Attraktiv eiendom med nydelig utsikt, gode solforhold og barnevennlig beliggenhet i et etablert boligområde i Gamle Bordalsvegen, like ovenfor Nyre og nær Voss sentrum. Gangavstand til blant annet skoler, barnehage, idrettsanlegg og Vossevangen med alle sine sentrumsfunksjoner. Eiendommen er solrik og byr på en meget flott utsikt over Vangsvatnet og Gråsida, Hanguren, Lønahorgi og Storåsen.

På Vangen er det et rikt utvalg av butikker, servicefunksjoner, gode restauranter, treningssenter, kulturhus, kino, og Knutepunktet med kollektiv transport og Voss Gondol. Voss Ski- og Tursenter med sitt strålende tur- og skiterreng ligger ca. 10 minutter unna i Herresåsen.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

I hovedsak eneboliger og gårdsbruk.

Fra Vossevangen kjører du gjennom sentrum og over Langabrua, ta deretter første til høyre og rett til venstre og gjennom Haugamoen. Ta til høyre ved skilt til Haugo utleige, følg veien og ta av til høyre etter Haugo utleige. Eiendommen ligger på oppsiden av veien.

Det vil bli skiltet med visningsskilt på visningsdagen.

Areal: 567 kvm, Eierform: Eiet tomt

På eiendommen foreligger det støykartlegging vei etter T-1442.

Det foreligger også arter av nasjonal forvaltningsinteresse og naturtyper i Norge - landskap. Se vedlegg til salgsoppgaven.

Radonmåling ble gjennomført i 2014, som viste et nivå over faregrense, jfr. vedlegg til salgsoppgaven.

Se vedlagt Tilstandsrapport avholdt 28.10.25, hvor nedenfornevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Enebolig oppført i 1947, som ligger plassert i lett skrånende terreng mot vest. Hjemmelshaver opplyser at tilbygg er fra 1974 og 1978, til fordel for soverom, bad og entré. Deler av konstruksjonen er underbygd med kjeller, som er fundamentert med plate på mark og grunnmur i betong. Videre er konstruksjonen trolig oppført i lett bindingsvirke med en kombinasjon av liggende og stående trekledning på utvendig fasade. Vinduer har i hovedsak to-lags isolerglass. Taket er av typen saltak tekket med skifer. Taket er oppbygd som en drager-/sperrekonstruksjon, der lasten blir ført ned til terrenget via konstruksjonen sine langsider, og mønedrager, som er understøttet av skjulte søyler i bygget. Etasjeskillet hviler trolig på bærevegger langs midten av bygget.

Tilstandsgrad 2 (TG2):

Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet:

Sprekkene og rissene i betongen er trolig et resultat av svinn og naturlige bevegelser i konstruksjonen over tid. Boligen er oppført i 1947, og grunnmuren er etter alt å dømme ikke armert. Betong uten armering har begrenset strekkstyrke, noe som gjør at slike riss ofte oppstår når materialet utsettes for mindre setninger. Sprekkene har som regel liten konstruktiv betydning, men de kan åpne for fuktinntrengning og på sikt føre til lokal forvitring og avskalling i overflaten. Flass og fuktskjolder på innsiden av muren tyder på at konstruksjonen har vært utsatt for fukt over tid, sannsynligvis som følge av kapillærsug fra grunnen eller mangelfull drenering. Dersom slike forhold får stå uendret, kan fuktbelastningen bidra til mer omfattende overflate- og materialskader. Deler av bygningen er tilbygd uten kjeller, og på disse delene er det ikke mulig å oppgradere det utvendige tettesjiktet på grunnmuren. Dette innebærer at eventuelle fuktsikringstiltak må løses fra innsiden, eventuelt i kombinasjon med tiltak som forbedrer drenering og avrenning utvendig. Regelmessig overvåking og enkle vedlikeholdstiltak - som overflatebehandling, grøfter eller lokal tetting - kan bidra til å redusere videre fuktopptak og begrense risikoen for skadeutvikling over tid.

