Byggemåte
Boligen er i hovedsak som fra byggeåret og fremstår i teknisk god stand.
Det gjøres oppmerksom på at enkelte elementer har passert normal forventet levetid, slik at vedlikehold/utbedring må påregnes i tiden som kommer. Forøvrig vises til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten.
Boligen har saltakkonstruksjon med taktekking av sorte, lakkerte profilerte stålplater med taksteinsprofil. Taket er utstyrt med mønebeslag, vindskibeslag, pipebeslag og takstige ved pipe. Selger opplyser at taktekkingen ble skiftet i 2000, som egeninnsats med bistand fra faglærte.
Det er tidligere registrert lekkasje ved pipegjennomføring. Ifølge selger ble pipehatt skiftet, og takplater demontert lokalt for kontroll og utbedring av undertaket.
Boligen har takrenner og nedløpsrør av plastbelagt stål. Takrenner er montert langs takfot og ved balkongkonstruksjonen. Nedløpsrør er ført ned langs ytterveggene, med utløp ved terreng.
Boligen har saltakkonstruksjon i tre, oppført med prefabrikkerte takstoler og undertak av trebord. Kaldloftet er uinnredet og har isolasjon av mineralull lagt over himlingen mot underliggende etasje.
Loftet har synlige trekonstruksjoner, ventilasjonskanaler og øvrige tekniske føringer. Det er etablert lufting ved gavlvegg.
Boligen er oppført med yttervegger i bindingsverkskonstruksjon av tre, med utvendig stående, malt trekledning. Sokkeletasjen har grunnmursvegger av betong eller murverk med utvendig pusset og malt overflate. Ifølge selger ble utvendig bordkledning på sør- og vestfasaden
skiftet i 2023. Øvrige fasader har kledning av varierende alder.
Boligen har trevinduer med isolerglass, utført med både 2-lags og 3-lags glass. Vinduer har malte trekarmer og rammer, med varierende alder og utførelse. Ifølge selger ble flere vinduer skiftet i 2020. Dette gjelder vinduer på nord- og vestfasaden i hovedetasjen, samt et soveromsvindu på østfasaden.I sokkeletasjen er det montert mindre vinduer i grunnmursveggene. Enkelte vinduer fremstår som eldre enn de øvrige.
Boligen har malt ytterdør i tre med stående panelprofil og tilhørende sidefelt med glass. Det er montert beslag og låskasse med håndtak.
Boligen har også balkongdør i trekonstruksjon med isolerglass og malt overflate. Dørene har varierende alder og utførelse.
Boligen har en større balkong i tilknytning til hovedetasjen, oppført i trekonstruksjon med terrassebord av tre. Balkongen er delvis understøttet av søyler og bjelkekonstruksjoner. Det er montert rekkverk med glassfelt og rammeverk av tre/metall, samt enkelte partier med stående trespiler. Under balkongen er det etablert terrassearealer på terreng, med terrassebord av tre. Deler av terrassen ligger over gruslagt underlag og plenarealer. Det er også montert enkle rekkverk og utvendig trapp i tre. Selger opplyser at terrassekonstruksjonene ble oppgradert og utvidet i 2023.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 2 stk. TG3 og 21 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Toalettrom med dusj i sokkel - Vurdering av avvik:
• Rommet har flere registrerte avvik og aldersrelaterte svakheter:
- Rommet har i hovedsak overflater og konstruksjoner fra byggeår, med betydelig alder og slitasje.
- Gulvoverflatene består delvis av malt betong og delvis av fliser, uten dokumentert sammenhengende vanntett sjikt.
- Det er registrert stedvis slitasje, misfarging og svekkelser i overflater og overganger.
- Det er ikke dokumentert tilfredsstillende membran eller tettesjikt på gulv og vegger.
- Slukets tilstand og tilslutning til eventuelt tettesjikt er ikke dokumentert.
- Det er ikke dokumentert at gulvet har tilfredsstillende fall mot sluk eller sikker håndtering av lekkasjevann.
- Rommet har en konstruksjonsmessig oppbygning som ikke gir tilstrekkelig sikkerhet mot fuktinntrengning ved regelmessig dusjbruk.
Vaskerom i sokkel - Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
• Det registreres flere avvik og tilstandssvekkelser:
- Rommet har eldre overflater og konstruksjoner, og forventet brukstid for våtrommets fuktsikring er i stor grad oppbrukt.
- Det er ved fuktmålinger registrert forhøyede fuktindikasjoner i gulvoverflater og på vegger mot terreng.
- Det registreres stedvis misfarging og skjolder på veggplater, særlig mot yttervegger og i overganger.
