Byggemåte
Hytte bygget 1976, men vesentlig renovert 2019 med nytt tak, bad, innlagt borrevann, kjøkken, de fleste vinduer, ytterdører mm. Hytten fremstår i god stand utfra alder og byggeskikk. Noe merknader kommentert.
Lovlighet - Fritidsbolig
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.
Utvendig
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG2
Pipe beslått. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Vannbord og vindski av tre. Og beslagsløsning vannbord på tak. Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Stigtrinn feier montert.
Vurdering av avvik:
- Enkelte eldre beslagsløsninger som vannbord vinduer mm, som kan tilsi vedlikeholdsbehov.
- Avvik: Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel og der hvor dyr og mennesker mm ferdes. Lavere krav når det er glatte takflater som her. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke.
Tiltak
- Det anbefales jevnlig tilsyn og vedlikehold av takrenner, beslag og gjennomføringer, spesielt etter kraftig nedbør eller snøfall, for å avdekke eventuelle lekkasjer eller fuktproblemer. Manglende kontrollmulighet og høy alder på bygningsdelene øker risikoen for skjulte skader og behov for vedlikehold.
- Kjøper bør selv vurdere behovet for snøfangere. Ved manglende snøfanger er det risiko for skade på person/dyr mm.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Trekonstruksjon, saltak. På generelt grunnlag nevnes det at eldre hytter er bygget etter andre krav enn dagens krav til laster og snømengder og at normalt vedlikehold som snøskuffing av tak må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er merkbar lufting i loftsluke, men det er observert mindre kondensmerker undertak som skal følges med på. Kommentar eier: Ved renovering i 2019 ble det satt inn lufteventil i toppen av mønet mot nord. (ved parabol) Utbedring på denne bemerkningen er dermed gjort og vi tror det derfor er ok nå!
Tiltak
- Oppsyn kondensmerker. Videre bør luftingen vurderes og eventuelt forbedres for å redusere risikoen for fuktskader og muggdannelse i takkonstruksjonen, dersom det er utvikling. Følg med på utviklingen av kondensmerkene, da vedvarende fukt kan føre til skader på konstruksjonen over tid.
Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2
Trekonstruksjon med trekledning. Kledning ble gått over i 2019 og byttet dårlige bord ifølge eier, samt endel byttet.
Vurdering av avvik:
- Det er byttet en del bord i 2019, men også enkelte eldre bord med litt væroppsprekning mm.
Tiltak
- Oppsyn og vedlikehold etter behov for å redusere videre forringelse.
Innvendig
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen,TG2
Teglsteinspipe. Peis i stue og vedovn mot gang, ubrennbar flate OK. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn. Tilsyn oktober 25 uten avvik tilsendt av eier.
Vurdering av avvik:
- Utfra teglpipens alder så kan det forekomme fremtidig vedlikeholdsbehov da innvendige fuger liknende svekkes med alder. Det er kun synlig pipe som er kontrollert, dvs det kan være avvik inni pipeløp som medfører avvik som ikke er mulig å avdekke. Info eier: 26.09.25 H0101 Brannvesenet i Evje var på inspeksjon på Tvitjønnsåsen 76 og kontrollerte pipe/ildsted mm og funnet alt i orden uten merknader iflg. mottatt tilbakemelding.
Tiltak
- Det anbefales å få utført kontroll av pipe og ildsteder av kvalifisert fagperson, da mer enn halvparten av estimert levetid er oppnådd, samt fordi kun utvendig kontroller utført (ikke i pipeløp som kan skjule avvik). Dette for å avdekke eventuelle skjulte skader eller slitasje, og for å redusere risikoen for brann eller funksjonssvikt.
Krypkjeller,TG2
Det er krypkjeller under hytta.
Vurdering av avvik:
- Det gis TG2 på grunn av den generelle risikoen forbundet med krypkjellere. Det er ikke etablert inspeksjonsluke, kun lufteventiler i grunnmuren enkelte steder, noe som begrenser muligheten for tilfredsstillende kontroll av krypkjelleren.
