Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (0) stk. TG3, (8) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Taket er tekket med stål-/aluminiumplater. Besiktiget fra bakkenivå.
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig
forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger
skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Eier opplyser at tatekkteking er nylig overflatebehandlet med takfornying. Eier opplyser også at det skal være 10 års garanti på arbeidet.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
Taktekking og undertak har en alder som tilsier at mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Taktekking er overflatebehandlet i nyere tid. Eier
opplyser at det er gitt 10 års garanti på utført overflatebehandling.
Konsekvens/tiltak
Overflatebehandling kan bidra til å beskytte og forlenge levetiden til selve taktekkingen, men endrer ikke alderen eller den forventede restlevetiden til
undertaket og øvrige eldre deler av takkonstruksjonen. Med økende alder øker risikoen for redusert funksjon, slitasje og lekkasjer.
Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av taktekkingen. Undertakets alder må hensyntas, og behov for utskifting må forventes på sikt selv om
taktekkingen er overflatebehandlet
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Takrenner og nedløp er av plast. Det er utvendige beslag og vindskier i treverk.
Eier opplyser at det er nylig byttet takrenner og nedløp, og fremstår i overordnet ok tilstand på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
Beslag som tekking rundt pipe og pipehatt har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Det er registrert avskorping/sprekkerpå utvendig puss på skorstein over taktekking.
Konsekvens/tiltak
Alder på beslag øker risikoen for redusert tetthet og fuktinntrengning ved gjennomføringen i taket. Avskalling i puss kan gi økt vannopptak og videre
nedbrytning av overflaten, særlig ved frost- og værpåkjenning. Dersom forholdene utvikler seg, kan det oppstå skader på skorstein med økt risiko for
fuktinntrenging i tilstøtende takkonstruksjoner.
Det anbefales jevnlig kontroll av beslag, pipehatt og pussede overflater. Løs og skadet puss bør utbedres. Atlernativ er å montere pipebeslag over hele eksisterende skorstein.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Taket har saltak.
Store deler av takkonstruksjonen er igjennbygget. Det er mulig med visuell kontroll på deler av takkosntruksjonen på kaldloft.
Når takkonstruksjoner er helt eller delvis gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann
ser allikevel etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger dokumentasjon er slike avvik svært vanskelige og avdekke.
Eier opplyser at deler av takkonstruksjonen er åpnet opp på innsiden, lektet ned med luftesjikt, etterisolert og platet igjen. Det er ukjent lufting og oppbyggelse i resterende deler av konstruksjonen, hvor utførelse er utført av tidligere eier.
Som følge av alder på undertak og taktekkingen, anbefales det jevnlig kontroll på synlig deler av takkonstruksjonen på kaldloft for å avdekke eventuelle skader eller fuktinntregning på et tidlig stadium.
Deler av takkonstruksjon er igjenbygget og utførelse som luftesjikt, isolasjon, dampsperre, konstruksjonsmessige forhold er ukjent og kan ikke bekreftes
uten ytterlige undersøkelser og destruktive tiltak.
Konsekvens/tiltak
Deler av takkonstruksjonen fremstår som gjenbygget og er lukket uten synlig tilgang til konstruksjonsoppbygning, isolasjon, lufting og utførelse av undertak.
Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen.
Skjulte feil, mangelfull lufting, feil utført dampsperre eller utilstrekkelig undertak kan ikke avdekkes uten destruktive inngrep.Risiko for skjulte konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes.
Påpeker at tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder.
Utvendig > Vindu toaletrom 1 etg
Vinduet har 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
Vinduer har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er registrert normal aldersslitasje, særlig på de mest værutsatte fasadene.
TG 2 er gitt på bakgrunn av alder og registrert elde.
Konsekvens/tiltak
Vinduenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming,
overflatebehandling og øvrige funksjoner.
Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid
Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette
avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Gulvet har fliser og veggene er kledd med plater. Hulltaking er foretatt, og det er påvist noe forhøyede fuktverdier.
Eier opplyser at det er etablert ny drenering og utvendig fuktsikring med grunnmursplate på to sider av boligen i forbindelse med arbeider med nye vannog
avløpsledninger. På boligens øvrige sider er dreneringen ikke fornyet. Alder og utførelse på eksisterende drenering er ukjent, og det er ikke kjent om
grunnmur under terreng på disse sidene har utvendig fuktsikring.
Det er foretatt fuktmålinger både ved hulltaking i innforede konstruksjoner mot terreng og i bunnsvill ved inspeksjonsluke i hybel, der tidligere
hovedvannledning har vært ført inn. Ved hulltaking ble det registrert noe forhøyede fuktverdier. Det ble også registrert forhøyede fuktverdier i bunnsvill
ved inspeksjonsluken. På befaringsdagen stod det en plastbeholder med vann ved området. Eier opplyser at det tidligere har forekommet drypp/lekkasje fra eldre vannledning.
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
Vurdering av avvik:
Det er registrert noe forhøyede fuktverdier ved hulltaking i konstruksjon mot terreng, samt forhøyede fuktverdier i bunnsvill ved inspeksjonsluke.
Årsaken til fuktpåvirkningen kan ikke fastslås på bakgrunn av de utførte punktmålingene alene.
Forholdet ved inspeksjonsluken kan være knyttet til tidligere lekkasje/drypp fra vannledning, fuktpåvirkning gjennom grunnmur eller en kombinasjon av
flere forhold. Selv om utvendig drenering og fuktsikring skal være fornyet på denne siden av boligen, kan det ikke bekreftes at de registrerte fuktverdiene
kun skyldes tidligere vannlekkasje.
På øvrige sider av boligen er alder, utførelse og funksjon på drenering og utvendig fuktsikring ukjent.
