Byggemåte
Utdrag fra tilstandsrapporten fra takstmann:
Fritidsboligen er oppført i 2008 og er i all hovedsak fra byggeåret. Boligen fremstår som normalt vedlikeholdt sett i forhold til alder og bruk, med enkelte tilstandsmerknader.
Merknadene er i hovedsak knyttet til alder, normal bruksslitasje og byggemåte/konstruksjon.
UTVENDIG
Taket har torvtekking. Takrenner og nedløp er av plast. Taket er av saltaktype, og det er oppvarmet loftsrom. Ytterveggen har trekonstruksjon med liggende bordkledning.
Vinduene er malte og har 2-lags glass. Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass.
INNVENDIG
Gulvet er belagt med parkett og flis. Veggene og himlingene er kledd med trepanel.
Det er gitt 18 stk. TG-2 i tilstandsrapporten. Det er gitt 6 punkter for forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet. Opplistet under.
Takkonstruskjon
Vurdering av avvik.
• Det ble registret spor etter mus bak knevegg på loft.
Konsekvens/tiltak
• Omfanget bør undersøkes, og mulige adkomstpunkter for mus bør lokaliseres og sikres. Eventuelle skader bør utbedres.
Yttervegger
Ytterveggen har trekonstruksjon med liggende bordkledning.
Vurdering av avvik.
• Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) i hjørnet bak kledning.
• Kledningen har begrenset avstand til terrassen.
Konsekvens/tiltak
• Manglende gnagesikring kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer.
• Forholdet vanskeliggjør tilkomst for vedlikehold og overflatebehandling, samt reduserer luftingen bak kledningen. Det bør etableres tilstrekkelig avstand mellom kledning og terrasse.
Ved befaring ble det påvist enkelte hjørner hvor musebandet ikke dekker lufteåpningen bak kledningen. Forholdet gir redusert sikring mot skadedyr.
Kledningen er ført ned mot terrassen med begrenset avstand. Dette gir redusert tilgang for vedlikehold og behandling av kledningen, samt mindre åpen luftespalte bak kledningen.
Ytterdører
Vurdering av avvik.
• Begynnende fuktsvelling i nedre del av terrassedører.
Konsekvens/tiltak
• Fuktsvelling kan medføre videre skadeutvikling og redusert funksjon i dørene. Skadet materiale bør utbedres. Det ble observert begynnende fuktsvelling i nedre del av terrassedør og boddør. Forholdet tyder på fuktbelastning/værslitasje over tid og gir risiko for videre skadeutvikling dersom årsaken ikke utbedres.
Terrasser og plattinger på terreng
Vurdering av avvik:
• Råteskade i deler av rekkverket og værslitasje på terrassebord.
• Terrassen har noe skjevheter, og søyler er ikke fundamentert til frostfri dybde.
• Tre søyler under terrassen har direkte kontakt med terreng.
• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav
Konsekvens/tiltak
• Råteskader kan medføre redusert styrke og funksjon i rekkverket. Værslitte terrassebord har økt behov for vedlikehold og overflatebehandling. Skadde deler bør skiftes ut, og terrassebordene bør vedlikeholdes.
• Mangelfull fundamentering kan medføre bevegelse og skjevheter som følge av telehiv. Terrassens fundamentering bør utbedres ved behov.
• Direkte kontakt med terreng medfører økt fuktpåkjenning og risiko for råteskader. Søylenes utførelse bør endres slik at treverket ikke har direkte kontakt med terrenget.
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Vurdering av avvik.
• Det er sprekker i ildfast stein inne i ovnen.
• Sotrenning er observert fra feieluke på pipe.
• Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Dette øker risikoen for antennelse ved varme, gnister eller sotrester og kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
Konsekvens/tiltak
• Ildfast stein bør skiftes.
• Sotrenningen kan tyde på at pipen transporterer noe fukt. Pipen bør undersøkes nærmere, og nødvendige tiltak bør gjennomføres.
Innvendige trapper
Vurdering av avvik:
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
• Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.
Konsekvens/tiltak
• Det anbefales å utbedre trappen slik at åpningene mellom trinnene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav.
• Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse.
• Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse.
Innvendige dører
Vurdering av avvik:
• Enkelte dører tar i karm, dette vil kunne variere med årstidene.
