Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 4 stk. TG3, 24 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik: Det er registrert fuktskjolder og spor etter fuktgjennomtrengning i takkonstruksjonen, blant annet ved rørgjennomføringer. Lokalt er det registrert mykt trevirke/materialnedbrytning i takbord omkring gjennomføringene. Det er også registrert tydelige fuktmerker omkring pipegjennomføringen. Eier opplyser at det ved kraftig nedbør kombinert med vind periodevis kan forekomme vanninntrenging ved pipen, og at vann kan trekke videre ned i takkonstruksjonen mot vinterhagen. Ved fuktmåling på befaringsdagen ble det ikke registrert forhøyede fuktverdier i de kontrollerte områdene. En fuktmåling representerer imidlertid forholdene på måletidspunktet og kan ikke alene bekrefte eller avkrefte periodisk fuktinntrenging. På bakgrunn av synlige fuktspor, registrert mykt trevirke og opplysninger fra eier vurderes det å foreligge periodisk fuktinntrenging.
Konsekvens/tiltak
Gjentatt fuktinntrenging kan medføre videre oppfukting og materialnedbrytning i takbord og tilstøtende trekonstruksjoner. Over tid kan dette utvikle seg til råteskader og i verste fall redusert bæreevne dersom bærende konstruksjonsdeler blir påvirket. Skjulte deler av konstruksjonen kan ha større
skadeomfang enn det som er synlig ved befaringen. At det ikke ble registrert forhøyede fuktverdier på befaringsdagen reduserer ikke risikoen knyttet til en lekkasje som opptrer periodevis ved bestemte værforhold. Som følge av alder på undertak og forhold som er registrert på taktekkingen, anbefales det jevnlig kontroll av takkonstruksjonen på kaldloft, for å avdekke eventulle fuktinntregning på et tidlig stadium. Tekking rundt pipegjennomføring ved undertak og ved taktekking bør undersøkes nærmere for å avklare årsak og utbedring må påberegnes. Kostnadsestimat er basert på lokal utbedring rundt pipegjennomføringer. Ved åpning av takkonstruksjon ved pipegjennomføring, kan det forekomme ytterlige forhold som ikke er mulig å bekrefte/avkrefte ved visuell kontroll på befaringsdagen.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vurdering av avvik: Det er registrert vindu med råteskader, og tegn til fuktpåkjenninger på innvendige foringer/karmer. Det er registrert vinduer som har sprekker i trevirke på utvendige karmer og klemlister. Enkelte vinduer har passert mer enn 50 % av forventet levetid, hvor det er registrert normal aldersslitasje.
Konsekvens/tiltak: Vinduenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming, overflatebehandling og øvrige funksjoner. Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid
Råteskader, sprekker og fuktpåvirkning kan over tid redusere vinduenes tetthet og funksjon, og medføre videre materialnedbrytning samt økt risiko for fuktinntregning i tilhørende konstruskjoner. Fuktpåvirkning på innvendige karmer og foringer kan også være tegn på kondens, utettheter eller lokal
vanninntrenging. Årsaken kan ikke fastslås sikkert ved visuell kontroll alene. Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet. Vinduer med råteskader bør skiftes ut. Eventuelle skjulte forhold i bakenforliggene skjulte konstruksjoner, ved demontering av skadet vindu, kan ikke utelukkes. Eventuelle forhold ved demontering av vindu bør utbedres før lukking og remontering av vegg. Sprekker bør vedlikeholdes og utbedres. Skadet trevirke bør skiftes eller repareres der materialfastheten er redusert Kostnadsestimat er basert på vindu med råteskader som bør byttes ut i nærmeste fremtid.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Vurdering av avvik: Ved hulltaking i innforet vegg mot terreng, i kott under trapp, er det registrert forhøyede fuktverdier i konstruksjonen. Ved undersøkelsen ble det observert en oppbygning med papp mot murvegg, isolasjon, plastfolie og innforet trekonstruksjon. Vegger under terreng med organiske materialer og treverk på innsiden av mur er generelt fuktutsatte dersom murverket tilføres fukt utenfra eller konstruksjonen har begrensede uttørkingsmuligheter. Det er i tillegg registrert avflassing og misfarging nederst på enkelte synlige murflater. Dette kan være tegn på tidligere eller pågående fuktbelastning. Det kan ikke på bakgrunn av befaringen alene fastslås om forholdet skyldes én enkelt årsak eller en kombinasjon av flere forhold. Mulige medvirkende årsaker er alder og funksjon på utvendig drenering/fuktsikring, manglende avslutning med klemlist over utvendig fuktsikring, fukttransport gjennom murverket og oppbygningen av de innforede veggene. Deler av de aktuelle murveggene er i dag skjermet utvendig av tilbygg. Dette kan redusere den direkte værbelastningen, men utelukker ikke fukttransport fra terreng eller grunn. Utvendige forhold under bakkenivå kan ikke kontrolleres visuelt.
