Byggemåte
Rekkehus er oppført med grunnmur/ringmur/plate i betong.
Yttervegger i lett bindingsverk som utvendig er kledd med liggende trepaneler.
Etasjeskillet i tre bjelkelag.
Pulttak tre som er antatt tekket med papp.
Takrenner/nedløp i aluminium.
Vinduer og dører med isolerglass.
Takstmann konkluderer:
Bygningen fremstår i normal stand iht. alder.
Anmerkninger er hovedsakelig tilknyttet konstruksjon, og normal brukslitasje.
De enkelte vurderinger er nærmere beskrevet i rapport.
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er
vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2.
Antall TG2: 7 stk.
Antall TG3: 0 stk.
Bygningsdeler med TG2
Oppsummering - Balkong, terrasse, platting
Det ble registrert stedvis tørkesprekker og malingsavskalling i overflater på terrassebord.
Mindre retningsavvik og ujevnheter vurderes som påregnelig normalt, da bjelkelaget er montert
direkte mot terreng.
Det ble også observert noe avskalling i overflate på rekkverk, og port har behov for justering.
Terrassegulvet er montert utenpå kledning, noe som medfører økt fuktbelastning på treverket og
begrenset tilkomst for vedlikehold og overflatebehandling.
Forholdet vurderes som konstruksjonsmessig uheldig, men ikke som skade per i dag.
Anbefalte tiltak:
Det anbefales overflatebehandling og vedlikeholdsmaling av terrassebord og rekkverk for å hindre
videre fuktpåvirkning og avskalling.
Port bør justeres for korrekt funksjon.
Ved fremtidig rehabilitering bør det vurderes bedre konstruktiv løsning ved overgang mot kledning
for å redusere fuktbelastning på treverket.
Oppsummering - Vinduer og dører
Vinduer og ytterdører er fra byggeåret
Det ble registrert stedvis værslitasje i overflater, samt noe korrosjon i hengsler tilknyttet terrassedør ved
terrasse.
Ytterdør ved entré henger noe og tar i karm - har behov for justering.
Det ble observert mindre avskalling i malingsflate.
Terrassedør ved terrasse henger og har behov for justering.
Det ble ikke registrert følgeskader på noen av ytterdørene, og ingen tegn til kondens.
Merknad:
Rekkverk ved fransk balkong har høyde på ca. 90 cm, noe som er lavere enn dagens krav på 100 cm.
Det ble registrert mindre svelling i vindusforing på soverom mot sør/vest i 2. etasje. Det var ingen
utslag på fuktmåling, og forholdet antas å ha oppstått når vinduet har stått i luftestilling. Det
vurderes ikke å være behov for tiltak på nåværende tidspunkt.
Det ble ikke registrert punkterte glass på befaringsdagen, men det tas forbehold da synligheten
kan variere med temperatur og lysforhold.
Normal tid før utskifting av stålvinduer/ aluminiumsvinduer er 30 - 50 år.
Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år.
Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år.
Det ble ikke registrert punkterte glass på befaringsdagen, forbehold om dette da synligheten av
disse vil kunne variere med temperatur og lysforhold.
Anbefalte tiltak:
Overflatebehandlinger og jevnlig smøring må påregnes.
Justere ytterdører.
Feste overgangslist mot terrassedør.
Oppsummering - Yttervegger
Kledningen antas å være fra byggeåret.
Det ble registrert stedvis tørkesprekker, vridninger og malingsavskalling i utvendig treverk og
kledning, særlig på fasader som er utsatt for sol og fuktighet.
Det er liten avstand mellom kledning og terreng, noe som øker fuktbelastningen på treverket og
reduserer utluftingen bak kledningen.
SINTEF Byggforsk anbefaler minimum 150 mm avstand mellom nederste bord og terreng.
Det er videre observert at det ikke er montert anbefalt drens-/luftespalte overliggende vinduer og
dører, noe som kan medføre oppfukting av kledning og redusert levetid ved langvarig eksponering.
Normal tid før beising av trekledning eller laft, beiset er 2 - 6 år.
Normal tid før dekkbeising av trekledning eller laft, dekkbeiset er 4 - 8 år.
Normal tid før maling av trekledning eller laft, malt er 6 - 12 år.
Anbefalte tiltak:
Anbefales overflatebehandling av utsatte fasader for å hindre videre slitasje.
