Vikanesvegen 149 ligger i Alver kommune, rundt 50 minutter nord for Bergen. Dette er ikke bare en eiendom - det er et levende stykke norsk kysthistorie, vakkert plassert der fjell møter fjord langs den mektige Osterfjorden. Helt siden 1890 har dette vært et sentralt handelssted og kommunikasjonsknutepunkt i regionen, og eiendommen bærer fortsatt tydelige spor etter sitt virksomme og betydningsfulle liv.

Før veiene bandt Norge sammen, var fjordene landets naturlige ferdselsårer. Vikanes var ett av mange små, men livsviktige knutepunkt langs leia, hvor jekter og dampbåter brakte varer og mennesker mellom by og bygd. Hit kom folk for å handle, sende post, og møte naboer fra andre bygder. Vikanes hadde i sin tid fast fergeforbindelse til Osterøy, og fjordabåten hadde daglig anløp på vei til og fra Bergen. Kaien ved eiendommen var hjemmehavn for fraktebåtene og har i over hundre år vært i daglig bruk - et vitnesbyrd om stedets rolle i både lokal samferdsel og samfunnsliv.

I dag fremstår eiendommen som en fredelig, lun og vakkert ivaretatt oase. Den lange strandlinjen gir åpen utsikt over fjorden, og de to hovedbygningene skjermer både kaianlegg og uteplasser fra vær og vind. Den 20 meter lange dypvannskaien er 4 meter dyp ved fjære, trygg og godt egnet for helårsbåtplassering. Den lille båtgarasjen gir ly for en mindre fritidsbåt. En steinsatt trapp fører ned til sjøen, og ved lavvann kan selv de minste vasse trygt på den lyse skjellsandbunnen.

I sørvest er det anlagt en nøye planlagt, parkmessig hage. Nåværende eiere har brukt år på å forme landskapet, og resultatet er en hage med forskjellige nivåer, beplantet med prydbusker, frukttrær, bærbusker og blomsterbed. Små stier slynger seg gjennom grøntområdene, og sittegrupper er plassert slik at man får mest mulig ut av sol, utsikt og le for vinden. Her kan man rusle i egne omgivelser, lytte til fuglesang og summingen av insekter, kjenne lukten av blomster og salt sjøluft, eller nyte en kaffe i morgensolens første varme stråler. Dette er et sted hvor man virkelig kan trekke seg tilbake og samtidig ha plass til å dele opplevelsene med mange.

Eiendommen er et fullverdig landsted som kan benyttes året rundt - ikke bare om sommeren. Vikanes ligger lunt til, med trygge vinterveier og nærhet til fjell og skog. Kun 8 minutter unna ligger "gamlesetra", en lysløype som er året gjennom.  Stølsheimen landskapsvernområde, et høyt verdsatt turområde med gamle stølsveier, åpen natur og rikt dyreliv, ligger innen rekkevidde. Her kan du gå på ski om vinteren og vandre milevis om sommeren. Vinterstid anbefales også Stordalen Skisenter, kun 37 km unna - et lite, familievennlig anlegg med heiser, nedfarter og varmestue. Det finnes også oppkjørte skiløyper i området, avhengig av føre.

For mer lokale fjellturer er Krossfjellet et populært valg, med god sti og flott utsikt - perfekt for en søndagstur. Ønsker du en mer luftig opplevelse, kan du sette kursen mot Austlendingen, som ruver over området og byr på utsyn mot både fjordlandskap og kystfjell - med rette kalt "Nordhordlands tak".

Nærmeste dagligvarebutikk finner du på Ostereide, ca. 8-10 minutters kjøring fra eiendommen. For større innkjøp og øvrige tjenester ligger Knarvik Senter kun 35 minutter unna - det største kjøpesenteret i Nordhordland, med et godt utvalg butikker, spisesteder og servicetilbud. Her finner du også apotek, legekontor og offentlige tjenester.

Vikanesvegen 149 er med andre ord både skjermet og tilgjengelig. Her kan du bo fast eller benytte det som et landsted midt i naturen - men med kort vei til det du trenger i hverdagen. Et ideelt sted for deg som ønsker å skape et felles hjem for storfamilien, med god plass til både overnattingsgjester og fritidsaktiviteter - på land og på sjø.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere detaljer om området.

Eiendommen ligger i et rolig og landlig område med spredt bebyggelse bestående av fritidsboliger og noen helårsboliger, sjøhus og Vike kirke og Borgstova. Omgivelsene er fredelige omgitt av bratt og frodig vestlandsnatur som møter de dype fjordene.

Fra Bergen sentrum legger du ut på en naturskjønn reise nordover langs E39, også kjent som Kyststamveien. Etter kort tid passerer du Åsane, hvor du finner et bredt utvalg av butikker og servicetilbud om du skal kjøpe med deg større ting på vei til landstedet.

Videre krysser du den imponerende Nordhordlandsbrua, en 1 614 meter lang kombinasjon av henge- og flytebro som strekker seg over Salhusfjorden. Broen, som åpnet i 1994, og var en ingeniørbragd den gang.

Etter broen ankommer du Knarvik, regionsenteret i Nordhordland. Her finner du Knarvik Senter, det største kjøpesenteret i området, med et bredt utvalg av butikker, spisesteder og tjenester. Knarvik er også hjemsted for den moderne Knarvik kirke, kjent for sin unike arkitektur.

Fortsett nordover på E39, og nyt utsikten over det vakre fjordlandskapet. Etter å ha kjørt gjennom Vikanestunnelen, en 264 meter lang tunnel som åpnet i 1980, tar du av til høyre og følger veien ned mot fjorden og forbi den gamle ferjekaien, opp den lille bakkem og eiendommen ligger på venstre side.

