Beliggenhet
Steinbergdalshytta ligg I Skarvheimen / Nordfjella og har adresse Stemmerdalsvegen 3 i Aurland kommune. Hytta ligg vestvendt i fjellsida ovanfor fylkesveg 50, med utsikt over Vetlebotnvatnet og fjellandskapet omkring. Plasseringa er tilbaketrekt, men tilgjengeleg med bil via privat tilkomstveg frå fylkesvegen.

Her finn ein vide fjellområde, dramatisk vestlandsnatur og gode høve til rekreasjon, vandring, fiske og jakt. Om vinteren er området snøsikkert. Langt unna lysforureining får du oppleve ekte nattemørke, og slår det til med klarvær ser du en stjernehimmel du hadde glemt fantes.

Det er om lag 3 timar og 45 min med bil til Oslo, og 3 timar og 15 min frå Bergen.

Hallingskarvet Skisenter liggjer om lag 30 minutt unna med bil.

Næraste busshaldeplass er Stemmerdalen, oppgitt til om lag 400 meter frå hytta. Bussrute 850 trafikkerer dalen i høgsesongen.

Adkomst
Det er opparbeida privat veg opp frå fylkesvegen.

Det vert skilta med visingsskilt ved fellesvisingar.

Bebyggelse
Eigedomen er utbygd med turisthytte, to mindre hytter, steinhus og aneks-vaskerom-lager.

Innhold
Eigedomen omfattar hovedhytte, to personalhytter, førarbu/steinbu og anneks med seks gjesterom samt verkstad og lager, slik det er opplyst i grunnlagsmaterialet.

Eigedomen er oppgradert dei siste åra, mellom anna med nytt tak, kjøkken, dusjrom, ytterdører og fleire vindauge.

Hovedhytte:
1 etg: Inngangsparti, resepsjon, matsal med peis, kjøkken, sovedel med saniterrom, peisestove i eldre del samt kjellar med boder/teknisk rom.
Hytta har 16 gjesterom med til saman 45 sengeplassar og ein romsleg spisesal med plass til om lag 80 personar.

Førarbu/Steinhus:
1.etg; Steinhus/fjøs
Førarbui er ei særprega steinbu med fem sengeplassar, der gjestene kan overnatte i spesialsydde reinskinnsposar. Ved bryllaup kan bua nyttast som ei romantisk brudesuite. Førarbui har ein noko kortare sesong enn hovudhytta.

2 like personalhytter:
1.etg: 2 soverom og opphaldsrom.

Aneks-vaskerom-lager:
1.etg: Lager og vaskerom
2.etg: 6 soverom.

På eigedomen er steinhus/fjøs og ei campinghytte SEFRAK-registrert.

Standard
Eigedomen består av ei hovedhytte med ein opphavleg lafta bygningsdel frå 1895, som seinare er utvida på 1970- og 1980-talet. I tillegg omfattar eigedomen to mindre hytter som vert nytta som personalbustader, eit anneks med lager og vaskerom i underetasjen og soverom i andre etasje, samt eit eldre steinhus/fjøs. Steinhuset er opplyst å vere SEFRAK-registrert.

Bygningsmassen har ein variert og tidstypisk standard frå dei ulike byggjeåra. Drifta av turisthytta er sesongbasert. Hytta var stengt og sto tom mellom 2009 og 2018. Noverande eigar har teke inn etteslepet av vedlikehold og gjennomført fleire oppgraderingar.

Etter 2018 er det mellom anna utført oppgradering av kjøkken, utbetring av dusjrom med nye overflater og utskifting av varmtvassberedar. Det er vidare etablert ein ny personalhybel med eige bad i underetasjen, montert rømmingstrapp frå andre etasje i den nyaste romfløya og skifta vindauge i den eldste bygningsdelen. Taktekkinga over matsalen er skifta, medan kjøkken, matsal og resepsjon har fått nytt bordtak.

Det er registrert noko fuktinntrenging i delar av kjellaren. Vidare har fleire av soveromma små vindauge som ikkje tilfredsstiller krav til dagslys, og som heller ikkje fungerer som rømmingsvegar. Når det gjeld branntryggleik og rømmingsforhold, blir det vist til eigen brannrapport frå SOS Brannconsult AS.

Eigedomen har ein eldre bygningsmasse med eit generelt behov for vidare vedlikehald og utskiftingar. Plasseringa i høgfjellet med tidvis krevjande vêrforhold og kraftig vind medfører at det må påreknast jamleg tilsyn og vedlikehald.

