Byggemåte
Bad
Overflater vegger og himling TG1
Veggene har våtromstapet/veggplater, og himlingen har malte plater. Rommet er utstyrt med dusjkabinett, noe som gjør at overflatene ikke utsettes for direkte vannbelastning. Årstallet for moderniseringen er ukjent, og det foreligger ikke skriftlig dokumentasjon på utførte arbeider. Overflatene fremstår visuelt i god stand, med bare normal bruksslitasje ut fra observert tilstand.
Overflater gulv, TG2
Gulvet er belagt med vinyl/belegg og har elektriske varmekabler styrt med veggmontert termostat. Overflaten har normal bruksslitasje. Lasermåling viser en høydeforskjell på 3 cm fra gulvflaten foran dusjkabinettet opp til døråpningen, noe som bekrefter fall i riktig retning bort fra døren. Det er et avvik ved at det mangler fysisk oppkant eller terskel mot tilstøtende rom. Siden sluket er plassert direkte under dusjkabinettet, har det ikke vært mulig å kontrollere slukkonstruksjonen, tilstanden i sluket eller den nøyaktige høydeforskjellen fra toppen av sluket til dørterskelen.
Vanntett sjikt og tilslutning til sluk/gjennomføringer, TG2
Gulvet er belagt med vinylbelegg som utgjør det vanntette sjiktet. Årstallet for legging er ukjent, og det mangler skriftlig dokumentasjon på utførelsen og tettesjiktet. Det har ikke vært mulig å foreta visuell kontroll av tilslutningen mellom belegget og sluket eller rørgjennomføringene, da sluket ligger skjult under bunnprofilen til dusjkabinettet.
Vann- og avløpsledninger inkl. sluk, TG2
Vannrørene er av kobber, og avløpsrørene er av plast. Ut fra observasjoner gjennom en inspeksjonsluke i den tilstøtende boden vurderes rørene og tilkoblingene å være fra byggeåret. Sluket ligger skjult under dusjkabinettet og har ikke vært tilgjengelig for visuell kontroll. Det er derfor uvisst om sluket ble skiftet ut ved en senere modernisering av badet, eller om det opprinnelige sluket fra byggeåret er gjenbrukt.
Ventilasjon, TG1
Rommet er utstyrt med avtrekksventil i taket, spalte ved døren for tilluft samt spalteventil i vinduet. Ved visuell kontroll er det observert støvansamling og smuss i og rundt ventilen i taket, noe som kan redusere luftsirkulasjonen noe. Ventilasjonsløsningen fungerer ellers som tiltenkt, med tilfredsstillende lufttilførsel og avtrekk.
Sanitærutstyr og innredning, TG2
Sanitærutstyret og innredningen har en sammensatt tilstand med enkelte bruks- og slitasjeavvik. Det vegghengte toalettet har innebygd sisterne med registrert lekkasjespalte i underkant av skålen, og det er etablert uttak for vaskemaskin på veggen. Servantskapet har slitt proppsnor på blandebatteriet, skade/bulk på den øverste skuffefronten samt oppsvulmede kanter på de innvendige skuffene etter fuktpåvirkning. Skuffene fremstår som ustabile og spretter noe ut ved lukking. Det er en klaring/glippe mellom servanten og bakveggen. Speilet har merker i underkant. Dusjkabinettet har dører som er løse i bunnen og tunge å åpne/lukke, og det er registrert noe redusert vanntrykk i dusjbatteriet.
Innfelte / gjennomgående installasjoner mot kald sone, TG2
Vann- og avløpsinstallasjonene til servanten og vaskemaskinen er plassert innfelt i ytterveggen mot kald sone. Konstruksjonen er lukket og skjult, noe som gjør at isolasjon, fuktsikring og plassering i forhold til frostlinjen ikke kan kontrolleres visuelt.
Kontroll i tilliggende konstruksjoner, TG1
Det er utført visuell kontroll og fuktsøk i den tilstøtende veggkonstruksjonen via en eksisterende inspeksjonsluke i naborommet (bod). Det er foretatt stikkprøvemålinger med pigger i bunnsvillen mot både dusjsonen og den innebygde toalettsisternen. Målingene i treverket viste tørre og tilfredsstillende verdier på 7,8 % WME. Det er ikke registrert tegn til fuktpåvirkning, misfarging eller lekkasjer i de undersøkte områdene.
Dokumentasjon for våtrom, TG2
Det foreligger ikke skriftlig dokumentasjon, samsvarserklæring eller FDV-dokumentasjon for utførte moderniseringsarbeider eller VVS- og tettesjiktinstallasjoner på badet. Verken hjemmelshaver eller oppdragsgiver har opplysninger om når arbeidet ble utført, eller hvilke fagfolk som ble benyttet.
