Byggemåte
Utvendig
Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon med tresperrer. Innvendig inspisert fra loft. Vurdering av avvik: Det
er påvist andre avvik: Fuktskjolder/nedbøyninger i undertak. Merk at det ikke ble registrert fukt på
befaringstidspunktet. TG 2.
Vinduer: Vinduer med 3-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. Årstall: 2021. TG 1.
Dører: Ytterdør med 3-lags isolerglassfelt i formpresset dørblad. Årstall: 2019. Vurdering av avvik: Det er
påvist andre avvik: Dør tar i karm. TG 2.
Balkongdør: Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Ukjent alder. Antatt fra
rundt 2000-tallet. TG 1.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong på 5,2 m². Utgang fra stue. Terrassebord av imp.
materialer og rekkverk med plater. Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder. En del slitasje på rekkverk. TG 2.
Innvendig
Overflater: Boligen har generelt eldre overflater.
Kommentar: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større
slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter
tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag
for beskrivelse av overflater i leiligheten. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Overflater bærer
preg av elde/slitasje. Noen fuktmerker på gulv. TG 2.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt
kontroll av ujevnheter med laservater. Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på
stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger.
Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da
disse er oppført etter eldre forskrifter. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på
dette undersøkelsesnivået (iht. NS3600), evt. skjulte avvik er derfor ikke mulig å avdekke. Vurdering av
avvik: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble ved stikkprøver målt mellom 0-20 mm høydeforskjeller
gjennom rom i leiligheten. Normalt med hensyn til alder. TG 2.
Radon: Det er antatt ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Merk:
Takstmann kjenner ikke til om det er utført radonmålinger. Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt
radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG 2.
Pipe og ildsted: Pipe: Elementpipe. Utvendig beslått over tak. Ildsted: Rentbrennende ildsted med
glassfront i stue. Merke: Jøtul. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
pipe. TG 2.
Innvendige dører: Formpressede innerdører. Glassdør fra vindfang til gang. Vurdering av avvik: Det er
påvist andre avvik: Dør til soverom 2 tar i gulv. Det er også noen striper i gulv grunnet dette.
Våtrom
Bad - (4,6 m²)
Generell: Keramiske fliser på gulv, baderomsplater på vegger og malte plater i himling.
Inneholder: Baderomsmøbel med profilerte fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri,
speil/skap med belysning, gulvstående toalett og dusjkabinett. El. varmekabler, plastsluk og
avtrekksventil i himling. Ukjent alder på bad. Antatt fra tidlig 2000-tallet.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG 1.
Overflater Gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser).
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser og enkel dusjtest. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det
er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25
mm. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk m/klemring og antatt smøremembran. Vurdering av avvik: Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet
brukstid er passert på slukløsningen. TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Vurdering av avvik: Det er
påvist andre avvik: Den ene slangen til dusjkabinettet er noe løs. TG 2.
Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via avtrekksventil i himling. Tilluft via luftespalte under dør. Vurdering av
avvik: Rommet har kun naturlig avtrekk. TG 2.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt kontroll i luke på vaskerom, uten å avdekke unormale
fuktforhold. TG 1.
Vaskerom - (5,1 m²)
Generell: Belegg på gulv, malte plater på vegger og i himling. Inneholder: Vegghengt utslagsvask,
blandebatteri, opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder. Plastsluk og avtrekksventil i himling. Vedr.
TG3 på bad/våtrom. På bakgrunn av alder på membran/tettesjikt/slukløsning og risiko for lekkasje og
skader må det påregnes utskifting innen kort tid. Det er derfor ikke utført en detaljert tilstandsvurdering av
hver enkelt bygningsdel i rommet. Merk at bad/våtrom i de fleste tilfeller fortsatt kan benyttes med
forsiktighet frem til en evt. oppgradering. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal
bruk etter dagens krav.
- Eldre tettesjikt og slukløsning fra byggeår.