Hovedhytte:
Kjøkken:
Turisthytta har industrikjøkken som er tilpassa drifta og bruken av bygningen.

Bad:
Baderomma har enkel standard med innreiing og utstyr tilpassa bruken.

Sanitæranlegg:
Bygningen har delvis skjult sanitæranlegg med standard frå dei ulike byggjeåra.

Elektrisk anlegg:
Det elektriske anlegget er tilpassa bruken av bygningen. El-tavla er oppgradert, og det er montert to elbilladarar.

Førabu/Steinhus:
Steinhuset har eit anteke byggjeår frå 1895, ifølgje vedlagde takstrapport. Bygningen er uisolert og har enkel standard. Vedlikehaldstilstanden er vurdert som middels, og det må påreknast behov for generelt vedlikehald.

2 like personalhytter:
Eigedomen har to tilsvarande hytter med anteke byggjeår frå 1970. Hyttene vart ombygde og moderniserte i 1984 og har enkel standard. Begge hyttene har vore nytta som personalbustader i samband med drifta av turisthytta.
Det er registrert setningsskadar på den eine hytta, og det er tilrådd utbetring av desse.

Anneks med vaskerom og lager:
Annekset har eit anteke byggjeår frå 1970 og har generelt enkel standard. Bygningen inneheld lager og vaskerom i underetasjen, samt soverom i andre etasje.
Det må påreknast generelt vedlikehald, både utvendig og innvendig.
Soveromma har gjennomgåande små vindauge som ikkje tilfredsstiller krava til dagslys i alle rom. Vindauga er heller ikkje eigna som rømmingsvegar. For nærare informasjon om rømmingsforhold og branntryggleik blir det vist til eigen brannrapport frå SOS Brannconsult AS.

Modernisert/påkostet
Byggeår: 1895
Tilbygg (i 1970): Påbygg
Tilbygg (i 1976): Midtseksjon med sovedel, saniterrom, boder og teknisk rom i under etg. Matsal, kjøkken, resepsjon, toalett
Tilbygg (i 1984): Sovedel med saniterrom
Tilbygg (i 2019:) Takoverbygg uteplass mot vest.

Parkering
Det er god parkeringsdekning på eigedomen.
Det er også montert 2 nye normalladarar for elbil.

Beskrivelse av tomt
Tomtearealet er oppgitt til 13 042,60 m² og er festa.

Bygningane er sjølveige, medan grunnen blir disponert i samsvar med gjeldande festekontrakt.

Terrenget er hovudsakleg flatt, med nokre skrånande og steinete parti mot aust. Mellom bygningane ligg eit triveleg tun, og mot nord er det ein romsleg gruslagd parkeringsplass. Natursteinsmurar og låge tømmerstokkar markerer delar av avgrensinga mot vest. Fleire av bygningane har torvtak.
Det er opparbeidd privat tilkomstveg frå fylkesveg 50. Ved fellesvisingar blir det skilta frå vegen.

Ifølgje dei vedlagde NVE-karta ligg delar av eigedomen innanfor aktsemdområde for snøskred utan skogeffekt, flaum og jord- og flaumskred. Sjå kart og nærare opplysningar i salsdokumentasjonen.

Tomtetype
Festetomt

Matrikkelinformasjon

Oppvarming
- Peis
- Elektrisk oppvarming

Strømforbruk
Det er pr. 22.10.2026 ikkje tinga Norgespris på denne eigedomen.

Seljar opplyser om følgjande faste løpande kostnader/forbruk:
- Straumforbruk: 109 000 kWh i 2025. Noværande eigar bur på eigedomen året rundt.

Energimerking
Seljar har ikkje lagt fram energiattest for denne bustaden.

Les meir om kva du som kjøpar kan krevje: www.energimerking.no.

Forsikringsselskap
Gjensidige

Polisenummer
88120214

Radonmåling
Eigedomen ligg i område med aktomheitsgrad – HØG i følgje vedlagt NGU radonkart.

Det vert gjort merksam på at det ved utleige er krav om å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlege nivå skal kunne dokumenterast. Kravet gjeld alle typar utleigebustader, inkludert leilegheiter og hyblar i tilknyting til eigen bustad, så lenge det vert betalt husleige.
I dei tilfella der det ikkje er opplyst at seljar har kjennskap til radonnivået på eigedomen, må kjøparar som ønskjer å leige ut heile eller delar av eigedomen, vere særleg merksame på at dei overtek ansvaret for den uvissa dette medfører.