Kjøkken, TG2
Kjøkkeninnredningen antas å være fra byggeåret 1992 og er utstyrt med laminatbenkeplate og stor oppvaskkum i rustfritt stål. Under oppvaskkummen er det vannrør av kobber og avløpsrør av plast, mest sannsynlig fra byggeåret. Gulvet har vinylbelegg, veggene har malte plater (med eget belegg i sonen over komfyren), og taket er av malt betong. Det er registrert en åpen skjøt i gulvbelegget midt på gulvet samt generelle bruksmerker og skruehull i overflatene. Innredningen bærer preg av alder og slitasje. To skuffefronter til høyre for komfyren har sprekker og subber ved lukking. Blandebatteriet er tungt å betjene. Vinduet er plassert helt ned til benkehøyde ved vaskesonen, og silikonfugen over benkeplaten er morknet enkelte steder. Det er en glippe mellom den frittstående komfyren, benkeplaten og veggen. Det er ikke registrert montert automatisk lekkasjestopper (Waterguard) eller komfyrvakt.
Utvendig bod, TG1
Utvendig bod på ca. 5 m² (BRA-e) som tilhører seksjonen. Boden er plassert i et felles bodområde i underetasjen, med utvendig adkomst via trapp ned fra boenheten. Rommet har støpt betonggulv, betonghimling og skillevegger av betong og bindingsverk kledd med plater. Det er montert takbelysning og låsbar dør.
Ventilasjon, TG1
Boligen har naturlig ventilasjon, noe som var vanlig byggeskikk på oppføringstidspunktet (bygningen er registrert tatt i bruk i 1992 i matrikkelen). Lufttilførselen skjer via spalteventiler i vinduene, og luftsirkulasjonen mellom rommene ivaretas med spalter under dørbladene. Avtrekk skjer via veggmontert ventil i boden, takmontert ventil på badet samt avtrekksløsning på kjøkkenet. Ventilasjonsanlegget fungerer etter sin hensikt ut fra byggets forutsetninger og alder.
Varme- og sanitærtekniske anlegg (VVS), TG2
De innvendige vannledningene er av kobber. Hovedstoppeventilen og forgreningene/rørfordelingen ut i boligen er plassert i veggkonstruksjonen og er tilgjengelige via en inspeksjonsluke i den tilstøtende boden. Det er i tillegg montert en lokal stoppekran under kjøkkenvasken. Rørinstallasjonene og stengeventilene er fra byggeåret (1992).
Avløpsinstallasjonar, TG2
Avløpsrørene er av plast. Det er etablert en stakeluke på hovedledningen, tilgjengelig via inspeksjonsluken i boden. Avløpsinstallasjonene vurderes å være fra byggeåret (1992).
Varmtvassbereder, TG1
Det er ikke plassert egen varmtvannsbereder i boligen. Varmtvann leveres fra et fellesanlegg i borettslaget. Fellesarealer og felles tekniske installasjoner er ikke besiktiget, da dette ikke inngår i mandatet for en tilstandsrapport for en enkeltandel. Fellesanlegget må eventuelt kartlegges gjennom et eget oppdrag bestilt av borettslaget i fellesskap. Det legges til grunn at varmtvann tilføres fra en felles bereder, trolig med et målersystem for forbruk, slik det er vanlig i lignende boligkomplekser.
Yttervegg, TG1
Ytterveggene er oppført i isolert bindingsverk med utvendig kledning av trepanel. Ved visuell kontroll fra bakkenivå er det registrert lokal grønske/algevekst og noe overflateslitasje på kledningen, men overflatene fremstår generelt i tilfredsstillende stand sett i forhold til alderen (byggeår 1992). Det er ikke avdekket tegn til råteskader eller funksjonssvikt. I henhold til vedtektenes § 5-2 ligger ansvaret for utvendig vedlikehold og fornyelse av fasadene hos borettslaget.
Vinduer og ytterdører, TG1
Hovedytterdøren har ukjent produksjonsår, men antas å være fra byggeåret (1992). Døren åpner, lukker og låser lett uten motstand, og tetningspakningene fremstår i god stand. Det er registrert en del kosmetiske bruksmerker, hakk og riper på innsiden. Verandadøren er nylig skiftet (produksjonsår 2025, Norgesvinduet) og fremstår som tilnærmet ny, med god funksjon og hele pakninger. Nivåforskjellen/terskelhøyden fra terrassedekket opp til dørkarmen er målt til ca. 3 cm, noe som avviker fra den generelle anbefalingen om minimum 15 cm opptrinn mot utvendig dekke for å hindre slagregn og fukt. Siden døren står godt skjermet under balkongen i etasjen over, vurderes risikoen for fuktinntrengning som lav.