Tiltak
- Det anbefales å gjennomføre grundigere undersøkelser i de mindre tilgjengelige områdene av krypkjelleren, da det ikke kan utelukkes at det finnes skjulte skader. Krypkjellere regnes som risikokonstruksjoner, og begrenset inspeksjon gir økt usikkerhet om tilstanden. Regelmessig kontroll og overvåking bør etableres for å oppdage eventuelle fremtidige avvik tidlig.
Våtrom
1 etasje > Bad
Overflater, vegger og himling,TG2
Trepanel vegger og tak.
Vurdering av avvik:
- Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres for direkte vannbelastning.
Tiltak
- Det anbefales varsom bruk for å unngå unødvendig fuktbelastning mot overflater.
1 etasje > Bad
Overflater gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Noe fall fra dør mot dusj men ikke ihht dagens standard.
Tiltak
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad
Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Ikke synlig noen membranløsning, skjult av flislim i kant av sluk mm. Foreligger ikke dokumentasjon på utførsel. Kopi faktura fremlagt.
Tiltak
- Fungerer med avviket. Manglende dokumentasjon og skjult utførelse medfører usikkerhet om kvaliteten på arbeidet, og øker risikoen for at membranen ikke fungerer som forutsatt, noe som kan føre til fuktskader i omkringliggende konstruksjoner.
1 etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Lufing via vindu.
Vurdering av avvik:
- NorskStandard gir tg2 pga at det ikke er ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre byggeskikk.
Tiltak
- Det anbefales å etablere vifte i rommet. Konsekvensen av manglende tilluft er redusert ventilasjon, som kan føre til dårlig luftkvalitet, opphopning av fukt og risiko for mugg- og fuktskader.
Kjøkken
1 etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Tregulv. Innredning fra 2019 med trefronter og laminert benkeplate. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Normal bruksslitasje. Integrert stekeovn og steketopp. Estimert brukstid ventilator er ca 15 år. Estimert levetid blandebatteri liknende er ca 15 år. Estimert brukstid oppvaskmaskin er ca 10 år. Lekkasjesensor montert. Denne skal fungere slik at den stenger vann til oppvaskmaskin dersom den føler lekkasje på sensorledninger. Husk å teste denne jevnlig da den har en ventil som kan kile seg om den ikke blir brukt.
Vurdering av avvik:
- Det kan med fordel monteres komfyrvakt som stenger strøm til steketopp ved evt varmeutvikling ut over normalt.
Tiltak
- Det bør monteres komfyrvakt for å ivareta brannsikkerheten og redusere risikoen for brann ved overoppheting av steketoppen.
1 etasje > Stue/kjøkken
Avtrekk,TG2
Ventilator fungerte OK. Ventilator har som hensikt å fjerne damp og matos fra koking/steking så effektivt som mulig. Godt renhold av komponentene i ventilasjonsanlegget er viktig for å opprettholde kapasiteten, og for å hindre brannfare. Det er spesielt kanaler fra kjøkkenhette som kan være utsatt for tilsmussing. Filter i kjøkkenhetter skal vaskes/skiftes regelmessig.
Vurdering av avvik:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Tiltak
- Kun kullfilterventilator uten mekanisk avtrekk medfører at fukt, matos og fettpartikler ikke føres ut av boligen. Dette kan gi dårlig inneklima, økt fuktbelastning og opphopning av fett i rommet.
- Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 12 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Utvendig > Takkontruksjon/Loft
Utvendig > Yttervegger/veggkonstruksjon
Utvendig > Ytterdører
Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Innvendig > Krypkjeller
Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk
Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrom > 1.etasje > Bad > Overflater gulv
Våtrom > 1. etajse > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Våtrom > 1. etasje > Bad > Ventilasjon
Boligen har fått følgende TG-IU:
Våtrom > 1. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Helse, miljø og sikkerhet: Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Avvik: Lavt rekkverk som medfører noe fallfare. Dagens krav stilsier at det skal være 100cm.
Det er ikke utført/fremlagt nyere dokumentasjon på radonmåling. Det kan medføre risiko for påkjenning av radongass som kan være skadelig på lang sikt. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn. Boligen ligger i et område som ansees som høy radonkonsentrasjon ihht NGU kart.
Avvik: Det mangler dokumentasjon i sikringskap. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Pulverapparatet er trolig for gammelt og bør på ens revidert.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