Konsekvens/tiltak: Forhøyede fuktverdier i en lukket, innforet vegg mot terreng gir risiko for fuktskader, muggvekst og nedbrytning av treverk og andre organiske materialer. Plastfolie på innsiden kan samtidig begrense uttørking mot rommet dersom konstruksjonen tilføres fukt fra mur-/terrengsiden.
Registrert avflassing på murflater understøtter at konstruksjonen har vært utsatt for fukt, men det kan ikke fastslås om dette er et historisk forhold eller uttrykk for fortsatt fukttransport. Omfanget av eventuell skade i skjulte deler av veggen kan ikke bestemmes uten ytterligere åpning.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av innvendig veggkonstruksjone for å avklare årsak og omfang. Dette bør omfatte utvidet åpning/destruktive undersøkelser i representative områder samt kontroll av treverk og øvrige organiske materialer.
Utvendig drenering, fuktsikring, avslutning av grunnmursplast og terreng-/avrenningsforhold bør samtidig vurderes nærmere og utbedres. Som følge av at registrerte forhold er punktkontrollert, må det påberegnes tiltak rundt hele boligen og ikke bare ved gitt området. Eventuelle tiltak bør først fastsettes når årsaken til fuktbelastningen er bedre avklart. Dersom det avdekkes fukt- eller råteskadede materialer, må disse fjernes og konstruksjonen bygges opp igjen med en løsning som er tilpasset vegger mot terreng.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Våtrom > Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik: Eier opplyser at badet ble renovert omkring 2005, og at det da ble lagt fliser oppå eksisterende gulvbelegg. Det eksisterende belegget fungerer dermed som tettesjikt under flisene. Basert på opplyst alder vurderes tettesjiktet å ha passert forventet brukstid. Utførelsen og tilslutningen mellom tettesjikt og sluk kan ikke bekreftes ved visuell kontroll. Det er derfor usikkert om tettesjiktet er ført og klemt/tettet tilfredsstillende til sluket.
Konsekvens/tiltak: Når tettesjiktet har passert forventet brukstid, øker risikoen for svekket tetthet, sprekker og lekkasjer. Overgangen mellom tettesjikt og sluk er et særlig utsatt område. Når utførelsen her ikke kan dokumenteres eller visuelt bekreftes, foreligger det økt usikkerhet knyttet til badets fuktsikkerhet. Eventuelle lekkasjer kan medføre oppfukting og skade på underliggende og tilstøtende konstruksjoner. At det ikke er registrert synlige lekkasjeskader på befaringsdagen kan ikke alene bekrefte at tettesjiktet fortsatt har tilfredsstillende funksjon. På grunn av alder og usikker utførelse ved sluket bør det påregnes rehabilitering av gulv og tettesjikt. Ved rehabilitering bør sluk, tettesjikt og tilslutninger utføres som et samlet system. Inntil rehabilitering utføres anbefales jevnlig kontroll av sluk og omkringliggende konstruksjoner for tegn til fukt eller lekkasje.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Vurdering av avvik:
Det er registrert flere lokale skader i overflatebehandlingen på taktekkingen, med korrosjon/rustdannelse ved blant annet skjøter, platekanter og innfestingspunkter. Det er også registrert rust/korrosjon på flere skruer som benyttes til innfesting av takplatene. Enkelte steder er det synlig
korrosjonsutvikling i området rundt innfestingene, samt mindre lokale deformasjoner i tekkingen. Underliggende eldre taktekking/undertak har en alder som tilsier at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Underliggende sjikt er i hovedsak skjult av den nyere tekkingen og kan derfor ikke kontrolleres visuelt i sin helhet.
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Vurdering av avvik:
Som følge av registrerte fuktspor i takkonstruksjonen ved pipegjennomføringen, samt eiers opplysninger om periodisk fuktinntrenging ved kraftig
nedbør og vind, vurderes tettingen ved pipegjennomføringen å ha nedsatt funksjon. Det kan ved befaringen ikke fastslås om årsaken ligger i pipebeslaget,
tekkingen rundt pipen, tilstøtende taktekking eller en kombinasjon av disse forholdene. Utførelsen og skadeomfanget kan ikke avklares fullt ut ved visuell
kontroll alene. Forholdet må også sees i sammenheng med punktet "takkonstruksjon" og "andre utvendige forhold"
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
Det er registrert enkelte kledningsbord med sprekker i trevirket og påbegynnende råteskader/materialnedbrytning, særlig i nedre del av kledningen. Det er også registrert enkelte områder hvor det mangler musesperre ved luftespalten bak kledningen.
Utvendig > Ytterdører
Det er registrert balkongdør med værslitte overflater og avflassing i overflatebehandlingen på karm og dørblad. I nedre del av dørkarm/terskel er det
registrert begynnende materialnedbrytning og råteskader i trevirket.