Vinduer, TG2
Vinduet i stuen er merket med produksjonsår 2025 (tilsvarende verandadøren) og fremstår i god stand. Vinduet på soverommet har tilsvarende utførelse og antas å være skiftet på samme tidspunkt. På de øvrige vinduene (blant annet på kjøkkenet og badet) ble det ikke registrert lesbart produksjonsår i isolerglassene, og alderen er derfor ukjent. Vinduene er stikkprøvetestet. Vinduet på badet ble registrert som noe tungt/tregt å åpne og lukke.
Yttertak, TG2
Takkonstruksjonen er bygget opp med W-takstoler, undertak av trefiberplater og taktekking av betongtakstein. Takkonstruksjonen ligger over den overliggende boenheten i 2. etasje og inngår i borettslagets fellesareal. Konstruksjonen er ikke besiktiget i forbindelse med denne tilstandsanalysen, da ansvaret for utvendig vedlikehold og fornyelse av taket i henhold til vedtektenes § 5-2 ligger hos borettslaget. Boligen i 1. etasje har ikke direkte tilgang til eller berøring med loftet/takkonstruksjonen.
Tekking, beslag, renner og nedløp, TG1
Taktekking, takrenner og hovednedløp utgjør bygningens klimaskjerm, og ansvaret for utvendig vedlikehold og fornyelse ligger i henhold til vedtektenes § 5-2 hos borettslaget. For denne boligen i 1. etasje er det bare nedløpsrør langs ytterveggen og avrenning/nedløp fra altanen i etasjen over som berører andelen. Nedløpsrørene er utført i plast. Ved visuell kontroll fremstår nedløpene i tilfredsstillende stand, med normal elde ut fra byggeåret (1992). Det er ikke registrert synlige lekkasjer eller skader på rørene.
Platting på terreng, TG2
Markterrassen/plattingen er oppført på bakkenivå med terrassebord av tre. Bæresøylen for den overliggende balkongen er understøttet med betongfundament og søylesko. Det er registrert tydelig slitasje, grønske og fuktmisfarging på terrassedekket, særlig under overbygget og rundt nedløpsrøret. Skilleveggen/leveggen har svertesopp, mose og overflateslitasje. På undersiden av balkongdekket i etasjen over er det registrert malingsavskalling, sprekkdannelse i malingen og fuktskjolder. Bærestolpen har begynnende sprekkdannelse nederst i treverket samt svertesopp.
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og fuktsikring, TG2
Bygningen er fundamentert med ringmur av betong og isolert betongplate på mark. Dreneringen og den utvendige fuktsikringen antas å være fra byggeåret (1992). Nedløpsrør fra takrennen er ført ned til bakkenivå/overflateavrenning. Ved visuell kontroll av synlige deler av muren er det registrert enkelte overflateriss i puss/betong, men det er ikke avdekket store setningssprekker, skjevheter eller tegn til fuktinntrengning i boligen. Dreneringen og fuktsikringen ligger skjult under terrenget og er ikke visuelt kontrollert i sin helhet. Grunn, fundament, ringmur, utvendig drenering og fuktsikring utgjør felleskonstruksjoner der vedlikeholdsansvaret i henhold til vedtektenes § 5-2 ligger hos borettslaget.
Innvendige dører, TG1
De innvendige dørene består av slette trefinerdører til bad og bod, skyvedører i trefinér til soverom og kjøkken samt en tredør med glassfelt mellom entré og oppholdsrom. Dørene antas å være fra byggeåret (1992). Skyvedørene er funksjonstestet og glir greit i skinnene med ordinær spalteklaring. De hengslede dørene åpner og lukker uten motstand. Dørhåndtaket på døren mellom entréen og oppholdsrommet ble registrert som noe løst. Det er registrert enkelte kosmetiske bruksmerker på overflatene ut fra alder og vanlig bruk.
Innvendige konstruksjonar – Bunnsvill, TG2
Ved inspeksjon gjennom inspeksjonsluken ble det avdekket at trekonstruksjonen og bunnsvillen er plassert direkte på det støpte betongdekket uten kapillærbrytende sjikt (murpapp/fuktsperre) imellom. Konstruksjonen ble fuktmålt på befaringsdagen og viste tørre verdier.
Innvendige overflater, TG2
Vurdering: Overflatene i entré, soverom og bod består hovedsakelig av vinylbelegg på gulvene, malte veggplater og malte tak/betonghimlinger fra byggeåret (1992).
