Byggemåte
Bygningen inneholder forretning og kontorer. Huset ligger helt i sjøkanten med kai, bygget er
fundamentert på dels steinfylling og bolverk. Det er ikke gjort undersøkelser i grunnen for å avdekke
bæresystemet. Utvendig er det registrert mur under hele bygningen.
Gulv plan 1: Støpt gulv i hele 1 etasje, Linoleum i trappehus. Øvrige områder malt med betong flater.
Gulv plan 2: Tregulv med linoleum og laminat.
Gulv plan 3: Tregulv med linoleum og laminat.
Yttervegger i laftet tømmer med liggende tre kledning.
Yttertak i sperrekonstruksjon med suede bord.
Taktekking dels betongstein og dels korrugerte stålplater.
Innvendige vegger er utført i bindingsverk med gipsplater og tre kledning.
Innvendige himlinger er utført i malt platekledning, stedvis systemhimlinger.
Etasjeskillere som bjelkelag i tre. Det er etablert utbredt bæresystem med limtrebjeleker og stålsøyler i
1987.
Vinduer med to lags isoleringsglass og koblede vinduer i hovedsak fra 1987.
-----
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av BERAS -
Bergen Eiendomsrådgivning AS. En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller tegn på
skader/avvik på boligen som er særlig relevante ved eierskifte. Den bygningssakkyndige undersøker rom
og bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til avhendingsloven. Tilstandsrapporten inneholder
bare avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke
nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre bygningsdeler.
Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blandt annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved
tilstandgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse for
valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved
skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak,
f.eks. utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.
Tilstandsgrad 0: Ingen avvik
Tilstandsgrad 1: Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2: Avvik som ikke krever tiltak
Tilstandsgrad: 2: Avvik som kan kreve tiltak
Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik
Tilstandsgrad IU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse.
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet,
registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles
med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.
Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og
tjenesteyter. For bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes
et anslag for utbedring.
Grunn og fundamenter - TG2
Ytterveggene er fundamentert på murer av naturstein. Det er synlige murer rundt hele bygningen.
Skjevheter og setninger er registrert. Utvasking av murene eller fundamentene kan forekomme
Deler av muren på ytterveggen mot sør er utbedret. Det er her etablert ny mur i betong. Muren mot
sjøen i vest sjøen er ikke tilgjengelig for inspeksjon grunnet kaien.
Brannbeskyttelse bærende konstruksjoner - TG2
Stålsøyler i 1 etasje er ikke brannisolert i henhold forskrifter. I øvrige deler av bygget er søylene
innbygget, det er uklar om søylene i øvrige deler av bygget er forskriftsmessig isolert.
Yttervegger - TG1, TG2 og TG3
Yttervegger er oppført i laftet tømmer. Påforing med ca 70mm rundsokk eller skåren last som
opplengere. Kledd med liggende enkelfalset kledning og suede bord. Yttervegger rundt inngangsparti
er oppført i lettklinker og tegl.
Kledning har varierende standard, råteskadet kledning mot vest og områder med manglende kledning
er gitt TG-3, Øvrige deler av kledning som er antatt skiftet i ca 1985-1987 er gitt TG-2 grunnet alder,
slitasje og behov for vedlikehold. Nyere del mot sør gis TG-1.
Utvendige vinduer, dører og porter - TG1, TG2 og TG3
Vinduer med 2-lags isolerglass fra 1987. Vinduene er påført ekstra glass med sprosser for tilpasning til
opprinnelige eller eldre vinduer. Enkelte ytterglass er sprukket. Det er foretatt funksjonstest av enkelte
vinduer, noen vinduer er litt trege og tar i karm.
Glassfelt og dør med aluminium og glass i inngangsparti, antas å være fra 1987. Eldre enkle dører i tre
mot verksted i 1 etasje. Nyere ytterdør mot sør.
Takvinduer fra 1987. På de takflatene hvor det er skiftet taktekking, er inndekning og beslag rundt
takvinduene skiftet.
Takflater som vender inn mot bygget har glassfelt med trådarmert glass og plastplater. Over vestibyle
er det etablert overlys med trådarmert glass. Feltene har inndekning med beslag og plattlodd i bly.
