Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (0) stk. TG3, (10) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater gulv
Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Flislagt gulv med sokkelflis.
Gulvet er utført relativt flatt.
Badet er utstyrt med dusjkabinett, hvor avløpsvann fra dusjkabinettet ledes direkte til sluk i gulvet. Denne løsningen begrenser den ordinære vannbelastningen på gulvflaten sammenlignet med dusjing direkte på gulvet.
Ved utført vanntest på gulv utenfor dusjsonen ble det registrert områder med motfall, hvor vann ikke ledes naturlig mot sluk
Vurdering av avvik:
Det er registrert motfall på deler av gulvet utenfor dusjsonen. Eventuelt lekkasjevann eller vannsøl på gulvet vil derfor ikke nødvendigvis ledes til sluk, og vann kan bli stående lokalt på gulvflaten.
Konsekvens/tiltak
Motfall og mangelfull avrenning mot sluk kan medføre vannansamling på gulvet ved lekkasje eller større vannsøl. Dette kan gi økt fuktbelastning på overflater, overganger og tilstøtende konstruksjoner.
Risikoen ved normal dusjbruk er redusert som følge av at dusjkabinettet leder dusjvannet direkte til sluk, Tiltak
Det anbefales å være oppmerksom på eventuell vannansamling på gulvet og tørke opp vann som ikke ledes til sluk. Dusjkabinett, avløpstilkobling og sluk bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig for å redusere risikoen for lekkasje.
For fritidsbolig som står ubebodd i perioder anbefales det som et generelt risikoreduserende tiltak å stenge hovedvanntilførselen når boligen ikke er i bruk.
Våtrom > Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk. Eier opplyser at det er belegg under fliser. Det er registrert spor av belegg i sluk.
Påpeker at tettesjikt ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring.
Sluk i gulv er plassert under dusjkabinett. Det er er mulig for rengjøring og kontroll av sluk ved å flytte på dusjkabinett. Det anbefales jevnlig kontroll og rengjøring av sluk i tillegg til sluk i dusjkabinett, for å opprettholde slunkens funksjon og unngå tilstopping av vann i sluk.
Vurdering av avvik:
Tettesjiktet på badet er fra byggeåret og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.
Eventuell oppbrett av membran ved terskel kan ikke bekreftes uten yttterlige destruktive tiltak.
Det er registret enn høydeforskjell fra topp flis ved dør til topp flis ved dusjkabinett som er lavere enn 25mm
Konsekvens/tiltak
Med økende alder reduseres normalt restlevetiden og sikkerheten mot lekkasjer. Eventuelle svakheter i tettesjiktet kan være skjulte og kan vanskelig avdekkes ved visuell kontroll. Lav høydeforskjell og ved eventuelle større vannoppsamling på gulv ved lekkasjevann gir økt risiko for fuktinntregning i tilstøtede kosntruksjoner, som i dette tilfelle via døråpning.
Tiltak
Det anbefales jevnlig kontroll av våtrommet, særlig ved sluk, gjennomføringer, overganger og andre utsatte områder. Som følge av alder må det påregnes fremtidig utskifting/rehabilitering av tettesjiktet.
Det er plassert dusjkabinett på badet som begrenser direkte vann på gulv, men kompenserer ikke for kravet. Det anbefales fortsatt bruk av dusjkabinett, og rengjøre sluk i gulv i tillegg til sluk i dusjkabinett jevnlig, for å unngå tilstopping av vann i sluk og større vannoppsamling på gulv.
Utvendig > Taktekking
Taket er tekket med asfaltshingel og besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Taktekking av pappshingel er fra byggeåret og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Det er i tillegg registrert begynnende mosegroing på deler av taktekkingen.
Konsekvens/tiltak
Alder og mosegroing kan over tid bidra til redusert vannavrenning og økt fuktbelastning på tekkingen. Mose holder på fuktighet og kan fremskynde nedbrytning av overflaten.
Risikoen for redusert funksjon og lekkasjer øker normalt med økende alder.
Mose anbefales fjernet med metode som ikke skader taktekkingen. Taket bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig, særlig ved skjøte og gjennomføringer. Som følge av alder må det påregnes behov for utskifting av taktekkingen innen overskuelig tid, tidspunkt er det vanskelig å si noe om da det avhenger av flere faktorer som vedlikehold, klima, og materialkvalitet.
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Eier opplyser at det tidligere har vært montert takrenner og nedløp, men at disse har blitt skadet/revet ned som følge av snølast. Det er senere etablert enkelte trerenner, som er forsterket med ekstra vinkler og skruer. Renner er ikke etablert langs alle takflater, og bortledning av takvann er derfor ikke komplett.
Bygningen er oppført med krypkjeller. Ved denne konstruksjonstypen er det særlig viktig at tak- og overflatevann ledes kontrollert bort fra bygningen, slik at fuktbelastningen mot grunnen og området under bygningen begrenses.