Vurder å øke avstand mot terreng og etablere lufting/drensspalte over vinduer og dører for bedre
uttørking og levetid på kledningen.
Oppsummering - Etasjeskille og gulv på grunn
Toppdekker og overflater i leilighet med normal brukslitasje iht. alder, stedvis noe spenninger og
brukslitasje i toppdekker.
Det er ikke registrert forhold som tyder på svekkelser i konstruksjonen.
Større og mindre ujevnheter i gulv forekommer, og dette kan i flere tilfeller tilskrives varierende
krymping i treverk. For betonggulv kan ulik krymping eller nedbøyning forekomme, og mindre
ujevnheter anses som normalt. Det er påregnelig med små hakk, enkelte gliper og noe falming i
overflater med en viss alder.
Nivellering
Ved enkel nivellering viser høydeforskjeller på mellom 0 - 5 mm i total planhet. Det vurderes ikke å
være behov for tiltak.
Oppsummering - vannledninger
Vannrør antas å være fra byggeåret.
Det ble registrert noe mindre irr-dannelse på kobberrør og samlestokk for vann i fordeler skap.
Forholdet vurderes som mindre avvik, men det anbefales nærmere kontroll for å sikre at det ikke
foreligger begynnende lekkasje eller korrosjon.
Ellers ble det ikke registrert spesielle avvik ved synlig del av anlegget.
Kontrollen er avgrenset til innvendige rørføringer i bolig og utvendig bod, og stopper ved vegg
gjennomføringer.
Ledningsnett
Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år.
Normal levetid for lodding er 25 til 75 år.
Normal levetid for tappe batterier er 10 til 25 år.
Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 år.
Kontrollen er avgrenset til innvendig i bolig/utv.bod og kontrollen stopper ved vegg
gjennomføringer.
Anbefalte tiltak
Det anbefales jevnlig visuell kontroll av kobberrør og samlestokk i fordelerskap for å avdekke
eventuell økende irr eller lekkasjeutvikling.
Ved tegn til korrosjon eller misfarging bør rørlegger kontaktes for nærmere vurdering.
Ellers anbefales ordinært vedlikehold og ettersyn i tråd med anleggets alder og normal bruk.
Oppsummering - Elektrisk
Elektriske anlegget hovedsakelig fra byggeåret.
Samsvarserklæring fremlagt byggeår, el-kontroll fra 2013, og faktura for montering av kabel til carport
fremvist.
Elektriske anlegg må jevnlig undersøkes av fagperson, dette ansvaret hviler til enhver tid på eier av
bygningen.
Normal levetid for elektrisk anlegg er 20 til 40 år.
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til
avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en
kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en
bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er
vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan
ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på
denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert
elektrovirksomhet.
Anbefalte tiltak
Innhente samsvarserklæring for montering av kabel til carport.
Oppsummering Våtrom: 1. etasje - Bad/vaskerom
Overflater fremstår i normal stand i henhold til alder.
Merknader:
Det ble registrert stedvis "bom" (hul lyd) under gulvfliser som følge av mangelfull limdekning. Dette
kan redusere levetid, og skader kan lettere oppstå. Forholdet kan utbedres med bi-impregnering
eller lignende, men det er ikke behov for tiltak umiddelbart.
Det ble observert mindre vannansamling rundt slukrist ved spyling. Funksjonen vurderes som
ivaretatt, og det er ikke behov for tiltak.
Det ble registrert utett overgang mellom dusjvegg og vegg, noe som bør følges opp for å hindre
fuktpåvirkning over tid.
Membranoppbrett i dørterskel er ikke synlig på grunn av montert overgangslist. Det er ikke
registrert tegn til lekkasje eller skade på befaringsdagen.
Normal tid før maling av glassfibervev, malt er 8 - 16 år.
Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år.
Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år.
Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år.
Anbefalte tiltak overflater:
Kontrollere membran oppbrett i dørterskel ved fremtidig oppgradering eller utskifting av
gulv/terskel. Dette for å sikre at tettingen er utført korrekt og opprettholder sin funksjon mot
vanninntrengning.
Det anbefales å tette overgang mellom dusjvegg og vegg for å hindre fukt inntrenging.
Flisfelt med bom kan følges opp og eventuelt utbedres ved behov.
Ellers ingen umiddelbare tiltak nødvendig.