Konsekvens/tiltak
Forhøyede fuktverdier i konstruksjoner mot terreng kan indikere redusert uttørking eller pågående/historisk fuktpåvirkning. Ved vedvarende
fuktbelastning kan treverk og andre organiske materialer i lukkede konstruksjoner få redusert levetid og utvikle mugg- og råteskader.
De utførte målingene er punktkontroller og gir ikke tilstrekkelig grunnlag for å fastslå årsak, omfang eller om fuktpåvirkningen er aktiv eller historisk.
Skjulte fuktforhold andre steder langs vegger mot terreng kan derfor ikke utelukkes.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Eier opplyser at det er etablert ny drenering og utvendig fuktsikring på to sider av boligen i forbindelse med arbeider med nye vann- og avløpsledninger frem til kommunalt tilkoblingspunkt.
På boligens øvrige sider er drenering og eventuell utvendig fuktsikring ikke fornyet. Alder og utførelse på eksisterende drenering er ukjent, og det er heller
ikke kjent om grunnmur under terreng på disse sidene er utført med utvendig fuktsikring.
Forholdet må sees i sammenheng med punktet «Rom under terreng», hvor det ved undersøkelser er registrert noe forhøyede fuktverdier i deler av konstruksjonen, samt høyere fuktverdier ved enkelte kontrollpunkter.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ulik alder og kjent/ukjent utførelse på drenering og fuktsikring rundt boligen. På deler av grunnmuren er alder, utførelse og funksjon på
dreneringen ukjent, og det kan ikke bekreftes om det er etablert tilfredsstillende utvendig fuktsikring.
Registrerte forhøyede fuktverdier i konstruksjoner under terreng gir i tillegg økt usikkerhet knyttet til den samlede funksjonen til drenering og fuktsikring.
De utførte punktmålingene gir imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag for å fastslå om fuktpåvirkningen skyldes svikt i drenering/fuktsikring, tidligere forhold eller andre fuktkilder.
Konsekvens/tiltak
Ved redusert eller manglende funksjon på drenering og utvendig fuktsikring kan grunnmur og tilstøtende konstruksjoner bli utsatt for økt fuktbelastning.
Dette kan over tid medføre forhøyet fuktinnhold, lukt, muggvekst og materialnedbrytning i innforede eller andre organiske konstruksjoner mot terreng.
Siden deler av dreneringen og fuktsikringen har ukjent utførelse, og det samtidig er registrert forhøyede fuktverdier under «Rom under terreng», kan skjulte fuktforhold eller redusert funksjon ikke utelukkes.
Det anbefales å følge utviklingen i de områdene hvor det er registrert forhøyede fuktverdier, og ved behov utføre ytterligere undersøkelser for å avklare
årsak og omfang. Drenering og utvendig fuktsikring på sidene som ikke er fornyet bør vurderes nærmere med hensyn til alder, utførelse og funksjon. Ved tegn til vedvarende fuktpåvirkning eller redusert funksjon må utbedring eller fornyelse av drenering og fuktsikring påregnes.
Våtrom > Loft > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtommet har våtroms-/baderomsplater på vegger og panel i himlingen.
Vurdering av avvik:
Vindu står i våtsone til badekar. Ved avløp og vannutak i vegg under vask, er det ikke tette rundt gjennomføringene og det er åpning inn i
konstruksjonen.
Konsekvens/tiltak
Ved vannsprut og fuktpåkjenninger på omrkingliggende materialer rundt vindu, kan føre til fuktopptak, svelling og fuktstader. Ved bruk av badekar
anbefales det å være oppmerksom på vannsprut og jevnlig kontroll på omkringliggende materialer som karmlister og foringer.
Utette rørgjennomføringer i vegg i våtsone til vask, gir økt risiko for fuktinntregning i bakenforliggende konstruksjoner. Det anbefales å tette gjennomføringer med egnet tettemiddel.
Våtrom > Kjeller > Vaskerom kjeller, tilknyttet bolig > Vanntett sjikt, membran og sluk
Sluket er av plast og smøremmebmran, delvis synlig.¨
Det er registrert oppbrett av membran ved åpning i vegg, hvor høydeforskjell til topp membran i åpning vegg til topp slukrist er over 25 mm.
Påpeker at smøremembran ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon som produktdatablad eller bildedokumentasjon på utførelse av tettesjikt og produkter på bad. Manglende
dokumentasjon medfører begrenset mulighet for å verifisere om tettesjikt på våtrommet er utført i henhold til gjeldene gra og fagmessig prinsipper. Det
anbefales å innhente tilgjengelig dokumentasjon fra utførende foretak om dette foreligger.
Vurdering av avvik:
Utførelsen av smøremembran ved sluk er ukjent. Som følge av tilgrising i sluket var det ikke mulig å kontrollere om membranen er ført korrekt inn under
klemringen. Sluk/slukrist fremstår i tillegg skjevt montert. Dette kan indikere svakheter ved utførelsen, men forholdet kan ikke alene bekrefte svikt i tettesjiktet.
Konsekvens/tiltak
Dersom membranen ikke er korrekt tilsluttet og klemt i sluket, kan vann trenge inn i omkringliggende konstruksjoner og medføre fukt- og følgeskader.
Skjev utførelse kan også gi økt usikkerhet rundt tilslutningen mellom sluk, tettesjikt og gulvkonstruksjon.
Sluket bør rengjøres slik at klemring og membrantilslutning kan kontrolleres nærmere. Dersom korrekt utførelse ikke kan dokumenteres eller bekreftes
etter rengjøring, anbefales ytterligere undersøkelser av fagkyndig. Eventuelle avvik ved sluk og tettesjikt må utbedres dersom kontrollen avdekker mangelfull utførelse.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