Det er registrert avrenninger fra beslag/bly rundt taktekkingen og vurderes som aldersslitasje.
Vurdering av avvik:
Det mangler takrenner og tilfredsstillende bortledning av takvann på deler av bygningen. Eksisterende trerenner er en stedvis og forsterket løsning etter tidligere skader fra snølast.
Beslag har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Konsekvens/tiltak
Mangelfull oppsamling og bortledning av takvann kan medføre økt vann- og fuktbelastning på terreng og konstruksjoner nær bygningen. For en bygning med krypkjeller kan økt tilførsel av fukt til grunnen bidra til høyere fuktbelastning i kryperommet og dermed økt risiko for fuktpåvirking på utsatte trekonstruksjoner.
Økt risiko for redusert funksjon og lekkasje øker i takt med økende alder. Særlig ved gjennomføringer på tak som rundt og over skorstein. Tiltak
Det anbefales å etablere et helhetlig system med takrenner og nedløp på aktuelle takflater. Innfesting og utførelse bør tilpasses lokale snøbelastninger. Takvann bør ledes kontrollert bort fra bygningen og fra området ved krypkjelleren for å redusere fuktbelastningen mot grunnen.
Jevnlig kontroll og øvrige beslag og fremtidig oppgraderinger og utskiftninger må påregnes som følge av alder.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Taket har saltak og sperrekonstruksjon.
Hele takkonstruksjonen fremstår som lukket/gjenbygget og er uten tilgjengelig loft eller annen inspeksjonsmulighet. Konstruksjonsoppbygning, isolasjon, dampsperre, lufting og undertak kan derfor ikke kontrolleres uten åpning av konstruksjonen.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon som nærmere viser oppbygningen av takkonstruksjonen. Det bemerkes at detaljert dokumentasjon av denne typen ikke nødvendigvis var vanlig for fritidsboliger på byggetidspunktet.
Ved utvendig kontroll er det ikke registrert tydelige luftespalter i underkledningen ved takutstikk. Luftingsprinsippet er derfor ikke avklart. Det kan ikke ut fra visuell kontroll fastslås om konstruksjonen har mangelfull lufting eller om luftingen er løst på annen måte.
Skjulte feil eller avvik kan ikke utelukkes uten destruktive undersøkelser.
Vurdering av avvik:
Takkonstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Utførelsen av lufting kan ikke verifiseres, og det er ikke registrert synlige luftespalter i underkledningen ved takutstikk.
Konsekvens/Tiltak
Dersom takkonstruksjonen har utilstrekkelig lufting eller andre skjulte utførelsesavvik, kan det oppstå kondens og økt fuktbelastning med risiko for mugg-, sopp- og råteskader. Det er ikke påvist slike skader på befaringsdagen.
Tiltak
Det anbefales å følge konstruksjonen med hensyn til tegn på fukt, kondens, lukt eller misfarging. Dersom luftingsforhold og konstruksjonsoppbygning ønskes nærmere avklart, må det etableres inspeksjonsmulighet eller utføres lokale åpninger av konstruksjonen, som destruktive tiltak i underkledningen. Det anbefales også å etablere luftespalte i underkledningen på takustikket.
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vinduene er malte og har 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
Vinduer har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er registrert normal aldersslitasje, som Vinduer er registrert sprekker i enkelte karmer, særlig på de mest værutsatte fasadene.
TG 2 er gitt på bakgrunn av alder og registrert elde.
Konsekvens/tiltak
Vinduenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming, overflatebehandling og øvrige funksjoner.
Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid
Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Innvendig > Krypkjeller
Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Fritidsboligen er oppført på naturtomt med fjell og sprengstein under bygningen, og er fundamentert på pilarer/punktfundamenter samt ringmur av betongstein. Krypkjelleren ventileres naturlig gjennom ventiler i grunnmuren.
Det er tilfredsstillende høyde mellom grunnen og undersiden av bjelkelaget, og krypkjelleren er tilgjengelig for inspeksjon gjennom luke. Grunnen består hovedsakelig av fjell og sprengstein, og det er ikke registrert jordgrunn direkte under de undersøkte konstruksjonene.
Krypkjellere er erfaringsmessig fuktutsatte konstruksjoner, hvor fuktforholdene blant annet påvirkes av vann i grunnen, avdunsting, utetemperatur, ventilasjon og årstidsvariasjoner. Konstruksjonen bør derfor kontrolleres jevnlig, selv om det ikke er registrert synlige tegn til skade på befaringsdagen.
Ved befaring ble det registrert lokale vannansamlinger på fjell/sprengstein. Det ble ikke registrert synlige tegn til fukt-, mugg- eller råteskader i tilgjengelige deler av bjelkelaget eller øvrige trekonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
Det er registrert lokale vannansamlinger på fjell/sprengstein i krypkjelleren. Vannet står ikke i direkte kontakt med trekonstruksjonene, men kan bidra til økt fuktbelastning i kryperommet.
