I et nyetablert nabolag i Bergen sentrum finner du denne utsøkte eneboligen, Sukkertoppen 4. Huset ligger svært sentralt midt i pepperkakebyen. Et velduftende nabolag omkranset av flotte, arkitekttegnede bygg. Her har du alt av godsaker i umiddelbar nærhet og et rikelig utvalg med bakevarer rundt ethvert gatehjørne.

Pepperkakebyens største kjøpesenter er like ved, og byr på et bredt servicetilbud med en rekke butikker og resturanter. Det er også verdt å nevne den vakre pepperkakekirken hvor både seigmenn og skumnisser synger julen inn.

Velkommen hjem til byens beste nabolag!

Boligen er omkranset av velduftende bebyggelse med liknende konsistens, tilsvarende pepperkake

Pepperkakebyen ligger i byROMMET i Bergen sentrum. Fra Torgalmenningen følger du gaten mot Fløibanen. Før du kommer til Fløibanen må du ta til høyre inn på Kong Oscars gate. Her følger du veien og du vil få Pepperkakebyen på din venstre side.

Areal: 1 kvm, Eierform: Fellestomt

Eiendommen har uklare eiendomsgrenser. Tomten er for det meste opparbeidet med pepperkakebebyggelse. Det presiseres at området har en svært variert pepperkakebebyggelse, med slott, borger, etc.

UTVENDIG:

Taktekking / takkonstruksjon:

Valmtak.

Det ble ikke registrert synlige skader i undertak. Generelt svært god lufting i takkonstruksjonen. Undertak fremstår som særdeles tørt. Taket vurderes for å være i svært god stand. Det bemerkes at takstmann har begrenset erfaring med løsningen (og måtte prøvesmake).

Taktekking med pepperkakedeig/glasur.

Det var god tilkomst for inspeksjon av taktekking.

Nedløp og beslag: TG 2

Boligen har ingen takrenner, nedløp og beslag.

Vurdering av avvik:

Det mangler adkomst til pipe for nissen i form av stigetrinn og plattform. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

Konsekvens/tiltak:

Det må etableres stigetrinn og plattform til nissen for å lukke avviket.

Taktekkingen har en svært ru overflate, i kombinasjon med flere felt av glasus, marsmallows etc. Dette vil trolig redusere risikoen for snøfall fra tak. Det bør innhentes nærmere dokumentasjon på løsningen fra

ingeniørnissen.

Veggkonstruksjon

Yttervegger av uisolert, stekt pepperkakedeig, utvendig kledd med marshmallows, nonstop og stedvise seigmenn/damer. Forbindelser av karamellisert sukker. Veggene fremstår som fristende og delikate.

Vinduer

Vinduer med ett-lags glass i pepperkakekarmer. Innsettingsdetaljer i form av glassur og nonstop.

Dører

Ytterdør av stek pepperkakedeig.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: TG 2

Terrasse på ca. 0,3 m² rundt deler av boligen.

Gulv og rekkverk av stekt pepperkakedeig.

Vurdering av avvik:

Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkshøyde ble målt til ca. 3 cm. Dagens krav er min. 100 cm.

Konsekvens/tiltak:

Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.

Eierne opplyser om at rekkverket aldri har føltes på som en sikkerhetsrisiko pga. den lave høyden til seigmennene.

INNVENDIG

Overflater: TG2

Slette overflater med pepperkakedeig. Overflatene fremstår som innbydende. Se kommentarer for andre avvik.

Vurdering av avvik:

Gulvet består utelukkende av isopor, hvor det ble registrert en del hakk etc.

Konsekvens/tiltak

Det må lages en mer slitesterk overflate for å lukke avvik (kun av visuell betydning). Per i dag vurderes det ikke som økonomisk urasjonelt gjøre tiltak da boligen likevel snart skal spises opp.

Etasjeskille/gulv mot grunn

Gulv på grunn av isopor. Ingen øvrige etasjeskiller i boligen. Isopor vurderes for å ha en svært god, isolerende effekt.

Radon: TG 2

Pepperkakemannen hevder fortvilet at det er foretatt radonmålinger, men takstmann har ikke mottatt dokumentasjon på dette.

