Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (0) stk. TG3, (4) stk. TG2 og (1) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Nedløp og beslag
Nedløp og beslag er av aluminium.
Mangelfull bortledning av takvann medfører økt vannbelastning mot grunnmur og terreng rundt boligen. Forholdet vurderes som særlig uheldig da
boligen har underetasje.
Mangelfull overvannshåndtering kan føre til økt fuktbelastning mot grunnmur, redusert funksjon og levetid på drenering, risiko for vanninntrenging i
underetasje, oppfukting av konstruksjoner under terreng, risiko for fuktskader, muggsopp og dårlig inneklima
Det er ukjent for takstmann hvor lenge forholdet har vedvart, og det kan derfor ikke utelukkes at konstruksjoner over tid har vært utsatt for forhøyet
fuktbelastning. Eventuelle skjulte følgeskader eller svekket funksjon på drenering og tilstøtende konstruksjoner kan derfor ikke avklares uten nærmere undersøkelser.
Det anbefales at taknedløp tilkobles tilfredsstillende system for bortledning av overvann. Vann bør ledes bort fra grunnmur via overvannsledning,
drenerende løsning eller kontrollert utkast med tilstrekkelig avstand fra bygningen.
Terrengfall og overvannshåndtering rundt boligen bør samtidig vurderes for å redusere fuktbelastning mot grunnmur og underetasje. Det anbefales også
kontroll av eventuelle fuktpåvirkede konstruksjoner i underetasje som er synlig.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Takterrasse er utført som kompakt tak over 1. etasje. Deler av takterrassen er belagt med terrassebord, mens resterende arealer er dekket med
midlertidig løst utlagt PVC-/beskyttelsesduk. Det ble registrert lagring av gjenstander og materialer oppå duken for å hindre at denne blåser av.
Terrasseoppbyggingen fremstår som uferdig ved befaringstidspunktet. Tekking er stedvis synlig under midlertidig tildekking, og deler av terrassebordene
er ikke ferdigstilt. Registrerte forhold vurderes å gi økt risiko for mekanisk belastning og skade på tekkingen, herunder punktering, slitasje og redusert levetid.
Det må påregnes etablering av permanent og fagmessig overflate-/beskyttelsesløsning før normal bruk av takterrassen. Løsningen må utføres slik at
tekkingen ikke påføres skade eller unødig belastning ved bruk, møblering eller fremtidig vedlikehold.
Tekking på takterrassen er kun punktkontrollert visuelt tilgjengelige steder. På grunn av midlertidig tildekking, terrassebord og lagrede materialer har full
kontroll av tekkingen ikke vært mulig. Eventuelle skjulte skader, utførelsesfeil eller begynnende lekkasjeproblematikk kan derfor ikke utelukkes.
Takterrasse over 1. etasje fremstår som uferdig ved befaringstidspunktet. Deler av terrassen er belagt med terrassebord, mens øvrige arealer er dekket
med midlertidig løs PVC-/beskyttelsesduk. Tekking er stedvis synlig, og det er registrert lagring av materialer og gjenstander oppå den midlertidige tildekkingen.
Tekking på takterrassen er kun punktkontrollert visuelt tilgjengelige steder. Full kontroll av tekkingen har ikke vært mulig grunnet terrassebord, midlertidig tildekking og lagrede materialer.
Registrerte forhold vurderes å medføre økt risiko for mekanisk skade på tekkingen, herunder punktering, slitasje og redusert levetid. Midlertidige
løsninger og lagring direkte på takterrassen kan medføre unødig belastning på membran/tekking.
Manglende permaent overflateoppbygging kan videre gi økt risiko for skade på tekking ved bruk og ferdsel, vanninntrenging og lekkasjeproblematikk,
redusert levetid på tekkesystemet, skjulte fukt- og følgeskader i underliggende konstruksjoner
Da tekkingen kun er punktvis visuelt kontrollert, og deler av tekkingen er tildekket, kan eventuelle skjulte skader eller utførelsesfeil ikke utelukkes. Det er
videre ukjent hvor lenge dagens midlertidige løsning har vært etablert.
Det anbefales at takterrassen ferdigstilles med permanent og fagmessig oppbygging tilpasset kompakte tak. Overflate- og beskyttelsesløsninger må
utføres slik at tekkingen ikke påføres skade eller unødig belastning ved bruk, møblering eller vedlikehold.
Lagrede materialer/gjenstander bør fjernes. Det anbefales samtidig nærmere kontroll av tekkingen før permanent oppbygging etableres, for å avdekke
eventuelle skader, svakheter eller utettheter. Arbeidene bør utføres av kvalifisert fagperson med dokumentert kompetanse på taktekking og kompakte
takkonstruksjoner.
Takterrasse over 1. etasje fremstår som uferdig ved befaringstidspunktet. Deler av terrassen er belagt med terrassebord, mens øvrige arealer er dekket
med midlertidig løs PVC-/beskyttelsesduk. Tekking er stedvis synlig, og det er registrert lagring av materialer og gjenstander oppå den midlertidige
tildekkingen.
