Byggemåte
Objektet er en enebolig som går over to etasjer, med underetasje og hovedetasje. Det er leilighet i deler
av underetasjen (ikke omsøkt). Bygget er oppført i 1971. Innvendig er boligen pusset opp etter 2010 og
kjelleren er rehabilitert i ca. 2012. Det er nye vinduer, utover disse, er det meste utvendig fra byggeår. I
enkelte rom og overflater er det observert tegn som tilsier at det er behov for utbedringer og vedlikehold.
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert de ulike bygningskomponentene til følgende
tilstandsgrad:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Dører, utvendig: Gammel ytterdør er utett og har løs vrider/låsekasse. Dør til leilighet har fuktskader/har
poset opp. Det er dette punktet som utløser TG3. Resten tilsier TG2. Dør til underetasje mangler
beslag/overgang fra terskel til mur.
- Utvendige trapper: Slitt og råteskadet konstruksjon har også sikkerhetsmangler.
- Vaskerom, generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Toalettrom, overflater og konstruksjoner: Toalettrommet har ingen ventilering fra rommet. Over vask har
våtromsplater posnet litt opp.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler
rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Nedløp og beslag: Taknedløp går ned i terreng, trolig ned til drenering og et nedløp, mot øst, har vært
montert utkaster, men det fører kun vannet litt ut til siden. Burde vært ført lenger vekk. Det mangler
plattform for feier rundt pipe, ikke avklart om feier vil kreve dette i aktuelt tilfelle, da takvinkel er slak.
Pipehatt for soil og ventilasjon er rustet. Takrenne mot sørvest er delvis innfelt i pipe, det ser ut til at det
lekker vann ut og ned langs pipe der.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjonen. Det er
værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er stedvis dårlig ventilering og litt kondensskjolder i disse områdene.
- Vinduer: Det er ikke fuget rundt vinduer i muren. Det er et vindu mot vest som har manglende utførelse
på utvendig beslitning. Det er rust på en del av beslagene rundt vinduene. Det er mindre skader på blant
annet et vindu i mur. Enkelte innvendige foringer har merker/hakk.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er målt til ca. 90 cm. Dagens krav er 100 cm.
Det er eksponert armeringsjern som har rustet. I følge eier har det ikke utviklet seg så lenge rekvirent har
eid boligen. Trevirke er slitt på terrasse og rekkverk.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
- Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
- Bad (underetasje), ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Bad (hovedetasje), overflater vegger og himling: Sprukne fliser forutsetter bruk av valgt løsning med
dusjkabinett. I følge eier kan sprekker ha kommet fra perioden da de innredet kjeller. Sprukne flis og fuger
er bak dusjkabinett. Det er også sprukne fuger på wc-kasse. Skulle vært brukt beslag eller elastisk fuge
her.
- Bad (hovedetasje), sluk/membran/tettesjikt: Det er uklart om membran er klemt under mansjett slik den
skal. Under innredning kommer det ut rør til vask fra vegg og det er uklart om det er mansjett rundt disse.
Dusjkabinett er plassert på et stykke trevirke for støtte. Dette hindrer litt tilgang på sluket.
- Bad (hovedetasje), sanitærutstyr og innredning: Litt opposet innredning. Mindre skade på speil.
- Bad (hovedetasje), ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Stue/kjøkken (underetasje), overflater og innredning: Oppvaskmaskin er av eldre dato.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Taktekking: Det er observert at lakk stedvis har løsnet litt fra platene. Det er observert enkelte plasser det
er fuget rundt skruer og brukt flere skruer tett inntil hverandre.
- Innvendige overflater: Litt rundt om er det dels slitte overflater og ikke helt ferdigstilte detaljer. Det er blant
annet stedvis litt slitt parkett. Primært av visuell art.
- Overflater, bod: Boden har grove overflater og det mangler blant annet isolasjon i taket mot etasjen over,
som gir uheldig varmetap.
- Rom under terreng: Det er observert saltutslag i bunn av grunnmur, ned mot gulv. Det er ikke avklart om
dette er aktiv fukt eller rester etter situasjonen før det ble montert fuktsikringssystem.
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det
mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper.
- Bad (underetasje), overflater vegger og himling: Det mangler fuge mellom aluminiums list og veggplate i
våtsonen.
- Bad (underetasje, overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet.
- Bad (underetasje), sluk/membran/tettesjikt: Det er trang adkomst til sluk, men mulig. Det er ikke brukt
eller tilrettelagt for normal slukrist. Flis er lagt helt inn til sluk.
- Bad (underetasje), sanitærutstyr og innredning: Det er ikke observert drenshull fra sisterne. Dørhåndtak
på skap er ikke festet, ligger i skap.
- Bad (hovedetasje), overflater gulv: Fall er målt til ca. 10 mm, og kravet er 25 mm. Flis er ikke lagt helt inn
til terskel og det er eksponert membran ved dør.
- Vannledninger: "Rør i rør"-system på bod fremstår litt uoversiktlig.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Dette
gjelder gammelt anlegg av støpejern.
- Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Terrengforhold: Helt til utkanten av antatt skredfarlig område.
- Oljetank: Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler.
Øvrige bygningskomponenter har fått tilstandsgrad 0 og 1.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 04.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.
Tilbygg/moderniseringer:
2010 - Hovedetasjen er pusset opp etter 2010
2012 - Hele underetasjen er bygget opp på nytt etter 2012