Areal: 1 310 kvm, Eierform: Eiet tomt

Tomten er gjennomført og pent opparbeidet med asfaltert og gruset innkjørsel, belegningsstein, terrasse og solide forstøtningsmurer. Hagen har en velstelt plen, prydbusker, bed og variert beplantning som gir et frodig og ryddig uttrykk. Eiendommen har egen dypvannskai og nyter vakker sjøutsikt.

Merk at tomtegrensene inntegnet i kartet er usikre. Eiendomsgrenser i kartet har forskjellig nøyaktighet. I noen tilfeller kan det være påkrevd å klarlegge grensene etter matrikkelloven §17. Kommunen anbefaler på generelt grunnlag tiltakshaver i byggesaker å klarlegge alle eiendommer med usikre grenser.

Sikre grenser i kartet: Heltrukne linjer (nøyaktighet 14 cm eller bedre). Usikre grenser i kartet: Stiplede linjer (nøyaktighet dårligere enn 14 cm).

Boligen har normal standard i henhold til byggeskikk ved oppføringstidspunktet. Det er gjort flere oppgraderinger i de senere år. Det henvises forøvrig til rapportens enkeltpunkter.  Bygnings- og bestanddeler har TG0/1 dersom ikke annet er angitt i oppsummering av tilstandsrapporten.

Taktekking med sutaksplater, lekter og betongtakstein. Takshingel over tilbygg. Taktekking på hovedbygg fra 1988. Taktekking på tilbygg fra 2014. Vedr. levetid: Vindskier og dekkbord har en normal brukstid på 15 til 25 år. Betongtakstein har en normal en brukstid på 30 til 60 år. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

- Elde/slitasje.

Konsekvens/tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Det må påregnes normalt vedlikeholdt.

Takrenner og nedløp i sortlakkert metall. Beslag/takhetter i aluminium/stål. Takrenner og nedløp fra 2015. Vedr. levetid: Takrenner og nedløp har en normal brukstid på 20-30 år.

Yttervegger i en kombinasjon av laftet plank og bindinsverkskonstruksjoner med utvendig liggende, dobbelfalset kledning m/staff, liggende dobbelfalset kledning og liggende enkeltfalset kledning. TG 2

Oppgraderinger:

- Vegger ble isolert i 2014.

- Yttervegger ifb. med nytt inngangsparti fra 2014.

Vurdering av avvik:

- Dels kort avstand mellom terreng/belegningsstein og kledning. Over tid kan dette før til økt fuktopptrekk og skader på kledning.

Konsekvens/tiltak

- Det anbefales å etablere tilstrekkelig avstand mellom kledning/terreng, alternativt kan en benytte drenerende masser som minimerer vannsprut fra terreng som kan skade kledning.

Takkonstruksjon med tresperrer. TG 2

Oppgraderinger:

- Det ble bygget ny ark i 2014.

Merk: Oppbygging av eldre takkonstruksjoner tilfredsstiller ikke dagens krav mtp. isolasjon o.l. og vil avvike fra dagens byggeskikk. Fuktskjolder, aktivitet etter mit/borebille, skjeve takstoler, punktert/manglende dampsperre, fuktskjolder, mangelfull lufting, aktivitet etter skadedyr og lignende er avvik som kan forekomme i eldre takkonstruksjoner.

Vurdering av avvik:

- Stedvis begrenset lufting mot raft (dvs. at isolasjon ligger opp mot undertak som kan medføre kondens).

- Spor etter stripet borebille (mit).

Konsekvens/tiltak:

- Det bør etableres tilstrekkelig avstand mellom isolasjon og undertak ved raft.

- Overvåk tilstand vedr. mit. Det anbefales å foreta behandling.

Vinduer med to-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. Merk: Det ble utført en tilfeldig funksjonstest av enkelte vinduer og dører. Justering/normalt vedlikehold vurderes ikke som et vesentlig avvik.

Vindu med koblet glass fra byggeår. TG 2

Vurdering av avvik:

- Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder og slitasjegrad.

Konsekvens/tiltak:

- Vindu bør skiftes.

Profilert tredør med lufterist. TG 2

Vurdering av avvik:

- Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder og slitasjegrad.

Konsekvens/tiltak

- Dør bør vurderes å skiftes.

Ytterdør i formpresset dørblad med to-lags isolerglassfelt. TG 2

Vurdering av avvik:

- Ytterdør tar i karm.

Konsekvens/tiltak

- Dør bør justeres.

To-fløyede balkongdører med to-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer.

Profilert tredør i malt utførelse. Dør av eldre årgang. Døren har normal standard, alder tatt i betraktning.

Terrasse på ca. 35 m² med utgang fra stue i 1. etasje. Terrassebord av trykkimpregnerte materialer. Altan på 11,7 m² med utgang fra stue i 2. etasje. Glassfiberdekke og rekkverk med stående spiler.

Rekkverkshøyde ble målt til 0,99-1,00 meter. Altan fra 2014. Altan på 3,7 m² med utgang fra stue i 2. etasje. Sarnafil på dekke belagt med granulatplater og rekkverk med stående spiler. Rekkverketshøyde ble målt til 0,99 meter. Til informasjon: Ihht. avhendingslovens paragraf 2-13 skal rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot gjeldende byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet. Fra TEK 17 (paragraf 12-17):

Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde; a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m.

Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje. Merk: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i boligen.

Etasjeskillere av trebjelkelag. TG 3

Oppgraderinger:

- Etasjeskiller mot krypkjeller ble skiftet ut og isolert i 2014.

Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater.Ved kontroll av skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje. Det ble målt mellom 0-8 mm (TG1) i stue og mellom 0-10 mm på kjøkken i 1. etasje (TG1). Det ble målt mellom 0-50 mm i stue (TG3) og mellom 0-12 mm i gang 1 i 2. etasje (TG1). Merk: Det ble ikke flyttet på tunge møbler eller fast innredning under befaringen, og målingene er derfor basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. I eldre boliger må man påregne skjevheter, knirk, lokale svanker og nedbøyninger i etasjeskiller. En må være oppmerksom på dette, spesielt i tilfeller der nytt gulv er lagt på eksisterende bjelkelag uten at det har blitt utført fullstendig avretting. Etasjeskillere i eldre boliger er oppført etter tidligere forskrifter og tilfredsstiller ikke nødvendigvis dagens krav til stivhet og lydisolasjon. Målingene er utført med møbler og fast innredning til stede, noe som kan påvirke resultatene. Dette kan føre til unøyaktigheter, spesielt dersom belastningen ikke er jevnt fordelt, eller hvis møblene eller innredningen skjuler områder med potensielle avvik.

Vurdering av avvik:

- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Konsekvens/tiltak

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Konsekvens/tiltak

- Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe: Teglsteinspipe. Nytt foringsrør i pipe i 2015.

Ildsted: Tradisjonell vedovn i stue i 1. etasje Vedovn i 2. etasje. Rentbrennende type med glassfront. Vedovner ble montert i 2015. Tradisjonell ovn ble kjøpt på finn.no og er av ukjent alder.

Boligen har krypkjeller. Se kommentarer under avvik. TG 2

Det var svært begrenset/manglende tilkomst til den indre delen av krypkjelleren (TGIU).

Kommentar: Fuktigheten i krypkjellere kan variere med årstidene og fuktskader kan oppstå på grunn av fuktighet fra grunnen, innsig av vann og/eller kondensering. En tilstandsrapport som denne baseres på en visuell befaring uten inngrep i konstruksjonen. Fukt kan gi skader i konstruksjoner som bjelkelag, og utvikler seg over tid. Sommeren er den mest kritiske perioden med tanke på høy fuktighet. Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere er å betrakte som en særlig fuktutsatt konstruksjon, og det anbefales jevnlig å kontrollere krypekjeller for å følge med på tilstanden.

Vurdering av avvik:

- Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder/risiko.

- Fuktig miljø.

- Vanninnsig fra sjø.

- Ikke tilstrekkelig tilkomst til indre del av krypkjeller for inspeksjon.

Konsekvens/tiltak:

- Det er vanskelig å etablere andre løsninger vedr. vanninnsig. Konstruksjonen har fungert siden byggeår med denne løsningen. Det er etablert overløpsløsning i ytre del av krypkjeller.

- Det anbefales å montere avfukter eller gjøre andre tiltak for å redusere fuktigheten i krypkjeller.

- Det bør etableres større åpning eller annen inspeksjonsmulighet til den indre delen av krypkjelleren for å kunne inspisere og holde denne under oppsikt over tid.

Vurdering gjelder for den indre delen av krypkjelleren. Grunnet svært begrenset inspeksjonsmulighet er denne ikke nærmere vurdert utover enklere inspeksjon fra åpning i den ytre delen av krypkjelleren. TG IU

Vurdering av avvik:

- Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

Konsekvens/tiltak:

- Hvis mulig bør det etableres tilstrekkelig tilkomst for inspeksjon av den indre krypkjelleren, for nærmere undersøkelser. En må være oppmerksom på risikoen med denne type konstruksjoner, hvor en ikke kan garantere for tilstanden eller evt. behov for tiltak.

Profilerte tretrapper med lukkede trinn. Malt utførelse med teppe i trinn. Profilert rekkverk med spiler. TG 2

Vurdering av avvik:

- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

Konsekvens/tiltak

- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.

- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.

1. etasje: Formpressede innerdører. To glassdører. Dører fra 2015.

2. etasje: Profilerte heltresdører. Formpresset dør til soverom 1. Malt kompaktdør til WC. Heltredører av eldre årgang (normal slitasje, alder tatt i betraktning).Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlige avvik

Keramiske fliser på gulv, malte flater/panel/baderomsplater på vegger og huntonittpanel i himling. Innfelte spotter. Inneholder:Baderomsmøbel med slette fronter, benkeplate i heltre og to toppmonterte porselensvasker med ett-greps blandebatterier, speil, to vegglampe og dusjsnisje med innfelbar dør i frostet glass samt dusjgarnityr med takdusj og hånddusj. El. varmekabler, plastsluker og elektrisk vifte på vegg.

Egen WC-del med keramiske fliser på gulv, baderomsplater på vegger huntonittpanel i himling. Innfelte spotter. Inneholder: Vegghengt servant og vegghengt bidet. El. varmekabler, plastsluk og elektrisk vifte på vegg. Badet ble fornyet i 2018. Vasker, dusj, toalett og bidet ble koblet til eksisterende røropplegg i den forbindelse.

Overflater ble visuell kontrollert. Se kommentarer under avvik. TG 2

Vurdering av avvik:

- Vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen).

Konsekvens/tiltak

- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag såfremt det benyttes dusjdører. Avvik er satt iht. standardens krav grunnet at vindu er montert i våtsone.

Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Se kommentarer under avvik.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

- Ingen fall utenfor nedsenket dusjnisje.

- Det ble registrert bom i enkelte fliser.

Konsekvens/tiltak

- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

- Det er ikke behov for tiltak vedr. fliser med bom, men en må være oppmerksom på at fliser med bom (hulrom under) vil kunne ha en større risiko for å løsne med tiden.

To plastsluker m/vannlås. Smøremembran. Bilder av membranutførelse eller øvrig dokumentasjon er ikke mottatt/kontrollert. TG 2

Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

- Vurdering gjelder for sluk i WC-del.

Konsekvens/tiltak:

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.

Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Konsekvens/tiltak:

- Det anbefales å sikre at lekkasjevann kan oppdages og håndteres på en forsvarlig måte ved å enten etablere en drensåpning eller spalte nederst på sisternen, eller innhente dokumentasjon fra produsenten som bekrefter at sisternen har en godkjent lekkasjesikringsløsning, som en integrert vanntett pose ("sealing bag") eller tilsvarende.

Ventilasjon

Elektrisk vifte på vegg i hoveddel og i WC del. TG 2

Vurdering av avvik:

- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Konsekvens/tiltak

- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke var tilgjengelig pga. bygningsmessige hindringer. Det ble foretatt søk med fuktindikator, samt visuell inspeksjon uten at det ble registrert unormale forhold. Merk: Når det ikke er mulig å foreta hulltaking grunnet bygningsmessige årsaker, gjøres det kontroll med fuktindikator. Den bygningssakkyndige vurderer også konstruksjonen ut fra observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger som foreligger Det er benyttet fuktmåler (Protimeter MMS3) for å foreta fuktsøk på overflater. Det er viktig å merke seg at denne metoden har begrensninger; fuktindikatoren kan indikere fukt i overflaten, men den gir ikke informasjon om fuktens plassering i forhold til membranen. Hvis eksempelvis dusjen har vært benyttet i forkant av befaring vil dette kunne påvirke måleresultatene. TG IU

En-stavs parkett på gulv, malte flater på vegger og takplater i himling.

Inneholder: Vaskeromsinnredning med profilerte fronter/vitrineskap, benkeplate i laminat og nedfelt utslagsvask med ett-greps blandebatteri. Fliser og skvettplater i metall over benkeplate samt belysning under overskap. Opplegg for vaskemaskin/tørketromler.

Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Det ble gjort visuell kontroll av overflater, uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje. Merk at fallforhold ikke er vurdert da rommet ikke har sluk/tettesjikt.

Rommet har ikke tettesjikt. TG 3

Vurdering av avvik:

- Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen.

Konsekvens/tiltak

- Løsningen har fungert siden vaskerommet ble etablert, og det vurderes ikke for å være behov for tiltak utover evt. montering av lekkasjesensor. For å få TG0/TG1 må det etableres sluk/tettesjikt i rommet. Kostnadsestimat er satt for dette grunnet gitt TG3.

Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Rommet har ingen ventilasjon utover åpning av vinduer.TG 3

Vurdering av avvik:

- Rommet har ingen ventilasjon

Konsekvens/tiltak

- Løsningen fungerer ved jevnlig åpning av vindu. For å få TG1 må det monteres mekanisk avtrekk og tilluft.

Hulltaking vurderes som unødvendig da rommet ikke utsettes for daglig bruksvann, eller er bygget opp som et våtrom. Det er ikke sluk/tettesjikt i rommet. TG IU

Se kommentarer under avvik. TG 2

Vurdering av avvik:

- Kjøkkenet mangler komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper (Aquastop).

Konsekvens/tiltak

- Det anbefales å montere komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper (Aquastop).

Se kommenterer under avvik. TG 2

Vurdering av avvik:

-  Slitasje og sprekk i vask.

Konsekvens/tiltak

- Avvik av visuell betydning. Vask skiftes etter ønske/behov.

Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter/vitrineskap, benkeplate i laminat og en nedfelt porselensvask m/skyllekum samt en nedfelt vask med ett-greps blandebatterier.

Integrerte hvitevarer: Stekeovn fra Samsung, Induksjonstopp fra Siemens, Gasstopp m/to bluss fra IKEA, Oppvaskmaskin fra IKEA, Kjøleskap med frysedel, Frittstående kjøleskap med frysedel. Integrert ventilator fra Electrolux. Konf. eier/megler vedr. medfølgende hvitevarer.

Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.

Linoleum på gulv, panel på vegger og i himling. Inneholder: Isolerdør til kjølerom, Div. hyller, Kjøleaggregat. TG 2

Vurdering av avvik:

-  Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid.

- Buler i belegg.

Konsekvens/tiltak

- Det må påregnes oppgraderinger på sikt eller etter behov.

Kjøleaggregat av eldre alder. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.

Konsekvens/tiltak

- Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå.

Belegg på gulv, malte flater på vegger og takplater i himling. Inneholder: Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, speil, vegglampe og gulvstående toalett.

Vurdering av avvik:

- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Konsekvens/tiltak

- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Vannforsyningsrør av PEX-rør (rør-i-rør system) på ny del. Vannforsyningsrør av kobber i kjeller. Hovedstamme/felles vannrør er skjult. Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle leiligheten. Felles rør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Konsekvens/tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Avløpsrør av plast. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Konsekvens/tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Naturlig ventilasjon. Periodisk avtrekk på kjøkken og bad/WC. Merk at løsningen er vurdert opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens krav til ventilasjon, som boligen ikke vil innfri.

Luft-til-luft varmepumpe fra Daikin med innedel i stue. Varmepumpe er kun enkelt, visuelt kontrollert (det er ikke gjort funkjonstest). Det er ikke opplyst om problemer med anlegget. Det anbefales å foreta jevnlig service og kontroll etter leverandørens anbefalinger.

Varmtvannsbereder på ca. 200 liter. Bereder av eldre årgang. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Konsekvens/tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

Elektrisk anlegg:  Sikringsskap er plassert i gang i 2. etasje, Automatsikringer (jordfeilautomater), Automatisk strømmåler m/fjernavlesning, montert i tilbygg, Sikringsskapet inneholder hovedsikringer på 50A, 2 kurser på 20A, 4 kurser på 16A og 7 kurser på 10A. Belysning: Vanlig belysning og spotter (se rombeskrivelse). TG 2

Røykvarslere og brannslukningsapparat.

