Byggemåte
Fritidsbolig med byggeår fra 2008. Leiligheten har en normal standard ut fra byggeskikk og tekniske krav som gjaldt ved oppføringstidspunktet. Det henvises for øvrig til rapportens enkeltpunkter for nærmere detaljer. Det må påregnes jevnlig vedlikehold av boligen. Bygningsdeler og installasjoner har begrenset levetid, og oppgraderinger eller utskiftninger må forventes i takt med alder og normal bruksslitasje.
UTVENDIG
Taktekking
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Beskrivelse: Taktekking med sutak, feder/lekter og betongtakstein.
Taket ble vurdert fra bakkenivå, med de begrensninger det medfører. Evt. skjulte feil, skader eller mangler som ikke er synlige fra bakkenivå, er ikke omfattet av inspeksjonen. Forventet levetid: Vindskier og dekkbord: ca. 15–25 år. Betongtakstein: ca. 30–60 år. TG1.
Nedløp og beslag
Beskrivelse: Takrenner og nedløp i plast. Forventet brukstid: Takrenner og nedløp: 20-30 år. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når takrenner og nedløp eldes, øker risikoen for lekkasjer som kan medføre kostbare skader på underliggende konstruksjoner dersom tiltak ikke utføres i tide. TG2.
Veggkonstruksjon
Beskrivelse: Yttervegger av bindingsverk. Ytterkledning med liggende, enkeltfalset trekledning. Merk: Konstruksjonene er oppført etter datidens byggeforskrifter og har begrenset isoleringsevne sammenlignet med dagens krav. Det gjøres ikke destruktive inngrep på dette undersøkelsesnivået. Ved oppussing eller ombygging der konstruksjoner åpnes, vil eventuelle skjulte feil og mangler kunne avdekkes, og oppgraderinger eller utskiftninger må påregnes ved behov. TG1.
Takkonstruksjon/Loft
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Beskrivelse: Takkonstruksjon med tresperrer. Merk: Takkonstruksjonen er fra byggeår og oppført etter datidens byggestandarder. Isolasjonsverdi, lufting og fuktsikring er ofte mangelfull sett opp mot dagens krav. Det er ikke foretatt prøvetaking for mugg eller soppsporer. Regelmessig tilsyn anbefales. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Isolasjon på kaldloft ligger helt opp mot undertak. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det bør etableres tilstrekkelig avstand mellom isolasjon og undertak ved raft. Når isolasjon ligger opp mot undertak kan det oppstå kondens med videre følgeskader. TG2.
Vinduer
Beskrivelse: Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Vinduer fra byggeår. To vinduer ble skiftet i 2024. Merk: Det er utført enkel funksjonstest av utvalgte vinduer. Normalt behov for justering regnes ikke som avvik. Punkterte isolerglass kan være svært vanskelig å
avdekke visuelt, og risikoen for punktering øker i takt med vinduenes alder. Forventet brukstid: Trevinduer med isolerglass: ca. 20–60 år. TG1.
Dører
Beskrivelse: Ytterdør og balkongdør med malte dørblad og isolerglass. Merk: Mindre justeringer og normal bruksslitasje anses ikke som avvik. Forventet brukstid: Ytterdører i tre: ca. 20–40 år. TG1.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Beskrivelse: Terrasse på 16,8 m² med utgang fra stue/kjøkken og 21,6 m² ved inngangspartiet. Terrassene er oppført i trekonstruksjoner. Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk med stående panel og toppbord. Rekkverkshøyder ble målt til 0,95 meter. Til informasjon: Ihht. avhendingslovens paragraf 2-13 skal rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot gjeldende byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet. Fra TEK 17 (paragraf 12-17): Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde; a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m, b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m. Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320): Terrassebord i trykkimpregnert tre: ca. 20–40 år. Rekkverk i tre/metall: ca. 20–40 år. TG1.
INNVENDIG
Overflater
Beskrivelse: Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje. Forventet levetid: Overflater (maling, parkett, laminat): ca. 10-30 år. Merk: Overflater er vurdert ut fra en visuell og skjønnsmessig befaring. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, samt misfarging på gulv etter tepper og lignende må påregnes i brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tyngre møbler eller inventar. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i leiligheten. TG1.
