Byggemåte
Takstmann har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende tilstandsgrad:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Himling leilighet mot vest: Det er himlingsplater i leilighet mot vest. Det er stedvis påvist synlige skader
på overflater. Det er fukt i himling etter vannlekkasje i fra terrasse/ yttervegg over. Lekkasje er utbedret
med himling var ikke utbedret under befaring. Eier vil sørge for utbedring før salg.
- Sluk, membran og tettesjikt på bad i hovedetasje: Sluk i dusjsone laget av plast og det er
smøremembran med ukjent utførelse. Sluk under badekar er ikke observert eller kontrollert. Sluk er ikke
tilgjengelig for inspeksjon. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Det er observert byggskum rundt
avløp til vaskene. Det er ikke avklart om det er brukt mansjett bak, men byggesum er ikke regnet som en
vanntett løsning. Sluk under badekar er ikke observert eller kontrollert. Tilgang til sluk må bedres både for
inspeksjon og rengjøring. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i
konstruksjoner. Manglende utbedring/tiltak kan føre større skader i konstruksjon og tilliggende
konstruksjoner.
- Bad underetasje, hoveddel, generelt: Rommet er av en slik alder at tettesjikt og skjulte
bygningsmaterialer/konstruksjoner har passert forventet levetid. Plutselige skader og lekkasjer kan
oppstå. Etablert tettesjikt vil trolig ikke håndtere en lekkasjesituasjon. Gjenstående levetid vil også være
avhengig av bruken. Rommet er innredet toalett, dusjnisje og servant. Våtrommet må oppgraderes for å
tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet er i bruk og fungerer, men ut ifra dagens krav til våtrom er det
påregnelig at rommet står fremfor rehabilitering. Eventuelle vannlekkasjer kan skade rommet eller
tilstøtende konstruksjoner.
- Bad i hybel øst, generelt: Rommet er av en slik alder at tettesjikt og skjulte bygningsmaterialer/ -
konstruksjoner har passert forventet levetid. Plutselige skader og lekkasjer kan oppstå. Etablert tettesjikt
vil trolig ikke håndtere en lekkasjesituasjon. Gjenstående levetid vil også være avhengig av bruken.
Rommet er innredet med toalett, dusjkabinett og servant. Det er montert fliser i senere tid, men disse er
kun lagt over grunnlaget som var i fra før. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens
krav. Rommet er i daglig bruk og fungerer, men ut ifra dagens krav til våtrom er det påregnelig at rommet
står fremfor rehabilitering. Ev. vannlekkasjer kan skade rommet eller tilstøtende konstruksjoner.
- Vaskerom i hovedetasje, generell: Rommet er av en slik alder at tettesjikt og skjulte bygningsmaterialer/
- konstruksjoner har passert forventet levetid. Plutselige skader og lekkasjer kan oppstå. Etablert tettesjikt
vil trolig ikke håndtere en lekkasjesituasjon. Gjenstående levetid vil også være avhengig av bruken.
Rommet er tilrettelagt for vaskemaskin. Det er montert fliser i senere tid, men disse er kun lagt over
grunnlaget som var i fra før. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Rommet er i daglig bruk og fungerer, men ut ifra dagens krav til våtrom er det påregnelig at rommet står
fremfor rehabilitering. Ev. vannlekkasjer kan skade rommet eller tilstøtende konstruksjoner.
- Kjøkken i underetasje hoveddel, overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen fra byggeår. Kjøkkenet
har overskap og underskap uten dører, benkeplate av laminat og stål, vask og ventilator. Det er avsatt
plass til stekeovn, men det er ikke montert. Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende
skader. Det mangler fronter og kjøkken er slitt. Det må foretas full utskiftning av overflater/innredning.
Dette rommet er i dag bare benyttet til lagring.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført av bindingsverk med liggende og ståendekledning og visuell
kontroll av vegger sannsynliggjør følgende oppbygning: Kledning, utlekting, vindtett plater, 100 mm isolert
bindingsverk, dampsperre og veggplater. I følge eier er det ny kledning og etterisolering på alle vegger
bortsett fra østveggen. Kledning mot sør, vest og nord ble byttet i ca. 2013-14. Lite lufting av kledning
gjelder østveggen som har utdatert byggemetode. Spredte råteskader gjelder i overgangen mot gesims
og vindskibord. Observert i overgang tak/vegg stedvis i begge endevegger. Kledninger stedvis værslitt,
gjelder spesielt rundt vinduer. Museband er observert, med det er stedvis litt for store gliper i disse. Det er
ikke museband på østvegg, som er fra byggeår.
- Vinduer: De fleste vinduer er fra ca. 2012 og disse er av PVC og har 2-lags glass. I følge eier skal
vinduene mot sør ha en form for støydemping, men det kan ikke dokumenteres. Vinduene er kjøpt i fra
Polen. Boligen har også ett vindu fra byggeår, ved trapperom og dette er av malt trevirke med 2-lags
glass. Karmene i vinduer er slitte Det er det gamle vinduet som er værslitt. Et vindu har teip på fremsiden
på seg fortsatt, kan være vanskelig å ta av. Ett vindu har på innsiden noe lim eller lignende som vises
sjenerende på karm.