I henhold til byggeskikk på oppføringstidspunktet er det sannsynlig at bygget er fundamentert på kultede masser av grov pukk eller sprengstein på fjell. Det er ikke gjort nærmere undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS3600

Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult. Merk: Boligen er bygget opp med krypkjeller (se eget punkt). Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å være usikker. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Konsekvens/tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.

Vegger mot grunn i naturstein.

Det ble ikke avdekket unormale terrengforhold.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannforsyning. Privat septiktank. Utvendige vann- og avløpsledninger er skjult. Det må gjøres nærmere undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og avløpsledninger.

Privat septiktank plassert mellom hovedhus og næringslokale/tilleggsdel. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.

Konsekvens/tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Eier opplyser at det ikke er nedgravd oljetank på eiendommen.

Bygningen har normal standard i henhold til byggeskikk ved oppføringstidspunktet. Det henvises forøvrig til rapportens enkeltpunkter.  Bygnings- og bestanddeler har TG0/1 dersom ikke annet er angitt i oppsummering av tilstandsrapporten.

Taktekking med sutak, lekter og takstein av skifer. Utvendig overbygget del med korrugert plasttak. Vedr. levetid: Vindskier og dekkbord har en forventet brukstid på 15 til 25 år, avhengig av vedlikehold og eksponering for værforhold. Takstein av skifer har normalt en brukstid på 60 til 100 år, avhengig av kvaliteten på skiferen og lokale klimaforhold. På Vestlandet, hvor takene utsettes for hyppig nedbør og vind, kan reell levetid for skifer være noe kortere, anslagsvis mellom 50 og 80 år. Regelmessig vedlikehold kan forlenge takets levetid. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

- Det mangler et par takstein.

Konsekvens/tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Det bør gjøres tiltak vedr. manglende takstein.

Renner og nedløp i plast. Beslag i stål/alu. Evt. drypp fra skjøter er ikke kontrollert (oppholdsvær på befaringstidspunktet). Vedr. levetid: Takrenner og nedløp i plast har en normal brukstid på 20-30 år. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

- Rust på rentekroker.

- Defekt endebunn på takrenne v/plasttak.

Konsekvens/tiltak:

- Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Det må påregnes oppgraderinger i nær fremtid.

Yttervegger av betong med isoporkjerne på langvegger. Utvendig forblendet med skifer. Øvrige vegger av isolert bindingsverk med liggende, enkeltfalset kledning. Lite parti med fasadeplater av antatt eternitt mot vei. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

- Dels værslitt kledning.

- Manglende musebånd.

- Eternittplater som høyst sannsynlig inneholder asbest.

Konsekvens/tiltak

- Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.

- Det må påregnes noe vedlikehold.

- Det bør etableres musebånd.

- Det må påregnes tiltak/sanering dersom eternittplater skal fjernes.

Vinduer med to-lags isolerglass i malte trekarmer. Blynett i vinduer mot bolig. TG 2

Vurdering av avvik:

- Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Eldre vinduer bærer preg av elde/slitasje. Eldre vinduer har normalt sett dårligere isoleringsevne og dårligere vindtetting rundt karmer enn nyere vinduer.

Konsekvens/tiltak:

- Det må påregnes vedlikehold og evt. utskifting av vinduer på sikt eller etter behov.

Det ble registrert ett vindu med råteskade. TG 3

Vurdering av avvik:

- Vindu med råteskade.

Konsekvens/tiltak

- Vindu med råteskade bør skiftes. Estimat i nedre sjikt av intervall.

Ytterdør i teak med to-lags isolerglass i dørblad og sidefelt. Ytterdør i teak v/dør til loft. TG 3

Vurdering av avvik:

- Tilstansgrad er satt på bakgrunn av alder og slitasjegrad.

- Råteskade på karm til dør til loft.

Konsekvens/tiltak

- Hoveddør bør vurderes å skiftes ut på sikt eller etter behov.

- Dør med råteskade bør skiftes i nærmere fremtid.

Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje.

Merk: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i boligen.

Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje. Det ble foretatt kontroll i stue/kjøkken og soverom i 1. etasje samt på begge rom i loftsetasjen. Størst nivåforskjeller ble målt i stue/kjøkken, hvor det ble målt mellom 0-20 mm. Bjelkelag i krypkjeller uten tilkomst er ikke nærmere vurdert (TGIU). En må være oppmerksom på skjulte feil/mangler, bygningens alder sett i betraktning. Merk: Det ble ikke flyttet på tunge møbler eller fast innredning under befaringen, og målingene er derfor basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. I eldre boliger må man påregne skjevheter, knirk, lokale svanker og nedbøyninger i etasjeskiller. En må være oppmerksom på dette, spesielt i tilfeller der nytt gulv er lagt på eksisterende bjelkelag uten at det har blitt utført fullstendig avretting. Etasjeskillere i eldre boliger er oppført etter tidligere forskrifter og tilfredsstiller ikke nødvendigvis dagens krav til stivhet og lydisolasjon. Målingene er

utført med møbler og fast innredning til stede, noe som kan påvirke resultatene. Dette kan føre til unøyaktigheter, spesielt dersom belastningen ikke er jevnt fordelt, eller hvis møblene eller innredningen skjuler områder med potensielle avvik. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Spor etter stipet borebille i bjelker sett fra krypkjeller.

Konsekvens/tiltak:

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Bjelker bør behandles.

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Konsekvens/tiltak

- Det bør gjennomføres radonmålinger.

Dør i teak fra vindfang til stue/kjøkken. Malt kompaktdør til bad og kott under trapp. Formpresset dør til soverom. Dører av eldre årgang, foruten dør til soverom som er fra 2014.

Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlige avvik

Vurdering av avvik:

- Dør fra vindfang og dør til soverom tar i karmer.

Konsekvens/tiltak:

- Dører bør justeres.

