Byggemåte
De fleste bygningsdeler er av eldre dato/ opprinnelig byggeår. Det vil måtte påregnes en del tiltak i tiden som kommer. For mer detaljert informasjon anbefales det å lese tilstandsrapportens respektive punkter. Rapporten er vedlagt i salgsoppgaven for eiendommen.
Yttertaket er tekket med eldre takstein/skiferlignende tekking. Tekkingen fremstår med betydelig alder og omfattende overflateslitasje. Det registreres begroing, misfarging og aldersrelatert nedbrytning i overflatene.
Boligen har takrenner og nedløp i metall. Det er etablert beslag ved takkanter og rundt pipe. Pipe er senere murt opp i topp og utstyrt med nyere pipehatt.
Takkonstruksjonen er utført som en eldre trekonstruksjon med synlige sperrer/takstoler og undertak/taktro. Loftet er uinnredet og delvis isolert.
Loftet er i betydelig grad benyttet til lagring.
Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Deler av kledning og vinduer er skiftet i senere år, blant annet vestvegg og nordvegg.
Boligen har en kombinasjon av eldre trevinduer med koblet glass og nyere vinduer med 2-lags isolerglass. Enkelte vinduer er opplyst skiftet i 2014/2015 og 2018, mens andre er eldre, blant annet vindu fra ca. 1978.
Boligen har eldre ytterdør med glassfelt samt balkongdør fra stue med 2-lags glass. Boligen har balkong og terrassearealer i trekonstruksjon.
Konstruksjonene er fundamentert på pilarer/stolper og har rekkverk i tre.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 3 stk. TG3, 21 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Boligen har takrenner og nedløp i metall. Det er etablert beslag ved takkanter og rundt pipe. Pipe er senere murt opp i topp og utstyrt med nyere
pipehatt.
Vurdering av avvik:
• Det er større skader på beslag og løse beslag på tak.
• Det registreres rust/korrosjon og betydelig aldersslitasje på renner, beslag og enkelte nedløpsdetaljer. Flere overflater har redusert beskyttelse.
• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko.
Konsekvens/tiltak
• Skader må utbedres og det er viktig å sikre tette beslag og skjøter for å hindre vanninntrenging.
• Rustskadede og svekkede deler bør skiftes eller utbedres. Mangelfull bortledning av takvann kan gi økt fuktbelastning på fasader, grunnmur og
fundamenter.
Terrasser og plattinger på terreng: Boligen har balkong og terrassearealer i trekonstruksjon. Konstruksjonene er fundamentert på pilarer/stolper og har rekkverk i tre.
• Det registreres omfattende råteskader i rekkverk, stolper og enkelte deler av bjelkelag. Terrassebord er slitte og stedvis oppsprukket. Enkelte
reparasjoner er utført lokalt.
Baderom:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
• Våtrommet har oppnådd høy alder og tilfredsstiller ikke dagens forventede standard til våtrom.
Tapet/tettesjikt på vegger i dusjsonen har løsnet og er skadet.
Underliggende plate-/sponmateriale er fuktpåvirket og har synlige skader. Det foreligger ikke dokumentasjon på membran eller øvrig tettesjikt.
Gulvet har begrenset fall mot sluk utenfor den nedsenkede dusjsonen.
Det registreres fukt/kondens på rørføringer under badet. Det høres dryppelyder fra området ved toalettet, og mulig lekkasje kan ikke utelukkes.
Etasjeskillet/gulvkonstruksjonen under badet er ikke tilgjengelig for full kontroll.
Ventileringen er enkel og skjer via veggventil uten dokumentert mekanisk avtrekk.
Før videre bruk anbefales nærmere kontroll av røropplegg, toalett, avløpstilkoblinger og gulvkonstruksjonen under badet for å avklare årsaken til registrert fukt og dryppelyder. Ved åpning av konstruksjonen må det påregnes at det kan avdekkes ytterligere fukt-, råte- eller mikrobiologiske skader som ikke er synlige ved dagens kontroll.
Skadet veggmateriale i dusjsonen innebærer redusert sikkerhet mot vanninntrenging. Fortsatt vannbelastning kan føre til videre oppfukting av vegg- og gulvkonstruksjoner, med risiko for råteskader, muggvekst og følgeskader i etasjeskillet og kjelleren.
Mangelfull ventilering øker risikoen for høy luftfuktighet, kondens og ytterligere nedbrytning av overflater og konstruksjoner.
Boligen har fått følgende TG2:
Taktekking: Yttertaket er tekket med eldre takstein/skiferlignende tekking. Tekkingen fremstår med betydelig alder og omfattende overflateslitasje. Det registreres begroing, misfarging og aldersrelatert nedbrytning i overflatene. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
• Taktekkingens alder og tilstand tilsier at forventet restlevetid er begrenset. Det registreres betydelig slitasje og begroing. Enkelte partier fremstår med ujevnheter og redusert overflatekvalitet.
Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er utført som en eldre trekonstruksjon med synlige sperrer/takstoler og undertak/taktro. Loftet er uinnredet og delvis isolert. Loftet er
i betydelig grad benyttet til lagring.
