Standard
En enebolig med behov for oppussing.
Boligen holder veldig enkel standard.
Badet har gulvbelegg på gulv og våttromsplater på vegg. Det er dusjkabinett og seksjon med vask. Toalettrommet har servant og toalett.
Kjøkken med enkel innredning. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminat benkeplate.
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.
Boligen har fått følgende TG3:
Taktekking,TG3
Taket er tekket med eternitt takskifer. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Eternitt plater inneholder asbest. Kjøper bør gjøre seg kjent med hvilke HMS tiltak det medfører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Innvendig tak over vindfang har lekkasje. Det er påvist manglende fasettskifer ved møne.
Tiltak
- Taktekkingen må skiftes eller utbedres.
- Det må gjennomføres en grundig undersøkelse og utbedring av fukt- og råteskader på innvendig tak over vindfang for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for sopp, mugg og svekket bæreevne i konstruksjonen. Videre bør taktekkingen og undertaket vurderes for utskiftning, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, noe som øker risikoen for lekkasjer og ytterligere skader. Ved arbeid på eternittplater må det tas nødvendige HMS-tiltak på grunn av asbestinnholdet.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp av sink. Fallforhold er ikke kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er store deformasjoner i renner og nedløp.
Tiltak
- Nye renner og nedløp må monteres
- Deformerte takrenner og nedløp bør rettes eller skiftes ut for å sikre korrekt avrenning. Konsekvensen av å ikke utbedre dette er økt risiko for vannskader på fasade og grunnmur.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG3
Bindingsverkskonstruksjon. Utvendig kledd med stående og liggende bordkledning. Utvendig listverk rundt dører og vinduer er utført uten bruk av beslag. I dag anbefales løsninger rundt dører og vinduer med beslag. Konsekvens av manglende beslag med klaring til vannbord er at eventuell fukt på baksiden av kledning ikke dreneres bort, noe som igjen kan føre til kortere levetid på treverket på grunn av råte.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
Tiltak
- Råteskader i bordkledningen vil fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak.
- Det bør monteres beslag rundt dører og vinduer for å sikre tilstrekkelig drenering av fukt, og råteskadet kledning må skiftes ut. Konsekvensen av råteskader er økt risiko for ytterligere fuktskader og redusert levetid på treverket, noe som kan føre til omfattende skader på underliggende konstruksjon.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjellerdør,TG3
Malt kjellerdør av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kjellerdør har råteskade.
Tiltak:
- Kjellerdør må byttes.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Pipe og ildsted,TG3
Feieren i kommunen er tilsynsmyndighet for piper og ildsteder. Pipe er murt med murstein. Det er montert peisinnsats i stue.
Vurdering av avvik:
- Pipevanger er ikke synlige.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Sotluke på loft er for nært brennbart materiale.
Tiltak
- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
- Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
- Kostnadsestimatet omfatter kun å gjøre pipevanger tilgjengelige, ikke rehabilitering av pipe.
Krypkjeller,TG3
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist råteskader i trebjelkelag.
- Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
- Det er fjell i krypkjeller. Det er et vanlig problem at vann følger fjell inn under muren til krypkjeller. Det er påvist fukt- og råteskade i hjørne mot sørvest over krypkjeller.
Tiltak
- Fuktskadet treverk i bjelkelaget må skiftes.
- Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
- Det bør etableres plast og rottestøp på jordgulv for å redusere fuktinnsig og høy luftfuktighet, samt hindre skadedyr. Råteskadet treverk må skiftes ut, og det bør gjennomføres tiltak for å lede bort vann fra krypkjelleren for å forhindre ytterligere fukt- og råteskader. Området med råteskade gir lett tilkomst for gnagere/skadedyr. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for videre råteutvikling, soppvekst og skader på bærende konstruksjoner, samt dårligere inneklima.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom
Hovedetasje > Bad
Generell,TG3
Det er gulvbelegg på gulv og våtromsplater på vegg. Badet har dusjkabinett og seksjon med vask. Oppvarming med stråleovn på vegg. Sluk av plast.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Rommet har ikke ventilasjon. Det er ikke montert sokkelist under våtromsplater. Rommet er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid. Rommet må påregnes renovert. Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Dersom det foreligger et avvik som tilsier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt også videre, vil det være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3."
Tiltak
- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjøkken
Hovedetasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG3
Innredning med glatte fronter og laminat benkeplate.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert lekkasje fra oppvaskkum eller blandebatteri.
- Det er påvist drypplekkasje fra blandebatteri på vask. Lekkasjen har ført til vann på gulvet og i benkeskap under vask. Innredningen er slitt etter mange års bruk.
Tiltak
- Lekkasje må tettes. Strakstiltak nødvendig.
