Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3, 14 stk. TG2 og 2 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Innvendig > Pipe og ildsted: Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Utførelsen avviker fra anbefalte brannsikkerhetsprinsipper for skorstein og ildsted. Løsningen gir redusert beskyttelse mot varme og glør ved bruk av sotluken.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Naturlig konsekvens av alder.
- Utvendig > Balkongdører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer: Gjelder balkongdøren mot balkongen. Beslaget ved terskelen har sklidd ned fra terskelen, noe som gjør konstruksjonen noe ekstra sårbar for eksponering av fukt. Gjelder balkongdøren mot terrassen. Døren henger noe og subber i terskelen.
- Utvendig > Utvendige trapper - herunder råteskadet kledningsbord på boden: Rekkverket ved utvendig trapp er løst. Ved befaring ble det registrert råteskader i panelet/konstruksjonen hvor rekkverket er festet, noe som har ført til svekket innfesting og redusert stabilitet på rekkverket. TG2 settes på bakgrunn av nedsatt funksjon og behov for vedlikehold/utbedring.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt største nivåforskjell mellom høyeste og laveste punkt i hovedsoverommet i underetasjen på ca 18 mm.
- Innvendig > Rom Under Terreng: Det er registrert typisk "kjellerlukt". Det ble ved måling i hulrom og svill, ikke avdekket fukt, men konstrukjsonen er en kjent risikokonstruksjon(innvendig påforing og isolering). Ved hulltaking ble det avdekket typisk «kjellerlukt» fra hullet. Dette vitner om at noe er fuktig, selv om dette ikke ble avdekket av måling.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger: Store deler av vannrøranlegget er skjult, og materiale, utførelse og alder er i hovedsak ukjent. Det foreligger faktura fra 2008 som omtaler diverse rørarbeider i forbindelse med oppgradering av bad, men dokumentasjonen er ikke tilstrekkelig til å fastslå om hele rørsystemet ble skiftet ut eller hvilke deler arbeidene omfattet. Det er også opplyst om arbeider på kjøkkenet i 2025 (kran og waterguard) dette foreligger det kvittering for. Anlegget vurderes samlet som delvis udokumentert.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Store deler av avløpsanlegget er skjult, og materiale, utførelse og alder er i hovedsak ukjent. Det foreligger faktura fra 2008 som omtaler diverse rørarbeider i forbindelse med oppgradering av bad, men dokumentasjonen er ikke tilstrekkelig til å fastslå om hele avløpsanlegget ble skiftet ut eller hvilke deler arbeidene omfattet. Det er også opplyst om arbeider på kjøkkenet i 2025 dette foreligger det kvittering for. Anlegget vurderes samlet som delvis udokumentert.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning.
- Tomteforhold > Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Våtrom > Underetasje > Bad/WC > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Kjøkken > 1.etasje > Kjøkken > Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
- Våtrom > 1.etasje > Vaskerom/WC > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Boligen har fått følgende TG-IU:
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren består av betongkonstruksjoner under terreng med innvendig påforing/utlekting. Konstruksjonen er i sin helhet skjult bak innvendige overflater og terreng, og det foreligger derfor ingen muligheter for kontroll og teknisk vurdering av selve grunnmuren ved befaring. Skjulte forhold kan ikke utelukkes. Konstruksjonstypen erfaringsmessig utsatt for fuktproblematikk dersom fuktsikring, drenering eller ventilering ikke fungerer tilfredsstillende. Eventuelle skader eller avvik vil i mange tilfeller først kunne avdekkes ved åpning av konstruksjoner eller graving mot grunnmur. Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU) er satt fordi grunnmuren ikke har vært tilgjengelig for reell inspeksjon eller vurdering utover indirekte observasjoner på overflater.
- Tomteforhold > Terrengforhold: Fallforhold ved grunnmur er ikke mulig å kontrollere i sin helhet, da terrenget langs grunnmuren er tildekket av terrassekonstruksjoner. Visuell vurdering og kontroll av terrengfall, overflateavrenning og eventuell oppsamling av vann mot grunnmur er derfor umulig. Det kan ikke utelukkes at det forekommer lokale områder med utilstrekkelig fall eller økt fuktbelastning under terrassekonstruksjonen. Slike forhold kan over tid gi økt belastning på drenering og utvendig fuktsikring uten at dette er synlig ved normal befaring. Eventuelle skjulte forhold vil først kunne avdekkes ved demontering eller nærmere undersøkelser av konstruksjonen.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
INNVENDIG
Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater og malt panel. Etasjeskiller er av trebjelkelag mellom underetasjen og 1.etasje. Plate på mark i betong mot terrenget i underetasjen. Elementpipe med tilkoblet ildsted i stuen i 1.etasje. Feieluke i garderobe/bod i underetasjen. Gulvet er av laminat. Veggene har malteplater. Hulltaking er ikke foretatt, da det allerede var tatt hull av en tidligere takstmann. Jeg benyttet meg av samme hullet. Det ble påvist avvik i konstruksjonen. Hullet var tatt fra boden i underetasjen Boligen har malt tretrapp mellom etasjene. Innvendig har boligen profilerte dører.
UTVENDIG
Taktekkingen er av steinbelagte stålplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Ved tilfeldig kontroll(fra terrassen i 1.etasje), ble det avdekket lufting mellom kledningsbordene og konstruksjonen. Det er avdekket en sløyfe/lekt bak kledningen som den gang fungerte som musehinder. Det er utført stikkprøver på panelen. Stikkprøvene utføres ved at jeg stikker kniven i utvalgte områder av kledningen rundt boligen. Det ble utført ca 10 stikkprøver og det det ble ikke avdekket råteskadde bord. Det opplyses om at stikkprøver er nettop det, og det kan være panelbord på denne boligen som har større skader. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Luftespalter i gesimser. Adkomst til kaldloft via loftsluke i 1.etasje. Tilleggskommentar (begrensninger i kontroll): Loftet har kun delvis gangbart gulv, og kontrollen er derfor begrenset til de områdene som var tilgjengelige ved befaring. Underliggende konstruksjon i ikke gangbare områder er ikke inspisert. Vurderingen og fastsatt tilstandsgrad er basert på synlige forhold fra tilgjengelige flater. Skjulte avvik eller skader i øvrige deler av konstruksjonen kan ikke utelukkes. Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass. Terrasse/terrasseplattinger i trevirke med adkomst fra/ved inngangspartiet i 1.etasje. Balkong i trevirke med adkomst fra stuen i 1.etasje. Terrasseplatting med adkomst fra stuen i 1.etasje. Utvendig tretrapp med adkomst fra gateplan til terrassen ved inngangspartiet.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Skjulte vannrør av ukjent materiale og alder. Inntak og stoppekran bak luken utenfor badet i underetasjen. Avløpsrør antatt av plast eller lignende. Det er såvidt mulig å se noen av avløpsrørene via innspeksjonsluke i underetasje(ved stoppekran). Vurderingen er basert avrenning ved samtidig tapping og noen få synlige forhold. Boligen har balansert ventilasjon med aggregat på loftet. Tilluft til oppholdsrommene og avtrekk fra bad, vaskerom og kjøkken. Luft/luft varmepumpe. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter og er plassert på vaskerommet i 1.etasje. Hovedsikring, strømmåler og automatsikringer i skapet i gangen i underetasjen. Jordfeilbrytere på enkelte kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