Inndekning og beslag er av betydelig alder, flere glass er knust og har sprekkdannelser. Det er
observert lekkasjer fra flere av feltene.
Elektriske rulleporter i aluminium med glassfelt mot sør, 2 stk og vest, 2 stk. Portene mot vest er
montert i 2023.
Tilstand vinduer, takvinduer og dører: TG2
Tilstand glassfelt og overlys: TG3
Solavskjerming - TG2
Som solavskjerming er det primært benyttet persienner. Foruten takvinduer har bygningens vinduer
begrenset eksponering mot sol innenfor normal arbeidstid.
Innervegger - TG2
Innervegger i bindingsverk med platekledning. Sparklede og malte flater med og uten glassfiberstrie.
Enkelte vegger er kledd med panel eller kledning.
Retningsavvik og skjevheter er registrert. Det er ikke gjort ytterlige undersøkelser vedrørende
skjevheter. I forhold til byggeår og opplysninger om setninger anses skjevhetene som normalt
Overflater er stedvis slitt, oppgraderinger av overflater bør påregnes neste 5 års periode.
Innvendige vinduer, dører og foldevegger - TG2
Innvendige dører er i hovedsak finerte B-30 dører. Dørene er fra ca 1985-1987. Branndører øverst i
trappehus står åpne, disse dørene skal være selvlukkende. Dørene er av betydelig alder og har stedvis
behov for justeringer. Justering av dører anses som normalt vedlikehold. Enkelte kontorlokaler har
systemvegger med glass.
Branncellebegrensende konstruksjoner/branntetting - TG2
Det er ikke observert gjennomføringer som ikke er branntettet. Gjennomføringer som er skjult i
etasjeskiller og innkassinger er ikke kontrollert grunnet manglende tilgjengelighet.
I etasjeskillet er det ikke etablert brannmotstand i form av plater eller betong. Etasjeskillet er opplyst å
være isolert med mineralull. Ved enkelte stikkprøver er mineralull observert.
Dekker - TG2 og TG3
Etasjeskiller i bjelkelag. Det er betydelige skjevheter i dekkene. Det opplyses at setningene i hovedsak
har oppstått før forsterkning av bæresystemet.
Støpt dekke i 1 etasje. Det antas at dekke er støttet opp av opprinnelig tregulv og bjelkelag. Det er
uklart om det opprinnelige bjelkelaget og tregulvet er tilstrekkelig understøttet og forsterket i
forbindelse med etableringen av dekket.
TG-2
Vurdere behov for undersøkelser vedrørende understøtte av dekke. Det er ikke symptomer på
vesentlige setninger i dekke. Det antas at dekke er tilstrekkelig understøttet.
Det er ikke behov for umiddelbare tiltak. Eventuelle utskiftninger av gulvflater kan påvirkes av
skjevhetene og valg av gulvtyper kan begrenses. Det bør påregnes avretting ved utskiftning av gulv.
Skjevhetene kan påvirke valgmulighetene for gulvprodukter.
TG-3
Det er råteskader i flere gulvbjelker som er synlige på nordveggen. Bjelkene har råteskader i
opplagringspunktet. Videre undersøkelser anbefales.
Gulvoverflater - TG2
Gulvene er i hovedsak belagt med belegg. Mindre områder har laminatgulv, parkett og tepper.
TG2 - Basert på generell slitasje og alder. I enkelte områder er gulvflatene nyere og i god stand. Dette
gjelder mindre områder.
Himlinger - TG2
I 3 etasje er det benyttet sparklet og malte plater. Andre himlinger er i hovedsak bestående av
akustikkhimlinger med spiler og løse plater. I 1 etasje er det benyttet panel i himling.
TG2 basert på alder og generell slitasje
Yttertak - TG1 og TG2
På de takflater som er skiftet er det benyttet takstein av betong. Det er ingen tegn til skader hverken
på mønestein eller på selve taket. Takflater som vender inn mot bygget, og mot vest er tekket med
stålplater. Platenes alder er ukjent. Det opplyses at disse ikke har vært skiftet ut av nåværende eier, altså
er disse montert før 1985. Tak over vestibyle i 2 etasje er tekket med papp, samme alder som
stålplater.
Platene er rustne og slitte. Papptekking er trolig også fra 1985 da denne delen av bygget er etablert.
