Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 2 stk. TG3, 17 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Veggenes og himlingens overflater:
Vegger i rom under terreng er i hovedsak innforet, med unntak av vaskerom og enkelte kjellerrom hvor betongvegger er synlige. Det er registrert store fuktmerker på synlige betongvegger som står mot terreng. Kjelleren fremstår med dårlig luftkvalitet og begrensede luftemuligheter ved befaringen.
- Fuktmåling og ventilasjon:
Det er ikke foretatt hulltaking i utforede vegger for fuktsøk. Årsaken er at det allerede er påvist fuktpåvirkning fra bakenforliggende terreng, med synlige fuktmerker og fuktskader på betongvegger i vaskerommet. Det er videre vurdert å være begrenset luftutskifting i kjellerarealene, og flere rom fremstår med mangelfull ventilasjon.
Boligen har fått følgende TG2:
- Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet:
Det er registrert sprekker, hakk og sår i synlige murflater rundt boligen. De fleste forholdene vurderes å være forenlige med alder, normal slitasje og hva som kan forventes på en bygning av denne alderen. På boligens forside er det imidlertid registrert større sprekker i murkonstruksjonen.
- Terrengforhold:
Eiendommen ligger i skrånende terreng. Det er visuelt registrert fall fra boligen på sider og forkant (plenarealer), og disse forholdene vurderes på befaringsdagen å lede overflatevann bort fra bygningen. På grunn av terrengforholdene kan det imidlertid forekomme betydelig tilsig av vann mot boligens bakside ved kraftig nedbør og snøsmelting.
- Yttervegger:
Ytterveggene fremstår uten synlige deformasjoner eller tegn til vesentlige skjevheter ved visuell befaring. Det er registrert avvik ved vannbrett og belistning rundt et vindu i 2. etasje hvor hele vindu er løst. Det er videre registrert stedvise råteskader på belistninger og trekledninger rundt boligen. Kledningen vurderes stedvis å ha begrenset lufting bak trekledningen.
- Vinduer og ytterdører:
Vinduer og ytterdører har varierende alder. Det er opplyst at enkelte vinduer er fra byggeår, noen er datert 1977 og enkelte er fra 2009. Ytterdør og balkongdør er av ukjent alder. Det er registrert punkterte vindusglass i underetasjen. Vinduer og dører har synlige slitasjer som er forenlige med alder, bruk og normal elde. Utvalgte vinduer er funksjonstestet med hensyn til åpne- og lukkefunksjon. Det er videre registrert at et vindu i 2. etasje er løst og har behov for innfesting. For øvrige opplysninger vises det til selgers egenerklæringsskjema.
- Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak:
Taktekking, takkonstruksjon og skorstein over tak er visuelt vurdert fra bakkenivå. Befaringsmetoden medfører begrensninger, og det kan forekomme feil eller mangler som ikke har vært mulig å avdekke ved befaringen. Det er registrert lett svai i takkonstruksjonen. Deler av takkonstruksjonen har synlig lufting. Beslag, blytekking,
innfestinger og detaljer rundt gjennomføringer har ikke vært tilgjengelige for nærmere kontroll. Viser til hjemmelshavers egenærkleringskjema om arbeid på tak.
- Undertak, lekter og yttertekking:
Taktekningen består av takstein. Det er registrert mosedannelse på taksteinene. Hjemmelshaver opplyser at taktekningen er skiftet etter opprinnelig byggeår. Taket er vurdert fra bakkenivå og delvis fra loftsrom der dette har vært tilgjengelig. Skorstein over tak er utført i teglstein.
- Loft:
Loftskonstruksjonen er inspisert i den grad tilgjengelighet har gjort det mulig. Det er registrert synlige spor etter eldre vanninntrengning/lekkasjer på deler av undertaket og konstruksjonen. Hjemmelshaver opplyser at forholdet er utbedret. Det var kun deler av undertak og takkonstruksjon som var tilgjengelig for vurdering ved befaringen.
- Balkonger, verandaer og lignende:
Terrasse utenfor stue i 1. etasje er utført i trekonstruksjon med rekkverk. Rekkverkshøyden er målt til ca. 90 cm. Terrassen fremstår uten unormale avvik ut fra alder, bruk og visuell befaring. Deler av terrassen er oppført over et betongdekke tilhørende en tidligere garasje som i dag benyttes som bod. Tekke- og tetthetsforhold på betongdekket under terrassen er ukjent.
- Overflater vegger og himling:
Våtrommet har flislagte vegger og himling med plater. Det er registrert enkelte aldersrelaterte sprekker i fuger mellom flisene. I himlingen er det registrert merker etter tidligere skrueinnfestinger som er tettet i ettertid. Det er ikke registrert ventiler eller andre synlige tilluftsmuligheter i rommet foruten vindu ved befaringen.
- Overflater gulv:
Våtrommet har flislagt gulv. Det er registrert enkelte hakk, slitasjer og stedvise sprekker i fuger, noe som vurderes å være forenlig med alder og bruk. Sluket har ikke vært tilgjengelig for inspeksjon da dette sannsynligvis er plassert under dusjkabinettet. Det er ikke registrert fall på gulvet mot sluk ved befaringen.
- Membran, tettesjikt og sluk:
Våtrommet har flislagt gulv. Membran er opplyst å være fra 2011. Sluket har ikke vært synlig eller tilgjengelig for inspeksjon ved befaringen. Det er foretatt hulltaking fra tilstøtende gang for kontroll av konstruksjonen, og det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier eller tegn til fuktskader på befaringsdagen. Det opplyses om terskel som ikke er ferdistillet med list.
- Kjøkken 1. etg:
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og fremstår med normal alder- og bruksslitasje. Det er registrert løse skapdører, eldre silikonfuger ved benkeplate samt slitte fronter på innredningen.
- Gulvets overflate:
Gulv i kjeller består av betonggulv på grunn. Overflater har stedvis normal slitasje ut fra alder og bruk. Deler av gulvkonstruksjonen er skjult av overflater, innredning og lagrede gjenstander. Det er ikke registrert vesentlige skader på befaringsdagen.
- WC og innvendige vann- og avløpsrør:
Hovedstoppekran er lokalisert i vaskerom i underetasjen. Hovedkranen er ikke funksjonstestet ved befaringen på grunn av ukjent alder og risiko for skade eller lekkasje ved betjening. Vannrørene i boligen vurderes å ha oppnådd eller overskredet forventet teknisk levetid.
- Varmtvannsbereder:
Varmtvannsberederen er opplyst av hjemmelshaver å være fra 2007. Berederen er plassert i vaskerom i underetasjen på betonggulv. Det er registrert eldre stålsluk i gulvet. Det er ikke etablert synlig lekkasjesikring eller annen automatisk vannstopp ved berederen.
- Varmesentraler:
Boligen har varmepumpe og peis for vedfyring i 1. etasje. Varmekildene er ikke funksjonstestet på befaringsdagen. Hjemmelshaver opplyser at det finnes en oljetank på eiendommen som er tatt ut av bruk og stengt. Det opplyses videre at det etter hjemmelshavers kjennskap ikke foreligger krav om fjerning av tanken.
- Ventilasjon:
Boligen har naturlig ventilasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken. Ventilasjonsløsningen vurderes i hovedsak å være i samsvar med byggeskikk og krav som var vanlige på oppføringstidspunktet. I underetasjen er det imidlertid registrert svært begrenset luftutskifting, og ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
