Byggemåte
BOLIGBYGG MED FLERE BOENHETER
Utvendig:
Veggkonstruksjon: Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Deler av kledningen er byttet i 2025 og noe er av eldre dato.
Vinduer: Boligen har noen vinduer fra 2023 og disse er av malt trevirke med 3-lags glass. Boligen har flest vinduer av eldre dato og disse er av malt trevirke med 2-lags glass.
Dører: Ytterdøren er brann- og lydklassifisert av nyere dato. Terrassedør er fra 2011 og er av malt trevirke med 2-lags glass.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er en terrasse på terreng som er bygget opp av impregnert trevirke. Det er også kompositt klikkfliser på terrenget utenfor terrassedør.
Innvendig:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag over krypkjeller.
Det er foretatt stikkontroll av skjevhet i to rom i hver etasje i henhold til standardens krav.
I stue er det observert lokale forskjeller på 5–8 mm over 2 meter, og tilsvarende over hele gulvflaten. På kjøkken er det observert lokale forskjeller på 5–8 mm over 2 meter, og tilsvarende over hele gulvflaten.
Boligen var møblert ved befaring, og det kan derfor ikke utelukkes at andre avvik oppdages når boligen er uinnredet.
Pipe og ildsted: Pipe er bygd opp av teglstein/ murstein Ildsted er montert i stue som er av nyere dato. Pipen er rehabilitert og det foreligger ferdigattest.
Tomteforhold:
Grunnmur og fundamenter: Bygningen har grunnmur i pusset natursteinsmur. Det er tilgang til stablesteinsmur fra krypkjeller.
TG2
Veggkonstruksjon - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er påvist andre avvik: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Utfyllende beskrivelse av avvik:
-Eier har opplyst at gjenstående råteskade skal utbedres, men det var ikke ferdigstilt på befaringstidpunkt.
-Gammel kledning er værslitt og må behandles
-Ny kledning er kun grunnet.
-Kledning ligger stedvis ned til muren.
Konsekvens/tiltak: Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Musesperre må etableres. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Gjenværende råteskader må utbedres for å forhindre videre nedbrytning av trekledningen og underliggende konstruksjon. I følge eier vil dette utføres før salg.
-Værslitt og oppsprukket kledning bør behandles og overflatebehandles for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot fukt og forlenge levetiden.
-Ny kledning bør ferdigbehandles utover grunning for å oppnå nødvendig beskyttelse.
-Kledning som ligger for nær terreng eller mur bør justeres for å sikre tilstrekkelig lufting og redusere risiko for fuktskader og råte.
-Det bør monteres musesperre i nedre kant av konstruksjonen for å hindre inntrenging av skadedyr.
-Lufting bør etableres for å redusere risikoen for fuktskader og forlenge levetiden til kledningen.
Vinduer
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist andre avvik: Utfyllende beskrivelse av avvik:
- De eldste vinduene er litt værslitt og noen subber mot karm.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det bør utføres vedlikehold og eventuelt utskifting av de eldste vinduene for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere slitasje og skader.
-Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, inntrenging av fukt og forringelse av innemiljøet, samt behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Utfyllende beskrivelse av avvik:
- Trevirket er værslitt.
- Det er noe svikt og skjevhet i konstruksjonen.
- Etter befaring ble det av eier byttet et impregnert terrassebord der terrassen er overbygget.
- Klikkfliser er ikke ytterligere kontrollert, men fremstår noe tilfeldig utplassert.
Konsekvens/tiltak: Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det bør gjennomføres vedlikehold og eventuelt utskifting av værslitt trevirke for å forhindre ytterligere forringelse og redusert levetid på terrassen.
-Skjevheter og svikt i konstruksjonen bør utbedres for å sikre stabilitet.
-Klikkfliser bør kontrolleres nærmere og eventuelt legges om for å sikre jevn og sikker overflate.
-Manglende utbedring og kartlegging kan medføre ytterligere skader og økte utbedringskostnader over tid.
Andre utvendige forhold
Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
Konsekvens/tiltak: For å lukke avviket iht. NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt. Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det bør utarbeides en tilstandsanalyserapport eller vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget.
-Alder på taktekking og nøyaktig oppbygning er ikke kjent.
-Manglende planlegging og dokumentasjon kan føre til at nødvendig vedlikehold ikke blir utført, noe som øker risikoen for forringelse av bygningsdeler og uforutsette kostnader.
Garasje
Utfyllende beskrivelse av avvik:
- Det er tegn på eldre lekkasje i himling. Eier har ikke sett tegn på aktiv lekkasje og heller ikke gjort forsøk på utbedring.
- Kledning er værslitt.
- Det trekker litt fukt langs bakkant av garasje og frem.
- Det er eldre slitt ståltak
- Garasjen er generelt slitt.
Konsekvens/tiltak: Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare om det fortsatt er fukt eller lekkasje i himlingen over tid, og eventuelle skader bør utbedres for å unngå videre skadeutvikling og redusert levetid på konstruksjonen.