Byggemåte
Turisthytte:

Grunn og fundamenter:
Den eldste delen har fundament av naturstein som er lagt opp på stedlige massar.
Dei nyare påbygga har betongfundament og grunnmur i leca. (dels upussa).

Ytterveggskonstruksjon:
Eldste delen er utført i lafta tømmer. Bygningen ellers er utført i bindingsverk.

Fasader:
Utv. værhud av beisa trekledning og lecamur, dels upussa.

Utvendige dører og vinduer:
2 lags vindauge av varierande alder og utføring. Ytterdørar vart skifta i 2019. Ytterdør på anekset er ikkje skifta, den er skada.

Seljar opplyser at vegg og vindauge ved resepsjonen og på motsett side i spisesalen er deformerte, og to vindauge har sprekt. Dette skuldast truleg vekta av det tidlegare torvtaket.
Nye vindauge er bestilte, og det er gjort avtale med snikkar om utskifting av vindauga og utbetring av skeivskapane.
Vindauget med størst skade skal skiftast før vinteren, medan resten av arbeidet er planlagt utført til våren, før den nye sommarsesongen.
Seljar opplyser også at ved svært kraftig nedbør kan det kome inn vatn eller snø i kjellaren. Det er avtalt med snikkar at dette skal utbetrast samtidig med utskifting av vindauge til hausten.

Takkonstruksjon:
Plassbygde takkonstruksjonar av sperretak. Bæring er dels utført av langsgåande dragarar.

Taktekking:
Tekking er dels utført av torv og dels bordtak.

Innvendige overflater golv:
Golv har varierande utføring og slitasje. Belegg, tregolv og betong.

Innvendige overflater vegg:
Synleg tømmer, panel og plater. I kjellar er det noko murveggar.

Innvendige overflater himling:
I stor grad utført av panel

Innvendige trapper:
Plassbygde trapper i mur og tre.

Steinhus:
Steinhus med veggar murt i naturstein, enkel utføring, torvtak.
Fjøsdel er oppført i uisolert bindingsverk. Enkel plassbygd saltakkonstruksjon.

2 like hytter:
Hyttene er oppført av brakkeseksjonar som vart ombygde og utvida i 1984.
Bygningane har generelt enkel standard og vert nytta som bustad for personalet.
Det er registrert noko setningsskade spesielt på eine hytta. Reparasjon er pårekneleg.

Aneks- vaskerom-lager:
1. etg. er utført i pussa leca, (noko skade på murpuss).
Over 1. etg. ligg det trebjelkelag. Plassbygd bindingsverk og plassbygd saltakkonstruksjon tekka med papp.
Enkle vindauge med noko fuktskade. Enkelt åpent el. anlegg frå byggjeår.

Formuesverdi primær
kr 1 029 710

Formuesverdi primær år
2024

Info formuesverdi
Beløpet for formuesverdi primær er oppgitt av seljar.
Meklar har ikkje motteke opplysningar om sekundær formuesverdi.

Stortinget har vedteke ein ny modell for berekning av formuesverdi for bustad. Den nye berekningsmodellen fastset bustadverdiar basert på grunnkrinsar i staden for kommunar, og skal nyttast frå og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at marknadsverdien vert sett høgare eller lågare enn tidlegare, og inneber at både seljar og meklar kan nytte tal som ikkje nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet salsoppgåva vert utarbeidd.

Det vert difor teke atterhald om at formuesverdien kan verte endra og eventuelt auke ved endeleg fastsetjing i skatteåret.

For primærbustad utgjer formuesverdien 25 % av berekna eller dokumentert marknadsverdi opp til kr 14 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstig dette beløpet.

For sekundærbustad utgjer formuesverdien 100 % av berekna eller dokumentert marknadsverdi.

Forsikringsselskap
Gjensidige

Polisenummer felles forsikring
88120214

Kommunale avgifter
kr 12 232

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Eigedomen er oppført før 1998 og har ikkje ferdigattest.

Det er innført nye føresegner i plan- og bygningslova som inneber at det ikkje vert utferda ferdigattest for bygningar eller endringar som vart omsøkte før 01.01.1998. Det vil dermed ikkje vere mogleg å be om ferdigattest for slike tiltak.

Dette betyr ikkje at tiltaka automatisk vert lovlege, men at byggjesaka ikkje lenger kan avsluttast med ferdigattest.

Det ligg føre mellombels bruksløyve for nybygg av turisthytte i Stemmerdalen, datert 02.04.1976.