Keramiske fliser på gulv, malte flater på vegger og takplater i himling. Inneholder: Baderomsmøbel med slette fronter, benkeplate i laminat og porselensvask med ett-greps blandebatteri, speil, vegglampe, veggskap, opplegg for vaskemaskin/tørketrommel, gulvstående toalett og dusjkabinett.

Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Se kommentarer under avvik. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.

Konsekvens/tiltak:

- Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.

- Det kan evt. vurderes å montere lekkasjestopper. En må være oppmerksom på løsningen er å anse som en «hytteløsning».

Plastsluk av eldre alder. Det er ukjent om det er etablert membran/tettesjikt. TG 3

Vurdering av avvik:

- Badet har en våtsone med vegger av treverk. Løsningen er ikke uvanlig i denne type bygninger, men en må likevel være oppmerksom på at dette avviker i forhold til dagens krav til våtrom. Ved normal bruk medfører forholdet lite risiko for fuktskader, men det gjøres oppmerksom på forholdet.

- Sluk av eldre alder i kombinasjon med ukjent eller mulig manglende tettesjikt.

Konsekvens/tiltak

- For å få TG0/TG1 må det etableres tilfredsstillende membran i rommet iht. Dagens krav. Kostnadsestimat gjelder for etablering av membran/tettesjikt der dette mangler som et lokalt tiltak, samt utskifting av sluk.

Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Lufterist i himling.

Vurdering av avvik:

- Rommet har kun naturlig ventilasjon.

- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Konsekvens/tiltak

- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke var tilgjengelig pga. bygningsmessige hindringer. Det ble foretatt søk med fuktindikator, samt visuell inspeksjon uten at det ble registrert unormale forhold. Merk: Når det ikke er mulig å foreta hulltaking grunnet bygningsmessige årsaker, gjøres det kontroll med fuktindikator. Den bygningssakkyndige vurderer også konstruksjonen ut fra observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger som foreligger Det er benyttet fuktmåler (Protimeter MMS3) for å foreta fuktsøk på overflater. Det er viktig å merke seg at denne metoden har begrensninger; fuktindikatoren kan indikere fukt i overflaten, men den gir ikke informasjon om fuktens plassering i forhold til membranen. Hvis eksempelvis dusjen har vært benyttet i forkant av befaring vil dette kunne påvirke måleresultatene.

Kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate i laminat og heldekkende stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri Inneholder: komfyr med keramisk platetopp fra AEG, «Hybelkjøkkenløsning» med kjøleskap fra Bauknecht, frittstående kjøleskap med frysedel fra Siemens og vegghengt ventilator i børstet stål. Konf. eier/megler vedr. medfølgende hvitevarer.

Vegghengt ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.

Vannforsyningsrør av kobber. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Konsekvens/tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Synlige avløpsrør av plast. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Konsekvens/tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Naturlig ventilasjon. Periodisk avtrekk på kjøkken. Merk at løsningen er vurdert opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens krav til ventilasjon, som boligen ikke vil

innfri.

Varmtvannstank

Varmtvannsbereder på antatt ca. 20/30 liter, plassert i skap på badet. TG 2

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Konsekvens/tiltak:

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert på loft, automatsikringer (jordfeilautomater) og sikringsskapet inneholder 1 kurs på 16A og 3 kurser på 13A. TG 2

Røykvarslere og brannslukningsapparat.

Fundamentert på sannsynligvis faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Det er ikke gjort nærmere undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS3600.

Boligen er oppført over bakkenivå og terrenget rundt bygget er planert. Det er drenerende masser rundt boligen. TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Konsekvens/tiltak:

- Det er ikke behov for utbedringstiltak.

Ringmur i betongkonstruksjoner.

Det ble ikke avdekket unormale terrengforhold. Evt. stående vann på eiendommen er ikke kontrollert, da det var oppholdsvær på befaringsdagen.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannforsyning. Privat septiktank. Utvendige vann- og avløpsledninger er skjult. Det må gjøres nærmere undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og avløpsledninger.

Se punkt under beskrivelse av hovedboligen.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 15.04.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Kjeller: Kryprom

Første etasje: vindfang, hall, bod, gang, bad m/WC , soverom 1, stue, , kjøleromsdel, kjøkken og vaskerom

Andre etasje: gang / kontor, WC, stue m/utgang til balkonger,soverom 2, Soverom 3, bod m/utvendig adkomstt og trimrom m/utvendig adkomst

Leilighet i første etasje: vindfang, stue/kjøkken, soverom, bad og kott under trapp

Adkomst til loft fra første etasje: gang

Loft: verksted og atelier

- BRA-i (internt bruksareal): 248 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 71 kvm

- Totalt BRA: 319 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 51 kvm

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Første etasje:

- Totalt BRA: 117 m²

- BRA-i: 117 m²

Andre etasje:

- Totalt BRA: 97 m²

- BRA-i: 83 m²

- BRA-b: 14 m²

Arealer er oppmålt på stedet med digital avstandsmåler.

Merk:

Innvendige vegger utgjør ca. 5,3 m² av bruksarealet i 1. etasje.

Innvendige vegger utgjør ca. 2,6 m² av bruksarealet i 2. etasje.

Oppgitte romarealer er inkludert areal som opptas av innebygde skap/garderobeskap.

Takhøyde:

Kjeller: ca. 1,88 meter i del med ståhøyde.

1. etasje: ca. 2,53 meter målt i stue.

2. etasje: ca. 2,68 meter målt i stue.

Øvrige arealer:

Åpen, overbygget lagringsplass bak boligen med gulvflate på ca. 10 m².

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Leilighet i første etasje:

- Totalt BRA: 48 m²

- BRA-i: 48 m²

Adkomst til loft første etasje:

- Totalt BRA: 6 m²

- BRA-e: 6 m²

Loft:

- Totalt BRA: 51 m²

- BRA-e: 51 m²

Arealer er oppmålt på stedet med digital avstandsmåler.

