Standard
Innholdsrikt rekkehus som går over to etasjer, et rekkehus som passer til de fleste!
Inngang fra første etasje som byr på vindfang, gang, kjellerstue, bad, bod, vaskerom og 2 soverom.
Trapper opp til hovedetasje hvor stuen byr på herlig utsikt. Her er det en stor, åpen og lys stue. Det er god plass til både sofagruppe og spisebord. Et herlig kjøkken med helt ny innredning. Fra kjøkkenet er det utgang til koselig bakterrasse. Her er det lunt og fint, hvor en kan kose seg på sommerdagene med gode venner eller familie. Det er også en hyggelig balkong på fremsiden av huset med utgang fra stuen. Ellers i hovedetasjen er det soverom og toalettrom.
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. TG-IU i tilstandsrapporten. Boligen har fått følgende TG3: Boligen har fått følgende TG2: For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
TG 3:
Kjeller > Vaskerom
Generell,TG3
Vaskerommet er ikke oppført eller innredet som et våtrom etter dagens krav. Rommet mangler tettesjikt og fuktsikre løsninger som normalt kreves i våtrom, og bør derfor betraktes som et rom med begrenset fuktsikkerhet. Vaskerommet har nådd en alder som tilsier at oppgradering bør påregnes innen overskuelig tid. Normal forventet levetid for våtrom er ca. 20–30 år.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Dersom det foreligger et avvik som tilsier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt også videre, vil det være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3."
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
TG 2:
Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av pvc-duk. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er påvist noe ufagmessig utførelse ved avslutninger/beslag på tekkingen. Utførelsen fremstår ikke optimal med hensyn til detaljløsninger. Alder på tekkingen er ukjent.
Tiltak:
- Ufagmessige avslutninger kan over tid medføre økt risiko for lekkasjer og redusert levetid på tekkingen. Ukjent alder gjør det vanskelig å vurdere restlevetid og vedlikeholdsbehov. Det vurderes ikke behov for strakstiltak på befaringstidspunktet. Tekkingen bør holdes under jevnlig oppsyn, og detaljer ved avslutninger anbefales kontrollert nærmere ved fremtidig vedlikehold eller utskifting.
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast, der takvann ledes bort fra konstruksjonen med drensrør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak:
- Aldersrelatert slitasje kan medføre redusert funksjon, lekkasjer eller brudd, med risiko for fuktbelastning på fasader, grunnmur og tilstøtende bygningsdeler. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående og liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
Tiltak:
- Andre tiltak:
- Manglende musesperre øker risikoen for inntrengning av gnagere, som kan medføre skader på isolasjon, konstruksjoner og tekniske installasjoner. Musesperre må etableres.
Vinduer - 2,TG2
Bygningen har også trevinduer med koblet glass og trevinduer med isolerglass fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Slitasje, sprekker og redusert funksjon kan medføre økt luftlekkasje, varmetap og behov for hyppigere vedlikehold. Innvendig kondensering kan indikere svekket isoleringsevne i glassene. Vinduer er en bygningsdel med naturlig aldring og begrenset levetid, og eldre vinduer har generelt svakere isolasjonsevne enn moderne løsninger. Det må påregnes løpende vedlikehold, herunder justering, tetting og overflatebehandling. Det bør også påregnes utskifting av enkelte vinduer på bakgrunn av alder og tilstand.
Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er påvist utetthet mellom dørblad og karm, noe som kan medføre kald trekk. Dørbladet tar i karmen ved bruk, hvilket kan føre til økt slitasje på både dørblad og karm. Det er registrert fuktsvelling i nedre kant av dørbladet. Videre er det påvist rustdannelse på hengsler.
Tiltak:
- Utetthet kan medføre varmetap og redusert komfort. Feil justering og rustdannelse kan påvirke funksjon og levetid. Fuktsvelling i nedre kant indikerer fuktpåvirkning og kan føre til videre nedbrytning av materialet. Det anbefales justering og kontroll av hengsler og tetningslister. På bakgrunn av samlet slitasje og fuktpåvirkning bør det vurderes utskifting av hovedytterdør.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse og balkong med konstruksjon og dekke av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
Tiltak
- Beslag må skiftes ut/monteres.