- Dører: Ytterdører bortsett fra dør til leilighet, balkongdør oppe, er av eldre dato og laget i trevirke.
Balkongdør er av PVC med 2 lags glass. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i
trevirket.
- Radon: Radon er en usynlig og luktfri gass som ligger nede i grunnen. Det varierer geografisk hvor stor
forekomst det er av radon. Det er ikke et krav til måling av radon i bolig, men på generelt grunnlag er dette
anbefalt. Ved utleie er det et krav til måling av radon. Det ble krav om radonsperre eller andre
forebyggende tiltak mot radon på nybygg søkt etter 1. juli 2011. Det er ikke foretatt radonmålinger, og
bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige dører: De fleste dører er slett og hvitmalt og av nyere dato. Enkelte dører har fyllinger og er av
eldre dato. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Lokal utbedring må påregnes.
- Overflater gulv på bad i hovedetasje: På gulv er det fliser og det er varmekabler i gulvet. Det er målt fall fra
dør til topp slukrist. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil
gå til sluk. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist
at noen fliser har bom (hulrom under). Kommentar til mulighet for at eventuelt lekkasjevann kan renne til
sluk: Tett terskel inn til dusj, som hindrer evt. lekkasjevann utenfor dusjsonen å renne til sluk. Kombinert
med motfall er det ikke heldig med vannsøl på gulvet. Det er hulrom under flis rundt om, observert ca. 5
flis med hulrom. Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Fallforhold bør utbedres. Et
enklere tiltak enn å utbedre fallforholdet kan være å heve terskel med tett oppkant og sørge for at denne
overgangen er tett. Dette er ikke iht forskrift, men kan gjøres som et midlertidig tiltak, frem til badet skal
renoveres. Manglende utbedring kan medføre lekkasjerelaterte utfordringer.
- Bad i hovedetasje, ventilasjon: Det er naturlig ventilasjon gjennom vinduer og/eller ventiler. Elektrisk
avtrekksvifte bør etableres for å lukke avviket.
- Overflater og innredning, kjøkken i hybel øst: Kjøkkenet har overskap og underskap, benkeplate av heltre,
belysning under overskap, vask, komfyr og kjøleskap. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning
utover normal slitasjegrad. Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning.
- Avtrekk, hybel øst: Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Det er kun kullfilter på kjøkkenet og heller ikke
andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Taktekking: Taket har glasert takstein og undertaket er av taktro med asfaltpapp som undertak. Taket ble
lagt om i 2012. Taket er kontrollert enkelt visuelt med kamera på stang fra området rundt pipe.
Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Omfanget er lite, men mose kan med fordel fjernes.
- Takkonstruksjon/loft: Takkonstruksjonene er tilgjengelig for besiktigelse. Det er gulvareal på deler av
kaldtloftet. Opp langs skråstav på takstol er det montert rupanel som hindrer kontrollmulighet bak panel.
Merk: Vær observant på oppstikkende skruer på gulvet som kan gjøre vondt å krabbe på. Ufyllende
beskrivelse av avvik: Rundt pipe er det observert fuktskjolder med tendenser til sopputvikling. Det ble målt
mellom 13-19 vektprosent fuktighet i trevirke. Må sees i sammen heng med utvendige beslag rundt pipe.
Tørre fuktskjolder er observert litt rundt om. Det er kun lufting via to ventiler i østveggen. Konsekvens/tiltak:
Lufting/ventilering bør forbedres. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Eier har i etterkant beskrevet at
følgende er gjort der det har vært sopputvikling: Det er slipt og behandlet hydropersid. Har hatt avfukter
stående etter befaring og verdier er normale. Følg med over tid. Eier har hatt fagfolk inne til å kontrollere
rundt pipe. Ingen aktive lekkasjer er funnet. For sikkerhetsskyld er er enkelte beslag forlenget med
wakaflex/ fleksible beslag. Ifølge eier er fuktskjolder fra tiden før taket ble byttet.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Over leilighet (vest) er det en terrasse med
membrantekking og rekkverk i trevirke. Rekkverk og tekking er bygget opp på nytt i 2024 som følge av en
lekkasje. Det er også en balkong mot sør som er oppført i betong, med rekkverk i stål. Mot sør er det
terrasse av betong. På nordsiden er det en terrasse i form av steinheller. Åpninger i rekkverk er ikke i
henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverket på veranda er målt til 90 cm. Dagens krav er 100 cm. Åpninger i rekkverk er over 10 cm. Det er
rust på rekkverk av stål. Takrenne og nedløp mot vest har ikke tilstrekkelig endeløsning og det ikke
tilstrekkelig sammenkoblet.
