Byggemåte
ENEBOLIG
Enebolig som er oppført med grunnmuren i betong.
Veggkonstruksjonen er oppført i tre og er utvendig kledd med
liggende bordkledning.
Taket har saltaksform tekket med takstein.
Etasjeskille er et trebjelkelag.
Takrenner/nedløp i plast.
Vindu og dører med isolerglass.
GARASJE
Garasje oppført med plate i stedstøpt betong.
Yttervegger i lett bindingsverk som utvendig er kledd med trekledning.
Saltak som er tekket med betongtakstein.
Takrenner/nedløp i plast.
Vinduer med 2 lags glass.
Dør direkte fra garasje til bolig.
Port m/port åpner.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3 og 25 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- 1. Etasje - Vaskerom - Ventilasjon
Rommet har ingen ventilasjon. Rommet er ikke ventilert og tilfredsstiller ikke krav til våtrom. Manglende ventilering medfører til en økt og uønsket fuktbelastning i rommet og dårlig inneklima.
Konsekvens/tiltak: Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
Boligen har fått følgende TG2:
- Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert for taktekking og undertak, noe som medfører økt risiko for slitasje og utettheter over tid.
Det registreres mosegroing på taktekking. Dette kan over tid holde på fukt og øke slitasjen. Dette reduserer levetiden på tekkingen.
Konsekvens/tiltak: Økt alder gir høyere risiko for utettheter. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Mosegroing kan holde på fukt og øke slitasjen, noe som over tid kan redusere levetiden på tekkingen. Fjerning av mose anbefales som et vedlikeholdstiltak.
-Nedløp og beslag
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er ikke montert snøfangere på tak.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det anbefales å montere snøfangere for å sikre trygg ferdsel under utsatte takflater, spesielt i områder med inngangsdører og andre steder hvor personer oppholder seg eller passerer.
En utskiftning av renner kan sees i sammenheng med en fremtidig utskifting av taktekking.
- Veggkonstruksjon
Det er kun foretatt stikkprøvekontroller av musetetting og lufting bak kledning der dette er mulig. Der dette er undersøkt ble det registrert store nok mellomrom til at skadedyr kan forekomme. (6mm)
Det registreres stedvis avflassing i overflatebehandlingen samt begynnende nedbrytning og sprekker i enkelte kledningsbord.
Konsekvens/tiltak: Anbefaler utbedring av musetetting i nedre del av kledningen. Manglende tiltak kan gi økt risiko for at skadedyr tar seg inn i konstruksjonen med påfølgende skade og luktproblematikk over tid.
Mangelfull overflatebehandling kan føre til økt fuktopptak og videre nedbrytning av treverket over tid. Anbefaler vedlikehold av overflater og utskiftning av skadde kledningsbord ved behov for å begrense videre skadeutvikling.
- Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er ikke registrert ventilering i takutstikk, dette kan føre til kondensering.
Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader pga kondensering på loft og isdannelse på taket.
Konsekvens/tiltak: Lufting/ventilering bør forbedres. Lufting av takkonstruksjonen anbefales kontrollert nærmere. Mangelfull lufting kan føre til fukt / kondens i konstruksjonen, noe som over tid kan gi økt risiko for fuktskader.
- Vinduer
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det registreres at enkelte vinduer er noe stri og tar i karm ved åpning og lukking.
To vinduer på loft er punktert.
Det registreres vannmerker i innvendig vinduskarm. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier ved fuktmåling på befaringsdagen.
Konsekvens/tiltak: Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. Det anbefales justering av vinduer som tar i karm. Manglende justering kan over tid medføre redusert funksjon og økt slitasje på karm.
Forholdet i vinduskarm vurderes å være av estetisk karakter slik det fremstår på befaringsdagen. Generell overflatebehandling/vedlikehold er påregnelig.
Punkterte vinduer har redusert isolasjonsevne og er påregnelig med utskiftning.
- Dører
Det registreres at skyvedør til terrasse er stri å åpne/lukke
hovedytterdør har stedvis noe vær og bruksslitasje, samt iring på håndtak og skruer.
Konsekvens/tiltak: Anbefaler justering/vedlikehold av skyvedøren.
