Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 4 stk. TG3, 24 stk. TG2 og 2 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater gulv
Vurdering av avvik:
• Det er sluk i dusjsone og tett sokkel i dusj, slik at ved evt lekkasje utenfor dusjsone så vil ikke det vannet ledes enkleste vei til sluken. Tg3.
Ikke fall mot sluk ihht dagens standard.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres en dreneringsspalte i sokkelen slik at eventuelt lekkasjevann utenfor dusjsonen kan ledes til sluket. Manglende fall mot sluk i henhold til dagens standard medfører økt risiko for vannskader ved lekkasje, da vannet ikke ledes effektivt bort.
Kostnadsestimat: Under 20 000
Våtrom > Underetasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik:
• Membran/fuktsikringsløsning før år 2000 får en tg3 pga alder og usikkerhet med funksjon/tetthet.
Konsekvens/tiltak
• Membranløsningen er av eldre dato og det er usikkerhet knyttet til funksjon og tetthet. Det anbefales å skifte ut eller oppgradere
membran/fuktsikringsløsningen for å redusere risikoen for fuktskader og lekkasjer til underliggende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Våtrom > 1 etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik:
• Membran/fuktsikringsløsning før år 2000 får en tg3 pga alder og usikkerhet med funksjon/tetthet.
Konsekvens/tiltak
• Baderom ansees modent for modernisering, da alder og usikkerhet rundt funksjon og tetthet medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Våtrom > 1 etasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, sluk og membran
Vurdering av avvik:
• Membran/fuktsikringsløsning før år 2000 får en tg3 pga alder og usikkerhet med funksjon/tetthet.
Konsekvens/tiltak
• Membranløsningen er av eldre dato og det er usikkerhet knyttet til funksjon og tetthet. Det anbefales å skifte ut belegg/membran for å redusere risikoen for fuktskader i underliggende konstruksjoner. Manglende tiltak kan føre til lekkasjer og omfattende følgeskader.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Vurdering av avvik:
• Takstein er byttet 2015, men undertekking er trolig eldre ifølge eier. Dette medfører risiko for vedlikehold.
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av den estimerte levetiden for enkelte beslagsløsninger er oppnådd, og det er redusert tilgang til taket m.m. for å kunne gjennomføre grundig kontroll. Dette medfører økt risiko for behov for vedlikehold og mulige avvik.
Utvendig > Takkonstruksjoner/loft
Vurdering av avvik:
• Hovedsaklig lufting ned mot gesims av boligen, men stedvis er isolasjon presset noe opp mot undertak som kan redusere lufting av konstruksjoner. Ikke observert åpenbare avvik som følge, men ikke alle flater lett tilgjengelig.
Utvendig > Ytterdører
Vurdering av avvik:
• Litt fuktsvelling nederst på hybel dør. Det samme på den ene døren i hagestue. Katteluke på den ene døren i hagestue, trekk vil oppleves.
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Vurdering av avvik:
• Risiko frostspreng skiferstein. Noe mindre vekst mellom enkelte beleggningsstein bakside, mindre svalke/ujevnhet. Alt i alt normalt, og normalt oppsyn og vedlikehold.
Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik:
• Mindre sig/skjevhet i takflater i ess plater observert stue bla.
Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Vurdering av avvik:
• Utfra teglpipens alder så kan det forekomme fremtidig vedlikeholdsbehov da innvendige fuger liknende svekkes med alder. Det
er kun synlig pipe som er kontrollert, dvs det kan være avvik inni pipeløp som medfører avvik som ikke er mulig å avdekke.
• Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Dette øker risikoen for antennelse ved varme, gnister eller sotrester og kan medføre brannfare og fare for liv og helse.Utfra teglpipens alder så kan det forekomme fremtidig vedlikeholdsbehov da innvendige fuger liknende svekkes med alder. Det er kun synlig pipe som er kontrollert, dvs det kan være avvik inni pipeløp som medfører avvik som ikke er mulig å avdekke.
Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Vurdering av avvik:
• Det gis en tg2 fordi det er eldre/manglende dreneringsløsning og på generelt grunnlag at vegger med påforede konstruksjoner ansees som risikokonstruksjon da det kan være skjult fukt og råte i bakenforliggende konstruksjoner. Dette fordi det kan være en fuktig murvegg/yttervegg og når man påforer innvendig så vil man ha redusert kontrollmulighet på det reisverk/treverk som er bak veggoverflater som er synlig. Man vil med andre ord ikke alltid kunne avdekke avvik uten videre kontroll bak overflater.
Hulltaking/fuktmåling utført i bod rom, 10,5 vektprosent som ansees normalt.
Innvendig > Innvendige dører
Vurdering av avvik:
• Dørene ble funksjonstestet for heng i karm og svill. Enkelte tar i karm/svill og har redusert funksjon.
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd på vannrør. Dette tilsier risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vedlikehold. Ikke observert åpenbare avvik befaringsdagen.
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd på avløpsrør. Dette tilsier risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vedlikehold. Ikke observert åpenbare avvik befaringsdagen.
Tekniske installasjoner > Varmepumpe
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten- av estimert levetid oppnådd. Man regner 10-15 år levetid, men avhengig av vedlikehold som er utført, plassering mm.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik:
• Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Vurdering av avvik:
• Mest sannsynlig vann og avløpsrør fra byggeår mellom bolig og kommunalt nett. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Våtrom > Hybel > Bad/vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Vurdering av avvik:
• Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Våtrom > Hybel > Bad/vaskerom > Overflater gulv
Vurdering av avvik:
• Det er ikke fall mot sluk ihht dagens standard i rommet. Fungerer ved normalt bruk siden det er dusjkabinett og vann ledes direkte i avløp, men risiko ved lekkasje eller mye vannsøl hvor vann vil kunne ligge igjen.
Våtrom > Hybel > Bad/vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik:
• Ikke tilgjengelig for kontroll pga kabinett. Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd. Selv om det ikke er observert åpenbare avvik som lekkasje liknende, så kan alder tilsi fremtidig vedlikehold. Endret bruksmønster/flere brukere mm kan endre vilkår for funksjon.
Våtrom > Hybel > Bad/vaskerom > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik:
• Mindre krakelering i vask.
Kjøkken > Hybel > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd, men fremstått med gjenværende bruksverdi dersom ønskelig.
Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik:
• Bruks og aldersslitasje. Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd.
Våtrom > 1 etasje > Bad > Overflater gulv
Vurdering av avvik:
• Ikke fall mot sluk ihht dagens standard. Fungerer med bruk av dusjkabinett siden vann ledes direkte i avløp, men risiko ved evt lekkasje liknende.
Hulrom/slipp i flislim. Knaser litt under enkelte fliser.
Våtrom > 1 etasje > Vaskerom > Overflater, vegger og himling
Vurdering av avvik:
• Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres for direkte vannbelastning.
Våtrom > 1 etasje > Vaskerom > Overflater gulv
Vurdering av avvik:
• Ikke fall mot sluk ihht dagens standard. Noe lokalt fall og oppkant langs vegger, fungerer til normalt bruk.
Våtrom > 1 etasje > Vaskerom > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
• NorskStandard gir tg2 pga at det er ventil og ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre byggeskikk.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Tomteforhold > Terrengforhold
Beskrivelse:
Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting mm dreneres bort. Man må anta at dette har fungert på et vis i disse årene da det ikke er opplyst om vesentlige forhold. Må vurderes ytterligere ved nedbør.
Eier opplyste at nedløp mot skolen ledes mot skole, mens de mot garasje ledes til kommunalt nett i gata.
Våtrom > Hybel > Bad/vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Beskrivelse:
Hulltaking ikke mulig pga tilstøtende kosntruksjoner.
Overflate fuktsøk utført med fuktindikator i våtsone, normalt utslag.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Radon
Vurdering av avvik:
• Avvik: Det er ikke utført/fremlagt nyere dokumentasjon på radonmåling. Det kan medføre risiko for påkjenning av radongass som
kan være skadelig på lang sikt. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Boligen ligger i et område som ansees som moderat/lav/ukjent radonkonsentrasjon ihht NGU kart.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmåling for å avdekke eventuelle forhøyede radonnivåer. Konsekvensen av manglende måling er at
forhøyede radonverdier kan gå uoppdaget, noe som kan medføre helserisiko for beboere over tid.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
