Byggemåte
UTVENDIG:
Taktekking:
Taktekking fra 2008 med takpanner. Merk at taket var noe snødekt på befaringstidspunktet, vurdering er
derfor gjort basert på alder og generelle observasjoner.
Nedløp og beslag:
Takrenner og nedløp i plast.
Veggkonstruksjon: TG2
Isolert trekonstruksjon med stående kledningsbord.
Vurdering av avvik:
- Stedvis en del slitasje på kledning.
- Lite/manglende lufting på deler av fasaden.
Takkonstruksjon/Loft: TG2
Takkonstruksjon med tresperrer. Vatertak er etterisolert. Det ble gjort inspeksjon av takkonstruksjon via
loftsluke. Takstmann kjenner ikke til om evt. utfordringer med skadedyr (dødsbo).
Vurdering av avvik:
- Isolasjon går stedvis helt inntil undertak.
- Noe ufagmessig utførelse av etterisolering på tak.
- Noe fuktskjolder rundt gjennomføring/luftehatt.
- De må sikres tilstrekkelig lufting ved at ikke isolasjon går helt inntil undertak, da dette kan forårsake
skader på undertaket.
- Isolasjon på vatertak bør utbedres.
- Det bør monteres nytt beslag på luftehette.
Vinduer: TG2
Malte isolerglassvinduer fra hovedsakelig rundt 1992-1994 i hovedetasje. Vinduer med blyomramming i
gang i 1. etasje og mot nord i stue. Vinduer i kjeller fra mellom 1976-1981. Eldre vindu i krypkjeller.
- Vinduer er generelt preget av elde/slitasje. Det ble registrert kondensering på enkelte glass. Det var
også vanskelig å åpne og lukke en del vinduer. Det må påregnes vedlikehold, justeringer og evt.
utskiftning av vinduer.
Balkongdører: TG2
To-fløyet balkongdør i aluminium/metall mot nord. Enkel balkongdør mot sør.
Vurdering av avvik:
- To-fløyet dør er vanskelig å åpne og lukke.
- Dør mot sør bærer preg av elde/slitasje.
Dører: TG2
Fabrikkmalt, isolert ytterdør med cotswold glass og kikkehull.
Vurdering av avvik:
- Det ble registrert noe fuktskjolder på ytterdør i 1. etasje.
- Elde/slitasje på ytterdør i kjeller.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: TG2
Altan mot sør på ca. 6,5 m². Terrasse mot nord på ca. 28 m². Altan/terrasse har utgang fra stue.
Terrassebord og rekkverk i impregnerte materialer. Merk at terrasse var dekket av snø på
befaringstidspunktet, det var derfor begrenset mulighet for å gjøre inspeksjon av terrassebord.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Utvendige trapper: TG2
Utvendige trapper i betong. Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Det er ikke behov for
utbedringstiltak.
INNVENDIG:
Overflater: TG2
Overflater ble visuelt kontrollert. Generelt er overflater i boligen av noe eldre dato. Overflater er en
skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis
noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er
å betegne som normal bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Stedvis noe slitasje på overflater.
- Bom/sprekk i fliser i vindfang/trapperom.
- Stedvis dårlig heft/bobler på tapet.
- Stedvis avskallet maling på kjellergulv.
- Løsnet takplate i mellomgang i kjeller.
Etasjeskille/gulv mot grunn: TG2
Etasjeskiller av trebjelkelag. Gulv på grunn i kjeller. Det ble foretatt måling av ujevnheter ved lasermåling
uten å avdekke avvik utover standardens krav i 1. etasje (+/- 10 mm i stue).
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt opptil ca. 28 mm høydeforskjell i kjellerstue i
kjeller.
Radon: TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et
område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "høy" eller "særlig høy" aktsomhetsgrad
Pipe og ildsted: TG2
Eldre, murt ildsted i stue. Teglpipe i stue er forblendet. Takstmann kjenner ikke til status ifb. med evt.
inspeksjoner av feier/brannvesenet. Feieluke på kaldloft. Utvendig feieluke på tilbygg.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. Det må påregnes sprekker/riss i eldre, murte
piper. Det ble registrert noe sprekker i teglpipe ved inspeksjon fra kaldloft.
Rom under terreng: TG2
Boligen ligger delvis under terreng. En må være oppmerksom på at kjeller opprinnelig er omsøkt og antatt
benyttet som bodareal. I senere tid er denne innredet. Ved endret bruk vil forhold som ventilasjon etc.
normalt sett ikke være tilfredsstillende for denne type boliger.
