Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (0) stk. TG3, (14) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
NS 3600 som er takstmanns vurderingsgrunnlag stiller krav til dokumentasjon for tettesjikt tilknyttet bad. Dokumentasjon som kan brukes av takstmann er bilder, og produktdatablad. Det er dessverre svært vanlig at slik dokumentasjon ikke foreligger ved utarbeidelse av rapporten, og vurdering av skjulte tettesjikt kan derfor kun gjøres med basis i alder, og enkelte mindre observasjoner. Der det ikke foreligger dokumentasjon for rommets skjulte tettesjikt må en altså anse den utførte kontrollen til å være svært begrenset. Uten god dokumentasjon er det ikke mulig og tilfredsstillende vurdere skjulte tettesjikt uten at helt destruktive tiltak utføres.
Dette punkt må anses som tilhørende informasjon tilknyttet rommets vanntette sjikt.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor takstmann nærmest ingen mulighet for å vurdere skjulte tettesjikt. TG2 er utelukkende satt som følge av manglende dokumentasjon, og at kontrollen av tettesjiktet derfor anses svært begrenset.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Overflater gulv
Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Det er ikke opplyst om funksjonssvikt ved bruk av varmekabler. Det er registrert oppbrett av tettesjikt på vegg og ved dørterskel. Gulvet er utført relativt flatt, og det er registrert motfall enkelte steder, blant annet ved vask, slik at vann ledes bort fra sluk. Det er målt en høydeforskjell på ca. 25 mm fra topp tettesjikt ved dørterskel til topp slukrist.
Vurdering av avvik:
Ved utført vanntest i området hvor det, ut fra dagens innredning og bruk, vurderes å være størst sannsynlighet for lekkasjevann, er det registrert motfall slik at vann ledes bort fra sluk.
Konsekvens/tiltak
Eventuelt lekkasjevann eller vannsøl kan bli stående på gulvet eller ledes til andre deler av rommet i stedet for til sluk. Dette kan medføre økt fuktbelastning på overflater og tilstøtende konstruksjoner dersom vann blir liggende over tid.
Det anbefales å være oppmerksom på eventuelle lekkasjer og vannansamlinger i området. Utbedring av motfall vil normalt kreve ombygging av gulvet og kan vurderes i forbindelse med fremtidig rehabilitering.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Påpeker at tettesjikt ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring, dokumentasjon for utførelse og produkt bør innhentes dersom dette eksisterer.
Det er registrert sluk i gulv og spor av membran under slukring.
Vurdering av avvik:
Tettesjikt har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Konsekvens/tiltak
Økende alder medfører redusert forventet restlevetid og økt risiko for svekket tetthet og lekkasjer over tid. Eventuell svikt i tettesjiktet kan føre til fuktpåvirkning og skader i bakenforliggende konstruksjoner.
Det anbefales jevnlig kontroll for tegn til fukt, lekkasje eller andre avvik. Som følge av alder må det påregnes behov for rehabilitering eller utskifting av tettesjiktet på sikt.
Våtrom > Underetasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
NS 3600 som er takstmanns vurderingsgrunnlag stiller krav til dokumentasjon for tettesjikt tilknyttet bad. Dokumentasjon som kan brukes av takstmann er bilder, og produktdatablad. Det er dessverre svært vanlig at slik dokumentasjon ikke foreligger ved utarbeidelse av rapporten, og vurdering av skjulte tettesjikt kan derfor kun gjøres med basis i alder, og enkelte mindre observasjoner. Der det ikke foreligger dokumentasjon for rommets skjulte tettesjikt må en altså anse den utførte kontrollen til å være svært begrenset. Uten god dokumentasjon er det ikke mulig og tilfredsstillende vurdere skjulte tettesjikt uten at helt destruktive tiltak utføres.
Dette punkt må anses som tilhørende informasjon tilknyttet rommets vanntette sjikt.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor takstmann nærmest ingen mulighet for å vurdere skjulte tettesjikt. TG2 er utelukkende satt som følge av manglende dokumentasjon, og at kontrollen av tettesjiktet derfor anses svært begrenset.
Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater gulv
Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler.
Det er ikke opplyst funksjonssvikt ved bruk av varmekabler. Det er registrert Oppbrett av membran ved dørterskel. Gulvet er utført som relativt flatt med lokalt fall rundt sluk. Det er også registrert en høydeforskjell fra topp membran ved dørterskel til topp slukrist som er høyere enn 25 mm.
Ved utført vanntest er det registrert at vann ledes til sluk
Vurdering av avvik:
Det er registrert hulrom/bomlyd under enkelte fliser i dusjsonen, som indikerer mangelfull heft eller limdekning under flisene.
