Byggemåte
Boligen er en eldre enebolig oppført over tre etasjer samt loft, med en takterrasse på 3,8 m². Bygningen
har en klassisk konstruksjon med laftede yttervegger og naturstein i grunnmuren. Standarden bærer preg
av alder, og det er påvist flere nødvendige vedlikeholdstiltak, spesielt på overflater, tekniske installasjoner
og enkelte bygningsdeler. Modernisering må påregnes for å oppnå dagens standard.
Flere elementer har fått tilstandsgrad 2 (TG2), noe som indikerer slitasje eller behov for fremtidig
vedlikehold, mens enkelte bygningsdeler har fått tilstandsgrad 3 (TG3), som betyr at umiddelbare tiltak er
påkrevd.
Konstruksjon og byggematerialer:
Grunnmur og fundamentering:
Boligen er fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/kult.
Vegger mot grunn er oppført i naturstein.
TG2: Påvist utettheter/riss i muren. Det må påregnes vedlikehold.
Drenering:
Ukjent alder, men antatt fra byggeår.
TG3: Dreneringen har nedsatt funksjon og begrenset effekt. Overvåkning anbefales, og tiltak kan bli
nødvendig ved videre bruk av kjeller.
Kostnadsestimat: Over kr 300 000.
Yttervegger:
Yttervegger av laftet tømmer med utvendig dobbelfals kledning.
Kledning mot øst ble skiftet i 2022, inkludert ny isolasjon.
TG2: Slitasje på kledning mot bakgård. Utskifting og nærmere undersøkelser anbefales.
Tak:
Valmtak med tresperrer, takstein av tegl, samt takrenner og nedløp i plast.
TG2: Taktekking og undertak har passert halvparten av forventet levetid. Enkelte takstein er løse.
Overvåkning og festing anbefales.
Takkonstruksjon:
TGiU (ikke undersøkt): Hele takkonstruksjonen er gjenbygget og kunne ikke inspiseres.
Vinduer og dører:
Vinduer med 2-lags isolerglass fra 1982, med nyere vinduer på loft.
TG2: Vinduskarmer viser slitasje, og pakninger er harde. Punktering av glass kan forekomme.
Vedlikehold eller utskifting bør vurderes.
TG3: To Velux-vinduer er punkterte og må skiftes ut. Kostnadsestimat: kr 10 000 - 50 000.
TG2: Eldre dører med slitasje og skjevheter. Utskifting kan være nødvendig.
Balkong og takterrasse:
Takterrasse på ca. 3,8 m² oppført rundt 1998.
TG2: Membran nærmer seg slutten av levetiden. Rekkverket er for lavt etter dagens krav, men det er ikke
påkrevd å utbedre dette.
Innvendige forhold:
Etasjeskiller:
Gulv på grunn av betong, etasjeskillere av trebjelkelag.
TG3: Over 30 mm høydeforskjell i kjeller.
TG2: Varierende høydeforskjeller i øvrige etasjer.
Kostnadsestimat: Kr 10 000 - 50 000.
Pipe og ildsted:
Teglsteinspipe uten ildsteder.
TG3: Pipevanger er ikke synlige, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
Kostnadsestimat: Under kr 10 000.
Våtrom:
Bad i 1. etasje har malt betonggulv, baderomsplater og eldre sanitærutstyr.
TG3: Badet er utdatert og må totalrenoveres. Kostnadsestimat: kr 100 000 - 300 000.
Kjøkken:
Kjøkkeninnredning av eldre dato med malte fronter og fliser over benkeplate.
TG2: Mangler moderne bruksfunksjoner. Utskifting anbefales.
Tekniske installasjoner:
Vann- og avløpsrør:
Innvendige vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern.
TG2: Begge deler har passert halvparten av forventet levetid. Utskifting anbefales ved oppgradering av
våtrom.
Ventilasjon:
Naturlig ventilasjon.
TG2: Begrenset luftgjennomstrømning. Bedre ventilering bør etableres.
Varmtvannsbereder:
110 liters bereder, ukjent alder.
TG2: Over 20 år gammel. Utskifting anbefales.
Elektrisk anlegg:
Automatsikringer og fjernavlest strømmåler.
TG2: Anlegget er av eldre alder, og tilstanden er ukjent. En utvidet el-kontroll anbefales.
Branntekniske forhold:
TG3: Det er ikke installert brannalarmanlegg som kreves etter tidligere godkjenning.
Kostnadsestimat: Kr 10 000 - 50 000.
Tomteforhold:
Terrengforhold:
TG2: Begrenset terrengfall vekk fra bygget på baksiden. Bedre avrenning anbefales.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
TG2: Rør av eldre alder. Kamerainspeksjon bør vurderes.
Konklusjon:
Stølesmauet 5 er en sjarmerende og historisk bolig med en rekke originale kvaliteter, men også betydelig
alder og vedlikeholdsbehov. Flere sentrale bygningsdeler har fått TG3, spesielt innen drenering, bad,
etasjeskiller, pipe og branntekniske forhold, og disse krever snarlige tiltak. Det er også en rekke
TG2-avvik, som innebærer forventet vedlikehold og oppgraderinger på sikt. Potensielle kjøpere må
påregne modernisering for å oppnå dagens standard.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 11.03.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