Vurdering av avvik:
Det ble registrert en del kondensering på vinduer og begrenset med ventilasjon i kjeller.
Krypkjeller: TG2
Krypkjeller under trebjelkelag, med tilkomst via luke ved trapp i kjeller. En må være oppmerksom på at
krypkjeller er fra byggeår og ikke vil tilfredsstille dagens krav til utførelse. Takstmann kjenner ikke til om
evt. utfordringer med skadedyr (dødsbo). Noe begrenset ventilering i krypkjeller.
Innvendige trapper: TG2
Malt tretrapp av eldre alder.
Vurdering av avvik:
Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Noe løs håndløper.
Innvendige dører: TG2
Formpressede innerdører. Dør med blyglass fra vindfang i 1. etasje.
Vurdering av avvik:
- Dører er generelt av eldre alder og bærer noe preg av slitasje.
- Stedvis noe trege dører. Dør til soverom 3 i kjeller tar i gulv.
VÅTROM:
1. ETASJE > BAD: 4,2 M²
Generell:
Bad av antatt noe eldre alder med keramiske fliser på gulv/vegger og takplater i himling. Varmekabler i
gulv. Inneholder baderomsmøbel med servant, speil/skap med belysning, gulvstående toalett og dusj
med skyvedører. Avtrekksventil på vegg og støpejernssluk.
Dokumentasjon er ikke kontrollert.
Vurdering / konklusjon:
Badet fremstår for å være av noe eldre alder og bærer preg av slitasje/ufagmessighet. Merk at alder på
badet er skjønnsmessig vurdert. Det må påregnes oppgradering i nær fremtid. Det anbefales å
benytte dusjkabinett ved videre bruk, men en må være oppmerksom på at dette ikke erstatter tettesjiktet.
Iht. gjeldende anbefaling fra Norsk Takst vil bad med tettesjikt oppført før 1997 automatisk gis TG3. Badet
er skjønnsmessig vurdert som noe nyere, men det tas forbehold
om at takstmann ikke kjenner alder på badet.
Overflater vegger og himling: TG2
Overflater ble visuell kontrollert. Se kommentarer under avvik. Hull i vegger etter innfesting av div. utstyr.
Overflater Gulv: TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt forsiktig "banking" på fliser for å avdekke evt. bom.
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
- Det ble målt ca. 15 mm høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel. Dette
er under standardens krav/anbefaling på minimum 25 mm.
- Manglende fugemørter og synlige fugekryss i dusjsone.
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Bom i flis.
- Ufagmessig utførelse av fliser.
Det er ikke behov for utbedring av fallforhold / krav til høydeforskjell til sluk ved evt. vannlekkasje. Det må
påregnes utbedring av tettesjikt i nær fremtid. En må være oppmerksom på at dette er antatt mot slutten
av forventet levetid. Det bør installeres dusjkabinett frem til evt. utskifting av bad / tettesjikt (merk at dette
ikke "erstatter" tettesjiktet).
Sluk, membran og tettesjikt: TG2
Eldre soilsluk. Det var begrenset med mulighet for kontroll av sluk.
Vurdering av avvik:
Rustskader i sluk. Membran er antatt i nedre sjikt av forventet levetid (25 år). Dusjkabinett bør brukes frem
til oppgradering.
Sanitærutstyr og innredning: TG2
Sanitærutstyr og innredning ble visuelt kontrollert.
Vurdering av avvik:
Noe slitasje på sanitærutstyr og innredning.
Ventilasjon: TG2
Lufteventil i vegg og spalteventil i vindu.
Vurdering av avvik:
Rommet har kun naturlig ventilasjon, og elektrisk avtrekksvifte bør monteres
Tilliggende konstruksjoner våtrom: TGIU
Det ble gjort forsøk på hulltaking fra soverom, dette var ikke mulig grunnet massiv vegg mot våtsonen. Det
var også begrenset med mulighet for å kontrollere fukt fra underliggende rom pga. oppbygging av
etasjeskiller.
KJELLER > VASKEROM: 8,3 M²:
Generell: TG3
Eldre vaskerom med utslagsvask og støpejernssluk. En må forvente generell oppgradering av
våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone).
En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det
er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Vaskerom må renoveres og takstmann gir et kostnadsestimat: i sjiktet 100.000-300.000,- kroner.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: TG1
Hulltaking er ikke foretatt da rommet har en konstruksjon som gjør dette unødvendig pga. utenpåliggende
rør på betongvegg.
KJØKKEN:
1. ETASJE > KJØKKEN: 8,7 M²
Overflater og innredning: TG2
Kjøkkeninnredning med finerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med oppvaskkum og
skyllebrett. Inneholder oppvaskmaskin og ventilator integrert i overskap fra Grundig.