Vurdering av avvik:

Eier opplyser om at det har vært avholdt en radonmåling, men det foreligger ingen dokumentasjon på målingen. Pepperkakemannen forsøkte å bestikke takstmannen med masse snop og andre fristelser for å se om dette kunne endre tilstandsgrad. Takstmann sto derimot fast på sine etiske retningslinjer.

Konsekvens/tiltak:

Pepperkakemannen bør gå i seg selv neste gang før han prøver å bestikke en takstmann.

Pipe og ildsted

Stekt pipe med pepperkakedeig. Karamellisert sukker rundt pipen.

Feierseigemannen var i pipen på befaringstidspunktet. Det ble opplyst om at pipen fremstår som hel og fin.

Krypkjeller

Boligen har en stor, ventilert krypkjeller i form av rommet under bordet som bygget står på.

Det ble gjort inspeksjon under bordet, uten å avdekke unormale forhold. Pga. god tilkomst for inspeksjon ble det vurdert som unødvendig å foreta hulltaking for å undersøke fukt.

Innvendige trapper: TG 3

Boligen har ingen trapper.

Vurdering av avvik:

Det mangler trapp mellom hovedetasje og loftsetasje.

Konsekvens/tiltak

Av sikkerhetsmessige årsaker bør det monteres trapp til loft.

Kostnadsestimat: Under 10 000

Innvendige dører: TG 3

Boligen har ingen innvendige dører.

Vurdering av avvik:

Boligen mangler innvendige dører.

Konsekvens/tiltak:

Det må monteres dører for å lukke avviket.

Kostnadsestimat: Under 10 000.

VÅTROM

1. ETASJE > NISSEBAD (0,1 M²)

Generell

Overflater:

Stekt pepperkakedeig på gulv, vegger samt i himling. Fuger av glassur.

Inneholder:

Badet har begrenset med sanitærutstyr og innredning.

Overflater vegger og himling

Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Overflater Gulv: TG 3

Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble kontrollert med høydelaser

Vurdering av avvik:

Bom (hulrom) under stekt pepperkakedeig. Motfall på badet.

Konsekvens/tiltak

Det vurderes ikke som økonomisk rasjonelt å gjøre store tiltak. Badet skal uansett spises opp snart.

Kostnadsestimat: Under 10 000

Sluk, membran og tettesjikt: TG 3

Vurdering av avvik:

Badet mangler sluk/membran/tettesjikt.

Konsekvens/tiltak

Badet har ingen risiko for bruksvann og evt. lekkasjevann. Det vurderes derfor ikke for å være behov for tiltak. Kostnadsestimat er likevel satt grunnet gitt TG3.

Kostnadsestimat: Under 10 000

Sanitærutstyr og innredning: TG 2

Badet har begrenset med sanitærutstyr og innredning.

Vurdering av avvik:

Badet fremstår som ufunksjonelt grunnet lite sanitærutstyr og innredning.

Konsekvens/tiltak:

Det bør installeres normalt sanitærutstyr og baderomsinnredning

Ventilasjon: TG 2

Naturlig ventilasjon på badet

Vurdering av avvik:

Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Konsekvens/tiltak:

Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Ved montering av elektrisk avtrekksvifte må det vises forsiktighet når pepperkakehuset skal spises opp.

Tilliggende konstruksjoner våtrom: TG 3

Det ble foretatt hulltaking fra nissestuen mot nissebadet.

Vurdering av avvik:

Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr Det ble observert to mus i veggen mot badet. Ved hulltaking for fuktsøking ble badet sterkt skadet.

Konsekvens/tiltak

Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Musen bør finnes før de spiser opp hele badet (og resten av pepperkakehuset forøvrig). Badet må rives og bygges opp igjen grunnet skadene den ble påført ved hulltaking.

Kostnadsestimat: Under 10 000.

TEKNISKE INSTALLASJONER

Ventilasjon

Boligen har naturlig ventilasjon via dør- og vindusåpninger, samt gjennomtrekk fra pipe. Ventilasjon vurderes for å være svært god.

Merk at det ble benyttet hansker, votter, julesokker og boblejakke på befaringen. Ved normal bruk kan det muligens oppleves som noe kaldt i boligen.

Elektrisk anlegg: TG IU

Boligen har ikke innlagt strøm. Belysning via LED-julelys fra ekstern strømkilde.