Utvendig > Andre utvendige forhold
Boligen fremstår ikke som ferdigstilt ved befaringstidspunktet, og det ble registrert flere gjenstående arbeider både utvendig og konstruksjonsmessig. Det
opplyses at det fortsatt pågår arbeid på eiendommen.
Det mangler blant annet underkledning i gesimsutstikk, hvor det på befaringstidspunktet pågikk arbeider med montering av ledskinner. Videre er det
registrert manglende avslutninger på utvendig kledning, herunder i hjørner og ned mot grunnmur. Flere steder fremstår konstruksjonen åpen inn til
vindtetting. Som følge av manglende avslutninger er det også registrert manglende musebånd enkelte steder.
Det er videre registrert at enkelte nedløp ikke er montert eller tilkoblet system for bortledning av overvann. Dette medfører økt fuktbelastning mot
utvendige konstruksjoner, grunnmur og konstruksjoner under terreng i underetasjen.
Det mangler også rekkverk ved terrasse og trapp, hvilket vurderes som et sikkerhetsmessig avvik.
Utvendig fuktsikring og drenering har begrenset kontrollmulighet da deler av konstruksjonen ligger under terrengnivå. Eier opplyser at grunnmuren er
utført med utvendig isolasjon, fuktsikring og beskyttende knasteplast. Synlig knasteplast vurderes imidlertid ikke som selve fuktsikringen, men sombeskyttelseslag. Eier opplyser videre at fuktsikring er ført opp bak beslag under fasadeplater. Dokumentasjon på utførelsen er ikke fremlagt ved befaring
eller rapportutarbeidelse.
Det ble registrert at murvegg mot vei i underetasje ikke har synlig fuktsikring, og utvendige isolasjonsplater (EPS) mangler flere steder puss eller annen UV
Bestandig overflatedekning. Dette gjelder blant annet ved murvegger og utvendig trapp.
Det gjøres oppmerksom på at det kan foreligge ytterligere gjenstående arbeider utover de forhold som er omtalt i rapporten. Kjøper anbefales å foreta en
grundig gjennomgang og besiktigelse av boligen for å få full oversikt over omfanget av gjenstående arbeider, ferdigstillelse, utførelse og eventuelle
kostnader knyttet til dette.
Boligen fremstår ikke ferdigstilt ved befaringstidspunktet, og det er registrert flere gjenstående arbeider og mangelfulle avslutninger utvendig. Det mangler
blant annet underkledning i gesimsutstikk, avslutninger på utvendig kledning, musebånd og enkelte nedløp. Flere steder fremstår konstruksjoner åpne inn
mot vindtetting. Videre mangler rekkverk ved terrasse og trapp. Utvendige isolasjonsplater mangler stedvis puss eller annen overflatedekning.
Utvendig fuktsikring og drenering har begrenset kontrollmulighet da deler av konstruksjonen ligger under terrengnivå. Det er registrert synlig knasteplast
enkelte steder. Eier opplyser at konstruksjonen er utført med et første lag utvendig isolasjon mot grunnmur, deretter fuktsikring og knasteplast ført opp
under beslag ved bunn fasadekledning. Eier opplyser videre at det utenpå dette er montert nytt lag isolasjon samt ny knasteplast som beskyttelse ved
tilbakefylling av masser. Deler av utførelse er synlig hvor det ikke er tilbakefylt helt opp til terrengnivå.
Manglende ferdigstillelse og åpne konstruksjoner medfører økt risiko for fuktinntrenging, luftlekkasjer, skadedyr og redusert levetid på konstruksjoner.
Manglende musebånd og åpninger mot vindtetting gir risiko for inntrenging av mus, insekter og annen skadedyrproblematikk.
Manglende nedløp og overvannshåndtering medfører økt fuktbelastning mot grunnmur, terreng og konstruksjoner under terrengnivå. Dette vurderes som
særlig uheldig for boligens underetasje.
Manglende rekkverk ved terrasse og trapp vurderes som et sikkerhetsmessig avvik med risiko for fallskader.
Manglende puss eller overflatedekning på utvendige isolasjonsplater kan føre til nedbrytning, mekaniske skader og redusert bestandighet over tid.
Da deler av drenering og fuktsikring er skjult under terreng og dokumentasjon ikke er fremlagt, kan utførelsen ikke verifiseres fullt ut av takstmann. Synlig
knasteplast ved tilbakefylt masser vurderes å være beskyttelseslag og ikke selve fuktsikringen. Eventuelle skjulte feil, mangler eller svakheter ved utførelse
av fuktsikring, drenering og overgangsløsninger kan derfor ikke bekreftes/avkreftes.
Det gjøres videre oppmerksom på at det kan foreligge ytterligere gjenstående arbeider utover forhold omtalt i rapporten.
Det anbefales at samtlige gjenstående arbeider ferdigstilles fagmessig og i henhold til gjeldende krav og produsentanvisninger. Dette inkluderer
ferdigstillelse av kledning, underkledning, musebånd, beslag, rekkverk og overvannshåndtering.
