Byggemåte
Enebolig:
Denne murhusboligen fremstår som godt vedlikeholdt utvendig, og innvendig har boligen i løpet av de siste 11 årene blitt overflateoppusset og fremstår som tiltalende med normal standard iht. dagens krav til eneboliger med hensyn til utseende og estetikk. Boligen er generelt oppført i gode og kjente konstruksjoner med den byggemåten som var vanlig ved oppføringstidspunktet. Avvik som er påvist skyldes i hovedsak normal elde og bruksslitasje.
Taktekkingen er av Planja stålpanner fra 2017 og er med snøfangere og taustige med tilhørende feieplattform. Det ble lagt 6,5 mm Hadrian Low-E tynn superisolasjon som ble lagt direkte oppå som tilleggsisolering og så ble det lagt diffusjonsåpen lett undertak oppå denne, sløyfelekter, taklekter og ny tekking. Takrenner, pipehatt og beslag ble skiftet samtidig med taket i 2017.
Yttervegger over kjelleren er dobbel helmur/betongmurstein med ca. 10 cm steinullisolasjon i midten. Utvendige er murene slemmet med Heydi pustende sementslemming med farge. Sist gang slemmet utvendig i 2017 mot vest, sør og nord.
Takkonstruksjonen har isolert sperrekonstruksjon fra byggeår med tretro som undertak. Spesielt for dette taket er at det er bærende ståldragere som sperrer og så er det langsgående bærende sperredragere mellom disse. Utenfor inngangsdør i 1. etasje/på baksiden av huset er det et overbygg med lagerloft med tilkomst via luke og stige.
Bygningen har i hovedsak PVC vinduer med 2-lags glass fra 2012, foruten det store stuevinduet mot vest som er med i 3-lagsvindu og ble skiftet i 2023. I kjellerstue er det ett eldre trevinduer med koblet glass. Videre er det to eldre vindu med koblet glass i trapperom og ett oppe på veggen i hybelkjøkkenet. Bygningen har malt hovedytterdør med sidefelt i glass i tre fra 2021, PVC kjellerdør med sidefelt i glass fra 2020 og tofløyet PVC balkongdør fra 2008.
Det er utgang fra stue til skiferbelagt betongterrasse mot sør, som er sammenhengende med terrassen mot vest og nord bak huset, totalt ca. 100 kvm med skifer. Nytt aluminiumsrekkverk på terrassen og rustfri håndrekke langs trapp på østsiden av huset be montert i 2023. Utkraget betongdekke på ca. halve fremsiden av huset over garasjen og kjellerinngang. Forøvrig er det betong på grunn. Villskifer/knekkheller ble lagt av tidligere eier som var murmester, da huset ble bygget. Mot vest er det åpen overbygd hagestue. I 2. etasje med utgang fra soverom nordvest er det en trykkimpregnert lufteveranda på ca. 6 kvm. som ble bygget i ca. 2012.
Utvendig terrengtrapp i betong på østsiden av huset. Videre betong svingtrapp ned fra terrassen og til kjellerinngang. Ved garasje overbygd flislagt betongtrapp opp til kjellerinngang. I kjeller er det betonggarasje med treleddport med automatisk åpning og lagerhems ca. 9 kvm. over trehimling med tilkomst via takluke. Det er mulig å sette inn større/høyere port om ønskelig.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 2 stk. TG3, 23 stk. TG2 og 2 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Bad (kjeller), generell: Badet i kjeller er fra da bygget ble oppført i 1963 og er da bygget i ht. byggeforskrifter fra før 1997, således får dette badet ut fra alder i utgangspunktet tilstandsgrad 3/TG3, da forventet levetid forlengst har blitt passert på på eventuell membran/tettesjikt. Fordi dette er et eldre betong/murbad fungerer badet med dagens tilstand, men badet har oppgraderingsbehov. Gulv med overflate av mosaikkflis på betong på grunn med trinnstyrt varmekabel av eldre dato. Eldre støpejernssluk i gulvet. Vegger med overflate med brystningsflis på murvegger og malt murpuss over dette også i dusjssone/hjørne. Badet har veggservant, gulvtoalett og dusjhjørne med skyvedørsvegger og forsenking i gulv. Avtrekksventil i vegg tilknytt sentralavtrekket på raftekott. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Da det er dusjing rett på flis vil muren og gulvet uten tettesjikt bli oppbløtt og det er fare for vann i tilstøtende rom/konstruksjoner. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000,-.
- Bad (2. etasje), generell: Badet i 2. etg. er fra da bygget ble oppført i 1963 og er da bygget i ht. byggeforskrifter fra før 1997, således får dette badet ut fra alder i utgangspunktet tilstandsgrad 3/TG3, da forventet levetid har passert på på eventuell membran/tettesjikt. Fordi dette er et eldre betong/murbad fungerer badet med dagens tilstand, men badet har oppgraderingsbehov. Gulv med overflate av mosaikkflis på betongdekke uten varmekabel, men stråleovn på vegg. Vegger med overflate med brystningsflis på murvegger og malt murpuss over dette. i dusjsone/hjørne over badekar en eldre malt våtromsplate. Videre innkasset badekar med flis og uten inspeksjonsmulighet. Avløpt går sannsynlig vis til gulvsluk via annbåring. Badet har veggservant, gulvtoalett og badekar. Avtrekksventil i vegg tilknytt sentralavtrekket på raftekott. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000,-.