Branntekniske forhold: TG 3

Boligen mangler både røykvarslere og brannslukningsapparat.

Brannprosjektering/dokumentasjon på brannsikkerhet er ikke mottatt/kontrollert.

Bygget må antas å ikke tilfredsstille brannkrav grunnet isolasjon på gulv med risiko for brannspredning.

TOMTEFORHOLD

Byggegrunn

Bygget er fundamentert på isolasjon. Antatt trykkfast (bærende).

Drenering

Boligen har ingen drenering.

Grunnmur og fundamenter

Yttervegger av pepperkakedeig er fundamentert direkte på isolasjon.

Fundamenter av isopor. Pga. byggets lave vekt er dette vurdert som en god løsning.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

- BRA-i (internt bruksareal):

- Totalt BRA: 0 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal):

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Første etasje:

- Totalt BRA: 1 m²

- BRA-i: 1 m²

Merk:

Innvendige vegger, kanaler, sjakter etc. utgjør ca. 0,02 m² av bruksarealet i hovedetasjen.

Innvendige vegger, kanaler, sjakter etc. utgjør ca. 0,01 m² av bruksarealet i loftsetasjen.

Oppgitte romarealer er inkludert areal som opptas av innebygde skap/garderobeskap.

TAKHØYDER

Hovedetasje Opptil ca. 18 cm.

Loft: ca. 20-22 cm (målt til møne).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Boligen fremstår i god stand i forhold til oppføringstidspunktet. Stekt pepperkakedeig, utvendig kledd med marshmallows, nonstop og stedvis seigmenn/damer. Forbindelser av karamellisert sukker. Veggene fremstår som fristende og delikate. Det bemerkes likevel at enkelte konstruksjoner fremstår som ufagmessig utført. Det må påregnes tilstandssvekkelser for en rekke bygningsdeler på grunn av risiko for småspising. Huset har en spennende arkitektonisk fremtoning og det er valgt kun de beste råvarer. Videre er boligen super flott med et koselig nisseloft med plass til ønsket mini seng. Og hva er vel mer koselig enn å sitte under LED- julelys med en varm sjokolade og noen gode nisse boller i boligens nissestue.

Kort fortalt har eneboligen gjennomgående knasende god standard, med flere smakfulle kvaliteter.

- Marshmallow

- Seigmenn

- Nonstop

- Melis

- Karamellisert sukker

Boligen har ikke innlagt strøm. Ildsted i oppholdsrom og belysning via LED-julelys fra ekstern strømkilde gir noe varme til boligen.

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Parkering i gaten mot betaling på en kilo melis i måneden.

Eiendommen er tilknyttet offentlig sukker- og avløp via private stikk- og skolisseledninger. Vi gjør oppmerksom på at private skolisser vedlikeholdes for eiers regning. For private felleslisser er der normalt tilknyttet privat vei til offentlig vei. Solidarisk vedlikeholdsplikt.

Eiendommen er unntatt fra kommunale avgifter ettersom det er pålagt riving av området i starten av 2025.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert høsten 2024.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Utleie er tillatt, men det pålegges å erstatte eventuelle spiste bygningsdeler før utflytting.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Det er ikke odel på eiendommen.

Selger påtar seg ikke ansvar for eventuelle skader som måtte oppstå på huset.

Det gjøres oppmerksom på at det foreligger avvik fra godkjente byggetegninger. Bruksendring fra sekundær-rom til rom for varig opphold er søknadspliktig til pepperkakesjefen.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Felles dekorasjonsplikt: Eier må bidra med melis til felles juledekorasjon i nabolaget - mislighold kan føre til fratakelse av nonstop.

Eierskapsbegrensning: Eiendommen kan ikke selges til personer med historikk som småkakespisere.

Det er varslet riving av hele området ved begynnelsen av 2025.

Alle bud/bidrag, uansett størrelse, mottas med stor takk!

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger av denne unike eiendommen har tegnet en pepperkake-boligselgerforsikring som sikrer at både eier og kjøper kan sove søtt (og knaske trygt) - selv i en verden der pepperkakehus nødvendigvis ikke står støtt. Skader forårsaket av kjøperens egne forsøk på å "bare smake litt" på bærende konstruksjoner dekkes ikke.

Alle bud/bidrag, uansett størrelse, mottas med stor takk!

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen.