Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (0) stk. TG3, (12) stk. TG2 og (1) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Mose og vegetasjon på tak kan bidra til økt fuktbelastning på tekkingen ved at fuktighet holdes tilbake over lengre tid. Dette kan over tid fremskynde
nedbrytning av takmaterialene. Eldre taktekking og undertak har generelt økt risiko for slitasjeskader, svekket tetthet og vanninntrengning sammenlignet med nyere konstruksjoner.
Det anbefales å fjerne mose og annen vegetasjon fra takflaten for å redusere fuktbelastningen på tekkingen. Videre anbefales jevnlig kontroll og
vedlikehold av taktekkingen, spesielt rundt gjennomføringer, beslag og andre utsatte detaljer. Fremtidig utskiftning av taktekking og eventuelt undertak må påregnes som følge av alder og normal slitasje.
Taktekking og undertak er fra opprinnelig byggeår og har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Det er registrert mosegroing på taktekkingen.
Konstruksjonene fremstår ellers med normal alders-og værslitasje ut fra alder.
Utvendig > Nedløp og beslag
nedløp og beslag er av plast og aluminium.
Nedløp og beslag har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Som følge av alder øker risikoen for korrosjon, svekkede skjøter, redusert tetthet og funksjonssvikt. Eventuelle utettheter kan medføre økt fuktbelastning
på omkringliggende bygningsdeler dersom forholdet ikke oppdages og utbedres.
Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av beslag og nedløp. Ved tegn til korrosjon, lekkasjer eller redusert funksjon bør nødvendige reparasjoner
eller utskiftninger utføres. Fremtidige utskiftninger må påregnes som følge av alder og normal slitasje.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Utvendig kledning er punktkontrollert for eventuelle råteskader.
Eier opplyser at utvendig veggfasade på bakside av bolig er etterisolert med ny vindtetting, utlekting for lufting og ny utvendig kledning på vegg i løpet av eiers periode.
Sprekker og begynnende råteskader kan føre til videre nedbrytning av trevirket dersom forholdet ikke utbedres og vedlikeholdes. Lav avstand til terreng
gir økt risiko for fuktopptak i kledningen som følge av sprutvann, snøopplagring og begrenset uttørking, noe som kan fremskynde råteutvikling og redusere kledningens levetid
Skadede kledningsbord med begynnende råte bør overvåkes og skiftes ut ved behov. Det anbefales også å etablere større avstand mellom terreng og
kledning der dette er praktisk mulig, samt sørge for jevnlig overflatebehandling og vedlikehold for å begrense videre nedbrytning.
Det er registrert enkelte kledningsbord med sprekker i trevirket og begynnende råteskader. Det er også registrert lav avstand mellom kledning og terreng.
Innvendig > Rom Under Terreng
Gulvet har teppe. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til
20. Hulltaking er foretatt ved/i vegg vendt mot under terreng i kinorom.
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
Eier opplyser at vegger mot terreng er rehabilitert ved at tidligere innvendige konstruksjoner er revet, plastfolie er fjernet, ny isolasjon er montert og
veggene er kledd med nye innvendige overflater.
Ved hulltaking og fuktmåling i vegg mot terreng ble det registrert fuktverdier mellom 19 og 20 vektprosent. Målingene ligger i grenseland mellom normale
og forhøyede verdier. Utvendig drenering og fuktsikring er ikke skiftet ut og opplyses å være fra byggeår.
Vegger mot terreng er utsatt for fuktpåvirkning fra omkringliggende masser. Som følge av at drenering og fuktsikring er fra byggeår, må det påregnes at
funksjonen kan være redusert sammenlignet med da konstruksjonen var ny. De registrerte måleverdiene og konstruksjonens oppbygning medfører
usikkerhet knyttet til eventuell fuktpåvirkning i bakenforliggende konstruksjoner.
Forholdet gjør det vanskelig å fastslå om det forekommer fuktinntrengning eller begynnende fuktskader uten ytterligere undersøkelser og eventuelt
destruktive inngrep.
Det anbefales jevnlig kontroll av vegger mot terreng med fokus på lukt, misfarging, oppsvulming eller andre tegn til fuktpåvirkning. Ved mistanke om
fuktproblematikk anbefales nærmere undersøkelser av konstruksjonen. Det må påregnes at utvendig drenering og fuktsikring vil kunne ha behov for
utskiftning som følge av alder
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Vannledninger er ikke skiftet ut ved innvendig renovering av bad og våtrom, hvor VVS-utstyr er koblet på eksisterende vannrør.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Eldre vannrør har generelt økt risiko for slitasje, korrosjon, materialtretthet og lekkasjer sammenlignet med nyere installasjoner. Risikoen for
funksjonssvikt øker med alderen, selv om det ikke er registrert eller opplyst om avvik på befaringsdagen.
Det anbefales jevnlig kontroll av synlige vannrør, koblinger og tilkoblingspunkter. Som følge av alder bør det påregnes fremtidig oppgradering eller
utskiftning av vannrørsanlegget. Eventuelle arbeider bør utføres av kvalifisert fagpersonell.
Vannrør er fra byggeår og har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Det er ikke opplyst om funksjonssvikt, lekkasjer eller andre problemer ved bruk av anlegget.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avløpsrør av plast.
