Byggemåte
Utdrag fra tilstandsrapporten fra takstmann:
Del av vertikaldelt tomannsbolig oppført med ringmur og betongplate. Et mindre tilbygg er etablert med uinnredet kjellerrom benyttet som utvendig bod. Yttervegger er oppført i bindingsverkskonstruksjon og utvendig kledd med en kombinasjon av liggende og stående bordkledning.
Takkonstruksjonen er utført med sperrer i saltaksform og tekket med betongtakstein.
På eiendommen er det oppført carport med tilhørende utvendig bod. Bygningen er oppført med ringmur i betong, åpen bindingsverkskonstruksjon med liggende bordkledning og saltak tekket med betongtakstein. Carporten er ikke tilstandsvurdert, men er gitt en enkel beskrivelse.
Boligen fremstår overordnet i god stand.
Tilstandsmerknadene i rapporten kan gjenspeile naturlig aldring, bruksslitasje og forhold knyttet til utførelse. For nærmere informasjon vises det til vurderingene av de enkelte bygningsdelene.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 4 stk. TG3, 19 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Våtrom > 1. etasje > Bad > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet er av eldre dato. Løsninger og utførelse tilfredsstiller ikke dagens forventninger til funksjon og levetid, og våtrommet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Kostnadsoverslaget er knyttet til en eventuell full rehabilitering av våtrommet. TG3 er i dette tilfellet satt på grunn av våtrommets alder og usikkerhet knyttet til det vanntette sjiktets fremtidige funksjon, og innebærer ikke at det er påvist skade eller at full rehabilitering må utføres umiddelbart. Kostnadsintervallet angir et grovt anslag for hva en fremtidig rehabilitering kan innebære dersom våtrommet skal oppgraderes til normal, forventet
standard. Faktisk kostnad vil avhenge av blant annet rommets størrelse, valgte løsninger, materialvalg og eventuelle skjulte forhold som først avdekkes ved demontering.
Konsekvens/tiltak:
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Våtrom > 1. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik:
- Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpning. (I forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)
Konsekvens/tiltak:
- Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
- Avvik i høydeforskjell eller fall på våtrommet kan føre til at vann ikke ledes korrekt mot sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger, fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjon og overflater.
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet er av eldre dato. Løsninger og utførelse tilfredsstiller ikke dagens forventninger til funksjon og levetid, og det er derfor usikkerhet knyttet til våtrommets fremtidige funksjon.
Kostnadsoverslaget er basert på en eventuell full rehabilitering av våtrommet. TG3 er i dette tilfellet satt på grunn av våtrommets alder og usikkerhet knyttet til det vanntette sjiktets fremtidige funksjon. Det er ikke påvist skade, og full rehabilitering er ikke nødvendigvis påkrevd umiddelbart.
Kostnadsintervallet angir et grovt anslag for hva en fremtidig rehabilitering kan innebære dersom våtrommet skal oppgraderes til normal, forventet standard. Faktisk kostnad vil avhenge av blant annet rommets størrelse, valgte løsninger, materialvalg og eventuelle skjulte forhold som først avdekkes ved demontering.
Konsekvens/tiltak:
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik:
- Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)
Konsekvens/tiltak:
- Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
- Konsekvensen er at membranen /tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
- Avvik i høydeforskjell eller fall på våtrommet kan føre til at vann ikke ledes korrekt mot sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger, fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjon og overflater.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noe mosevekst på mønetakstein.
- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
Konsekvens/tiltak:
- Mose bør fjernes fra mønetakstein for å hindre opphopning av fuktighet, som kan føre til frostsprengning og redusert levetid på takstein.
- Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
Det er påvist store åpninger i den etablerte musesperren.
Konsekvens/tiltak:
Det anbefales å utbedre musesperre for å hindre tilgang for skadedyr.
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Konsekvens/tiltak:
- Vinduer som er vanskelig å åpne og lukke bør justeres eller utbedres for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere slitasje eller skade. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til redusert brukervennlighet, økt varmetap og risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
- Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller skifte ut skadet treverk for å sikre funksjon og levetid.
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Utvendig > Ytterdører
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer på hoveddøren. Det mangler beslag eller vannbrett under utvendig terskel, noe som kan medføre økt risiko for fuktskader over tid.
- Dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Det er påvist at biinngangsdør henger og tar borti karm.
Konsekvens/tiltak:
- Det anbefales å kontrollere og utbedre innsettingsdetaljer rundt dør for å sikre tett og korrekt utførelse.
- Værslitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket.
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.
- Døren bør justeres for å sikre normal funksjon.
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Vurdering av avvik:
- Det er påvist nedbøyning eller tegn på svak konstruksjon.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Konsekvens/tiltak:
- Bærebjelke under terrassen fremstår som spinkelt dimensjonert og medfører noe nedbøying.
- Bærebjelken bør forsterkes for å sikre funksjon og hindre ytterligere nedbøyning. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for konstruksjonssvikt.
- Rekkverket er marginalt lavere enn dagens krav. Forholdet er vanlig for bygningens alder og medfører ikke i seg selv behov for umiddelbar utbedring. Forhøyelse kan vurderes som et sikkerhetsforbedrende tiltak.
Innvendig > Overflater - gulv
Vurdering av avvik:
- Det er påvist områder i entre med bom i fliser (fliser som ikke sitter ordentlig fast i underlaget), samt noen knekte fliser.
Konsekvens/tiltak:
- Fliser med bom og knekt flis bør utbedres eller skiftes ut for å hindre videre skade og redusere risikoen for at flere fliser løsner eller sprekker ved belastning. Dersom forholdet ikke utbedres, kan det føre til ytterligere skader på gulvet.
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Vurdering av avvik:
- Det er målt lokal høydeforskjell på 15 mm i største soverom.
- Det er målt total høydeforskjell på 30mm i entre.
Konsekvens/tiltak:
- Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd, men utbedring kan vurderes ved fremtidig renovering. Høydeforskjeller kan påvirke møblering og innredning, samt medføre knirk eller ujevn slitasje på gulvet.
- Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd, men utbedring kan vurderes ved fremtidig renovering. Høydeforskjeller kan påvirke møblering og innredning, samt medføre knirk eller ujevn slitasje på gulvet.
Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Vurdering av avvik:
Det er påvist saltutslag i nedre del av kjellermur.
Konsekvens/tiltak:
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Innvendig > Innvendige dører
Vurdering av avvik:
Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på dør til bad.
Konsekvens/tiltak:
Dør til bad bør justeres for å sikre fortsatt funksjon og forlenget brukstid.
Dersom avviket ikke utbedres, kan det føre til redusert brukervennlighet og økt slitasje på døren.
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Vurdering av avvik:
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak:
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden ventilasjonsanlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Vurdering av avvik:
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik:
- Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Det er påvist punktvis utfelling (salt-/kalkutslag) på synlig betongvegg i kjeller. Det mangler fuktsikring på vegg under platting ved inngang til vaskerom.
Konsekvens/tiltak:
- Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
- Det bør etableres fuktsikring på vegg under platting ved inngang til vaskerom for å hindre fuktinntrengning og videre skader på konstruksjonen. Salt- og kalkutslag indikerer fukttransport i veggen, noe som kan føre til økte fuktproblemer og skade på bygningsmaterialer dersom tiltak ikke iverksettes.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Vurdering av avvik:
- Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.
- Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak:
- Usikker vannledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting.
Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Usikker avløpsledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting.
Ytterligere undersøkelser anbefales.
Våtrom > 1. etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
Vurdering av avvik:
Det er ikke fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon som viser utførelsen av det vanntette sjiktet.
Konsekvens/tiltak:
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.
Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Vurdering av avvik:
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Konsekvens/tiltak:
Vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer er plassert i våtsone. Forholdet bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold. Dersom det oppstår tegn til fuktskader eller nedbrytning, bør nødvendige tiltak vurderes.
Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av det vantette sjiktet.
Konsekvens/tiltak:
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Overflater gulv
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Konsekvens/tiltak:
- Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
- Det bør etableres tilstrekkelig fall mot sluk slik at alt vann ledes til sluket. Konsekvensen ved manglende fall er økt risiko for at vann ved lekkasje ikke ledes til sluk, noe som kan føre til fuktskader i omkringliggende konstruksjoner.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Våtrom > 1. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Vurdering av avvik:
Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.
Konsekvens/tiltak:
Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapper.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Dette øker risikoen for antennelse ved varme, gnister eller sotrester og kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
- Boligen mangler håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