Entré: Det er registrert tydelige mørke avtrykk/ringer og slitasjemerker i gulvbelegget etter tidligere møblering, enkelte skruehull i veggplatene samt en sprekk i glasskuppelen på taklampen.
Soverom: Det er registrert riper, merker og misfarging/flekker på gulvbelegget, skruehull og noe oppsprekking i skjøtene mellom platelagene (blant annet bak/over panelovnen) samt generelle bruksmerker i betonghimlingen.
Bod: Det er registrert synlige merker i gulvbelegget samt mer omfattende bruksmerker, skruer og skruehull i veggplatene.
Romhøyder
Romhøyden er kontrollert med laser under befaringen i de ulike rommene:
Stue/gang: Ca. 2,38 m
Kjøkken: Ca. 2,39 m
Soverom: Ca. 2,38–2,40 m
VF/entré: Ca. 2,20 m
Bad: Ca. 2,20 m
Innvendig bod: Ca. 2,38 m
Utvendig bod: Ca. 2,45 m
Romhøyden i oppholdsrommene er normal og tilfredsstillende i samsvar med byggeskikk og regelverk fra byggeåret (1992). Den noe lavere romhøyden i entréen og på badet skyldes nedsenket himling for tekniske føringer, noe som er vanlig og påregnelig.
Mur, terreng, stikkledninger og tanker, TG2
Mur: Synlige deler av ringmuren fremstår i tilfredsstillende stand, med enkelte overflateriss i puss/betong, men uten visuelle tegn til setningsskader.
Terreng: Terrenget er stikkprøvemålt. Det er registrert at terrenget enkelte steder ikke har tilfredsstillende fall bort fra fasaden i henhold til gjeldende krav/anbefalinger.
Stikkledninger: Utvendige stikkledninger for vann og avløp ligger skjult i grunnen og antas å være fra byggeåret (1992). Ledningene er ikke kontrollert visuelt.
Tanker: Det er ikke registrert eller opplyst om nedgravde oljetanker eller andre underjordiske tanker på eiendommen.
Fellesansvar: Utvendig terreng, murelementer og stikkledninger utgjør en del av bygningens fellesinfrastruktur, der ansvaret for vedlikehold og fornyelse i henhold til vedtektenes § 5-2 ligger hos borettslaget.
Elektrisk anlegg
Sikringsskapet er plassert i gangen og er utstyrt med automatsikringer, overbelastningsvern, jordfeilbryter og digital AMS-strømmåler. Kursfortegnelsen fra oppføringstiden ligger i skapet (Naustdal Elektro). I området ved gangen/stuen ble det observert en stikkontakt som har løsnet fra boksen/underlaget og sitter løst. Det elektriske anlegget er kun kontrollert visuelt i tråd med takstmannens mandat. Det er ikke utført elektrotekniske målinger eller en fullstendig el-takst.
Det foreligger en samsvarserklæring fra Eltel Networks AS, datert 15.11.2017, for installasjon av AMS-måler på vegne av Sunnfjord Energi Nett AS. Det ble ikke fremlagt nyere samsvarserklæringer eller rapporter fra el-kontroll for resten av anlegget på befaringsdagen.
Branntekniske forhold
Det er montert en batteridrevet røykvarsler i taket i området ved gangen/stuen. På veggen i entréen/vindfanget er det montert en 6-liters skumslokker (brannklasse 21A 144B), der manometeret viser trykk i grønt felt. Det er ikke registrert montert komfyrvakt over kokeplatene/komfyren på kjøkkenet.
Lyd- og støyforhold
Under befaringen (utført midt på dagen) ble det ikke registrert støy fra tilstøtende naboenheter (ved siden av eller over). Det presiseres at det var ukjent om beboerne var hjemme på befaringstidspunktet.
Bygningen er oppført i 1992 og er bygget etter den da gjeldende byggtekniske forskriften (TEK) og kravene til lyd- og trinnlydisolering mellom enhetene. Det er ikke utført destruktive inngrep i vegg- eller etasjeskillekonstruksjonene, og det ble ikke foretatt lydtekniske målinger på befaringsdagen.
Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til en barnehage, noe som kan medføre aktivitet og støy fra uteområdet på dagtid på hverdager.
Ifølge risikorapporten fra Propcloud ligger eiendommen nær Vievegen, der støykartlegging fra Statens vegvesen etter T-1442 viser at området ligger i/ved gul støysone (55–65 dB). Under befaringen ble trafikkstøyen opplevd som lite fremtredende innvendig.