- Lekkasje fra blandebatteri må utbedres snarest for å hindre ytterligere vannskader på innredning og omkringliggende konstruksjoner. Skadet og slitt innredning bør vurderes utbedret eller skiftet ut. Konsekvensen av å ikke utbedre lekkasjen er økt risiko for fuktskader, råte og muggsopp, samt forringelse av innredningens levetid. Hovedstoppekranen i krypkjeller ble stengt av på befaringen for å begrense skade.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Spesialrom
Hovedetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom har skap med servant og toalett.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG3
Ingen tilgjengelig/synlig drenering.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Tiltak
- Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
- Det bør etableres ny drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren for å hindre fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjonen. Konsekvensen av manglende eller sviktende drenering er økt risiko for fukt- og vannskader, mugg- og råteutvikling, samt redusert levetid på bygningsdeler i kjeller/underetasje.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Terrengforhold,TG3
Terrenget skråner mot vest.
Vurdering av avvik:
- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.
- De 3 første meterne ut fra grunnmuren bør ha fall på 1:50 i fra grunnmuren. Det kan være behov for tiltak med terrengjustering.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Boligen har fått følgende TG2:
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vindu på kjøkken er fra 2016. Vinduer på loft er fra 2013 og 2015. Forøvrig er vinduer av eldre dato.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Vinduene har passert normal levetid.
Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Alderen tilsier at vinduene snart må skiftes. Vinduer av denne alder har liten isoleringsevne sammenlignet med nyere vinduer.
Dører,TG2
Malt hovedytterdør av tre fra 2017. Lakkert terrassedør av tre med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Terrassedør har slitt utvendig overflate.
Tiltak
- Det må foretas lokal utbedring.
- Terrassedør har behov for vedlikehold.
Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Det er ikke fremvist byggemeldte tegninger. Det er derfor ikke vurdert om rommene er lovlig disponert i forhold til godkjenning fra kommunen.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Varmepumpe er fra 2021.
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Utvendige trapper,TG2
Støpt utvendig trapp foran hovedinngang. Rekkverk av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Støpt trapp har sprekk ved trinn.
Tiltak:
- Lokal utbedring av sprekk ved trinn bør utføres for å hindre videre forringelse og redusere risiko for vanninntrenging og frostsprengning, som kan føre til ytterligere skader på trappen.
Overflater,TG2
Overflater av tradisjonelle materialer.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller med trebjelkelag. Se også avvik i krypkjeller som angår etasjeskille.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er avvik:
- Høydeforskjeller på gulv er vurdert med tilfeldige målinger innvendig i hvert rom og ikke totalt pr etasje. Det kan derfor forekomme skjevheter som ikke er registrert ved måling. Det ble målt 30 mm høydeforskjell på gulv i soverom mot nord på loft. Det registreres spor etter stripet borebille (mott) i etasjeskille over kjeller.
Tiltak:
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Etasjeskille kan behandles mot mott. Et godt tiltak mot mott vil være å redusere fuktigheten i kjeller, ved bruk av for eksempel avfukter.
Rom Under Terreng,TG2
Kjeller fremstår som uinnredet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Det er påvist fukt på gulv som siger fra krykjeller. Det er normalt med noe fuktinnsig i nedre del av grunnmur og i kjellergulv. Det var ikke vanlig med plast eller isolasjon i støpte kjellergulv på den tiden.
Tiltak
- Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktinnsig i kjelleren. Plater på vegg i det innerste rommet bør fjernes for å hindre skjulte fuktskader. Vedvarende fukt kan føre til skader på konstruksjonen og dårlig inneklima.
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen finèrdører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak
- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Røropplegget for vann i boligen er med kobberrør. Hovedstoppekran er plassert i krypkjeller. Vannrør er ikke nærmere kontrollert og tilstandsvurdert utover det som er synlig i rommene.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast. Stakeluke er tilgjengelig i krykjeller. Avløpsrør er ikke nærmere kontrollert og tilstandsvurdert utover det som er synlig i rommene.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon. Tilluft fra ventiler i vinduer og ventiler i vegg.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Soverom på loft har ikke ventilasjon.
Tiltak
- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
Andre VVS-installasjoner,TG2
Det er opplegg for vaskemaskin i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur er sparesteinmur, med mye stein som er stabilisert i betong.
Vurdering av avvik
- Det er avvik:
- Det er skylt ut et stykke med mur mot sør, noe som tyder på store mengder sand i betongen.
Tiltak:
- Det anbefales å utbedre området der muren er skylt ut, for å hindre videre utvasking og svekkelse av konstruksjonen. Konsekvensen av ikke å utbedre kan være ytterligere skade på grunnmuren, redusert bæreevne og økt risiko for fuktinntrenging.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kontrollert. Tilstandsgrad er vurdert etter alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Enebolig
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Bygningen har fukt- og råteskader. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
