Byggemåte
Enebolig oppført i 1972.
Grunnmur av betongelement.
Yttervegg i lett bindingsverk som utvendig er kledd med liggende og stående trepaneler.
Etasjeskiller i trebjelkelag.
Vinduer og dører med enkle og isolerglass.
Saltak konstruksjon som er tekket med betongtaktein.
Takrenner og nedløp i plast.
Bygningen fremstår stedvis slitt inn- og utvendig, og er utidsmessig i forhold til dagens krav til standard. Dette har gitt
enkelte tilstandsvurderinger av høyere grad. Det må påregnesstørre renovering og oppgraderinger på deler av bygget.
Kledning, taktekking, samt deler av vinduer/ytterdører og el-anlegg synes oppgradert i senere tid.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon for utført vedlikehold eller oppgraderinger som er omtalt i rapporten. Opplysninger er basert på visuelle observasjoner, produktinformasjon og boligens alder (1971). Eiendommen er et dødsbo, og det foreligger begrenset kjennskap til historikk og utførte arbeider.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 11 stk. TG3, 12 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er påvist andre avvik:
Det registreres manglende lufting bak kledning på store deler av fasadene. Kledning synes stedvis skiftet i senere tid.
Det er generelle tørkesprekker, svertesopp og nedbrytning på de mest værutsatte sidene.
Det er registrert aktivitet av mus på loft. Deler av synlig musetetting er ikke tilstrekkelig tilpasset/justert.
Ikke synlig drens/luftning i teglsteinforblending.
Mangelfull tetthet i overgang teglstein Vindu/ytterdør sør.
- Utvendig > Vinduer
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Vinduer med varierende alder, stedvis noe slitasje og nedbrytning i overflater, som er utsatt for sol og fuktighet.
Enkelte vinduer er strie å betjene. Avskalling i kitte vinduer fra byggeåret.
Svelling i laminering/vindusforing i stue 1. etasje, ingen registrert fukt ved overflatemåling.
Generell kondensering, stedvis krakerling og nedbrytning i vinduskarmer, dette skyldes normalt for liten utskiftning av inneluften.
Glipe i vindusramme, råte i vinduskarm til mindre soveromsvindu 1. etasje sør.
- Utvendig > Dører
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass.
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist andre avvik:
Ytterdører med varierende alder. Stedvis noe nedbrytning i overflater/karmer som er mye utsatt for sol og fuktighet. Stedvis korrodering/iring hengsler og beslag.
Registrert råte i kjellerdør.
Terrassedør øst henger og tar i karm. Brystning trekker fukt, synlige vannmerker, ingen fuktutslag ved overflatemåling.
-Innvendig > Overflater
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater.
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Innvendige overflater er hovedsakelig av eldre dato og fremstår med normal slitasje. Det er stedvis registrert skader og avskalling.
Det registreres knirk og spenninger i etasjeskiller/topdekker. Skjevheter kan forekomme. Nivåkontroll er ikke foretatt.
Fuktutslag i oppforet gulv i kjellerstue.
- Innvendig > Rom Under Terreng
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Hulltaking er foretatt i kjellerstue. Det er registrert høyere fuktmålinger i vegg. Det er og registrert feil oppbygging av utlektet vegg, hvor det er benyttet dampsperre.
Bruk av dampsperre (plastfolie) i utlektede vegger mot grunnmur anbefales ikke når grunnmuren ligger mer enn 50 % under terreng, da dette kan hindre nødvendig uttørking av konstruksjonen.
Det er registrert variable fuktverdier i oppføret gulv i kjellerstue.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er påvist skader eller utettheter på sluk/avløp.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Det er påvist andre avvik:
Iring på avløpsrør ved servant på toalett.
Utett kobling mellom avløp/vannlås under servant på bad 1. etasje. Synlig drypp lekkasje ved bruk.
Kloakklufning er ikke tilstrekkelig isolert mot takhatt.
- Tomteforhold > Oljetank
Det foreligger krav om sanering av oljetank.
Det er påvist andre avvik:
Det er registrert en eldre ståltank plassert i kjeller.
Bygningen er oppført i 1972, og tanken vurderes å være fra opprinnelig byggeperiode. Tanken fremstår med synlig overflaterust. Det er ikke avklart om tanken er i bruk.
- Spesialrom > 1. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Manglende deksel til ventil i himling.
Vannmerke/svelling omliggende ventil, dette skyldes kondensering som følge av uisolerte rør loft.
- Våtrom > 1. Etasje > Bad > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Rommet (membran) er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid.
Merknader:
-Ikke tilfredstillende tetting rundt avløpsrør under servant.
- Utett kobling mellom avløp/vannlås under servant på bad 1. etasje. Synlig drypp lekkasje ved bruk.
- Stedvis svelling/slitt innredning.
- Avskalling i badekar.
- Vindu står i våtsonen.
-Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader.
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.
Kjøkkeninnredning fremstår slitt og må påregnes skiftet.
Det ble ikke registrert fukt ved overflatemålinger.
- Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Det er registrert avvik med avtrekk.
Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering.
Det registreres ikke tilfredstillende avsug ved enkel test.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking
- Utvendig > Nedløp og beslag
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Utvendig > Skortein over tak
- Innvendig > Andre innvendige forhold
- Tekniske installasjoner > Vannledninger
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
- Tomteforhold > Terrengforhold
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet >Helse, miljø og sikkerhet:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det er mangler/skader på brannslukningsutstyr ihht byggteknisk forskrift på søknadstidspunktet. Dersom søknadstidspunktet er før 15.november 1984 må uansett reglene som da ble innført følges.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper.
- Innvendig trapp: Det er registrert manglende håndløper, lavere rekkverk, og større avstand på spiler og trinn ift. dagens krav.
- Utvendig trapp: Det er registrert manglende rekkverk, lavere rekkverk iht. dagens krav.
- Balkong: Det er registrert lavere rekkverk, større avstand på spiler ift. dagens krav.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