Konsekvens/tiltak
Hulrom under fliser kan over tid medføre at fliser løsner eller sprekker ved belastning. Dersom det oppstår bevegelse eller skader i underlaget, kan dette også medføre økt risiko for påvirkning av underliggende tettesjikt, avhengig av konstruksjonens oppbygning.
Det anbefales jevnlig kontroll for videre utvikling, herunder sprekker, løse fliser eller fugeskader. Ved utvikling bør forholdet undersøkes nærmere og aktuelle fliser utbedres av fagkyndig
Våtrom > Underetasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Påpeker at tettesjikt ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring, dokumentasjon for utførelse og produkt bør innhentes dersom dette eksisterer.
Det er sluk på gulv i dusjsonen og under badekar. Det er registrert spor av membran i sluk, som er iført under klemring.
Vurdering av avvik:
Tettesjikt har passert mer enn halvparten av forventet levetid
Konsekvens/tiltak
Økende alder medfører redusert forventet restlevetid og økt risiko for svekket tetthet over tid. Eventuell svikt i tettesjiktet kan føre til fuktinntrenging og skader i bakenforliggende konstruksjoner.
Det anbefales jevnlig kontroll for tegn til lekkasje, fuktpåvirkning eller andre avvik. Som følge av alder må det påregnes behov for rehabilitering eller utskifting av tettesjiktet på sikt.
Utvendig > Taktekking
Taket er tekket med betongtakstein. Undertaktekking er oljeimpregnert trefiberplater (sutakplater m.m.) og takpapp. Besiktiget fra takfot i stige.
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
Taktekking og undertak har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Det er registrert noe mosegroing på taktekkingen
Konsekvens/tiltak
Økende alder medfører gradvis redusert levetid og økt risiko for slitasje og svikt i tekking og undertak. Mose kan holde på fukt og over tid bidra til økt belastning og nedbrytning av overflaten.
Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av taktekkingen. Mose bør fjernes skånsomt ved behov med egnet middel for taktekkingen. Som følge av alder må det påregnes behov for utskifting av taktekking og undertak på sikt.
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Takrenner og nedløp er av metall, med utvendige beslag og vindskier og toppbord i treverk.
Vurdering av avvik:
Det er registrert topp bord over vindskier som trenger vedlikehold og pipebeslag som har påbegynnende korrosjon og avflassing av overflatebehandlingen.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere
Konsekvens/tiltak
Mangelfullt vedlikehold av toppbord kan over tid føre til økt fuktbelastning og nedbrytning av treverket. Korrosjon og avflassing på pipebeslag kan redusere beslagets levetid og på sikt øke risikoen for utettheter
Toppbord over vindskier bør vedlikeholdes med nødvendig overflatebehandling og eventuelle skadde deler utbedres. Pipebeslaget bør rengjøres og overflatebehandles, og skiftes dersom korrosjonen utvikler seg eller tettheten blir svekket.
Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.
Det må monteres snøfangere for å oppfylle sikkerhetskrav.
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og stående bordkledning.
Utvendig kledning er visuelt kontrollert fra bakkenivå. Det påpekes at kontroll av musetetting i lufting bak kledning kun er utført som punktkontroll. Utvendig kledning er punktkontrollert for eventuelle råteskader.
Der veggkonstruksjoner er helt gjenbygget, har takstmann begrensede muligheter til å gjennomføre tilfredsstillende undersøkelser uten bruk av destruktive tiltak. Takstmann vurderer likevel synlige spor, merker og indikasjoner på eventuelle avvik eller ufagmessige løsninger. På grunn av konstruksjonsløsning og manglende dokumentasjon er slike avvik imidlertid vanskelig å avdekke
Vurdering av avvik:
Det er registrert bordkledning med vedlikeholdsbehov, samt stedvis liten avstand mellom kledning og terrassebord. Ved punktkontroll fra bakkenivå er det registrert påbegynnende råteskader i enkelte kledningsbord.
Konsekvens/tiltak
Liten avstand til terrassebord kan gi økt fuktbelastning på nedre del av kledningen og redusert uttørking. Råteskader kan utvikle seg videre og medføre behov for utskifting. Omfanget av eventuelle skjulte skader bak kledningen kan ikke fastslås ved visuell kontroll.
Skadde kledningsbord bør skiftes, og øvrig kledning bør vedlikeholdes. Ved utskifting anbefales det å kontrollere bakenforliggende konstruksjoner for eventuell fuktpåvirkning eller skade før veggen lukkes. Det må påregnes at større skadeomfang kan avdekkes når kledningen åpnes.
Påpeker at kledningsbordene er punktkontrollert for eventuelle råteskader, og eventuell større omfang av råteskader som er vanskelig å avdekke fra bakkenivå, kan forekomme
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vinduene er malte og har 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
Det er registrert enkelte vinduer som har avflasset overflatebehandling og sprekker i trevirke.