Merk:

Innvendige vegger utgjør ca. 1,5 m² av bruksarealet i underetasjen.

Innvendige vegger utgjør ca. 0,3 m² av bruksarealet på loftet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

1. etasje

Entré og hall:

Ved ankomst møtes du av et innbydende og lunt inngangsparti med overbygd inngangsdør og nytt tak fra 2014. Innenfor ligger et romslig vindfang med slitesterke laminatfliser, huntonittpanel i himling og innfelte spotter. Videre ledes du inn til en hall med samme gulv og et luftig preg takket være delvis åpen himling. Hallen fungerer som et sentralt knutepunkt i huset med adkomst til stue, bad og soverom, samt direkte til grovkjøkken og vaskerom.

Stue:

Stuen utgjør boligens naturlige midtpunkt og oser av karakter. Her er det brede furugulv, synlige bjelker og malte flater, noe som gir rommet en varm og hjemmekjær atmosfære. Vindusflatene vender mot sør og gir rikelig med dagslys. Her er det plass til både sofagruppe og spisestue. Vedovnen fra 2015 gir effektiv og koselig oppvarming på kalde dager. Stuen har også åpning mot kjøkkenet, som gjør det enkelt å samle familie og gjester.

Kjøkken:

Kjøkkenet ble oppgradert i 2015 og fremstår som et velutstyrt og sosialt samlingspunkt. Her finner man en stor og åpen planløsning med furugulv og åpen himling, innredet med klassiske fronter, vitrineskap og laminerte benkeplater. Kokeplassen er moderne med både induksjon- og gasstopp. Integrerte hvitevarer fra kjente produsenter, to nedfelte vasker og god skapplass gjør dette til et rom man virkelig kan boltre seg i. Det er direkte utgang til den skjermede og frodige hagen med sittegrupper og utsyn mot fjorden.

Vaskerom og grovkjøkken:

Tidligere kjøkken er nå innredet som et praktisk vaskerom med benk, skapplass, fliser og panel bak vask. Det er også opplegg for vaskemaskin og plass til både vask og tørk. Et romslig og funksjonelt rom som kan benyttes som grovkjøkken ved selskaper.

Bad og gjestetoalett:

Badet ble fornyet i 2018 og har i dag et klassisk uttrykk med flislagte gulv og malt treverk, to servanter på benkeplate, dusjnisje og bidé. Badet er delt inn i hoveddel og en adskilt toalettavdeling med vegghengt bidé og servant. Innredningen er lys og moderne. Det er varmekabler i gulv, vifte og tilkomst til badet fra hallen.

Soverom:

Det er ett soverom i 1. etasje, ideelt som gjesterom eller hovedsoverom. Gulvet har linoleum og veggene er tapetsert. Plass til dobbeltseng og garderobeskap.

Kjølerom:

Kjøleromsdel i tilknytning med et eldre kjøleaggregat, hyller og plass til oppbevaring.

2. etasje

Loftstue:

Romslig og lun loftstue med ildsted, store vindusflater og utgang til to små altaner med fjordutsikt. Herfra kan nyte kveldsstunden og utsyn over det vakre landskapet. Fra loftstuen er det utgang til en fantastisk overbygget uteplass med plass til sittegrupp som garantert vil flittig bli brukt på de lange varme sommerkveldene.

Kontor/gang:

Det er etablert en lys og praktisk kontorplass i gangen i 2. etasje. Liten hylleseksjon og garderobeskap gir oppbevaring og arbeidsro. Perfekt for hjemmekontor når du tillater deg en tidlig langhelg.

Soverom:

Det er to soverom i 2. etasje, begge med god plass og garderobeskap. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og tilknyttet trimrom eller bibliotek. Det andre rommet har vegg-til-vegg teppe og malte vegger.

WC:

Lite separat WC-rom med toalett og servant. Ikke ventilasjon, men kan enkelt oppgraderes.

Loft og boder:

Adkomst til kaldloft via utvendig bod. Loftet er uinnredet og kan benyttes som lagring eller bygges ut til ekstra bruksareal. Bod og trimrom i 1. etasje har utvendig adkomst.

Gjestehuset har vært brukt som postkontor, men er nå innredet som gjestebolig med egen inngang. Det bemerkes at det ikke ble søkt bruksendring etter at det lokale postkontoret ble lagt ned og postverket flyttet ut. i 1. etasje er det nå et vindfang, stue/kjøkken med hybelkjøkken, soverom og bad. Leiligheten er ikke godkjent som separat boenhet, men er benyttet som gjestehus. Loftsetasjen er innredet som verksted og atelier, perfekt for kunstneren eller hobbyhåndverkere. Eller kanskje du vil innrede til hjemmekontor?

Badet har dusjkabinett, fliser og enkel innredning, men mangler moderne membran og godkjenning. Ventilasjon bør oppgraderes.

Terrasse utenfor stuen og parkmessig hage med bærbusker, frukttrær, prydbusker og vakre bed. Her finner man flere sittegrupper i ulike nivåer og le for vinden. Det er utgang til to små altaner fra stuen i 2. etasje. Eiendommen har en trygg dypvannskai og en liten "båtgarasje". Steinsatt trapp går ned til en liten badeplass med lys skjellsand.

Vikanesvegen 149 er en eiendom med sjel og historie. Hovedhuset bærer preg av jevnlig vedlikehold og flere store nyere oppgraderinger. Her får du plass, komfort og fleksibilitet. Det historiske gjestehuset gir unike muligheter, enten til overnatting, atelier, hjemmekontor eller verksted. Kombinasjonen med lang strandlinje, lun hage og det fantastiske skue over Osterfjorden skaper en sjelden ramme for et landsted der storfamilien garantert vil samles året rundt.