Boligen har fått følgende TG2:
- Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Vinduer i kjeller: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduene er av eldre dato og har dårlig isoleringsverdi sammenlignet med dagens moderne vinduer. Fastkarmvinduet (ikke åpningsvindu) i kjellerstuen er ca. 98 cm bredt og 68 cm høyt. Vinduet i hybelkjøkkenet oppe på veggen er mindre.
- Garasjeport: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Betongveranda og terrasse foran huset: Det er påvist begrenset fall på avrenning på tettesjikt. Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Flisene har bom (hulrom under) eller er løse. Det er registrert kalkutfelling i overgangen mot trapp og under dekket ved kjellerdør. Det er flere løse og slitte fuger på skifer der denne ligger på betong på grunn, spesielt på baksiden av huset. (Se eget punkt for terrasser på grunn.)
- Terrasser på terreng mot vest og bak huset: Det er symptomer på eller registrerte skader på plattingen i form av flere løse fliser/skiferheller og slitte fuger.
- Utvendige trapper: Det er registrert sprekker i trappen fra terrassen, samt kalkutfelling fra dekket. Terrengtrappen øst for huset har flere sprekker, og enkelte trinn viser tegn til oppløsning. Videre ble det observert enkelte løse toppheller. Forholdene kan tyde på at det er benyttet betong med utilstrekkelig kvalitet eller egnethet for formålet.
- Dagtank for olje: Dagtanken til oljefyren er fortsatt montert i trappegangen, selv om den er tømt.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og inn i kjellermur.
- Krypkjeller: Det er manglende fuktsperre på bakken i krypkjelleren. Dette medfører økt risiko for fuktinntrengning og skader på konstruksjonen over tid.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er påvist inntrekksveier for gnagere. Det er dårlig og manglende musenetting i veggventiler.
- Bad/vaskerom (1.etasje), vanntett sjikt/membran/sluk: Det er påvist membran i kombinasjon med gammelt hjelpesluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.
- Bad/vaskerom (1. etasje), tilleggende konstruksjoner våtrom: Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking er det ikke påvist indikasjoner på fuktskader. Det ble målt med overflatemåler på plater ved dusjkabinett og på gulv, uten at det ble registrert utslag.
- Hybelkjøkken (kjeller), overflater og innredning: Det er påvist noe skader på overflater. Murvegger og maling fremstår som slitt.
- Hybelkjøkken (kjeller), avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
- Kjøkken (1. etasje), overflater og innredning: Det er påvist glippe i laminatskjøt i kjøkkengulvet.
- Innvendige vannledninger - kobber: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Innvendige vannledninger - plastrør: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann eller vannsprut fra rør-i-rør-systemet kan spre seg i et kott uten membran på gulv og vegger, samt i en bod med en eldre sluk. Rørkursene på rør-i-rør-systemet for vannledninger er ikke merket.
- Innvendige avløpsrør: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist rustskader på avløpsrør av jern. Avløp fra hybelkjøkken går via støpejernsluk i bod som er enuheldig løsning med hensyn til fettrester etc.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det mangler spalteventil på enkelte vinduer. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmesentral: Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall. Luft-til-luft varmepumpe har nådd en alder som gjør at den har en usikker fremtidig funksjon.
- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring og drenering har nådd en alder som gjør at den har usikker fremtidig funksjon.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i natursteinsmuren bak huset.
- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Avløpsledninger av støpejernsrør før 1990 er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Boligen har fått følgende TG-IU:
- Bad (kjeller), tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner, da badet er omgitt av murvegger.
- Bad (2. etasje), tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
- Eier har opplyst at det er utført radonmåling som viste verdier under tillatte nivåer, men dokumentasjon på dette foreligger ikke.
- Det er to eldre åpne peiser i huset, og det er erfaringsmessig en del trekkproblematikk grunnet dårlige røkspjeld som ikke tetter fullstendig. Dette
medfører unødvendig varmetap. Det anbefales å montere moderne peisinnsatser i disse åpne peisene for å redusere varmetapet.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når
man går opp eller ned mangler.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når
man går opp eller ned mangler.
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Eier er ikke kjent med at det foreligger samsvarserklæring på alle arbeidene, men han har kun benyttet autorisert elektriker på arbeidene på huset.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Bod:
Ved inngangspartiet er det oppført en liten lagerbod mot fjellet i Leca og med knekkhelseskifer som taktekking. Det ble registrert drypplekkasje fra taket. Det er påregnelig med oppgradering og at en går over taktekking. Boden er ikke tilstandsvurdert iht. forskrift til avhendingslova og NS3600.
