Standard
Her får du en spennende mulighet til å skape et hjem helt etter egen smak og stil. Boligen har behov for renovering, men byr på et godt utgangspunkt med en praktisk planløsning, fin utsikt og en romslig, solrik tomt med gode muligheter for å skape et hyggelig uteområde.
Boligen går over to etasjer. I første etasje finner du tre soverom, bad og separat toalettrom – en fin løsning som samler boligens private rom på ett plan. Bod/vaskerom med utgang til hage.
Andre etasje utgjør boligens sosiale sone med kjøkken, spisestue og stue. Herfra kan du nyte den flotte utsikten, og etasjen har gode muligheter for å skape et lyst og innbydende oppholdsrom tilpasset dine ønsker.
Huset tar deg tilbake til 60-tallet med den herlige blomstertapeten, de skrå retro kjøkkenskapene og krydderhyllene langs veggen.
Eiendommen passer godt for deg som ser potensialet og ønsker å sette ditt eget preg på boligen. Med hage, gode solforhold, romslig tomt og utsikt ligger mye til rette for å skape et flott hjem.
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Boligen har fått følgende TG3:
Våtrom
1.etasje > Vaskerom
Generell,TG3
Våtrommet er oppført etter byggeforskrift fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon. Våtrom eldre enn år 2000 er vurdert med TG3 på grunn av alder og økt sannsynlighet for skjulte skader og manglende dagens krav til våtromsutførelse. Kostnadsestimatene angir et konservativt intervall og baserer seg på full renovering inklusive bytte av rør, installasjon av varmekabler, membran/våtromsplater, flis/overflater, sanitærutstyr og nødvendig elektroarbeid. Faktiske kostnader vil avhenge av valgt standard, omfang av rørarbeid, tilgang/byggetekniske forhold og om flere våtrom renoveres samtidig (samlede oppdrag gir ofte lavere pris per rom). Estimatet reflekterer også lokale prisnivå og risiko for uforutsette arbeider ved åpning av konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
1.etasje > Bad
Generell,TG3
Våtrommet er oppført etter byggeforskrift fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon. Våtrom eldre enn år 2000 er vurdert med TG3 på grunn av alder og økt sannsynlighet for skjulte skader og manglende dagens krav til våtromsutførelse. Kostnadsestimatene angir et konservativt intervall og baserer seg på full renovering inklusive bytte av rør, installasjon av varmekabler, membran/våtromsplater, flis/overflater, sanitærutstyr og nødvendig elektroarbeid. Faktiske kostnader vil avhenge av valgt standard, omfang av rørarbeid, tilgang/byggetekniske forhold og om flere våtrom renoveres samtidig (samlede oppdrag gir ofte lavere pris per rom). Estimatet reflekterer også lokale prisnivå og risiko for uforutsette arbeider ved åpning av konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
- Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering,TG3
Avløpsledningen er av teglsteinsrør og er tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledningen er av ukjent type og er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mest sannsynlig lekkasje i avløpsledninger i krypkjeller som tilsier umiddelbare tiltak. Utbedringskostnad er kun for å stanse lekkasje i røret og ikke utskiftning av avløpsledningen.
- Vannledninger er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Avløpsledninger av teglesteinrør er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Tiltak
- Det anbefales å utbedre skadene umiddelbart, herunder reparasjon eller utskifting av skadet ledning, samt gjennomføre nærmere undersøkelser for å avdekke omfang og hindre videre skade.
- Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader.
- Teglsteinsledninger har økt risiko for utettheter i skjøter, innlekking av vann og røtter, samt redusert strukturell styrke, noe som kan gi driftsproblemer.
- Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll/ytterligere undersøkelser og utarbeide en plan for eventuell rehabilitering eller utskifting av de mest utsatte strekningene.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig
Taktekking,TG2
Taket er tekket med eternitt-/sementplater. Besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Eternitt plater inneholder asbest. Kjøper bør gjøre seg kjent med hvilke HMS tiltak det medfører dersom de skal fjernes.
Vurdering av avvik:
- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
Tiltak
- Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltakkonstruksjon. Konstruksjonen er kledd inn og er ikke tilgjengelig.
Vurdering av avvik:
- Takkonstruksjonen er ikke tilgjengelig for inspeksjon.
Tiltak
- Det anbefales å være oppmerksom på risikoen og vurdere nærmere undersøkelser ved tegn til avvik eller i forbindelse med fremtidige arbeider.
- Konsekvensen av utilgjengelig konstruksjon er økt usikkerhet om tilstanden, samt risiko for skjulte feil eller skader som ikke kan avdekkes ved visuell inspeksjon. Dersom det er mulig, bør det etableres tilkomst for nærmere undersøkelse av takkonstruksjonen.
Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2
Ytterveggene er i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, med liggende og stående bordkledning. Utvendig listverk rundt dører og vinduer er utført uten bruk av beslag. I dag anbefales løsninger rundt dører og vinduer med beslag. Konsekvens av manglende beslag med klaring til vannbord er at eventuell fukt på baksiden av kledning ikke dreneres bort, noe som igjen kan føre til kortere levetid på treverket på grunn av råte.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen.
- Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting)
- Det er kort avstand fra underkant kledning til støpt trapp foran hovedinngangen. Avstanden fra underkanten av kledningen til terrenget anbefales normalt å være min. 0,3 m (iht Sintef Byggforsk).
Tiltak
- Råteskadet bordkledning bør skiftes ut.
- Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr.
- Det bør etableres større avstand mellom underkant kledning og trapp/terreng, for å redusere risikoen for fuktopptak og råteskader i kledningen. Manglende klaring kan føre til redusert levetid på treverket og økt behov for vedlikehold.
Ytterdører,TG2
Ytterdører er av teak.
Vurdering av avvik:
- Utvendig overflate på dører er slitte.
Tiltak
- Overflatene på dørene bør vedlikeholdes, for eksempel ved sliping og overflatebehandling, for å hindre videre slitasje og forringelse av materialet. Dersom tiltak ikke utføres, kan det føre til redusert levetid, økt vedlikeholdsbehov og risiko for fuktskader.
Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner,TG2
Støpt altan på betongsøyler. Rekkverk av tre. Høyde på rekkverk ble målt til 75 cm.
Vurdering av avvik:
- Skifer på toppen av rekkverk er løs og har sprekk.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Tiltak
- Løs og sprukket skifer på toppen av rekkverket bør festes eller skiftes ut for å hindre videre forvitring, vanninntrenging og risiko for at deler løsner og faller ned, noe som kan medføre personskade eller ytterligere skader på konstruksjonen.
- Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.
Utvendige trapper,TG2
Støpt trapp med skifer i trinn foran hovedinngang. Rekkverk av metall.
Vurdering av avvik:
- Skifer i trinn er løse.
- Rekkverk på utvendig trapp fra vaskerom har løsnet fra veggen.
Tiltak
- Løse skiferheller bør festes eller byttes ut for å unngå snublefare og videre forringelse av trappen. Dersom tiltak ikke utføres, kan det føre til personskader og økte vedlikeholdskostnader.
- Rekkverket bør festes forsvarlig til veggen for å ivareta sikkerheten. Konsekvensen av løst rekkverk er økt risiko for fall og personskader.
Innvendig
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner,TG2
Etasjeskilleren er utført som trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det registreres spor etter stripet borebille (mott) i etasjeskille over krypkjeller.
Tiltak
- Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfanget av borebilleangrep. Tiltak for å redusere fuktighet i konstruksjonen bør vurderes, da fuktige forhold øker risikoen for skadeutvikling. Dersom angrepet vedvarer, kan det føre til svekkelse av bærende konstruksjoner og redusert levetid på bygget.
Krypkjeller,TG2
Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktighet på gulv i krypkjeller. Fuktigheten ser ut til å oppstå i område ved avløpsrør. Det er mest sannsynlig at fuktigheten kommer fra lekkasje i avløpsrør.
Tiltak
- Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktigheten, spesielt med tanke på mulig lekkasje fra avløpsrør. Eventuelle lekkasjer må utbedres for å hindre videre fuktskader. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet er økt risiko for råte, soppdannelse på stubbegulv, samt forverring av inneklimaet.
1.etasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Fuktmåling ved hulltaking er foretatt fra krypkjeller.
Vurdering av avvik:
- Det ble målt 16,5 vekt-% fukt i gulv mellom bad og krypkjeller. Vekt-% mellom 16 og 19,5 vurderes som fuktig, som gir fare for muggdannelse og stripet borrebille (mott).
Tiltak
- Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktinnholdet. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet er økt risiko for muggdannelse og angrep av stripet borrebille, noe som kan føre til helseskader og ytterligere skader på konstruksjonen.
Kjøkken
2.etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Naturlig avtrekk fra kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er kun naturlig avtrekk fra kokesone på kjøkken.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon ved matlaging, og for å redusere risikoen for fuktskader, lukt og dårlig inneklima.
Toalettrom
1.etasje > Toalettrom
Avtrekk/ventilasjon,TG2
Naturlig ventilasjon
Vurdering av avvik:
- Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.
- Det mangler luftespalte i eller rundt dør.
Tiltak
- Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima.
- Det bør etableres tilluftsløsning.
Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter.
Vurdering av avvik:
- Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Tiltak
- Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Innvendige avløpsrør,TG2
Innvendige avløpsrør er av støpejern.
Vurdering av avvik:
- Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Tiltak
- Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Ingen tilgjengelig/synlig drenering. Vurdert kun etter alder.
Vurdering av avvik:
- Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Tiltak
- Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid.
- Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmuren er av betong.
Vurdering av avvik:
- Trekledning som er montert utenpå grunnmur under altan har råteskader. Kledningen kan fjernes.
Tiltak
- Trekledningen med råteskader bør fjernes for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for fukt- og råteskader på tilstøtende konstruksjoner.
Terrengforhold,TG2
Terrenget skråner mot vest.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.
Tiltak
- Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren.
Rekkehus
Standard :
Normal standard på bygget utifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er vedlikeholdt ved behov, men bærer preg av manglende oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