Registrert iring på håndtak vurderes hovedsakelig å være av estetisk karakter og har ikke påvirket funksjonen på befaringsdagen.
Anbefaler utskiftning av håndtak dersom korrosjonen utvikler seg videre og medfører redusert funksjon.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er registrert noe overflateslitasje og grønske på overflater.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales rengjøring, overflatebehandling og generelt vedlikehold for å unngå fuktskader og glatte overflater.
- Skorstein over tak
Det registreres noe begroing og mindre riss i skorstein over tak. Forholdet kan over tid medføre økt fuktpåvirkning og frostsprengning dersom vann trenger inn.
Konsekvens/tiltak: På grunn av alder anbefales det å rengjøre, og etablere heldekkende beslag rundt skorsteinen for å sikre bedre beskyttelse og redusere risiko for fremtidige lekkasjer.
- Overflater
Det registreres stedvis overflateslitasje/skader i gulv og vegger, påregnelig med tanke på alder.
Konsekvens/tiltak: Slitasje på innvendige overflater har i hovedsak estetisk betydning. Vedlikehold og overflateutbedring kan utføres etter behov.
- Rom Under Terreng
Påforede vegger mot terreng har feil byggemåte med bruk av plastfolie som dampsperre. Dette øker risikoen for magasinering av fukt inne i konstruksjonen med påfølgende fare for en utvikling av skader.
Konsekvens/tiltak: Løsningen kan føre til at fukt blir innestengt i veggen, noe som over tid kan gi fuktskader. Anbefaler fjerning av plast på vegger under terreng ved fremtidig rehabilitering.
- 1. Etasje - Vaskerom - Overflater vegger og himling
Det registreres stedvis overflateslitasje som følge av alder og bruk.
Konsekvens/tiltak: Slitasjen vurderes som forventet ut fra rommets alder. Det må påregnes vedlikehold og overflatefornyelse med tanke på oppnådd alder, og utskifting av overflater kan være aktuelt i forbindelse med fremtidig oppgradering av rommet.
- 1. Etasje - Vaskerom - Overflater Gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det registreres stedvis overflateslitasje på gulv som følge av alder og bruk.
Gulv har fall mot sluk, men dette er mindre enn referansenivå. (1:100).
Konsekvens/tiltak: Slitasjen vurderes som forventet ut fra rommets alder. Det må påregnes vedlikehold og overflatefornyelse med tanke på alder, og utskifting av overflater kan være aktuelt i forbindelse med fremtidig oppgradering av rommet.
Til tross for avviket i fall til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av vaskerommet.
- 1. Etasje - Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Membran er ikke synlig under klemringen, og det kan derfor ikke bekreftes om den er ført tilstrekkelig inn under klemringen.
Konsekvens/tiltak: Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Utførelsen av membran under klemring kan ikke bekreftes ved visuell kontroll. Videre kontroll anbefales ved mistanke om mangelfull tetting eller ved fremtidig oppgradering av våtrommet.
- 2. Etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det registreres riss/sprekk i flisfuger i dusj.
Konsekvens/tiltak: Riss og sprekker i flisfuger kan redusere tettheten i våtsonen og gi økt risiko for fuktinntrenging til underliggende konstruksjoner over tid. Det anbefales utbedring av skadde fuger og jevnlig oppfølging for å begrense risiko for videre skader.
- 2. Etasje - Bad - Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Membranoppbrett ved terskel er ikke tilgjengelig for kontroll.
Høydeforskjell fra topp sluk til tettesjikt ved dør vurderes derfor som mindre enn 25 mm.
Gulv har fall mot sluk, men dette er mindre enn referansenivå. (1:100)
Det registreres stedvis vannansamling i dusjsonen etter funksjonstest.
Konsekvens/tiltak: Manglende tilgang til membranoppbrett ved terskel medfører usikkerhet rundt høydeforskjell til tettesjikt ved dør. Utilstrekkelig høydeforskjell kan øke risikoen for vann ut av våtrommet ved lekkasje.
Anbefaler nærmere kontroll ved anledning.
Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
- 2. Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er registrert rørgjennomføring under servant uten synlig tettesjikt/rørmansjett. Gjennomføringen fremstår ikke tilstrekkelig tett mot vegg, og utførelsen tilfredsstiller ikke anbefalt løsning for våtrom.
Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Manglende tetting ved gjennomføringer øker risikoen for at fukt/vann kan trenge inn i veggkonstruksjonen ved søl, lekkasje eller rengjøring, med fare for skjulte fuktskader over tid.
- 2. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning.
Konsekvens/tiltak: Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Dokumentasjon av annen godkjent løsning for innebygget sisterne bør fremskaffes. Lekkasje fra innebygget sisterne kan pågå over tid uten å bli oppdaget, noe som kan medføre skjulte fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
- Loft - Bad - Overflater vegger og himling
Det registreres sprekk i våtromstapet/belegg. Forholdet kan medføre økt risiko for fuktinntrengning til underliggende konstruksjon.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å reparere skadet belegg for å sikre tett overflate. Sprekker i et vinylbelegg kan føre til at vann trekker inn i konstruksjonen med påfølgende fuktskader.
- Loft - Bad - Overflater Gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det registreres motfall på gulvet. Fra dusjsonen til gulv ved dør er det målt ca. 10 mm fall bort fra sluk.
Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det må foretas utbedring av fallforhold. Motfall på gulvet kan medføre at vann blir stående eller ledes bort fra sluket ved vannsøl eller lekkasjer. Anbefaler nærmere vurdering og utbedring ved fremtidig oppgradering av våtrommet.
- Loft - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Membran er ikke synlig under klemringen, og det kan derfor ikke bekreftes om den er ført tilstrekkelig inn under klemring.
Det er registrert rørgjennomføring under servant uten synlig tettesjikt/rørmansjett. Gjennomføringen fremstår ikke tilstrekkelig tett mot vegg, og utførelsen tilfredsstiller ikke anbefalt løsning for våtrom.
Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Utførelsen av membran under klemring kan ikke bekreftes ved visuell kontroll. Videre kontroll anbefales ved mistanke om mangelfull tetting eller ved fremtidig oppgradering av våtrommet.
Manglende tetting ved gjennomføringer øker risikoen for at fukt/vnn kan trenge inn i veggkonstruksjonen ved søl, lekkasje eller rengjøring, med fare for skjulte fuktskader over tid.
- Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder som tilsier at skader / lekkasjer kan oppstå.
Det registreres irr på kobberrør ved varmtvannsbereder. Dette kan indikere fuktpåkjenning og kan på sikt medføre behov for tiltak dersom utviklingen vedvarer.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering/renovering vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Forholdet bør følges opp med jevnlig kontroll for å avdekke eventuell utvikling.
- Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsanlegg fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. I forbindelse med oppgradering/renovering vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Fuktsikring og drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen fra byggeår har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Det er registrert at grunnmursplast mangler klemlist.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Eldre drenering kan ha redusert evne til å lede bort vann, noe som kan gi økt fuktbelastning på grunnmur over tid. Jevnlig kontroll anbefales, og fornyelse bør vurderes ved tegn til nedsatt funksjon.
Manglende klemlist kan medføre at vann trenger inn bak grunnmursplast. Dette kan gi fuktbelastning på grunnmur over tid og kan føre til fuktpåvirkning av innvendige vegger og konstruksjoner.
Det anbefales montert klemlist for tett og korrekt avslutning.
- Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Det registreres stedvis avskalling og skader i overflaten på grunnmuren. Videre er det registrert eksponert armering med rustdannelse.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Eksponert armering kan over tid føre til videre korrosjon og nedbrytning av betong. Anbefaler utbedring av skadde områder og beskyttelse av armering.
- Terrengforhold
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Flatt terreng rundt huset gjør at regnvann og smeltevann ikke ledes bort, noe som gir økt fuktbelastning på grunnmur og drenering.
Konsekvens/tiltak: Terrenget må ha fall fra grunnmuren for å sikre god avrenning av overflatevann. Eventuelt må det utføres drenerende tiltak i terrenget for å lede overflatevann vekk fra boligen.
Det bør vurderes tiltak med terreng om det skulle vises seg at det forekommer vannansamlinger omkring eiendommen.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