-Fravær av beslag mellom yttervegg og terrasse gjør det vanskelig å skifte ut eller vedlikeholde kledningen bak terrassen. Dette kan føre til at eventuelle skader ikke oppdages eller utbedres tidsnok, med risiko for fukt- og råteskader i yttervegg. Det anbefales å montere beslag eller etablere en løsning som gjør kledningen mer tilgjengelig for vedlikehold og eventuell utskifting
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag og gulv mot grunn i betong.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Forholdet vurderes ikke å ha akutt konstruktiv betydning, men avviker fra anbefalte toleranser i henhold til NS 3600. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Slike tiltak vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelle som et selvstendig tiltak i en bolig av denne typen. Eventuelle utbedringer kan vurderes i forbindelse med fremtidig rehabilitering eller ombygging.
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører og formpressede innerdører med malte trekarmer.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er påvist dører som tar i karm og tar ned i gulv.
Tiltak:
- Dører som tar i karm kan gi økt slitasje på karm, gulv og dørblad, redusert funksjon og risiko for skader på overflater og beslag ved bruk. Det anbefales å justere dører slik at de går lett og uten friksjon mot karm.
Våtrom
Kjeller > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er vindu plassert i våtsone ved dusj, og vinduskarmen er utført i materiale som ikke er fuktbestandig. Løsningen vurderes som uegnet for plassering i våtsone
Tiltak:
- Manglende fuktbestandighet kan føre til fuktopptak i karm og utforing, noe som over tid kan medføre svelling, misfarging, muggdannelse og råteskader. Det er også risiko for at vann kan trenge inn i omkringliggende konstruksjon og skade underliggende materialer. Vindu og omkringliggende konstruksjon bør fuktbeskyttes. Overgangen mellom utforing og vegg må tettes for å hindre vanninntrenging.
Kjeller > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt og det er montert elektriske varmekabler. Fall på gulv ble kontroller med laser. Overflatene forøvrig ble visuelt undersøkt og det ble foretatt en enkel test.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Gulvet fremstår relativt flatt, og det er ikke synlig membranoppbrett ved dørterskel.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Manglende tilstrekkelig fall og høydeforskjell kan medføre risiko for vannansamlinger på gulvet. Dette kan gi økt fuktbelastning på overflater og tilstøtende konstruksjoner, samt redusert sklisikkerhet ved bruk av våtrommet. Fravær av synlig membranoppbrett ved terskel kan øke risikoen for vannspredning til tilstøtende rom ved større vannpåvirkning. Det bør foretas utbedring av fallforhold slik at vann ledes tilfredsstillende mot sluk. Tiltak må utføres i henhold til gjeldende forskriftskrav. Frem til eventuell oppgradering anbefales fortsatt bruk av dusjkabinett for å begrense vannbelastningen på gulvet.
Kjeller > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Forventet normal brukstid for plastsluk er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 50 år. Forventet brukstid på smøremebran er 20-30 år.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Eldre membranløsninger kan med tiden bli sprø og utvikle sprekker, noe som reduserer den vanntettende funksjonen. Dette kan medføre lekkasjer gjennom gulv og vegger og økt risiko for fukt- og følgeskader i underliggende konstruksjoner. Tettesjiktets tilstand bør overvåkes jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad TG0 eller TG1 må tettesjiktet skiftes ut. Det er vanskelig å fastsette tidspunkt for når utskifting er nødvendig.
Kjeller > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med heldekkende servant, toalett og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er påvist fuktsvelling på baderomsinnredning samt skader på skuffefronter.