Pipe og ildsted
Beskrivelse: Pipe: Murt pipe. Ildsted: Vedovn i stue. Rentbrennende type. Merk: Pipe over tak er vurdert under punktet taktekking. Øvrige deler av pipen er ikke inspisert eller vurdert, da dette ikke omfattes av kontrollpunktene i forskrift til avhendingsloven. Konf. feier for nærmere opplysninger om tilstand (evt. tilsynsrapporter fra feier er ikke kontrollert).
Innvendige dører
Beskrivelse: Hvite, formpressede innerdører. Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlig avvik. Forventet brukstid: Formpressede innerdører: ca. 20-30 år. TG1.
VÅTROM
2. etasje - bad 3,5 m²
Generell
Beskrivelse: Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling. Innfelte spotter. Inneholder: Baderomsmøbel med profilerte fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speil/skap med belysning, vegghengt toalett og dusj med innfellbar dør i herdet glass samt dusjgarnityr med hånddusj. EL. varmekabler, plastsluk og avtrekksventil i himling. Forventet brukstid: Våtrom som helhet: ca. 15–25 år. Sluk: ca. 30–60 år. Tettesjikt/membran: ca. 20–25 år. Armaturer: ca. 10–30 år. Klosetter og servanter: ca. 25–45 år.
Overflater vegger og himling
Beskrivelse: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje. TG1.
Overflater gulv
Beskrivelse: Det ble målt 20 mm nivåforskjell fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Ved enkel funksjonstest rant vann til sluk. Merk: Hullyd kan forekomme ved banking på fliser uten at flisene er løse eller at det foreligger bom. Dette kan skyldes luftlommer i limet eller konstruksjonsmessige forhold. Slike lyder kan ofte forveksles med bom, men regnes vanligvis ikke som en mangel så lenge flisene sitter fast og det ikke er synlige skader. Vurdering av avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Varierende/begrenset fall utenfor dusjsone. En del slitasje på fuger. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Det er begrenset risiko forbundet med slitasje på fuger, men en må være oppmerksom på at restlevetiden er usikker grunnet badets alder. Oppgraderinger må påregnes på sikt. TG2.
Sluk, membran og tettesjikt
Beskrivelse: Plastsluk med vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder eller øvrig dokumentasjon på membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse. Det legges til grunn at badet er oppført med smøremembran i områder hvor dette er påkrevd, forutsatt at det er oppført eller rehabilitert etter Byggteknisk forskrift av 1997 (TEK97). Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Eldre membraner svekkes naturlig over tid, noe som kan medføre redusert tettefunksjon og øke risikoen for utettheter og fuktskader på sikt. TG2.
Sanitærutstyr og innredning
Beskrivelse: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det vegghengte toalettet har en innebygd sisterne uten drensåpning eller spalte nederst. Dette betyr at hvis det oppstår lekkasje inne i sisternen, kan vann samle seg bak veggen og føre til skjulte skader som ikke oppdages umiddelbart. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det var ikke krav om lekkasjesikring av innebygget sisterne ved byggetidspunktet. Installasjonen bør jevnlig overvåkes. TG2.
Ventilasjon
Beskrivelse: Avtrekksventil i himling. Tilluft via luftespalte under dør. TG1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Beskrivelse: Det ble foretatt hulltaking fra tilliggende rom mot dusjsone, uten å avdekke unormale fuktforhold. Relativ luftfuktighet ble målt med probe. Den viste relativ luftfuktighet på 49,8% ved en temperatur på 13,2 grader. Definisjon av målte verdier: Relativ luftfuktighet under 60 % anses å være tørt. Relativ luftfuktighet mellom 60-74 % er akseptabelt. Relativ luftfuktighet mellom 75-85 % anses å være fuktig. Relativ luftfuktighet mellom 86,5-100 % anses å være meget fuktig. Relativ luftfuktighet på 100% anses å være vått. Merk: Måling av fukt gjelder kun for det aktuelle området hvor målingen ble foretatt, og forholdene kan variere i andre deler av konstruksjonen. TG0.