Konsekvens/tiltak
Svekket overflatebehandling og sprekker kan gi økt fuktbelastning på treverket og over tid føre til videre nedbrytning og redusert levetid.
Det anbefales vedlikehold med rengjøring, nødvendig utbedring av sprekker og ny overflatebehandling. Skadde deler bør skiftes dersom treverket har redusert fasthet eller videre skadeutvikling.
Vinduene i boligen har en alder hvor det må forventes økt vedlikehold og jevnlig kontroll i tiden fremover.
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Det er montert en ca. 200 liters varmtvannstank.
Vurdering av avvik:
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet. • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. • Det anbefales å planlegge utskifting av varmtvannstanken for å sikre videre trygg og stabil drift.
Våtrom > Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
NS 3600 som er takstmanns vurderingsgrunnlag stiller krav til dokumentasjon for tettesjikt tilknyttet bad. Dokumentasjon som kan brukes av takstmann er bilder, og produktdatablad. Det er dessverre svært vanlig at slik dokumentasjon ikke foreligger ved utarbeidelse av rapporten, og vurdering av skjulte tettesjikt kan derfor kun gjøres med basis i alder, og enkelte mindre observasjoner. Der det ikke foreligger dokumentasjon for rommets skjulte tettesjikt må en altså anse den utførte kontrollen til å være svært begrenset. Uten god dokumentasjon er det ikke mulig og tilfredsstillende vurdere skjulte tettesjikt uten at helt destruktive tiltak utføres.
Dette punkt må anses som tilhørende informasjon tilknyttet rommets vanntette sjikt.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor takstmann nærmest ingen mulighet for å vurdere skjulte tettesjikt. TG2 er utelukkende satt som følge av manglende dokumentasjon, og at kontrollen av tettesjiktet derfor anses svært begrenset.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater gulv
Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Det er registrert oppbrett av membran ved dørterskel og en høydeforskjell på mer enn 25 mm fra topp membran ved terskel til gulvnivå ved dusjkabinett. Badet har dusjkabinett, hvor avløpsvann fra kabinettet føres direkte til sluk i gulvet. Dette begrenser den normale vannbelastningen på gulvet utenfor dusjkabinettet.
Vurdering av avvik:
Det er registrert oppbrett av membran ved dørterskel og en høydeforskjell på mer enn 25 mm fra topp membran ved terskel til gulvnivå ved dusjkabinett. Badet har dusjkabinett, hvor avløpsvann fra kabinettet føres direkte til sluk i gulvet. Dette begrenser den normale vannbelastningen på gulvet utenfor dusjkabinettet.
Konsekvens/tiltak
Motfall medfører at eventuelt vannsøl eller lekkasjevann på gulvet utenfor dusjkabinettet ikke nødvendigvis ledes til sluk, og vann kan bli stående på gulvet. Risikoen ved normal bruk er redusert som følge av dusjkabinett med avløp direkte til sluk og oppbrett av membran ved dørterskel.
Det anbefales å være oppmerksom på eventuell vannansamling på gulvet og sørge for at sluk og avløp fra dusjkabinettet holdes åpne, rengjøres jevnlig og fungerer som forutsatt. Utbedring av motfall vil normalt kreve ombygging av gulvet og kan vurderes i forbindelse med fremtidig rehabilitering av badet.
Våtrom > Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse
Påpeker at tettesjikt ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring, dokumentasjon for utførelse og produkt bør innhentes dersom dette eksisterer.
Sluk er plassert under fastmontert dusjkabinett, det er mulighet for demontering av bunnlist på dusjkabinett, men det er vanskelig med rengjøring og kontroll av sluk i gulv, som følge av plassering av sluk.
Vurdering av avvik:
Tettesjiktet har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Sluket har begrenset tilgjengelighet som følge av plassering under dusjkabinett, og er derfor ikke tilfredsstillende inspisert. Utførelse av sluk, klemring og eventuell tilslutning av membran kan ikke vurderes sikkert uten demontering eller flytting av dusjkabinettet.
Konsekvens/tiltak
Økende alder på tettesjikt medfører redusert restlevetid og økt risiko for svekket tetthet og fuktskader over tid. Begrenset inspeksjonsmulighet av sluket medfører i tillegg usikkerhet knyttet til utførelse og membrantilslutning, og eventuelle avvik kan være vanskelig å avdekke ved ordinær kontroll.
Det anbefales jjevnlig rengjøring og kontroll av sluk i gulv i tillegg til sluk i dusjkabinett. Det anbefales også å lage tilkomst for jevnlig kontroll og rengjøring av sluk i gulv. Som følge av alder må det påregnes behov for rehabilitering av tettesjiktet på sikt.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
HELSE, MILJØ OG SIKKERHET:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere
Det er opplyst at bygget er utført med radonsperre, men det foreligger ikke dokumentasjon.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