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Alder på tettesjilt under platting på balkong har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Det er ikke rom under balkong.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Utvendig > Andre utvendige forhold
Tilstandsgrad 2 settes på bakgrunn av forhold registrert på vinterhage/utestue og verksted. (se rapport for utfyllende beskrivelse)
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Vannledninger har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Avløpsrør er ikke byttet ut i løpet og har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Varmtvannsberederen er innebygget hvor det er åpne vegg-/konstruksjonsområder i nærheten, slik at lekkasjevann kan få adgang til tilstøtende og skjulte konstruksjoner.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Utvendig drenering og fuktsikring vurderes å ha en alder hvor mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. På synlige deler av grunnmursplasten/fuktsikringen over terreng er det registrert manglende klemlist, og enkelte steder fremstår klemlisten som løsnet eller falt av. Forholdet må ses i sammenheng med registrerte fuktforhold i rom under terreng, hvor det er påvist forhøyede fuktverdier i innforet vegg mot terreng og tegn til fuktpåvirkning på mur.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er registrert sprekker i murkonstruksjoner, både på synlige innvendige og utvendige murflater. Det er ikke unormalt at det forekommer riss og mindre sprekker i eldre murkonstruksjoner som følge av blant annet svinn, temperaturbevegelser og mindre bevegelser over tid.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er opplyst om og registrert begrenset fall bort fra grunnmuren enkelte steder. Forholdet gjelder særlig ved støpt platting i tilknytning til utestue/verksted, hvor det er registrert fall mot grunnmur. Eier opplyser at det er utført tiltak for å redusere risikoen for vanninntrenging inn mot og under murkonstruksjonen. Forholdet må ses i sammenheng med registrerte fuktforhold under punktet rom under terreng
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Utvendig vann- og avløpsledninger er skjulte rør som ligger under bakkenivå og det er ikke mulig for takstmann å vurdere dette. Påpeker at tilstandsgrad er satt ut i fra alder, da inspeksjon av rør og ledninger ikke er mulig å inspisere. Det er heller ikke gjort kjent fra eier om mulig funksjonssvikt på rørene og at de fungerer som normalt idag.
Våtrom > Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Vindu er plassert i våtsonen til dusjen og omkringliggende materialer rundt vindu er uegnet til å stå i våtsone. Det er registrert tegn til fuktpåvirkning på innvendig karm/foringer samt i overganger rundt vinduet. Plassering av vindu med uegnet materialer i våtsone medfører økt fuktbelastning på
konstruksjonen og over fuktinntregning i tilhørende konstruksjoner. Flislagte veggoverflater fremstår ellers i overordnet Flisene på veggene fremstår i overordnet ok tilstand på befaringsdagen, men som følge av alder på tettesjikt, må det påberegnes utskiftning av veggens overflater i sammenheng med renovering og utbedringer av tettesjikt.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater gulv
Det er registrert en høydeforskjell fra topp membran ved dørterskel til topp slukrist som er lavere enn 25 mm
Våtrom > Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Våtrom > underetasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Våtrom > underetasje > Vaskerom > Overflater, vegger og himling
Vindu er plassert i våtsonen til dusjen og omkringliggende materialer rundt vindu er uegnet til å stå i våtsone. Plassering av vindu med uegnet materialer i våtsone medfører økt fuktbelastning på konstruksjonen og over tid fuktinntregning i tilhørende konstruksjoner. Flisene på veggene fremstår i overordnet ok tilstand på befaringsdagen, men som følge av alder på tettesjikt, må det påberegnes fremtidig utskifnting av veggens overflater i sammenheng med renovering og utbedringer av tettesikt.
Våtrom > underetasje > Vaskerom > Overflater gulv
Det er registrert sprukne gulvfliser og fuger, samt hulrom/mangelfull heft under enkelte fliser.
Våtrom > underetasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Tettesjiktet på vaskerommet har en alder som tilsier at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Utførelsen av tettesjiktets tilslutning til sluk er ikke synlig, og det kan derfor ikke bekreftes om tettesjiktet er ført og klemt tilfredsstillende under klemringen. Forholdet må også ses i sammenheng med registrerte sprekker og skader i enkelte gulvfliser og fuger. Fliser og fuger utgjør ikke det vanntette sjiktet, men sprekkdannelser kan være tegn på bevegelser eller belastninger i underlaget. Det kan ikke ved visuell kontroll fastslås om underliggende tettesjikt er påvirket.
Våtrom > underetasje > Vaskerom > Ventilasjon
Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon)
Våtrom > underetasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det har ikke vært mulig å gjennomføre fuktundersøkelse i skjult konstruksjon direkte bak dusjsonen. Fuktmålingen er utført i tilgjengelig åpning ved hovedvanninntaket, i vegg mot terreng. Eventuelle fuktutslag i dette målepunktet kan derfor ikke uten videre knyttes til vaskerommets bruk eller
tettesjikt, da fuktpåvirkning fra grunnmur og terreng også kan være en medvirkende årsak.
Toalettrom > underetasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon
Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