- Værslitt kledning og generelt slitasje bør utbedres og vedlikeholdes for å hindre ytterligere forringelse og sikre byggets funksjon og verdi.
- Manglende utbedringer og avklaringer kan medføre økt risiko for uforutsette kostnader og videre forringelse av bygningsmassen.
Overflater
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Utfyllende beskrivelse av avvik:
- Generell slitasje i form av hakk, merker og mangelfulle avslutninger er observert.
Konsekvens/tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Overflater bør utbedres eller skiftes for å sikre tilfredsstillende funksjon og estetikk.
-Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan videre slitasje føre til redusert levetid og økte vedlikeholdskostnader.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Utfyllende beskrivelse av avvik:
-Det er noen bevegelse i gulvet ved lett hopping/ belastning.
Konsekvens/tiltak: Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det bør vurderes utbedring av gulvet for å redusere bevegelse ved belastning, da dette kan medføre økt slitasje, knirk og redusert komfort over tid.
-Videre undersøkelser anbefales når boligen er tømt for møbler.
Krypkjeller
Utfyllende beskrivelse av avvik:
-Mindre tendenser til fuktighet på steiner/ grunn
-Mindre tegn til borrebille/ mot i bjelker.
-Det er ikke fuktsperre mot grunn
-Det er foretatt fuktmåling og det ble målt 15 vektprosent fuktighet i trevirke. Vektprosent blir gradert slik:
- Tørt: Under 11,9%
- Akseptabel: 12-15,9 %
- Fuktig : 16-19,5 %
- Meget fuktig: 19,6-27 %
- Vått: Over 27%.
Konsekvens/tiltak: Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det anbefales å etablere fuktsperre mot grunnen og forbedre ventilasjonen i krypkjelleren for å redusere risikoen for fukt- og råteskader i bjelkelag og tilstøtende konstruksjoner.
-Videre bør det gjennomføres jevnlig kontroll for å overvåke eventuell utvikling av fukt eller angrep av treskadedyr, som borrebiller, for å unngå ytterligere skade på trekonstruksjonene.
-Dersom det oppdages økt fuktighet eller tegn til skade, bør tiltak iverksettes umiddelbart for å forhindre omfattende skader og redusert levetid på konstruksjonen.
-Manglende ytterligere og jevnlig kontroll medfører risiko for skjulte skader og økte utbedringskostnader.
Innvendige dører
Utfyllende beskrivelse av avvik:
-Noe slitasje er observert
-En dør subber mot terskel.
Konsekvens/tiltak: Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det bør foretas justering av døren som subber mot terskelen, samt vurderes utbedring av slitasje på dører.
-Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til økt slitasje og skade på både dør og terskel, samt redusert funksjon.
Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Utfyllende beskrivelse av avvik:
- Mindre hakk og riper er observert på innredning og oppvaskmaskin.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak. Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:.
Selv om der ikke må utbedres, bør foretas lokal utbedring eller utskiftning av skadede overflater og innredning for å hindre videre forringelse og opprettholde funksjon og estetikk på kjøkkenet. Skadene kan medføre redusert levetid og økt risiko for ytterligere slitasje.
Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det anbefales å vurdere utskiftning av vannledningene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
-Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for lekkasjer og vannskader på bygningen. Alder tilsier at man må være forberedt på vedlikehold.
Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Det anbefales å vurdere utskiftning av avløpsrørene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
-Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for lekkasjer og skader på bygningskonstruksjonen.
Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Utfyllende beskrivelse av avvik:
-Det er observert sprekker i puss og i overgang mot terreng.
-Mur og fundament er oppført av pusset stablesteinsmur fra byggeår som på grunn av sin oppbygning trenger ekstra oppmerksomhet og jevnlig kontroll.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Utfyllende beskrivelse av tiltak/ konsekvens:
-Sprekkene bør utbedres for å hindre videre skadeutvikling i grunnmur og tilstøtende konstruksjoner.
-Dersom tiltak ikke iverksettes, kan dette føre til større skader og økt risiko for fuktinntrengning.
TG3
Etasje - Bad - Generell
Rommet er av en slik alder at tettesjikt og skjulte bygningsmaterialer/-konstruksjoner har passert forventet levetid. Plutselige skader og lekkasjer kan oppstå. Etablert tettesjikt vil trolig ikke håndtere en lekkasjesituasjon. Gjenstående levetid vil også være avhengig av bruken. Rommet er fra trolig 1990 tallet, har fliser på gulv og vegger. Rommet er innredet med nye baderomsinnrednig, toalett, opplegg for vaskemaskin og dusjkabinett. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Helse, miljø og sikkerhet
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger for å avdekke eventuelle forhøyede radonnivåer.
Manglende radonsperre og fravær av målinger medfører økt risiko for helseskadelige radonkonsentrasjoner innendørs, noe som kan ha negative konsekvenser for beboernes helse.