Taknedløp bør monteres og tilkobles tilfredsstillende system for bortledning av overvann for å redusere fuktbelastning mot grunnmur og underetasje.
Åpne konstruksjoner og eksponert vindtetting bør lukkes snarest mulig for å redusere risiko for fukt- og skadedyrproblematikk. Utvendige isolasjonsplater
bør påføres egnet puss eller annen godkjent overflatebeskyttelse.
Det anbefales at dokumentasjon på utført drenering og fuktsikring fremskaffes og gjennomgås. Dersom tilfredsstillende dokumentasjon ikke foreligger,
anbefales nærmere kontroll utført av kvalifisert fagperson.
Kjøper anbefales å foreta grundig gjennomgang av boligen for å avklare omfanget av gjenstående arbeider og eventuelle kostnader før overtakelse.
Innvendig > Andre innvendige forhold
I uinnredet rom i underetasje er det registrert uferdige arbeider knyttet til betongvegg mot garasje. Under deler av veggen er det åpninger hvor veggen
ikke fremstår understøttet eller utfylt med masser/bærende underlag. Forholdet vurderes å være under arbeid ved befaringstidspunktet.
Det er videre registrert midlertidig understøttelse på innsiden av veggen fra gulv til tak, tilsynelatende etablert som avlastning eller sikring av bærende
konstruksjon.
Ved betongvegg i område rundt ventilasjonsaggregat er det registrert større sprekkdannelser i mur/betong. Det er ukjent for takstmann om sprekkene
stammer fra byggeprosess/forskaling og tidligere arbeider, eller om forholdet er oppstått i ettertid som følge av bevegelser, setninger eller svikt i
underliggende konstruksjoner.
Boligen er oppført på tomt hvor det tidligere sto eldre bebyggelse. Det er registrert enkelte synlige betongvegger fra tidligere konstruksjoner. Eier opplyser
at deler av eksisterende vegger er beholdt, mens store deler av betongkonstruksjonene i underetasjen er nyoppført. Det foreligger ikke tilstrekkelig
kontrollgrunnlag til å verifisere utførelse, sammenkobling mellom nytt og eksisterende konstruksjon eller dimensjonering av bærende løsninger.
Det er registrert uferdige arbeider og åpninger under betongvegg mot garasje i uinnredet rom i underetasje. Veggen fremstår stedvis uten full
understøttelse eller utfylling under konstruksjonen. Det er videre registrert midlertidig understøttelse fra gulv til tak på innsiden av veggen.
Registrerte forhold kan indikere mangelfull ferdigstillelse eller usikkerhet knyttet til konstruktiv stabilitet og lastoverføring i deler av underetasjen.
Åpninger og manglende understøttelse under betongvegg kan medføre risiko for bevegelser, setninger eller uønsket belastning på konstruksjonen dersom
forholdet ikke er prosjektert og utført korrekt.
Midlertidig understøttelse kan indikere at permanent bæreløsning ikke er ferdigstilt eller at det har vært behov for ekstra avlastning av konstruksjonen.
Registrerte sprekker i betong-/murvegg kan skyldes forhold fra byggeprosess eller tidligere arbeider, men kan også indikere bevegelser, setninger eller
svikt i underliggende konstruksjoner. Årsak og omfang lar seg ikke avklare ved visuell kontroll alene.
Gjenbygde og skjulte konstruksjoner lar seg ikke kontrollere uten destruktive inngrep. Fundamentering, sammenkobling mellom eksisterende og nye
konstruksjoner samt konstruktiv funksjon i bakenforliggende konstruksjoner kan derfor ikke tilfredsstillende vurderes ved visuell befaring. Eventuelle
skjulte svakheter, utførelsesfeil eller konstruksjonsmessige mangler kan ikke utelukkes uten destruktive tiltak.
Uferdige arbeider under betongvegg bør ferdigstilles og dokumenteres. Midlertidige understøttelser bør vurderes opp mot prosjektert permanent løsning.
Registrerte sprekkdannelser bør undersøkes nærmere for å avklare om forholdet er stabilt eller om det foregår aktive bevegelser/setninger i
konstruksjonen.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Takkonstruksjon/Loft:
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Når takkonstruksjoner er helt gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann ser allikevel
etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger dokumentasjon er
slike avvik svært vanskelige og avdekke
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Beskrivelse
Vurdering av avvik:
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
Konsekvens/tiltak
Andre tiltak:
Hele takkonstruksjonen fremstår som gjenbygget og er lukket uten synlig tilgang til konstruksjonsoppbygning, isolasjon, lufting og utførelse av undertak.
Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen. Skjulte feil, mangelfull lufting, feil utført dampsperre eller utilstrekkelig undertak kan ikke avdekkes uten
destruktive inngrep.
Risiko for skjulte konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes.
Påpeker at tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder.
Helse, miljø og sikkerhet:
Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse.
Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