Det ligg føre byggjemelding for tilbygg til Steinbergdalen turisthytte, datert 10.06.1975.

Vei / Vann / Avløp
Adkomstvei: Det er opparbeida privat veg opp frå fylkesvegen.
Tilknytning vann: Privat vassforsyning med filtrering. Brønnvannet går gjennom eit partikkelfilter og deretter eit UV-filter. Begge delar må skiftast årleg.
Tilknytning avløp: Privat avlaupanlegg med septiktank og spredegrøft.

Reguleringsplan
Følger kommuneplanens arealdel Kommuneplan for Aurland 2008-2020 (ID 1421-2009001KPL), ikrafttredelse 08.06.2009. 13 043 m² er i kommuneplanen avsatt til LNF-område, nåværende.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4641/70/1/1:
28.11.2018 - Dokumentnr: 1612163 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 40 år
Årlig festeavgift: NOK 26 000
Gjelder fra dato: 01/01-2019
Tomteverdi: NOK 520 000
Bestemmelser om forlengelse
Kan ikke overdras uten samtykke av hjemmelshaver/utleier
Gjelder denne registerenheten med flere


28.11.2018 - Dokumentnr: 1612163 - Pant for forfalt festeavgift
Gjelder feste


01.01.2020 - Dokumentnr: 1322200 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1421 Gnr:70 Bnr:1
Gjelder denne registerenheten med flere

Legalpant
Kommunen har legalpant i eigedomen. Dette gjeld alle bebygde eigedomar i alle kommunar i Norge. På eigedomen kan det være tinglyst erklæringar/avtalar som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vatn og kloakkleidningar inkl. reparasjon av desse. Bestemmelsar om bebyggelse, gjerder, adkomstrettigheter. Desse erklæringene/avtalene vil følge eigedomen ved sal og kan ikkje slettast.

Festetid
40 år

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4641/70/1/1:
28.11.2018 - Dokumentnr: 1612163 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 40 år
Årlig festeavgift: NOK 26 000
Gjelder fra dato: 01/01-2019
Tomteverdi: NOK 520 000
Bestemmelser om forlengelse
Kan ikke overdras uten samtykke av hjemmelshaver/utleier
Gjelder denne registerenheten med flere


28.11.2018 - Dokumentnr: 1612163 - Pant for forfalt festeavgift
Gjelder feste


01.01.2020 - Dokumentnr: 1322200 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1421 Gnr:70 Bnr:1
Gjelder denne registerenheten med flere

Omkostninger kjøper info
Prisantydning kr. 4.560.000,-

Omkostningar basert på prisantydning:
1. Dokumentavgift 2,5% kr 114.000,-
2. Tinglysing skjøte kr 545,-
3. Tinglysing pantdokument kr 545,- pr. dokument
Samla omkostningar kr. 115.090,-
 
Totalpris kr 4.675.090,-

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Diverse
Det føreligg teikningar av turisthytta, men dei stemmer ikkje med dagens bruk. Me har ingen dokumentasjon på at dette er omsøkt.
- På plan 1 er de tre bodene på kjøkkenet borte. Den lengst til venstre er gjort om til kjølerom, og de to andre er revet, så arealet er blitt en del av kjøkkenet.
- På plan 2 stemmer rom 21 -24, men kontor er tørrvarelager, og sov er blitt personalrom.
- På plan 3 / U er badet på rom1 revet og bygget opp med annen form.

Budgivning
Bud formidles til megler i scannet og signert stand pr. mail. Budet bør inneholde opplysninger om finansiering, overtagelse og hvor lenge budet er bindende for budgiver. Forskrift om budgivning mht. frister gjelder ikke. Selger vil gjøre en totalvurdering av de innkomne bud, og forbeholder seg retten til å anta eller forkaste ethvert bud. Selger kan også beslutte å ikke gjennomføre et salg. Budgivere oppfordres til å gjennomgå kjøpekontrakten som er utarbeidet for salget og som er vedlagt prospektet. Når bud inngis, vil det bli lagt til grunn at budgiver har akseptert kjøpekontrakten.

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

""As is"-klausul""
Eiendommen overtas «som den/det er», jfr. avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19. Dog fraviker selger seg herved så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav a, b og c, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven."

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 12 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser når det gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr. 50 000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr. 200 000,-. Selgers ansvar er uansett begrenset oppad til 10% av kjøpesummen.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / bygningssakskyndig og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt. Kjøpekontrakt tenkt benyttet følger som vedlegg til denne salgsoppgave.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Meglers vederlag
Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.