2. etasje- vaskerom med utvendig adkomst 2,7 m²
Generell
Beskrivelse: Keramiske fliser på gulv med sokkelflis, malte flater på vegger og i himling. Inneholder: Utslagsvask i stål med blandebatteri, varmtvannsbereder, fordelerskap til rør-i-rør, sikringsskap og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Plastsluk. Forventet brukstid: Våtrom som helhet: ca. 15–25 år. Sluk: ca. 30–60 år. Tettesjikt/membran: ca. 20–25 år. Armaturer: ca. 10–30 år. Klosetter og servanter: ca. 25–45 år.
Overflater vegger og himling
Beskrivelse: Overflater ble visuell kontrollert. Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Fuktsvelling på foringer. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Foringer med fuktsvelling bør skiftes. Begrenset risiko med fuktsvelling, men det bør vises forsiktighet med vannbruk grunnet løsningen for å unngå videre utvikling. TG2.
Overflater gulv
Beskrivelse: Det ble målt 10 mm nivåforskjell fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Merk: Hullyd kan forekomme ved banking på fliser uten at flisene er løse eller at det foreligger bom. Dette kan skyldes luftlommer i limet eller konstruksjonsmessige forhold. Slike lyder kan ofte forveksles med bom, men regnes vanligvis ikke som en mangel så lenge flisene sitter fast og det ikke er synlige skader. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det ble registrert riss og oppsprekking i flisfuger. Noe løse fliser. Det er registrert bom i enkelte fliser, som betyr at flisene har sluppet fra underlaget/limet. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det bør påregnes utskifting av fliser på vaskerommet på sikt for å unngå videre skadeutvikling. TG2.
Sluk, membran og tettesjikt
Beskrivelse: Plastsluk med vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder eller øvrig dokumentasjon på membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse. Det legges til grunn at badet er oppført med smøremembran i områder hvor dette er påkrevd, forutsatt at det er oppført eller rehabilitert etter Byggteknisk forskrift av 1997 (TEK97). Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Eldre membraner svekkes naturlig over tid, noe som kan medføre redusert tettefunksjon og øke risikoen for utettheter og fuktskader på sikt. TG2.
Sanitærutstyr og innredning
Beskrivelse: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje. TG1.
Ventilasjon
Beskrivelse: Naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Naturlig ventilasjon gir treg luftutskifting, noe som øker risikoen for kondens og fuktskader. Det anbefales å montere en elektrisk avtrekksvifte. For at en slik vifte skal fungere etter hensikten, forutsettes det tilstrekkelig tilluft til rommet. TG2.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Beskrivelse: Det er ikke foretatt hulltaking da dette ikke er fysisk mulig grunnet konstruksjonens oppbygging. Vegger i rommet grenser mot yttervegg/naboseksjon. TGIU.
KJØKKEN
2. etasje - stue/kjøkken 24,0 m²
Overflater og innredning
Beskrivelse: Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning/stikk under overskap. Hvitevarer: Komfyr med keramisk platetopp fra Hoover Grepa. Integrert mikrobølgeovn fra IKEA. Integrert oppvaskmaskin med synlig front fra Logik. Frittstående kjøleskap med frysedel fra IKEA. Integrert ventilator fra Villavent. TG1.
Avtrekk
Beskrivelse: Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Eldre ventilator med usikker restlevetid. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det vil være naturlig å skifte ut ventilator ved oppgradering av kjøkkenet. TG2.
ANDRE ROM
2. etasje - badstue 1,5 m²
Overflater og konstruksjon
Beskrivelse: Badstu med sittebenker, vegglampe og badstuovn. Dør til badstu med formpresset dørblad med panel samt enkeltglass. Badstu fra byggeår. TG1.
Teknisk anlegg
Beskrivelse: Badstuovn fra Tyco. Forventet brukstid: Badstuovn: 10-20 år. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå. TG2.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger
Beskrivelse: Vannforsyningsrør av PEX-rør (plastrør). Rør-i-rør system. Fordelerskap og stoppekran er plassert i vaskerom med utvendig adkomst. Forventet brukstid: Vannrør av plast 25-75 år. Vurdering av avvik: Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Konsekvens/tiltak: Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. TG2.
