Byggemåte
Utvendig
Vinduer: Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Vinduer ble skiftet i regi av borettslaget i 2010.
Merk: Det ble gjort en enkel funksjonstest av enkelte vinduer. Normalt vedlikehold og justering anses ikke som vesentlig avvik. Vedlikehold: Vinduer bør kontrolleres jevnlig, med fornyet overflatebehandling og smøring/justering av beslag ved behov. Punkterte glass bør skiftes. Vær oppmerksom på at punkterte glass kan være vanskelig å avdekke ved visuell inspeksjon da dette påvirkes av blant annet lysforhold, temperatur og rengjøring. Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):- Trevinduer med isolerglass: ca. 20–60 år. TG1.
Dører: Slett entrédør med brannklasse B-30. Kikkehull. Dør fra 1986. Callinganlegg via mobiltelefon fra 2018. To-fløyet altandør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Altandør ble skiftet i regi av borettslaget i 2010. Merk: Mindre justeringer og normal bruksslitasje anses ikke som avvik. Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):- Ytterdører i tre: ca. 20-40 år. TG 1.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Vestvendt altan på 5,4 m² med utgang fra stue. Oppført i betongkonstruksjoner. Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk i metall med glassfelt. Altaner ble utvidet i regi av borettslaget i 2004. Rekkverkshøyde ble målt til 1,10 meter. Til informasjon: Ihht. avhendingslovens paragraf 2-13 skal rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot gjeldende byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet.
Fra TEK 17 (paragraf 12-17):
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde;
a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m
b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Terrassebord i trykkimpregnert tre: ca. 20–40 år
- Rekkverk i tre/metall: ca. 20–40 år. TG 1.
Innvendig
Overflater: Overflater ble visuelt kontrollert. Oppgraderinger:
- Hovedsoverom ble malt (vegger og tak) i 2026.
- Stuen ble malt (overflater, samt helsparklet tak og vindu) i 2025.
- Kjøkkenet ble malt i 2024.
- Soverom nr. 2 ble malt (helsparklet vegger og malt alle overflater) i 2021.
Forventet levetid: - Overflater (maling, parkett, laminat): ca. 10-30 år.
Merk: Overflater er vurdert ut fra en visuell og skjønnsmessig befaring. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, samt misfarging på gulv etter tepper og lignende må påregnes i brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tyngre møbler eller inventar. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i leiligheten.
Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Noe fuktsvelling/slitasje på laminatgulv på kjøkkenet. TG 2.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere av betong Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje. Det ble foretatt kontroll i stue og på hovedsoverom. Ingen vesentlige skjevheter ble registrert. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det må påregnes skjevheter/knirk/lokale svanker/nedbøyninger i eldre boliger. En må være spesielt oppmerksom på dette i boliger hvor det er lagt nytt gulv på eksisterende bjelkelag uten at det har vært gjort fullstendig avretting o.l. TG 1.
Pipe og ildsted: Pipe: Teglsteinspipe. Det er nylig montert beslag og pipevifte i regi av borettslaget. Ildsted: Vedovn med glassfront. Rentbrennende type. Nyere alder. Tilsynsrapport fra feiervesenet er ikke gjennomgått. Pipens tilstand er ikke nærmere vurdert, da den inngår i borettslagets vedlikeholdsansvar. Skorsteinen er fra byggeår. Det anbefales jevnlig tilsyn og feiing iht. kommunale rutiner. Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Murte piper / elementpiper: ca. 30–60 år
- Pusset skorstein: ca. 10–30 år mellom pussarbeider
- Ildsteder / vedovner: ca. 20–30 år
Innvendige dører: Hvite, profilerte innerdører. Dør med glassfelt til kjøkken og kjøkken.
Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlig avvik. Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320): - Formpressede innerdører: ca. 20-30 år. TG 1.
Våtrom
Bad - 4,2 m²:
Generell: Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling. Inneholder: Baderomsmøbel med laminerte fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speil med integrert belysning, vegghengt toalett, opplegg for vaskemaskin/tørketrommel, fordelerskap til rør-i-rør og dusj med innfellbar dør i herdet glass samt dusjgarnityr med takdusj og hånddusj. El. varmekabler, plastsluk (rennesluk) og elektrisk vifte i himling. Badet ble totalrenovert i 2016 i regi av Anders O. Grevstad AS og Åge J. Monsen AS som en del av rørprosjektet i bygget.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje. TG 1.
Overflater Gulv: Det ble målt 27 mm nivåforskjell fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Ved enkel funksjonstest rant vann til sluk.
Merk: Hullyd kan forekomme ved banking på fliser uten at flisene er løse eller at det foreligger bom. Dette kan skyldes luftlommer i limet eller konstruksjonsmessige forhold. Slike lyder kan ofte forveksles med bom, men regnes vanligvis ikke som en mangel så lenge flisene sitter fast og det ikke er synlige skader. TG 1.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk med vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder eller øvrig dokumentasjon på membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse. Det legges til grunn at badet er oppført med smøremembran i områder hvor dette er påkrevd, forutsatt at det er oppført eller rehabilitert etter Byggteknisk forskrift av 1997 (TEK97). TG 1.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje. TG 1.