Terrassedekke mot sør har en del sprekker og riss i betongdekke. Nytt rekkverk er ikke behandlet pt. For
tidlig å gjøre pt. Steinheller ligger stedvis ujevnt.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i
rekkverk til dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav. Manglende utbedring/ tiltak kan føre til skader i konstruksjon og forkorting av levetid.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er etasjeskille av betong og det er betong mot grunn i underetasje. Det
er brukt tilfarergulv i underetasje og hovedetasje. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en
lengde på 2 meter på stue i hovedetasjen. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til
godkjente måleavvik. I underetasje i bod/ gang er det større skjevheter, da dette kun er en grovplate. For å
få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få
kartlagt omfanget for utbedring.
- Rom under terreng: Det er påforing på de fleste vegger under terreng. I gang og bod er det synlig betong.
Det er tilfarergulv mot grunn i de fleste rom. Bygget har veggkonstruksjon som støter mot terreng/ ligger
under terrenget. Ved hullboring er det kun en liten del av konstruksjonen som er vurdert. Det er tatt ett hull
i veggkonstruksjon som tilstøter terrenget, der hvor det mest trolig kan oppstå fuktighet og hvor det er
tilgang. Dette er aller helst i hjørnet ut mot yttervegg. Dette utelukker ikke at det kan være fukt andre steder.
Det er foretatt hullboring i tilfarergulv på et soverom mot sør og i bakvegg i leilighet mot vest. Det ble målt
13 vektprosent fuktighet i trevirke i tilfarergulv og det ble målt 13 vektprosent fuktighet i trevirke i bakvegg.
Det er registrert typisk "kjellerlukt". Det ble under trapp og i gang/bod med synlig betongvegg, observert
saltutslag helt nede i overgangen mellom vegg og gulv. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Det må foretas tiltak for å lukke. avviket.
- Innvendige trapper: Det er åpen tretrapp med repos. Åpninger i rekkverk er større enn dagens
forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens
forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp
til dagens krav. Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- Teknisk rom og gang/bod: Teknisk rom har sluk i gulvet som er av ubehandlet betong og det er plassert
rett under ventil på varmtvannstank. Teknisk rom har ikke noen form for tettesjikt. En vannlekkasje i
rommet vil kunne trekke utenfor rommets grenser. Toalett på bod montert provisorisk og bør anses som
en midlertidig løsning. Utbedre ved behov.
- Overflater gulv, bad - leilighet mot vest: På gulv er det fliser og det er varmekabler i gulvet. Det er målt fall
fra dør til topp slukrist. Fallet ble målt til ca. 5 mm. pluss en oppkant ved dør på ca. 3 cm. Det er påvist at
noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet. Våtrommet fungerer med dette avviket.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom - leilighet mot vest: Våtsonen ligger mot annen enhet og det det
betong i andre vegger som hindrer hullboring. Hullboring ble forsøkt, men det var betong bak plater. Alder
er brukt som grunnlag for tilstandsgrad. Tiltak og kostnadsestimat må sees i sammenheng med
helheten til badet. Anbefaler ytterligere kontroll, gjerne sammen med oppussing.
- Avtrekk fra kjøkken, leilighet mot vest: Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Det er kun kullfilterventilator
på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Det er vanskelig å
etablere andre løsninger.
- Vannledninger: Det er rørteknisk opplegg av «rør i rør»-system. Vannfordelerskap er besiktet og er
plassert i teknisk rom. Vurdering av avvik: Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke
merket. Konsekvens/tiltak: Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar
kostnad.
- Vannledninger: Det er rørteknisk opplegg av kobber til installasjoner i underetasjen. Mer enn halvparten
av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er observert irring på rørinstallasjon. Det
må foretas tiltak for å lukke avviket. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med
utskiftning av rør.
- Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i
boligen. Det er ikke alle rom som har ventiler. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle
oppholdsrom som ikke har det.
- Drenering: Dreneringen er fra 1972. Det er synlige tiltak som kan bekrefte drenering og det er observert
oppstikk for kobling av taknedløp. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0
eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Terrengforhold: Tomten ligger i en sørhelling og i fremkant av tomten går det rett ned mot innfartsveien.
Det er et par rister på nordsiden av huset som trolig er koblet til avrenning fra området. Disse fremstår
som tette og bør trolig renses/utbedres. Rens og utbedre sluk.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Det er kommunalt vannforsyning og avløp, via private
stikkledninger. Det er nyere vannledning som ble byttet sammen med det kommunale en gang etter
2012. Avløp er fra byggeår. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan
skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Bad i leilighet mot vest, ventilasjon: Det er elektrisk styrt vifte, men det er begrenset tilluft gjennom
åpninger ved dør og eventuelle andre åpninger. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil
ved dør.
Tilstandsgrad ikke undersøkt:
- Forstøtningsmurer: Det er lav forstøtningsmurer av betong på nordsiden av huset. Det er en stor
forstøtningsmur ned mot innfartsveg som ikke er ytterligere undersøkt. Denne er delvis inngrodd og kun
synlig fra innfartsvegen.
Øvrige bygnignskomponenter er vurdert til tilstandsgrad 1 eller 0.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.