Det er råteskader i undertaket flere steder. Utskiftning av taktekking bør det påregnes at deler av
undertaket også bør byttes.
TG1 - Takflater som er skiftet er i god forfatning. Ikke behov for tiltak
TG2 - Basert på slitasje og alder, gjelder takflater som ikke er byttet
Gesimser takrenner og nedløp - TG1 og TG2
Takrenner og nedløp i aluminium. Renner er skiftet ut sammen med taktekking, der denne er byttet
Takrenner mot vest er slitt og av betydelig alder. Etablert nyere sløysrenne mot nabobygning i nord.
TG1 - basert på ingen vesentlige avvik, gjelder renner som er byttet
TG2 - Alder og generell slitasje, gjelder renner mot vest, og andre renner som ikke er byttet.
Fast inventar - TG2
Fast inventar er i normal stand i forhold til alder. TG2 basert på alder og slitasje
Kjøkken og kantine - TG2
Kjøkkeninnredning i 3.etasje fra ca 1985, ellers mindre kjøkkeninnredning, som tekjøkken.
TG2 - basert på alder og generell slitasje
Trapper, balkonger mm - TG2
Innvendige trapper er i betong. Belegg i trinn. Belegget er av betydelig alder og fremstår som slitt.
TG2 - basert på alder og slitasje
VVS - TG2
Innvendig røranlegg antas i hovedsak å være fra 1985. Vannforsyning i kobberrør, avløpsrør er av typen
PVC. Vanninntak er PEL rør og er skiftet til påkoblingspunkt. Ledningen er ikke tilkoblet innvendig.
Varmtvannsberedere er plassert og fordelt i ulike etasjer. Beredere er i hovedsak eldre. Privat stikkledning
for avløp.
TG2 - Basert på alder og slitasje, og forholdsvis kort gjenværende brukstid
Varmeinstallasjoner - TG2
Bygget har ingen former for sentralvarme og er kun oppvarmet med panelovner eller løse varmekilder.
TG2 - manglende energieffektivitet
Brannslukking -- TG2
Bygningen har fått pålegg om sprinkling i 1 etasje. Arbeidet er påbegynt men ikke fullført. Brannslanger er
plassert i hver etasje.
TG2 - basert på pålegg om sprinkling
Luftbehandling - TG2
Avtrekksvifte fra bad i 3 etasje til takhette. Ellers har bygget kun naturlig ventilasjon. Klaffeventiler til
ventilasjonskanaler fra WC.
TG2 - Bygningen har ikke anlegg for luftbehandling
Basisinstallasjoner for elkraft - TG2
Utførelsen av det elektriske anlegget er i hovedsak skjult installasjon og kabelkanaler og skjult anlegg.
Anlegget kontrolleres regelmessig og fremstår i god stand. Tilstanden vurderes som tilfredsstillende
med forventet restlevetid på inntil 10-15 år.
TG2 - Alder og slitasje, forholdsvis kort gjenværende brukstid
Lavspent forsyning - TG2
Kabler og undersentraler er i hovedsak fra 1987. Forventet levetid for stigeledninger, underfordelere,
hovedtavler, kabler, brytere og stikk er ca 30 år +/- 10 år. Kabler, brytere, stikk og underfordelerne har en
forventet restlevetid på ca. 10 år.
TG2 - Alder og slitasje, forholdsvis kort gjenværende brukstid
Lys - TG2
Belysningsanlegget består primært av eldre takmonterte lysarmatur. Nyere lamper med LED-pærer er
montert enkelte steder. Fra 2023 er det forbud mot produksjon og import av lysrør av typen T2, T5, T8, T12
og kompaktlysrør. Forbudet er beskrevet i EU-direktivet (RoHs). Mest sannsynlig vil en kunne erstatte
disse rørene med LED lyskilder.
TG2 - Alder og generell slitasje
Elvarme - TG2
Det er i all hovedsak benyttet panelovner i første byggetrinn. Levetid er normalt > 20 år. Se også punkt 320
Varmeinstallasjoner.
TG2 - På grunn av alder.
Adgangskontroll - TG2
Det er ikke etablert adgangssystem. Samtlige dører åpnes og låses ved tradisjonelle nøkler. Det er ikke
etablert systemlåser.
TG2 - Manglende adgangskontroll.