Vurdering / konklusjon:
Kjøkkenet er av antatt noe eldre alder og bærer preg av elde/slitasje. Det må påregnes oppgraderinger og
installering av hvitevarer.
Avtrekk:
Ventilator integrert i overskap. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Vurdering er gitt på bakgrunn av dagens tilstand, men det vil likevel være naturlig å skifte ut ventilator ved
en evt. oppgradering av kjøkkenet.
SPESIALROM:
KJELLER > WC: 1,8 M²
Overflater og konstruksjon: TG2
Eldre WC med eldre baderomsinnredning og gulvstående toalett. Lufteventil i yttervegg.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannledninger: TG2
Vannledninger av kopper. Stoppekran er plassert i yttervegg i gang (kjeller).
Vannledninger av antatt eldre alder. Det ble registrert noe irr på vannledninger.
Avløpsrør: TG2
Avløpsrør av støpejern fra bad. Stikkledning fra kjøkken i plast. Stakeluke på vaskerom i kjeller.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger, og selv om anlegget
fungerer i dag vil det være naturlig å skifte rør i forbindelse med oppussing.
Ventilasjon: TG2
Boligen har naturlig ventilasjon via veggventiler og enkelte vindusventiler.
Vurdering av avvik:
- Stedvis noe dårlig ventilasjon i boligen.
Varmtvannstank: TG2
Ca. 200 l varmtvannsbereder fra Ozo fra 2014 - plassert i gang m/trapp i kjeller.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det
er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Varmepumpe:
Varmepumpe fra 2017 med innedel i stue. Varmepumpen er kun enkelt visuelt vurdert på bakgrunn av
alder. Takstmann kjenner ikke til evt. status på service/vedlikehold.
Elektrisk anlegg: TG2
Generelt:
- El. anlegg av ukjent alder, oppgradert i senere tid.
- Sikringsskap er plassert i trapperom.
- Automatsikringer (jordfeilautomater).
- Hovedsikring på 63 ampere.
- Nyere arbeider er utført av Sønnico. Det foreligger samsvarserklæring på nyere arbeider.
Oppvarming:
- Elektrisk oppvarming (panelovner).
- Ildsted i stue.
- ESWA-gulvvarme på soverom i kjeller.
- Varmekabler på bad.
Branntekniske forhold:
Røykvarslere og brannslukningsapparat.
TOMTEFORHOLD:
Byggegrunn:
Bygningen er fundamentert på antatt faste masser. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn.
Drenering: TG2
Tilbakefyllt med antatt drenerende masser av sprengstein/kult. Ukjent alder på drenering. Antatt skiftet på
deler av boligen ifb. med utvidelse på begynnelsen av 80-tallet. Mer enn halvparten av forventet levetid på
drenering er overskredet.
Grunnmur og fundamenter: TG2
Grunnmur i betong.
Vurdering av avvik:
Det ble registrert malingsavskalling på grunnmur.
Forstøtningsmurer: TG2
Forstøtningsmurer er av betong.
Vurdering av avvik:
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
Terrengforhold: TG0
Det ble ikke avdekket unormale terrengforhold.
Utvendige vann- og avløpsledninger: TG2
Utvendige vann- og avløpsledninger fra antatt byggeår.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Oljetank:
Det er oljetank på eiendommen. Det er opplyst om at tank er tømt, rengjort og gjenfylt med miljøskum.
Påfylling og lufterør er fjernet. Det er derfor ikke gjort videre vurderinger av denne.
GARASJE:
Bygningsbeskrivelse:
. Pulttak med takpapp
- Takkonstruksjon med tresperrer.
- Takrenner og nedløp av plast.
- Uisolert yttervegg av betong.
- Leddet garasjeport.
Enkel standard. Bygningen bærer preg av manglende vedlikehold.
GARASJE (byggeår 2007):
Bygningsbeskrivelse:
- Saltak med takpanner.
- Takkonstruksjon med tresperrer.
- Takrenner og nedløp av plast.
- Uisolert yttervegg med liggende kledning.
- Grunnmur av betong.
- Garasjeport med portåpner.
Normal standard på bygget utifra alder/konstruksjon. Bygningen bærer preg av manglende vedlikehold.
BOD:
Bygningsbeskrivelse:
- Saltak, tekket med sutak og takpapp.
- Takkonstruksjon med tresperrer.
- Uisolert yttervegg med liggende kledning.
- Fundamentert på betong.
Bod har enkel standard, og vedlikehold må påregnes.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 03.01.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.