Byggemåte
Enebolig som er oppført med grunnmuren i betong.
Veggkonstruksjonen er oppført i tre og er utvendig kledd med stående trekledning.
Taket har pulttaksform, tekket med asfalt takbelegg.
Etasjeskille er et trebjelkelag.
Takrenner/nedløp i aluminium.
Vindu og dører med 2-lags isolerglass.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 0 stk. TG3, 17 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
TG2
Taktekking
Mer enn halvparten av forventet levetid er passert for taktekking, noe som medfører økt risiko for slitasje og utettheter over tid. Det registreres mosegroing på taktekking. Dette kan over tid holde på fukt og øke slitasjen. Dette reduserer levetiden på tekkingen.
Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Mosegroing kan holde på fukt og øke slitasjen, noe som over tid kan redusere levetiden på tekkingen. Fjerning av mose anbefales som et vedlikeholdstiltak.
Takkonstruksjon/Loft
Det er ikke registrert luftespalter i takutstikk, luftingen av takkonstruksjonen kunne derfor ikke bekreftes.
Konsekvens/tiltak: Lufting av takkonstruksjonen anbefales kontrollert nærmere. Mangelfull lufting kan føre til fukt / kondens i konstruksjonen, noe som over tid kan gi økt risiko for fuktskader.
Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er kun foretatt stikkprøvekontroller av musetetting og lufting bak kledning der dette er mulig. Der dette er undersøkt ble det registrert store nok mellomrom til at skadedyr kan forekomme. (6mm).
Konsekvens/tiltak: Anbefaler utbedring av musetetting i nedre del av kledningen. Manglende tiltak kan gi økt risiko for at skadedyr tar seg inn i konstruksjonen med påfølgende skade og luktproblematikk over tid.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Det registreres værslitasje på vinduer med krakelering i overflater, avflassing og stedvis begroing/grønske.
Konsekvens/tiltak: Anbefaler overflatebehandling og jevnlig vedlikehold, manglende tiltak kan over tid gi økt risiko for fuktopptak og videre nedbrytning av materialet.
Ytterdører
Det registreres noe rust på hengsler og stedvis noe værslitasje på karmer.
Konsekvens/tiltak: Forholdene medfører økt vedlikeholdsbehov og kan over tid påvirke funksjon og levetid. Det anbefales rustbehandling av hengsler og nødvendig overflatebehandling/vedlikehold av karmer.
Balkonger, verandaer, terrasser og plattinger.
Det registreres fuktmerker/misfarging i plater på undersiden av terrassen over carport.
Konsekvens/tiltak: Fuktmerkene kan indikere vanngjennomtrenging fra terrassen over. Årsaken bør undersøkes nærmere, og terrassekonstruksjonens tetting og avrenning bør kontrolleres og utbedres ved behov.
2. Etasje - Bad - Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Gulv har fall mot sluk, men dette er mindre enn referansenivå. (1:100).
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
2. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er ikke membranoppbrett på dørterskel.
Konsekvens/tiltak: Manglende membranoppbrett ved terskel gir redusert sikkerhet mot vann på gulvet og øker risikoen for vanninntrengning til tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å etablere tilfredsstillende membranoppbrett ved terskel slik at det oppnås minimum 25 mm høydeforskjell mellom topp membran ved terskel og topp slukrist.
1. Etasje - Bad - Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Gulv har fall mot sluk, men dette er mindre enn referansenivå. (1:100). Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dersom slik utvikling oppstår, bør det iverksettes tiltak for å begrense videre skade. Registrert bom i flis gir økt risiko for sprekk / skade ved belastning eller dersom gjenstander faller mot overflaten.
Ved sprekk eller bom (hulrom) kan forholdet utbedres ved injisering med egnet bindemiddel (for eksempel Bi-imp).
1. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Membranoppbrett ved terskel er ikke tilgjengelig for kontroll. Det kan derfor ikke bekreftes om det er tilstrekkelig høydeforskjell mellom topp sluk og topp tettesjikt ved dør.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. Manglende tilgang til membranoppbrett ved terskel medfører usikkerhet rundt høydeforskjell til tettesjikt ved dør. Utilstrekkelig høydeforskjell kan øke risikoen for vann ut av våtrommet ved lekkasje.
Anbefaler nærmere kontroll ved anledning.
1. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Svelling på siden av servantinnredning.
Konsekvens/tiltak: Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Det anbefales å etablere en løsning som gjør eventuelle lekkasjer synlige, for eksempel via lekkasjevarsling eller åpning/drenering til synlig område. Utførelsen bør være i tråd med gjeldende anbefalinger for innebygde sisterner. Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.
1. Etasje - Vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk
Membran er ikke synlig i sluket, og det kan derfor ikke bekreftes om den er ført tilstrekkelig inn under klemringen.
Konsekvens/tiltak: Utførelsen av membran under klemring kan ikke bekreftes ved visuell kontroll. Videre kontroll anbefales ved mistanke om mangelfull tetting eller ved fremtidig oppgradering av våtrommet.
2. Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Det registreres noe overflateslitasje og mindre skader på benkeplate og fronter.
Konsekvens/tiltak: Anbefaler enkel utbedring/overflatebehandling ved behov, forholdet vurderes i hovedsak å være av estetisk karakter.
1. Etasje - Toalettrom - Overflater og konstruksjon
Det registreres stedvis fuktmerker i parketten rundt toalettet og under servant. Ved fuktmåling ble det registrert forhøyede fuktverdier i et mindre område til høyre for toalettet.
Konsekvens/tiltak: Forholdet kan være tegn på vannsøl eller lekkasje. Årsak og omfang bør undersøkes nærmere, og nødvendige tiltak utføres ut fra resultatet for å hindre videre utvikling.
Varmtvannsbereder/tank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Bereder er tilkoblet med støpsel i stikkontakt. Løsningen er ikke i samsvar med dagens forskrift, da varmtvannsberedere skal ha fast tilkobling.
Konsekvens/tiltak: Varmtvannsbereder tilkoblet via støpsel medfører økt risiko for varmgang og elektrisk feil.
Det anbefales å etablere fast tilkobling ved installasjon av ny bereder.
Forstøtningsmurer
Det registreres saltutslag på forstøtningsmuren.
Konsekvens/tiltak: Saltutslag skyldes fuktvandring gjennom muren og kan over tid medføre økt slitasje på betongsteiner. Det anbefales å kontrollere drenering og bortledning av vann på baksiden av muren, samt rengjøre overflatene.
Terrengforhold
Det registreres relativt flatt terreng stedvis rundt boligen. Flatt terreng gjør at regnvann og smeltevann ikke ledes effektivt bort, noe som gir økt belastning på grunnmur og drenering over tid.
Det er ikke registrert fukt inne, eller tegn til svikt i fuktsikring eller drenering på befaringsdagen.
Konsekvens/tiltak: Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Terrenget må ha fall fra grunnmuren for å sikre god avrenning av overflatevann. Eventuelt må det utføres drenerende tiltak i terrenget for å lede overflatevann vekk fra boligen.
Dokumentasjon av drenerende masser i terreng må foreligge for å kunne lukke avviket.
Helse, miljø og sikkerhet
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. For å lukke avviket må utvendige rekkverk føres opp til dagens krav på 100 cm.
