Byggemåte
Utvendig:
Taktekking:
TG 2
Taktekking med sutak, lekter og betongtakstein.
Dels liten takvinkel i forhold til denne type tekking.
Løsningen har fungert siden taket ble skiftet. For å få TG0/TG1 må det gjøres tiltak.
Nedløp og beslag:
TG 2
Takrenner og nedløp i plast.
Ukjent alder (naturlig å anta at disse ble skiftet i 2006 ifb. med utskifting av taktekking).
Vedr. levetid:
Takrenner og nedløp i plast har en normal brukstid på 20-30 år.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak i nær fremtid.
• Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Grunnet krypkjeller uten tilstrekkelig dreneringsmulighet bør takvann/overflatevann ledes vekk fra denne.
Veggkonstruksjon:
TG 2
Isolert trekonstruksjon med stående rettkantkledning. Partier med liggende, enkeltfals kledning, samt
teglsteinsfasade. Fasade fra byggeår. Enkelte bord er skiftet i senere tid. Det er også utført maling.
Yttervegger er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt for oppføringsåret, som vil avvike fra dagens
krav/anbefalinger. Ved oppussing eller ombygging der konstruksjoner åpnes vil det kunne avdekkes feil
og mangler. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på dette
undersøkelsesnivået.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
• Provisorisk musesperre på deler av kledningen (usikker løsning).
• Dels slitasje på kledning.
• Kort avstand mellom kledning og "tak" på tidl. garasjedel.
Konsekvens/tiltak:
• Andre tiltak:
• Det bør monteres permanent musebånd.
• Det må påregnes noe vedlikehold.
• Det bør etableres større avstand samt beslag og kledning over "tak" på tidl. garasjedel. Merk at det også
i den sammenheng bør etableres membransjikt
(usikker overgang, som kan sees i sammenheng med indikasjoner på fuktgjennomtregning i garasje).
Takkonstruksjon / loft:
TG 2
Takkonstruksjon med tresperrer.
Merk:
Oppbygging av eldre takkonstruksjoner tilfredsstiller ikke dagens krav mtp. isolasjon o.l. og vil avvike fra
dagens byggeskikk. Fuktskjolder, aktivitet etter mit/borebille, skjeve takstoler, punktert/manglende
dampsperre, fuktskjolder, mangelfull lufting, aktivitet etter skadedyr og lignende er avvik som kan
forekomme i eldre takkonstruksjoner.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
• Tidvis mus på loftet i følge eier (det er lagt ut musefeller).
• Noe sverte på sutaksbord (tørt på befaringstidspunktet).
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Det bør gjøres tiltak for å hindre inntrenging av mus.
• Overvåk tilstanden.
Vinduer:
TG 2
Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Vinduer i stue fra rundt 1989. Blyglassvinduer er
sannsynligvis eldre. Vindu på kjøkken og soverom 3 fra 70-tallet.
Vinduer på soverom 1 og 2 fra antatt slutten av 2000-tallet. Vinduer i kjeller fra 1986.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
• Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Eldre vinduer bærer preg av
elde/slitasje. Eldre vinduer har normalt sett
dårligere isoleringsevne og dårligere vindtetting rundt karmer enn nyere vinduer.
• Stedvis innvendig kondensering og punkterte glassruter.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Det må påregnes vedlikehold og evt. utskifting av vinduer på sikt eller etter behov.
Ytterdør v/stue:
TG 2
Ytterdør med blyglassfelt i trekarmer v/stue
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
• Elde/slitasje. Råteskade i nedre deler.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Det må påregnes utbedring eller evt. utskifting av dør.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
TG 2
Terrasse på ca. 40 m² v/inngang til boligen. Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk med liggende
spiler. Rekkverkshøyde ble målt til 0,92 meter. Eier opplyser at terrassen ble oppført i egenregi for rundt 8
år siden. Terrassen er ikke omsøkt.
Til informasjon:
Ihht. avhendingslovens paragraf 2-13 skal rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot gjeldende
byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet.
Fra TEK 17 (paragraf 12-17):
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde;
a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m
b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m.
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Konsekvens/tiltak
• Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Innvendig:
Etassjeskille / gulv mot grunn:
TG 2
Etasjeskillere av trebjelkelag. Støpt gulv på grunn i kjeller (noe grovt støpt, med varierende
høydeforskjeller). Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Pipe og ildsted:
TG 2
Pipe: Murt pipe
Ildsted: Rentbrennende ildsted med glassfront.
Åpen peis.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Vaskerom:
TG 3
Belegg på gulv, malte flater på vegger og i himling.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Bad:
TG 3
Belegg på gulv, malte flater på vegger og takplater i himling.
Inneholder:
Baderomsmøbel med profilerte fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speil/skap med
belysning, gulvstående toalett og dusjkabinett.
Plastsluk og elektrisk vifte på vegg samt ventil i himling.
Tiltak:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Oppgraderinger i senere tid:
- Taktekking fra 2006
- Inngangsdør i 1. etg. og kjeller fra hhv. 2015 og 2018
- Varmtvannsbereder fra 2016
- Varmepumpe fra 2015
- Terrasse fra rundt 2014
- Montert elbillader
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 31.10.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.