- Elde/slitasje.
- Naturlig ventilasjon.
- Forventet brukstid er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må
dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000. TG 3.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt kontroll i luke på vaskerom, uten å avdekke unormale
fuktforhold. TG 1.
Kjøkken
Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplate i laminat og heldekkende
stålvask med oppvaskkum, avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og
belysning under overskap på en side. Integrert ventilator. Wattmeter.
Hvitevarer:
- Komfyr med keramisk platetopp (Logik)
- Oppvaskmaskin (Bosch)
- Frittstående kjøleskap med frysedel (Zanussi)
Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: En del slitasje på benkeplate. TG 2.
Avtrekk: Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Eldre ventilator med ukjent restlevetid. TG 2.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Vannforsyningsrør kobber. Hovedstoppekran er plassert på vaskerom. Denne fungerte
tilfredsstillende ved enkel funksjonstest. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er
passert på innvendige vannledninger. TG 2.
Avløpsrør: Avløpsrør av plast. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige avløpsledninger. TG 2.
Ventilasjon: Naturlig ventilasjon. Periodisk avtrekk fra kjøkken. Merk at løsningen er vurdert opp mot
gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens krav til ventilasjon, som
boligen ikke vil innfri. TG 1.
Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 198 liter fra Oso Hotwater, plassert på vaskerom. Modell: Super
S 200 Effekt: 2,0 kW. Årstall: 2012. TG 1.
Elektrisk anlegg: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift
til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en
kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en
bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert
ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og
mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen,
og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i gang. Automatsikringer (jordfeilautomater). Sikringsskapet
inneholder hovedsikring på 63A, 1 kurs på 20A og 5 kurser på 16A
Belysning: Vanlig belysning.
El. oppvarming: Elektrisk oppvarming. El. varmekabler på bad. Se innledning for øvrig oppvarming.
Vedr. vurdering av elektrisk anlegg: El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens
kompetanseområde. Ved salg anbefales det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har
ansvaret for at det elektriske anlegget til enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med
produsentens anvisninger. Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til
installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de
nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til
elektriske anlegg og elektrisk kontroll.
1. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder,
jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei
Generelt om anlegget:
2. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei
3. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å
sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
Inntak og sikringsskap:
4. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
5. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet elkontroll? Ja Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg
anbefaler at det blir foretatt regelmessig ettersyn av det elektriske anlegget hvert tiende år. Det er ukjent
om det er foretatt tilsyn i de senere år. Samsvarserklæringer er ikke fremvist. På bakgrunn av nevnte
forhold anbefales det å foreta en utvidet kontroll av anlegget. Merk at oppdraget er utført som
nøkkelbefaring. TG 2.
Branntekniske forhold: Røykvarslere og brannslukningsapparat. I følge forskrift om brannforebyggende
tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slukningsutstyr i
form av enten pulverapparat eller brannslange. Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er
heller ikke opplyst om problemer ved tekniske anlegg eller funksjoner i boligen.
Brannprosjektering/dokumentasjon på brannsikkerhet er ikke mottatt/kontrollert. Dette er en forenklet
kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer under. Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til
disse spørsmålene i bransjestandarden NS3600. Dette kan ikke sammenlignes med en fullstendig
kontroll av branntekniske forhold av offentlig myndighet, eller en vurdering av boligens branntekniske
forhold eller prosjektering fra en rådgiver med spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken
kompetanse til å gi slik veiledning eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den
forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik
forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre
veiledning eller rådgivning.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei
4. Er det skader på røykvarslere? Nei
Bod
Beskrivelse:
Fundamenter i betongkonstruksjoner.
Uisolert trekonstruksjon med stående, rettkantkledning.
Taktekking med takpapp.
Det er ikke foretatt tilstandsvurdering av boden. Det betyr at det kan være feil, mangler eller
vedlikeholdsbehov som ikke er videre omtalt i denne rapporten.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 05.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.