Tiltak:
- Fuktsvelling indikerer fuktpåvirkning og kan medføre videre nedbrytning av materialer over tid. Skader på fronter kan påvirke funksjon og estetikk, og kan forverres ved fortsatt fuktbelastning. Det anbefales å kontrollere årsak til fuktpåvirkning og sørge for begrenset vannbelastning på innredningen. Det må påregnes vedlikehold eller utskifting av skadede deler, eventuelt hel innredning dersom tilstanden tilsier det.
Kjeller > Bad
Ventilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er en ulyd i baderomsviften
Tiltak:
- Ulyd kan indikere slitasje. Viften bør kontrolleres nærmere. Det må påregnes reparasjon eller utskifting dersom kontroll avdekker feil eller slitasje.
Kjøkken
Etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
- Kullfilterventilator resirkulerer luften og fjerner i begrenset grad fukt og matos fra boligen. Manglende forsert avtrekk kan medføre økt fukt- og fettbelastning på overflater og innredning over tid. Om teknisk mulig anbefales det å etablere mekanisk/forsert avtrekk med utlufting til det fri fra kokesonen for å sikre bedre ventilasjon og redusert fuktbelastning.
Spesialrom
Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Boligen har eget toalettrom med frittstående toalett og innredning med heldekkende servant.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Det er kobberrør som røropplegg i boligen. Vannrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Anbefalt brukstid på innvendige vannrør av kobber er i følge Sintef byggforsk ca 50 år
Tiltak:
- Eldre vannrør av kobber kan få korrosjon innvendig, som over tid kan føre til lekkasjer eller redusert vanntrykk. Selv om det ikke er registrert lekkasjer på befaringsdagen, øker risikoen for skader etter hvert som rørene eldes. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak ettersom anlegget fungerer som tiltenkt i dag. Ut fra alder bør det imidlertid påregnes utskifting av røropplegget ved neste oppgradering eller ved oppussing av våtrom. Ved oppgradering anbefales bruk av moderne rør-i-rør-system i henhold til dagens forskrifter.
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Anbefalt brukstid på innvendige avløpsrør er i følge Sintef byggforsk ca 50 år.
Tiltak:
- Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, da rørene fungerer som tiltenkt i dag. Ved oppgradering av våtrom eller ved fremtidige vedlikeholdsarbeider bør utskifting vurderes for å sikre god driftssikkerhet og redusere risiko for lekkasjer.
Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon ved ventiler i vegg og vinduer
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tiltak
- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1971. Vurderingen er foretatt med utgangspunkt i boligens byggeår og en skal være oppmerksom på at drenering også er en bygningsdel som har en naturlig aldersmessig slitasje med en normal levetid. Videre den begrensning at selve dreneringen ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur. Det er synlig teglsten mellom boenhetene.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Sprekker i betong/mur kan oppstå som følge av svinn, setninger eller bevegelser i konstruksjonen. Mindre sprekker vurderes normalt ikke å ha vesentlig konstruksjonsmessig betydning, men kan over tid medføre økt risiko for fuktinntrengning dersom de utvikler seg. Sprekkene bør holdes under oppsyn med tanke på eventuell videre utvikling. Ved tegn til økt sprekkvidde, fuktinntrengning eller bevegelse anbefales nærmere vurdering og eventuell utbedring.
Terrengforhold,TG2
Terrenget har fall inn mot boligen på nordsiden
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Terrenget har fall inn mot boligen på nordsiden, noe som medfører risiko for at overflatevann ledes mot grunnmur. Dette kan øke belastningen på dreneringssystemet og bidra til fuktinntrenging i kjeller eller underetasje.
Tiltak:
- Feil fall på terreng kan føre til oppsamling av vann ved grunnmuren, som igjen kan gi økt fuktinntrenging, skade på grunnmur og forkortet levetid på dreneringen. Over tid kan dette føre til mugg, sopp eller fuktskader i konstruksjonene. Det anbefales å etablere en drensgrøft eller justere terrengfallet slik at overflatevann ledes bort fra bygningen. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter fra grunnmur være tydelig fall vekk fra huset. Tiltaket er anbefalt på generelt grunnlag for å redusere risiko for fuktskader og forlenge levetiden til dreneringssystemet.
