger» som er musesikring på tømmermannskledning. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Naturlig konsekvens av alder og manglende vedlikehold.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:

Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Mye lagrede gjenstander hindrer god sirkulasjon på loftet. Undertaket er misfarget. Feil utførelse av skille mellom boligdel(varm del) og kaldloft kan føre til fuktskader (sopp/råte). Det var tegn/symptomer på feil utførelse på befaringsdagen i form av svertesopp på rupanel stedvis og særlig i nordlig retning. Det er ukjent når dette stammer fra, men kan ha vært slik i lang tid. Det er gjort observasjoner av oversiden av downlightskasser, som begrenser skillet mellom kald og varm del. Slike utettheter kan gjøre at varm fuktig inneluft stiger opp og treffer undertaket, for deretter å kondensere.

Utvendig > Dører:

Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Terrassedøren på soverommet bak garasjen er punktert. Døren til garasjen har sprukket glass og døren ved kjellertrappen har sprukket glass. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. De fleste dørene henger noe og subber i terskler/tar i karmer, og skyvedøren i stuen er ikke mulig å åpne/lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Gjelder dørene generelt og oppstår som konsekvens av aler og manglende vedlikehold.

Utvendig > Utvendig trapper:

Det er påvist andre avvik: Stålrammmen til trappen er rusten.

Innvendig > Overflater:

Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente

 

Innvendig > Radon:

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig > Krypkjeller:

Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er ikke etablert fuktsperre mot terreng i krypkjelleren. Uten fuktsperre vil jordfukt og vanndamp fra grunnen stige opp og bidra til høy relativ luftfuktighet i rommet. Krypkjeller er en risikokonstruksjon for fuktproblematikk, da det er begrenset ventilasjon og ofte lav temperatur, noe som øker faren for kondens og mikrobiell vekst.

Innvendig > Innvendige trapper:

Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Trappen er bratt og korte inntrinn, noe som avviker fra dagens krav til sikkerhet, komfort og tilgjengelighet. Det er manglende håndløper på én side i deler av trappen.

Innvendig > Innvendige dører:

Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Flere av innerdørene i boligen subber noe i terskler og tar noe i karmene.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:

Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Gjelder soverommet bak garasjen. Det er ingen luftemuligheter via klaffventil som de andre rommene.

Tekniske installasjoner > Luft/luft varmepumpe 2008:

Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Varmepumpen er fra 2008 og har passert normal forventet brukstid. Selv om anlegget fungerer ved befaring. Slitasje og redusert effektivitet må påregnes ved denne alderen.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:

Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannstanken står i et rom uten sluk eller har andre installasjoner som sikrer mot følgeskader ved evt lekkasje

Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:

Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Utvendig fuktsikring og drenering har overskredet forventet levetid, og det er ikke observert tiltak eller gitt opplysninger som tyder på fornyelse av bygningsdelen siden byggeår. Manglende eller svekket drenering øker generelt risikoen for fuktbelastning mot underetasje/kjeller, og dette er forhold som bør vurderes nærmere over tid.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:

Grunnmuren har sprekkdannelser. Det ble registrert enkelte småsprekker og riss i muren. Slike sprekker vurderes som aldersrelaterte og typiske for denne type konstruksjon, men kan i kombinasjon med fuktbelastning bidra til lokal forvitring over tid. Det er ikke registrert tegn til bevegelser, setninger eller konstruksjonssvikt.

Tomteforhold > Terrengforhold:

Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Våtrom > 1.Etasje > Bad > Overflater Gulv:

Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser motfall mot dør, med laveste punkt ved terskelen. Dette er i strid med forskriftskravene som gjaldt på oppføringstidspunktet. Det er etablert en silikonert list mellom dusjsone og øvrig gulv, noe som i praksis begrenser vannspredning utenfor dusjområdet. Løsningen er imidlertid ikke en erstatning for forskriftsmessig fall mot sluk.

Våtrom > 1.Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Membranens tilstand og utførelse kan ikke bekreftes visuelt eller dokumenteres med tilgjengelig informasjon. Membrantype er derfor ukjent, og vurderes å ha passert mer enn halvparten av forventet brukstid dersom det er smøremembran. Basert på alder (ca. 15 år), vil smøremembran normalt ha overskredet anbefalt midtpunkt for forventet levetid (15 år), mens banemembran også nærmer seg slutten av sin forventede levetid (typisk ca. 20 år).