Ventilasjon: Elektrisk vifte i himling. Tilluft via luftespalte under dør. TG 1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er ikke foretatt hulltaking da dette ikke er fysisk mulig grunnet konstruksjonens oppbygging. Dusjsone grenser mot kjøkkeninnredning/mur av lettbetong. TG IU.
Kjøkken
Overflater og innredning:
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt vask med ett-greps blandebatteri. Belysning/stikk under overskap.
Hvitevarer:
• Stekeovn med keramisk platetopp fra AEG
• Integrert oppvaskmaskin med synlig front fra Grundig
• Frittstående kjøleskap med frysedel fra Point
Integrert ventilator fra Franke.
Kjøkkeninnredningen er av ukjent/eldre alder. Oppgraderinger: Ny benkeplate, vask, håndtak, spraymalte fronter samt ny ventilator i 2024. TG 1.
Avtrekk: Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk. TG 1.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Vannforsyningsrør av PEX-rør (rør-i-rør system) Fordelerskap/stoppekran er plassert på badet. Merk: Rørkurser bør merkes. Felles rør ble oppgradert i 2016. Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle leiligheten. Tilstandsgrad er i hovedsak satt på bakgrunn av alder. Evt. åpenbare feil og mangler kommenteres dersom disse er synlige på befaring. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/vannrør er skjult. Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):- Pex-rør: 25-75 år. TG 1.
Avløpsrør: Synlige avløpsrør av plast. Felles rør ble oppgradert i 2016. Vurdering gjelder for avløp i den aktuelle leiligheten. Tilstandsgrad er i hovedsak satt på bakgrunn av alder. Evt. åpenbare feil og mangler kommenteres dersom disse er synlige på befaring. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/avløpsrør er skjult. Skjult ledningsnett kan være av eldre årgang. Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):- Avløp (plast): 25-100 år. TG 1.
Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med mekanisk avtrekk fra Merk at løsningen er vurdert ut fra byggeskikk og tekniske krav som var gjeldende på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens forskriftskrav til ventilasjon som boligen ikke vil innfri. Vedlikehold: Ventiler og avtrekkskanaler bør rengjøres jevnlig for å opprettholde funksjon og luftgjennomstrømning. Det anbefales å kontrollere at avtrekksvifte og ventiler fungerer som forutsatt, samt sikre tilstrekkelig tilluft til rom med mekanisk avtrekk. TG 1.
Varmesentral: Felles oppvarming av varmtvann/tappevann. To varmtvannsberedere fra Høiax på 376 liter hver underetasjen. Nyere beredere. Beredere inngår i borettslagets vedlikeholdsansvar og er ikke nærmere vurdert.
Elektrisk anlegg:
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Elektrisk anlegg:
Sikringsskap er plassert i fellesgang.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning, montert i 2018.
Sikringsskapet inneholder hovedbryter på 40A, 1 kurs på 20A, 4 kurser på 16A og 1 kurs på 15A.
Det ble gjennomført eltilsyn i August 2021. Avvik fra kontroll er lukket.
Belysning:
Vanlig belysning og spotter (se rombeskrivelse).
El. oppvarming:
Elektrisk oppvarming.
El. varmekabler på bad.
Se innledning for øvrig oppvarming.
Merk:
Varmekilder er ikke funksjonstestet. El. varmekilder/gulvvarme er opplyst av eier.
1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i
eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Ja.
Spørsmål til eier:
2. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja Eier opplyser at det foreligger samsvarserklæringer på arbeider som er utført i deres eiertid. Øvrig dokumentasjon er ikke fremvist/kontrollert.
Inntak og sikringsskap:
3. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Nei
Generell kommentar: Vurderingen av det elektriske anlegget er begrenset til en forenklet visuell kontroll og informasjon innhentet fra eier, i tråd med forskrift til avhendingslova § 2-18. Det er ikke foretatt inngrep eller teknisk måling av anlegget, og vurderingen er derfor ikke sammenlignbar med en kontroll gjennomført av det lokale eltilsyn (DLE) eller autorisert elektrovirksomhet. Den bygningssakkyndige har ikke elektrofaglig kompetanse og har dermed ikke forutsetninger for å vurdere anleggets tekniske utførelse eller sikkerhetsmessige tilstand. Elektriske anlegg er underlagt strenge krav til utførelse og kontroll, og det er kun fagpersoner med nødvendig autorisasjon som har kompetanse til å gjennomføre en fullverdig vurdering. Ved eierskifte anbefales det alltid at det elektriske anlegget inspiseres av registrert elektroinstallatør, særlig dersom det ikke foreligger nyere kontrollrapport eller dokumentasjon. Eier har ansvar for at anlegget til enhver tid tilfredsstiller gjeldende forskrifter, og at det brukes i samsvar med produsentens anvisninger. Skjulte feil og mangler kan ikke utelukkes ved en forenklet vurdering. Ved nærmere ettersyn kan det fremkomme avvik eller kostnader til utbedring som ikke fremgår av denne rapporten.
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Dette punktet inneholder tydelige og lett synlige forhold ved boligen som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet, og som bygningssakkyndige har oppdaget. Terskelen for hva som anses som åpenbart er høy, og det utføres ikke undersøkelser med sikte på å avdekke slike forhold. Punktet omfatter ikke skjulte eller ikke-synlige forhold, tekniske vurderinger eller forhold som krever spesialundersøkelser. Forhold vurderes etter byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet.
Vurdering av avvik: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