- Vannforsyningsrør av kobber/plast. Dels rør-i-rør.

- Avløpsrør av plast.

- Varmtvannsbereder.

- Sikringsskap med automatsikringer.

- Vedovn i begge etasjer.

- Luft-til-luft varmepumpe i 1. etasje.

- El. varmekabler på bad/WC.

- El. varmefolie i vindfang og hall.

- Elektrisk oppvarming.

- Vedovn i begge etasjer.

- Luft-til-luft varmepumpe i 1. etasje.

- El. varmekabler på bad/WC.

- El. varmefolie i vindfang og hall.

- Elektrisk oppvarming.

Eiendommen er ikke energimerket.

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Parkering på nordsiden av gjestehuset.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og har privat avløp. Eiendommen er tilknyttet kommunal vei.

Formuesverdi kr 914 362 per 31.12.23

Ligningsverdien er oppgitt av Skatt Vest

Kr. 18 458 pr. år Dekker renovasjon, slamtømming, ab. gebyr vann, forbruk vann, tilsynsgebyr og feiegebyr.

Årsgebyr NGIR på eiendomen er:

- 1 x Renovasjonsgebyr bustad: kr. 5 400,- pr. år.

- 1 x Årlig gebyr for tømming hvert 2. år, tank inntil 4,5 m3: kr. 1 500,- pr. år.

Kommunale avgifter og eigedomsskatt:

- Boenhet over 90 kvm. Ab. gebyr vatn kr. 1360,-.

- Forbruk vatn over 90 kvm kr 6990,-.

- Tilsynsgebyr separate avløpsanlegg kr. 362,-

- Feiegebyr kr. 534,-

Beløp fra kommunen er oppgitt eks. mva. Summeringen over er inkl. mva.

Antatte løpende kostnader for denne bolig pr. år kr. 44.458,-.

Kostnadene er fordelt som følger:

Kommunale avgifter/renovasjon: kr. 18 458,- pr. år.

Forsikring: ca. kr. 20.000,- pr. år.

Telenor/internett: kr. 6.000,- pr. år.

Selger har oppgitt et årlig strømforbruk på ca. 15.000 kwh.

Det foreligger ingen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv.

Det foreligger stemplede tegninger og byggetillatelse som viser oppføring av nytt næringsbygg/sjøbod den 20. mai 1980. Tegningene viser da oppbygningen av en 2- etasjes bygning med ekspedisjonslokale for posten med arkiv, garderobe og WC. Gang og bod i 1. etasje samt loftsrom var forbeholdt huseier. By

Det foreligger bygningstegninger og byggjeløyve datert 4. mars. 1987 som viser ombygging av eksisterende bolighus.

Det foreligger tegninger av fasade og løyve til tiltak datert 12.02.2014 relatert til "riving av tilbygg og oppføring av nytt tverrbygg på fasade mot sør, endring/tilbakeføring av vindauge til den originale stilen og å fjerne to tilbygg og føre opp nytt vindfang samsvar med søknad, teikningar, kart og skildring mottatt 10.12.2013".

Dagens løsning er noe endret sammenholdt med de nyeste tilgjengelige tegningene som er datert 10.12.2013. Den nordre delen av det overbyggede altanen er i dag kledd inn og benyttet som trimrom/bodareal. Næringsdelen fra 1980 er også innredet som gjestehus etter at det lokale postkontoret ble lagt ned. Det foreligger ikke tegninger som viser kjeller eller boligens innvendige planløsning. Innlemming av deler av terrasse og bruksendring av næringsareal til boligformål er søknadspliktig. Oversendte byggetegninger tilsier at bruksendring og innlemming av terrasse, eller bruksendring av det gamle postkontoret ikke er omsøkt/byggemeldt. Godkjennelse foreligger dermed ikke. Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk.  Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette, kfr. megler for ytterligere informasjon.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Eiendommen er konsesjonspliktig: NEI

Det er ikke odel på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Kulturminner - SEFRAK-bygninger

Eneboligen på eiendommen er registrert som et registrert som et et meldepliktig bygg ihht. KML §25. Næringsbygget er registrert som et "annet SEFRAK- bygg".

SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Navnet er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner, som var navnet på den institusjonen som påbegynte arbeidet med registeret. I dag ligger ansvaret for registering og vedlikehold av data hos Riksantikvaren. Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner.

Følgende servitutter er tinglyst på eiendommens grunnboksblad:

1894/903357-1/51  Best. om adkomstrett  

29.05.1894 

1903/900107-1/51  Utskifting   

02.03.1903 

Bestemmelse om gjerde

 

1928/900261-1/51  Erklæring/avtale  

02.07.1928 

Rettighetshaver: Televerket

Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.

 

1982/1917-1/51  Rettighet  

19.03.1982 

Rettighetshaver:Postverket  

Lnr: 1928881

LEIEAVTALE

ÅRLIG AVGIFT NOK 26,600

LEIE-TID: 10 ÅR

LEIE AV NÆRINGSLOKALE

Eiendommen ligger i et uregulert område.

For eiendommen gjelder kommunedelplan for Lindås kommune.

Eiendommen er i gjeldende kommunedelplan satt av som bolig.

Hele eiendommen ligger innenfor 100- metersbeltet langs sjøen.

Hele eiendommen ligger innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred og flom. Øvre del av tomten ligger i gul støysone.

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler.

Gnr. 219 Bnr. 3 i Alver kommune

8 750 000,- (Prisantydning) Omkostninger 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 218 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 8 750 000,-)) 16 900,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 237 000,- (Omkostninger totalt) 8 987 000,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Vi bistår mer enn gjerne med kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse da vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe. Vi kan således ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne den banken som tilbyr deg best vilkår.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.