- Det er registrert sprekker og svekkelser i gulvets malte overflate, særlig langs overgangen mellom gulv og vegg.
- Det er ikke dokumentert tilfredsstillende membran eller tettesjikt på gulvet og i overganger mot vegg.
- Fordelerskapet for rør-i-rør-system mangler sprutdeksel. Det er også registrert noe irr/korrosjon på enkelte rørkoblinger.
- Rommet har en eldre konstruksjonsmessig utførelse som ikke gir tilstrekkelig sikkerhet mot fuktinntrengning ved lekkasjer eller vannsøl.
Det ble ikke foretatt hulltaking i veggkonstruksjonene. Det er utført fuktmålinger på tilgjengelige overflater, men bakenforliggende konstruksjoner er ikke
undersøkt.
Boligen har fått følgende TG2:
Taktekking - Vurdering av avvik:
• Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
Takkonstruksjon/Loft - Vurdering av avvik:
• Det registreres følgende forhold:
- Det er stedvis registrert mørke skjolder og misfarging på undertak og trekonstruksjoner. Enkelte områder kan indikere tidligere eller periodisk fuktpåvirkning.
- Isolasjonen ligger stedvis ujevnt, med åpninger og forskyvninger som kan medføre lokale varmetap.
- Det er registrert mangelfull tetting rundt enkelte gjennomføringer og overganger i konstruksjonen.
- Det observeres åpninger og mangelfulle avslutninger i vindsperre-/platekonstruksjoner ved gavlvegg.
- Det registreres mørke partikler og spor etter mus på isolasjonen. Dette er ekskrementer etter mus. Selger har tidligere opplyst om forekomst av mus på kaldloftet.
- Deler av loftet har begrenset tilgjengelighet, og konstruksjonene er derfor ikke undersøkt i sin helhet.
Yttervegger/Veggkonstruksjon - Vurdering av avvik:
• Det registreres stedvis overflateslitasje, misfarging og værpåvirkning på trekledning, listverk og tilhørende konstruksjonsdeler. Enkelte detaljer rundt vinduer og overganger viser tegn til slitasje og behov for vedlikehold.
Det er også registrert mørke flekker/sopp på enkelte overflater under takutstikk og balkongkonstruksjoner. På vegger mot nord og øst er det ikke registrert smådyrsperre/musesperre bak kledning der hvor dette ble kontrollert
Vinduer - Vurdering av avvik:
• Vinduer har varierende alder og tilstand. Det registreres stedvis slitasje på utvendig overflatebehandling, vannbrett og omkringliggende listverk.
Eldre vinduer har generelt økt risiko for svekkede tettelister, redusert funksjon og punktering av isolerglass som følge av alder.
Ytterdører - Vurdering av avvik:
• Det registreres noe normal bruksslitasje på dører, karmer og tilhørende beslag. Balkongdør kniper noe mot karm ved åpning og lukking, noe som indikerer behov for justering.
Terrasser og balkong - Vurdering av avvik:
• Det registreres stedvis værslitasje og misfarging på terrassebord, rekkverk og bærende trekonstruksjoner. På enkelte konstruksjonsdeler under balkongen observeres mørke flekker og misfarging. Deler av terrassene ligger nært terreng, med begrenset inspeksjonsmulighet av underliggende konstruksjoner og fundamentering. Rekkverkets innfesting, stabilitet og høyde er ikke dokumentert gjennom bildene og må vurderes ut fra registreringene på befaringen.
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner - Vurdering av avvik:
• Det registreres skjevheter og høydeforskjeller i gulvkonstruksjonen i 1. etasje. Ved kontrollmåling av gulv i stue ble det registrert en høydeforskjell på ca. 15 mm. Skjevheter kan ha sammenheng med opprinnelig utførelse, deformasjoner i trebjelkelag eller bevegelser som har oppstått over tid. Årsaken er ikke nærmere undersøkt. Det foreligger ikke dokumentasjon på etasjeskillerens oppbygning eller dimensjonering.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Vurdering av avvik:
• Det er registrert flere forhold som indikerer fuktbelastning i konstruksjoner under terreng. I kjølerommet er det registrert synlige fuktmerker og misfarging på trepanel ved gulv og himling. Ved fuktmåling i trepanel ble det målt over 17 vektprosent. Det er videre registrert saltutslag og forhøyede fuktindikasjoner i betonggulvet i kjølerommet. På vaskerommet ble det ved fuktmålinger registrert forhøyede fuktindikasjoner i gulvoverflater og på vegger mot terreng. Deler av sokkeletasjen har innvendig kledde yttervegger mot terreng, hvor bakenforliggende konstruksjoner ikke er tilgjengelige for visuell kontroll.