Avløpsrør er ikke skiftet ut i nyere tid og er fra byggeår.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Når avløpsrør når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen..
Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger.
Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Boligen har naturlig ventilasjon som var typiske utførelse på byggetidspunktet.
Det er registrert at enkelte oppholdsrom ikke har ventiler i vinduer eller andre faste ventilasjonsåpninger. Rommene er derfor i hovedsak avhengige av
lufting gjennom åpning av vinduer.
Mangelfull ventilasjon kan gi redusert luftutskifting, økt luftfuktighet og dårligere inneklima. Dette kan over tid bidra til kondensdannelse på kalde
overflater og øke risikoen for fuktrelaterte problemer
Det anbefales å sørge for regelmessig lufting av rommene. For å forbedre luftutskiftingen anbefales det vurderes å etablere ventiler eller andre
ventilasjonstiltak tilpasset rommenes bruk og konstruksjon.
Fuktsikring og drenering
Boligen er oppført med grunnmurskonstruksjoner mot terreng hvor utvendig drenering og fuktsikring er fra byggeår.
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Eldre drenerings- og fuktsikringsløsninger har generelt økt risiko for redusert drenerende effekt og økt fuktbelastning mot grunnmurskonstruksjoner. Dette
kan over tid bidra til fuktinntrengning, forhøyede fuktverdier, dårligere inneklima og skadeutvikling i konstruksjoner mot terreng
Det anbefales jevnlig kontroll av rom og konstruksjoner mot terreng med fokus på tegn til fuktpåvirkning.
Det må påregnes at utvendig drenering og fuktsikring kan ha behov for utskiftning som følge av alder.
Utvendig drenering og fuktsikring er fra byggeår og har nådd en alder hvor det må forventes redusert funksjon. Det er registrert forhold i rom under
terreng som kan indikere fuktpåvirkning eller økt fuktbelastning mot konstruksjonene
Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Alder må tas i betraktning og fremtidig vedlikehold og utskiftninger må forventes, men tidspunkt er det vanskelig å si noe om.
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Det er ikke registrert oppbrett av membran ved dørterskel, og kan ikke bekreftes/avkreftes uten ytterlige destruktive tiltak.
Det er registrert fall mot sluk i dusjsonen.
Ved utført vanntest på gulv utenfor dusjsonen er det registrert at vann ledes mot døråpning og ikke til sluk. Utførelse av membran og eventuelt
membranoppbrett ved terskel har ikke vært mulig å kontrollere. Det er ikke registrert tegn til fuktskader eller forhøyede fuktverdier ved befaringen, men
forholdet medfører økt risiko for fuktpåvirkning av tilstøtende konstruksjoner ved vann på gulvet
Manglende fall mot sluk medfører at vann som havner på gulvet utenfor dusjsonen ikke ledes til sluk som forutsatt. Når utførelsen av membranoppbrett
ved dørterskelen samtidig er ukjent, oppstår det usikkerhet knyttet til våtrommets evne til å håndtere vannbelastning i dette området. Ved søl, lekkasjer
eller annen vannpåvirkning kan det derfor ikke utelukkes økt risiko for fuktpåvirkning av tilstøtende konstruksjoner.
Det anbefales å være oppmerksom på vannoppsamling på gulv utenfor dusjsonen. Ved bruk av bad anbefales det å begrense vannpåvirkning utenfor
dusjsonen og tørke opp vann som samler seg på gulvet. Forholdet bør vurderes nærmere ved fremtidig rehabilitering av våtrommet. Dersom det skal
utføres arbeider på badet, anbefales det å undersøke oppbygningen ved dørterskelen og membranløsningen nærmere.
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Dersom membranen ikke er korrekt innklemt i sluket, kan dette medføre risiko for fuktinntrengning til underliggende konstruksjoner.
Risikoen øker som følge av slukets alder.
Det anbefales jevnlig kontroll og rengjøring av sluket. Ved fremtidig rehabilitering av våtrommet bør sluk og tilslutningen mellom sluk og tettesjikt
undersøkes nærmere og oppgraderes til dagens anbefalte løsning.
Sluk i gulv er av eldre dato og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Ved kontroll av sluket er det registrert at området rundt klemringen er
tildekket med flislim/fugemasse. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere eller verifisere om tettesjiktet er ført korrekt ned under klemringen og har tilfredsstillende tilslutning til sluket.
Våtrom > Underetasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Det er plastsluk og smøremembran med dokumentert utførelse.
Begrenset tilgang til sluket vanskeliggjør regelmessig kontroll, rengjøring og vedlikehold. Mangelfull rengjøring kan over tid føre til oppsamling av hår,
såperester og smuss, noe som kan redusere avrenningen og øke risikoen for tilstopping og vannansamlinger
Det anbefales at sluket rengjøres og kontrolleres jevnlig. For å sikre tilfredsstillende vedlikehold bør det utføres tiltak for lettere tilkomst av sluk i gulv.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjonen er utført som saltak.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
Hele takkonstruksjonen fremstår som gjenbygget og er lukket uten synlig tilgang til konstruksjonsoppbygning, isolasjon, lufting og utførelse av undertak.
Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen.
Påpeker at tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