Våtrom > 1.Etasje > Bad > Ventilasjon:

Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er opplyst av eier at avtrekket ikke fungerer.

Spesialrom > 1.Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:

Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Innebygde toaletter skal har overløpsmuligheter, slik at eventuell lekkasje fra innebygde sisterner raskt skal kunne avdekkes. Det er ingen synlig spalte for overløp sikret med waterguard eller lignende løsninger synlig. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:

Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.

Våtrom > Kjeller > Bad/wc > Tilliggende konstruksjoner våtrom:

Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Forhøyet fuktinnhold i vegg mot våtrom. Jeg fant ingen sville å måle fuktighet i og avdekket fuktighet dreier seg om høy RH. Boringen ble utført nært kjellergulvet og avdekket fuktighet kan være fra grunnen

TG IU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:

Kjeller > vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom:

Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det finnes ikke noe eget egnet sted å ta hull for å sjekke skjulte konstruksjoner i dette rommet. Hulltakingen utført fra vaskerommet og tilstøtende bad, kan trolig benyttes.

Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.

- Automatsikring i garasje

- Åpen peis

- Varmekabler bad

- Garderober

- Elektrisk varmepumpe

- Peis i spisestue

- Varmekabler bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg - eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med ved overtagelse.

Energimerke E og oppvarmingskarakter GUL

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Garasje.

Parkeringsplass på eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 941 382 per 31.12.23 Formuesverdi som sekundærbolig kr 7 765 529 per 31.12.23

Kr. 30 947,31 pr. år Avløp, Feiing, Renovasjon og Vann.

Kommunale gebyrer for 2024:

Avløp: 12 615,72,-

Feiing: 574,95,-

Renovasjon: 6 238,08,-

Vann: 11 518,56,-

De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Forventede faste løpende kostnader omfatter strøm, forsikringer, kommunale avgifter, alarm, kabel-TV/bredbånd osv.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen, datert: 22.12.1982.

Det foreligger ferdigattest på garasje og tilbygg på ovennevnte eiendom, datert: 04.08.1987.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Det er ikke konsesjonsplikt på eiendommen.

Det er ikke odel på eiendommen.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.

4. I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

JA: Egeninnsats, Skiftet tak av halvpart av huset. Den andre halvpart var ikke slitt.  2019.

9. Har det vært feil på det elektriske anlegget?

JA: Trafo som går på alle lys i stuen kortsluttet. Det kom i orden av seg selv etter en stund. 1,5 år siden nå, vært i orden siden.

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

JA: Rør i garasjen ødelagt av frost. Drypper noe fra rør når vannet til garasjen er på. Jeg holder kranen fra hovedkran til garasjen stengt.

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?

JA: Faglært, Service og vedlikehold av varmepumpe. 2023.

Arbeid gjennomført av: Ivatek AS

24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?

JA: Egeninnsats, Bygde om verksted, et siderom til garasjen, til soverom.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

1986/3580-1/8  Best om garasje/parkering  

08.04.1986 

Med flere bestemmelser

 

1997/4718-1/8  Best. om vann/kloakkledn.  

11.04.1997 

rettighetshaver:Knr:3222 Gnr:104 Bnr:97  

Solidarisk ansvar for vedlikehold og reparasjon av felles

vann- og kloakkledning

Med flere bestemmelser

1982/4456-1/8  Registrering av grunn  

02.07.1982 

Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:3222 Gnr:104 Bnr:97

SKYLDDELINGS-FORRETNING

2020/436379-1/200  Omnummerering ved kommuneendring  

01.01.2020 00:00 

2024/178224-1/200  Omnummerering ved kommuneendring  

01.01.2024 00:00

Reguleringsplan 41-4-05 - «Røykås, søndre del - del II» gjelder for området ved Østaveien (inkludert Østaveien/Vestaveien-krysset) på Røykås i Lørenskog. Planen ble vedtatt 16.06.1982 og stadfestet 29.07.1982. Den regulerer området til boligbebyggelse og har bestemmelser bl.a. om tomtestørrelser, bebygd areal og felles avkjørsler via Østaveien/Vestaveien. §2 i reguleringsbestemmelsene er senere erstattet av kommuneplanbestemmelser

Gnr. 104 Bnr. 541 i Lørenskog kommune

7 990 000,- (Prisantydning) Omkostninger 199 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 7 990 000,-)) 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 16 900,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 218 000,- (Omkostninger totalt) 8 208 000,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.