Byggemåte
Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 24.09.2025.
Bygning:
Tomannsbolig oppført i 1905, i hovedsak med konstruksjon fra byggeåret, men oppgradert i flere overflater i senere tid. Oppgraderinger inkluderer overflater i 1. etasje, samt skifte av vann, avløpsrør og elektrisk anlegg i 2024. Oppgradering av kjeller er påbegynt. Yttervegger er i tre/tømmer, utvendig kledd med liggende trepaneler uten luftespalte bak. Det er registrert spor etter morr/borebiller i nedre del av ytterveggen. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Underetasjen har betonggulv, og rom under terreng er under oppgradering med ubehandlede gipsplater og dels uferdig bindingsverk. Grunnmuren er av murstein/teglstein, med drenering fra senere tid ifølge eier. Forstøtningsmurer er av betong.
Tak:
Taktekkingen er av skifertakstein, besiktiget fra bakkenivå. Takkonstruksjonen er en lukket trekonstruksjon, og det er uvisst hvordan den er luftet. Takrenner og nedløp er i plast.
Pipe/Ildsted:
Boligen har mursteinspipe som er innekledd i 1. og 2. etasje.
Vinduer:
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Dører:
Ytterdører er i tre med malte/lakkerte overflater av varierende alder. Innvendig har boligen malte slette dører.
Trapper/adkomst:
Utvendig adkomst til 1. etasje via betongtrapp med fliser. Innvendig er det en lakkert tretrapp.
Balkong/terrasse:
Terrasse med tregulv og rekkverk. Balkong er tekket med sink. Samlet areal er 5 m².
VVS-installasjoner:
Vannrør er av plast (rør-i-rør-system) og avløpsrør er av plast, begge deler skiftet i 2024. Badene har plastsluk i gulv.
Ventilasjon:
Boligen har naturlig ventilasjon. Det er mekanisk avtrekk fra våtrom via elektrisk styrt vifte, og fra kjøkken via kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Tekniske detaljer:
To varmtvannsberedere på henholdsvis ca. 200 og 120 liter. Boligen er utstyrt med røykvarslere og håndslukningsapparat.
Elektrisk anlegg:
Elektrisk anlegg av varierende alder med inntak og sikringsskap. Anlegget ble kontrollert og avvik utbedret i 2024, utført av Kreatel AS.
Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
- Ja
Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
- Ja. Det eksisterer samsvarserklæring.
Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
- Nei
TG3 - Store eller alvorlige avvik:
- Innvendig - Overflater - underetasje | Det er påvist fuktskader og utslag på fukt i veggplater i byslag i underetasje. Dette tyder på at det trekker fukt inn fra utside. Vegger i byslag i underetasje må åpnes, tørkes og utbedres slik at disse er i tett utførelse.
- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn | Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påvist knirk i etasjeskillere flere steder. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Innvendig - Pipe og ildsted | Pipevanger er ikke synlige. Pipe er innekledd i 1. og 2.etasje. Sotluke er ikke lokalisert i kjeller. Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
- Tomteforhold - Forstøtningsmurer | Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges.
- Tomteforhold - Terrengforhold | Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Terreng under terrasse har fall inn mot grunnmuren. Det bør foretas terrengjusteringer.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Utvendig - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Utvendig - Nedløp og beslag | Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det anbefales montering av snøfangere på tak over områder hvor ferdsel foregår vintertid.
- Utvendig - Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ikke tilrettelagt med luftespalte bak kledning. Utvendig kledning har tegn til vær og aldringsslitasjer på de mest utsatte steder. Det er påvist råte i nedre ende av hjørnebord. Råte i bunn av søyle under tilbygg ved entre til 2.etasje. Det er registrert spor etter morr/borebiller i nedre del av yttervegg/konstruksjon. Synlig over vindu i underetasje. Det er ikke kjent om det er aktivitet i morrhullene. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Utvendig kledning må jevnlig vedlikeholdes og overflatebehandles. Påregnelig med utskifting av den eldste kledning. Da bør en samtidig bygge opp veggen med utvendig vindtettesjikt, lekter og kledning slik at det blir luftespalte bak kledning. Ved oppgradering av vegger bør treverket behandles mot morr i samme omgang. Hjørnebord og søyle med råte må skiftes.
- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft | Det er ikke synlige spalter som tyder på lufting av takkonstruksjonen. Uvisst hvordan konstruksjonen er oppbygget da denne er lukket. Uten luftespalte i takkonstruksjonen øker faren for kondensskader hvor varmt møter kaldt. Forholdet bør undersøkes ytterligere.