• Inspeksjonsmuligheten er redusert som følge av omfattende lagring. Isolasjonen ligger stedvis ujevnt og konstruksjonen fremstår lite oppgradert. Flere bygningsdeler har betydelig alder.
Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Deler av kledning og vinduer er skiftet i senere år, blant annet vestvegg og nordvegg.
• Eldre fasader har slitasje, avflasset maling og lokale råteskader. Enkelte steder er det liten avstand mellom trekledning og terreng. Det registreres også råteskader i nedre deler av enkelte konstruksjoner.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Boligen har en kombinasjon av eldre trevinduer med koblet glass og nyere vinduer med 2-lags isolerglass. Enkelte vinduer er opplyst skiftet i 2014/2015
og 2018, mens andre er eldre, blant annet vindu fra ca. 1978.
• Flere eldre vinduer har slitte karmer, avflasset maling og kondenspåvirkning. Enkelte vinduer har tydelig alderspreg og redusert overflatebehandling.
Ytterdører: Boligen har eldre ytterdør med glassfelt samt balkongdør fra stue med 2-lags glass.
• Ytterdør er utett og mangler tilfredsstillende pakninger. Døren kniper i karm. Balkongdør har rust i hengsler samt alger og smuss på overflater.
Overflater - gulv: Innvendige gulv består hovedsakelig av vegg-til-vegg-tepper, vinyl og eldre gulvbelegg.
• Gulvene har betydelig alder og slitasje. Det registreres også skjevheter i gulv.
Overflater - vegger og himlinger: Vegger og himlinger består hovedsakelig av panel, tapet, malte plater og takplater.
• Overflatene er generelt eldre og har slitasje. Det registreres enkelte misfarginger og fuktmerker.
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Etasjeskiller er utført som eldre trebjelkelag.
• Det registreres skjevheter i gulv, noe som er vanlig i eldre konstruksjoner. Under badet foreligger det usikkerhet knyttet til mulig fuktpåvirkning.
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Boligen har teglsteinspipe og peisovn/ildsted i stue. Pipe er senere murt opp i topp og utstyrt med pipehatt.
• Pipe har betydelig alder og synlig alderspreg. Sotluke i kjeller har korrosjon. Murverk og fuger har lokal slitasje.
Rom under terreng: Kjelleren er uinnredet med støpt gulv og støpte/murte vegger.
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
• Det registreres omfattende fuktmerker, misfarging og begroing på gulv og vegger. Kjelleren fremstår med høy fuktbelastning og rått miljø.
Innvendige trapper: Boligen har eldre tretrapp mellom etasjene samt enkel trapp/adkomst til kjeller.
• Trappene er eldre og har begrenset sikkerhetsnivå sammenlignet med dagens krav. Kjellertrappen er bratt og enkelt utført.
Innvendige dører: Innvendige dører er eldre malte tredører med profilerte felt.
• Flere dører kniper i karm og har slitasje.
Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det ble registrert tydelige spor etter mus på kaldloftet, herunder betydelige mengder museavføring. Forholdet viser at mus har hatt tilgang til loftet. Det er ikke fastslått ved befaringen om aktiviteten er pågående eller eldre. Kjelleren fremstår samtidig med betydelig fuktbelastning, med fuktmerker, begroing og rått miljø på gulv og vegger. Slike forhold kan gi gunstige livsbetingelser for fuktkrevende insekter og andre skadegjørere.
• Det er påvist aktivitet/spor etter mus i loftsrommet. Mengden avføring tilsier at forholdet ikke fremstår som et enkeltstående tilfeldig besøk.
Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen har glatte fronter. Benkeplaten er av laminat og rustfritt stål. Kjøkkeninnredning er av eldre dato.
• Det registreres en del slitasje i kjøkken.
Avtrekk: Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut.
• Eldre avtrekksvifte. Mulig defekt bryterpanel.
Innvendige vannledninger: Vanninstallasjonene består hovedsakelig av eldre kobberrør.
• Det registreres betydelig kondens på enkelte rørstrekk. Enkelte koblinger og rør har korrosjon/alderstegn.
Ventilasjon: Boligen har i hovedsak naturlig ventilasjon via ventiler og åpninger. Bad har veggventil.
• Ventileringen er enkel og har begrenset kapasitet sammenlignet med moderne løsninger. Bad mangler dokumentert mekanisk avtrekk.
Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannsbereder av typen TESY/BiLight, ca. 50 liter og 1500 W, produksjonsår 2020.
• Ingen vesentlige synlige skader på selve berederen er registrert. Installasjonen står i fuktig kjellermiljø.
Fuktsikring og drenering: Drenering og utvendig fuktsikring er av ukjent alder.
• Kjelleren har omfattende fuktutslag og begroing, noe som indikerer at fuktbelastningen mot grunnmur er betydelig. Dreneringens funksjon og restlevetid er usikker.
Grunnmur og fundamenter: Boligen er oppført på eldre støpte/murte grunnmurer med uinnredet kjeller.
• Grunnmur har betydelig alder og omfattende fuktmerker, misfarging og begroing på innvendige overflater. Det registreres også generell overflateslitasje.
Tilstandsrapporten er vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