Avløpsrør
Beskrivelse: Avløpsrør av plast. Forventet brukstid: Avløp (plast): 25-100 år. TG1.
Ventilasjon
Beskrivelse: Mekanisk ventilasjon med avtrekk fra kjøkken og bad. Tilluft via div. ventiler. Merk at løsningen er vurdert opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens krav til ventilasjon, som boligen ikke vil innfri. TG1.
Varmtvannstank
Beskrivelse: Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra Høiax, plassert på vaskerom med utvendig adkomst. Forventet brukstid: Varmtvannsbereder: ca. 15–25 år. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TG2.
Elektrisk anlegg
Sikringsskap er plassert på vaskerom med utvendig adkomst. Automatsikringer (jordfeilautomater). Automatisk strømmåler m/fjernavlesning. Sikringsskapet inneholder hovedbryter på 40A, 2 kurser på 20A og 6 kurser på 16A. Belysning: Vanlig belysning.
Elektrisk oppvarming: Elektrisk oppvarming. El. varmekabler på bad og flislagt del av gang. Se innledning for øvrig oppvarming. Merk: Varmekilder er ikke funksjonstestet. Det er ukjent om det er gjennomført kontroll av det elektriske anlegget av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) de siste fem årene. Eier var ikke til stede ved befaringen, og spørsmål til eier er ikke besvart. Vurderingen er normalt basert på en spørreundersøkelse rettet mot eier samt enkel visuell kontroll. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Generell kommentar: Vurderingen av det elektriske anlegget er begrenset til en forenklet visuell kontroll og informasjon innhentet fra eier, i tråd med forskrift til avhendingslova § 2-18. Det er ikke foretatt inngrep eller teknisk måling av anlegget, og vurderingen er derfor ikke sammenlignbar med en kontroll gjennomført av det lokale eltilsyn (DLE) eller autorisert elektrovirksomhet. Den bygningssakkyndige har ikke elektrofaglig kompetanse og har dermed ikke forutsetninger for å vurdere anleggets tekniske utførelse eller sikkerhetsmessige tilstand. Elektriske anlegg er underlagt strenge krav til utførelse og kontroll, og det er kun fagpersoner med nødvendig autorisasjon som har kompetanse til å gjennomføre en fullverdig vurdering. Ved eierskifte anbefales det alltid at det elektriske anlegget inspiseres av registrert elektroinstallatør, særlig dersom det ikke foreligger nyere kontrollrapport eller dokumentasjon. Eier har ansvar for at anlegget til enhver tid tilfredsstiller gjeldende forskrifter, og at det brukes i samsvar med produsentens anvisninger. Skjulte feil og mangler kan ikke utelukkes ved en forenklet vurdering. Ved nærmere ettersyn kan det fremkomme avvik eller kostnader til utbedring som ikke fremgår av denne rapporten.
TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
Beskrivelse: I henhold til byggeskikk på oppføringstidspunktet er det sannsynlig at bygningen er fundamentert på kultede masser av grov pukk eller sprengstein på fjell. Det er ikke utført nærmere undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS 3600.
Fuktsikring og drenering
Beskrivelse: Boligen er oppført over bakkenivå og terrenget rundt bygget er planert. Det er drenerende masser rundt boligen. TG1.
Grunnmur og fundamenter
Beskrivelse: Ringmur, såle og fundamenter i betong. TG1.
Terrengforhold
Beskrivelse: Det ble ikke avdekket unormale terrengforhold.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Beskrivelse: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikkledninger. Utvendige vann- og avløpsledninger av ukjent alder/type. Utvendige vann- og avløpsledninger er skjult. Det må gjøres nærmere undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og avløpsledninger.
Helse, miljø og sikkerhet
Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger.
ANDRE BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN
Bod i rekke
Byggeår: Ca. 2008 (estimert). Standard: Boden er oppført i bindingsverkskonstruksjon med liggende, dobbelfals trekledning og takkonstruksjon tekket med takpapp. Det er ikke foretatt tilstandsvurdering av bygningen. Det betyr at det kan
være feil, mangler eller vedlikeholdsbehov som ikke er videre omtalt i denne rapporten. Merk: Bygget er ikke tilstandsvurdert.