Konsekvens/tiltak
• Enkelte dører må justeres.
Bad - Dokumentasjon for våtrom
Vurdering av avvik:
• Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
• Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.
Bad - Overflater, vegger og himling
Beskrivelse
Veggene er flislagte, og himlingen har panel på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
• Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen ved dusj, løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Konsekvens/tiltak
• Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
Bad - Overflater gulv
Beskrivelse
Gulvet er flislagt.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
• Det er ikke tilstrekkelig fall på gulvet mot sluk i dusjnisjen.
Konsekvens/tiltak
• Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
• Mangelfullt fall kan medføre at vann ikke ledes effektivt til sluk. Fallet bør utbedres slik at vann ledes tilfredsstillende til sluk.
Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Beskrivelse
Plastsluk i gulv og synlig membran under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på
befaringstidspunktet)
• Mer enn halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er passert.
Konsekvens/tiltak
• Det anbefales etablering av høyere fuktsikker oppbrett ved terskel.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Bad - Ventilasjon
Vurdering av avvik:
• Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak
• Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
Vaskerom - Dokumentasjon for våtrom
Vurdering av avvik:
• Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
• Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.
Vaskerom - Overflater gulv
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
befaringstidspunktet.
Konsekvens/tiltak
• Utbedring av fallforhold anbefales satt i sammenheng med eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet.
Vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk
Beskrivelse
Plastsluk i gulv og synlig membran under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er passert.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Vaskerom - Ventilasjon
Beskrivelse
Våtrommet har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
• Det er kun lufteventil i vindu
Konsekvens/tiltak
• Manglende ventilasjon (kun lufteventil) kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid.
Varmtvannsbereder/tank
Beskrivelse
Det er en varmtvannstank på ca. 120 liter.
Vurdering av avvik:
• Det ble observert fuktmerker og irring/korrosjon rundt rørskjøt på toppen av berederen. Det var ikke synlig fukt på befaringsdagen. Fuktmerkene og korrosjonen kan være tegn på tidligere lekkasje.
Konsekvens/tiltak
• Forholdet kan indikere tidligere eller pågående lekkasje fra rørskjøten. Rørskjøten bør kontrolleres og utbedres ved behov.
Elektrisk anlegg
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll
utført av registrert elektrovirksomhet.
Beskrivelse
Elektrisk anlegg fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
• Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
Konsekvens/tiltak
• Samsvarserklæring bør innhentes om mulig.
Samsvarserklæring fra byggeåret mangler.
Grunnmur og fundamenter
På hoveddelen er synlig del av konstruksjonen utført med utvendige sementbaserte plater eller tilsvarende. Fundamentering og gulvkonstruksjon er ikke nærmere kjent. Vedboden er oppført på
søyler/betongklosser.
Beskrivelse
Vurdering av avvik:
• Vedboden har begrenset avstand mellom gulvbjelker og terreng. Det er benyttet treklosser som understøtting, hvor trevirket har direkte kontakt med terreng. Utførelsen gir økt fuktbelastning på treverket og
risiko for bevegelser og skjevheter ved frost og telehiv.
Konsekvens/tiltak
• Direkte kontakt/liten avstand mellom trevirke og terreng medfører økt fuktpåkjenning og risiko for råteskader. Mangelfull fundamentering kan også medføre skjevheter som følge av telehiv. Fundamenteringen bør
utbedres til frostfri grunn, og trevirke bør ha tilstrekkelig avstand til terreng.
Terrengforhold
Eiendommen er beliggende i skrått terreng. Utearealene er opparbeidet
med terrasse.
Beskrivelse
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter
for vannansamlinger ved muren.
Konsekvens/tiltak
• Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god
bortledning av vann fra grunnmuren.
Helse, miljø og sikkerhet
Vurdering av avvik:
• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav
• Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra
sotluke/feieluke. Dette øker risikoen for antennelse ved varme, gnister
eller sotrester og kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens
forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen,
stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man
holder i når man går opp eller ned mangler.
• Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.
• Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
Konsekvens/tiltak
• Det anbefales å utbedre trappen slik at åpningene mellom trinnene
tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav.
• Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i
trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og
personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse.
• Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i
trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og
personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse.
• Samsvarserklæring bør innhentes om mulig.
Se vedlagt tilstandsrapport avholdt 26.06.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
