Byggemåte
Takstmann har gjennomgått boligen og gjort vurderinger på en tilstandsgrad fra 1 til 3. Graderingene er
som følger:
Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik.
Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre avvik.
Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
Tilstandsgrad 3, TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse.
TG3:
- Balkongdør 2. etasje: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist avvik rundt
innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan
oppstå. (Utetthet er utbedret av selger)
- Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Det er ikke montert rekkverk.
- Overflate kjeller: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er stedvis påvist synlige
skader på overflater. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
- Trapp 1. etasje til kjeller: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Enkelte av innvendige dører i kjelleren har en del slitasje. Enkelte av innvendige dører har betydelige
skader.(Utbedret av selger)
- Branntekniske forhold. Mangler slokkeutstyr, alle etasjer skal ha slukkeutsyr.
(Utbedret av selger)
- Bad kjeller: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Det er
påvist avvik i fuger. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist at flisfuger har
riss/sprekker. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig
topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav
i forskrift på byggetidspunktet. Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på
fuktskader.
TG2:
- Taket har ikke snøfangere. Jeg vet ikke når taket ble lagt, slik at det er umulig å si noe om det var krav
eller ikke.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i
takkonstruksjonen.
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering
av enkelte vindusglass.
- Ytterdør og balkongdør 1. etasje: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Ytterdør kjeller: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist tegn på
innvendig kondensering av enkelte glass. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs.
at kald trekk kan oppstå.
- Oppsprekking av gulv stedvis og særlig i 2.etasje. Generell slitasje og stedvis oppsprekking registrert.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipevanger er ikke synlige. Ildfast plate mangler på gulvet under ildstedet. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på pipe.
- Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til
rekkverk i trapper.
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører i 1. og 2. etasje.
- Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Det er redusert vannmengde/trykk ved
samtidig tapping i kraner. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
- Det er redusert avrenning ved samtidig tapping i utstyr.
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller
flere rom i boligen.
- Hoveddel og kjeller: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra
varmtvannstank.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger og avløpsledninger.
- Bad kjeller: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det er påvist
skader på innredning. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget
sisterne. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Rommet har kun naturlig
ventilasjon.
- Bad 1. etasje: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå
til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er
mindre enn 25 mm. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i
forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir
fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på
våtrommet. Det er påvist skader på innredning. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre
lekkasje fra innebygget sisterne. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
- Bad 2. etasje: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar,
osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist sprekker i
fliser. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre
enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det kan
ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det er ikke påvist tilfredsstillende
løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks.
spalte/ventil ved dør.
- Kjøkken 1. etasje: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/
oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er
krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
- Kjøkken kjeller: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved
oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Det er påvist skader på
overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er
krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Generell beskrivelse av boligen: Enebolig over 2 plan og kjeller. Boligen er tilbygget med garasje med
hems. Adkomst til boligen fra gårdsplass. Grunnmur i betong, antatt fundamentert på faste masser.
Oppført over grunnmuren i trevirke med panel på fasader. Terrasse i trevirke. Vinduer med 2 og 3-lags
glass med trekarmer. Saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein.
Innvendige overflater: Parkett, fliser og tre på gulv. Malte veggflater. Malte himlingsflater.
Tekniske installasjoner:
Innvendige synlige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap i 2.etasje, men det
manglet nøkkel til skapet på badet i kjelleren, så dette er ikke besiktiget. Stoppekranen er lokalisert bak
luke på soverommet i kjelleren (nærmest gangen). Stoppekranen er ikke merket, men er ikke umulig å
finne. Avløpsrør antatt av støpejern eller lignende. Det er ikke mulig å se noen av avløpsrørene i boligen.
120 liters varmtvannsbereder i kjøkkenskapet i kjelleren og 200 liters varmtvannsbereder plassert på
loftet. Forserte avtrekk fra kjøkken og 2 bad (må skrus på). Tilluft via ventil på 4 soverom i 2.etasje.
Røykvarslere (3 stk) og pulver/skum brannslokking (ett apparat registrert).
Automatsikringer i sikringsskap (totalt 3 stk) plassert på vegg i entré/gang i 1.etasje(2 stk) og i kjelleren(1
stk). Jordfeilbrytere på alle kurser.
Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og
himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig.
Belysning i leiligheten består av lampepunkter og downlights. Teknisk anlegg antatt oppgradert i perioden
2007-2015. Dette er uavklart som det meste annet i boligen. Det er utført el-kontroll av el-anlegget i uke 9
(år 2023) og det skal ikke være avvik. Takstmann har ingen kompetanse til å overstyre en slik rapport og
setter TGIU med bakgrunn i at det foreligger en kontroll utført av el-installatør og henviser til denne
rapporten/ installatøren for ytterligere vurderinger.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Kjeller: Innredet og benyttet som praktikantdel med stue, kjøkken, bad og 3 rom benyttet til soverom. Et av
soverommene er tegnet inn som bod. Kjøkken, stue og soverommet nærmest kjellerstuen er benevnt
som kjellerstue. Trapperommet er tegnet inn som bod.
1.etasje: Stemmer med tegninger lagt til grunn.
2.etasje: I 2.etasjer er det 5 soverom og bad på tegningene. I praksis er det 4 soverom, bad og kot.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 08.03.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.