- Utvendig - Vinduer | Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Enkelte vinduer er passert halvveis av sin forventede levetid. Over tid vil pakninger bli stivere, noe som kan medføre økt trekk mellom vinduer og karm. Vinduer i byslag utenfor underetasje er strie å betjene. Knuste glass til vindu i soverom i 2.etasje. Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
- Utvendig - Dører | Dør til byslag/vindfang i underetasje er av eldre årgang, og har tegn til nedbrytning i utvendige overflater. Enkelte skader i overflater på dør. Dør til byslag/vindfang i underetasje bør påregnes skiftet.
- Utvendig - Utvendige trapper | Det er påvist løse samt sprukne fliser på trapp til inngangsparti i 1.etasje. Fliser på trapp ved inngang må skiftes.
- Innvendig - Overflater | Det mangler terskellist mot dør i soverom i 1. etasje. Merker etter tidligere fukt i himling innenfor inngangsdør i 1.etasje. Dette kan tyde på at det har vært en lekkasje gjennom yttertaket. Parkett i 2. etasje har tydelige fuktskader og slitasje. Sprekk i flis ved dør til soverom i 2.etasje. Parkett i 2.etasje må skiftes da det er fuktskader flere steder. Fliser bør vurderes skiftet i 2.etasje. Himlingsplater i inngangsparti i 1.etasje må skiftes for å oppnå TG1. Terskellist bør monteres mot dør.
- Innvendig - Radon | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
- Innvendig - Innvendige dører | Enkelte innvendige dører i 1. etasje tar i karmen. Dører som tar i karmen bør justeres slik at disse lett kan åpnes og lukkes til sin hensikt uten å ta i karmen.
- 1. etasje Bad/vaskerom - Overflater Gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er ikke etablert tilstrekkelig fall på gulv mot sluk i dusjnisje. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
- 1. etasje Bad/vaskerom 2 - Overflater vegger og himling | Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Innvendig dør er plassert i våtsone for dusjnisje. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
- 2. etasje Bad - Overflater vegger og himling | Våtromsplater på vegger i dusjnisje er ufagmessig montert. Dør er plassert i våtsone for dusjnisje. Utette gjennomføringer i våtsone under servant. For å oppnå TG1 må plater på vegger skiftes. Dør bør fuktbeskyttes. Gjennomføringer i våtsone under vask må tettes.
- 2. etasje Bad - Overflater Gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er ikke etablert tilstrekkelig fall på gulv mot sluk. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
- 1. etasje Stue/kjøkken - Overflater og innredning | Det er ikke montert dampbeskyttelse i underkant av benkeplate over oppvaskmaskin. Det bør monteres dampbeskyttelse i underkant av benkeplate over oppvaskmaskin.
- 1. etasje Stue/kjøkken 2 - Overflater og innredning | Det er ikke montert dampbeskyttelse i underkant av benkeplate over oppvaskmaskin. Det bør monteres dampbeskyttelse i underkant av benkeplate over oppvaskmaskin.
- 2. etasje Kjøkken - Overflater og innredning | Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er påvist skader i underkant av benkeplater flere steder. Fuktsvelling i skjøt av benkeplate. Småskader i overflater på benkeplater. Benkeplater må skiftes for å oppnå TG1.
- Tekniske installasjoner - Vannledninger | Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Fordelerstokker for vannrør i 2.etasje er montert på vegg under kjøkkenbenk uten at de er satt i tett skap. Formålet med rør i rør er at hvis det oppstår lekkasje fra innerste vannrør, skal lekkasjevann ledes i det ytre røret til enden hvor det ledes til sluk eller avløp. Slik det er nå vil det ved eventuell lekkasje kunne renne vann utover gulv i kjøkken. Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system.
- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering | Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng. Utvendig fuktbeskyttelse på grunnmur er ikke synlig over terrenget enkelte steder. Dette tyder at denne er avsluttet under terreng om den er montert. Eventuell grunnmursplast bør skjøtes og føres over terreng,m samt avsluttes med klemlist/dekkelist i toppen.
- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter | Grunnmur i teglstein er ikke pusset eller fuktbeskyttet på utside under terrasse. Muren bør pusses, eventuelt impregneres slik at den ikke trekker til seg fukt.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Innvendig - Innvendige trapper | Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- 2. etasje Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
- Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig:
- 2. etasje Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Rommet er ifølge eier omsluttet av tømmervegger eller yttervegger.
Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.
For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket.
Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.