Forholdet må også ses i sammenheng med punktet «Nedløp og beslag», hvor det er registrert at takvann ikke ledes kontrollert bort fra hele takets flate.
Ventilasjon er etablert gjennom ventiler i grunnmuren, men ventilasjonsmulighetene kan forbedres.
Konsekvens/tiltak
Stående vann kan medføre økt avdunsting og høyere luftfuktighet i krypkjelleren. Krypkjellere er erfaringsmessig fuktutsatte, og ved gjentakende eller langvarig høy fuktbelastning øker risikoen for kondens, mugg-/soppvekst og råteskader i trebjelkelag og øvrige organiske materialer.
Det er ikke registrert synlige følgeskader på befaringsdagen. Fravær av synlige skader på kontrolltidspunktet utelukker imidlertid ikke at fuktforholdene kan variere gjennom året.
Tiltak
Det anbefales å undersøke årsaken til vannansamlingene og etablere tiltak slik at vann i størst mulig grad ledes/dreneres bort og ikke blir stående under bygningen.
Forholdet bør ses i sammenheng med mangelfull bortledning av takvann og naturlige tomteforhold rundt hytta. Det anbefales å etablere en mer komplett og kontrollert bortledning av takvann fra bygningen.
Ventilasjonsmulighetene i krypkjelleren bør også vurderes forbedret. Det kan blant annet vurderes ventilert/nettingkledd utførelse ved inspeksjonsåpningen eller ytterligere ventilasjonsåpninger, forutsatt at tiltaket gir hensiktsmessig gjennomlufting og samtidig hindrer adgang for dyr og skadedyr.
Krypkjelleren anbefales kontrollert jevnlig, spesielt etter perioder med mye nedbør og gjennom ulike årstider.
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Det er montert en ca. 120 liters varmtvannstank.
Vurdering av avvik:
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet. • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. • Det anbefales å planlegge utskifting av varmtvannstanken for å sikre videre trygg og stabil drift.
Tomteforhold > Terrengforhold
Eiendommen består av naturtomt med skrånende terreng. Deler av terrenget har fall inn mot fritidsboligens ringmur. Det er registrert utvendig fuktsikring ved ringmuren samt drenerende masser/pukk langs deler av grunnmuren.
Som omtalt under punktet «Krypkjeller» er det registrert lokale vannansamlinger under bygningen. Forholdet må ses i sammenheng med terreng- og grunnforholdene, hvor vann kan følge fjelloverflaten og samle seg i lokale søkk og lommer under bygningen.
Vurdering av avvik:
Det er registrert terreng med fall inn mot ringmur på deler av bygningen. Det er samtidig registrert lokale vannansamlinger i krypkjelleren.
Konsekvens/tiltak
Terrengfall mot bygningen kan føre til økt tilførsel av overflatevann mot ringmur og videre inn mot området under fritidsboligen. Sammen med fjellgrunn og lokale søkk kan dette bidra til at vann blir stående i krypkjelleren og gi økt fuktbelastning over tid.
Det er ventilasjon i krypkjelleren, og det ble ikke registrert synlige fuktrelaterte skader på befaringsdagen. Fuktforholdene kan imidlertid variere med nedbør, årstid og temperatur.
Tiltak
Det anbefales å forbedre terrengfallet og etablere tiltak som leder overflatevann bort fra bygningen. Det bør også vurderes tiltak for å lede eller drenere bort vann som samler seg under fritidsboligen.
Forholdet bør ses i sammenheng med punktet «Krypkjeller» og bortledning av takvann.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrommet har panel/tømmer på veggene, dette gjelder også innenfor dusjens og vaskens våtsone.
Rommet har ikke vegger med fuktbestandig utførelse innenfor dusjens og vaskens våtsone. Dette er en kjent løsning tilknyttet hyttebad, men er ett avvik vurdert mot gjeldende forskrift. Løsningen gir ikke tilfredstillende fuktbeskyttelse for overflater tilknyttet våtsoner, samt gir en økt risiko for fuktpåvirkning til tilleggende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales å utføre tiltak tiltak slik at skjerming av veggflater tilknyttet områder som kan utsettes for fukt oppnås. Det påpekes at bruk av dusjkabinett ikke endrer krav til utførelse tilknyttet våtsoner, skjerming av slike flater skal også sørge for at eventuell bruks/lekkasjevann ikke kan påvirke tilliggende konstruksjoner. Lekkasjevann skal ledes til sluk via fuktbestandige overflater. Løsningen krever noe ekstra overvåket bruk, og tilsier at risiko for at bruks/lekkasjevann kan ledes til tilstøtende konstruksjoner er noe forhøyet. det anbefales også etablere vanntettsjikt tilknyttet rommets våtsoner ihht figur 23.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