Skadedyr og fuktkrevende insekter - Vurdering av avvik:
• Det er registrert spor etter skadedyr (gnagere) med skadepotensiale på konstruksjoner.
1. etg. bad:
Dokumentasjon - Vurdering av avvik:
• Det er ikke fremlagt dokumentasjon som bekrefter at membran, tettesjikt og sluktilslutning er utført i henhold til gjeldende krav på utførelsestidspunktet.
Overflater gulv - Vurdering av avvik:
• Det registreres mangelfulle fallforhold på baderomsgulvet, med lokalt motfall mot døråpningen. Den totale høydeforskjellen mellom gulv ved dørterskel og sluk er begrenset, og gulvet har ikke tilfredsstillende fall for sikker bortledning av vann fra alle deler av rommet.
Det registreres videre sprekker i silikonfuger ved overgang mellom gulvfliser og sokkelfliser.
Vanntett sjikt, membran og sluk - Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist synlig membran eller tettesjikt ved sluket. Det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter tilfredsstillende tilslutning mellom membran og sluk. Det kan derfor ikke fastslås om slukløsningen og tilhørende tettesjikt er utført tilfredsstillende.
Sanitærutstyr og innredning - Vurdering av avvik:
• Det registreres sprekker i silikonfuger ved servant og tilhørende overganger. Det er ikke registrert synlig drenering eller lekkasjeåpning fra hulrommet omkring den innebygde toalettsisternen.
Kjølerom sokkel - Overflater og konstruksjon - Vurdering av avvik:
• Det registreres omfattende fuktindikasjoner i kjølerommet:
- Synlige fuktmerker og misfarging på trepanel, særlig nederst mot gulv og øverst ved overgang mot himling.
- Ved fuktmåling i trepanel på vegg ble det registrert verdier på over 17 vektprosent.
- Det registreres saltutslag på betonggulvet, særlig langs overgangen mellom gulv og vegg.
- Fuktindikasjoner er påvist ved måling i betonggulvet.
- Det registreres mørke skjolder og misfarging på veggpanel og himlingspanel, som kan indikere langvarig eller gjentatt fuktbelastning.
- Kjøleaggregatet avgir betydelig driftsstøy som forplanter seg til øvrige deler av boligen.
Det ble ikke foretatt hulltaking i konstruksjonen. Kjølerommet er oppført med en konstruksjonsmessig oppbygning hvor hulltaking ville medført perforering av rommets tettesjikt. Bakenforliggende konstruksjoner er derfor ikke undersøkt.
Innvendige vannledninger - Vurdering av avvik:
• Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Innvendige avløpsrør - Vurdering av avvik:
• ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Ventilasjon - Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Varmtvannsbereder/tank - Vurdering av avvik:
• Varmtvannsberederen er fra 2001 og har dermed en alder på ca. 25 år. Berederen har passert normal forventet brukstid. Eldre varmtvannsberedere har økt risiko for lekkasjer og funksjonssvikt som følge av aldersrelatert slitasje og svekkelser i tank og tilkoblinger.
Berederen er tilkoblet strøm via støpsel og stikkontakt. Det er ikke dokumentert at den elektriske tilkoblingen er vurdert med hensyn til belastning og varmgang.
Fuktsikring og drenering - Vurdering av avvik:
• - Dreneringen antas å være fra byggeår og har dermed en alder på ca. 47 år.
- Normal forventet brukstid for drenering er i stor grad oppbrukt.
- Det er registrert saltutslag og fuktindikasjoner i konstruksjoner under terreng, blant annet i boder og kjølerom.
- Enkelte taknedløp avsluttes ved terreng nær grunnmuren.
- Utvendig fuktsikring og drensledninger er ikke tilgjengelige for kontroll.
Grunnmur og fundamenter - Vurdering av avvik:
• Det registreres stedvis overflateslitasje og misfarging på utvendige grunnmursflater.
Innvendig er det registrert saltutslag og fuktindikasjoner i konstruksjoner mot terreng. Dette indikerer at grunnmuren og tilstøtende konstruksjoner er utsatt for fuktbelastning. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på fundamentenes utførelse eller eventuelle senere utbedringer.
Terrengforhold - Vurdering av avvik:
• Det registreres stedvis ugunstige terrengforhold med begrenset fall bort fra grunnmuren. Enkelte steder ligger terrenget forholdsvis høyt mot grunnmursveggen. Taknedløp avsluttes stedvis direkte på terreng nær bygningen, noe som øker vannbelastningen på omkringliggende masser.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