Terrengforhold:

Fallforholdet fra grunnmuren virker å være tilpasset så godt som mulig i forhold til tomteforholdene. Eiendommen ligger i lett skrånende terreng mot sør, med enkelte områder der terrenget heller inn mot grunnmuren. Under overflaten skrår trolig berget inn mot bygningskroppen, noe som kan føre til opphopning av fukt i nedre del av muren. Dette innebærer at deler av grunnmuren til tider kan være utsatt for både overflatevann og grunnvann, særlig i perioder med høy nedbør eller snøsmelting.

For denne typen konstruksjoner, der deler av muren ligger inn mot terreng og berget har begrenset dreneringsevne, er det avgjørende med god drenering og et velfungerende utvendig tettesjikt. Mangelfull avrenning kan føre til økt fuktbelastning, med risiko for fuktskjolder, avskalling og på sikt mer omfattende materialpåvirkning. Det anbefales derfor å overvåke tilstanden og sikre at drenering og avrenning fungerer som forutsatt.

Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak:

Manglende snøfanger innebærer økt risiko for nedfall av snø og is fra takflaten, noe som kan medføre skade på underliggende bygningsdeler, terreng eller tredjeperson. For bygg i områder med normal snøbelastning skal snøfangere være montert for å sikre både trygghet og vern av konstruksjonen. Tiltak bør vurderes for å oppfylle gjeldende krav til sikkerhet mot snøras fra tak.

Manglende stein eller beslag over skorsteinen reduserer beskyttelsen mot nedbør og kan føre til vanninntrenging i murverket. Over tid kan dette gi fuktopptak og frostsprengning i mørtel og stein, som igjen øker risikoen for avskalling eller sprekkdannelse i skorsteinens topp. Det bør etableres tett og korrekt utført beslag, eller erstatte manglende stein, for å hindre videre fuktpåvirkning.

Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen):

Rennmerker og fuktskjolder på kaldtloft og i himlingen i andre etasje tyder på at det tidligere har vært fuktinntrenging i takkonstruksjonen. Hjemmelshaver har opplyst at dette skyldtes manglende skiferheller, og at det ikke har vært lekkasjer etter at disse ble montert. Selv om lekkasjen ikke har utviklet seg videre, tilsier forholdet at undertaket ikke fungerte som det skulle da vannet trengte inn. Undertaket skal fange opp og lede bort vann som trenger gjennom taktekkingen, og det at dette ikke skjedde, viser at materialet kan være svekket, mangelfullt utført eller ha begrenset levetid.

Skifertekking har lang levetid, men er ikke et fullstendig tett bygningsmateriale i kombinasjon med vind og regn. Tilstanden på undertaket, rekker og lekter er usikker, da disse ligger skjult. Det kan ikke legges til grunn at undertaket har samme levetid som selve skiferen, og eldre undertak kan ha redusert evne til å motstå fukt.

Skadede takrenner og nedløp fører til at regnvann ikke ledes bort på foreskrevet måte, noe som kan medføre tilsig av vann og lokal fuktopphopning langs vegger og grunnmur. Manglende ventilasjon av kaldtloftet reduserer evnen til å transportere bort varm og fuktig luft, noe som øker risikoen for kondens og fuktskader i takkonstruksjonen. At taket over inngangspartiet ikke har tilgang for inspeksjon, gjør at tilstanden her er uavklart, og eventuelle skader kan utvikle seg uoppdaget over tid.

Det anbefales å sikre god ventilasjon på kaldtloftet, kontrollere tilstanden på undertaket der dette er mulig, og føre jevnlig tilsyn med renner og nedløp for å sikre forsvarlig avrenning fra takflaten.

Loft (konstruksjonsoppbygging):

Fuktskjolder og rennmerker på kaldtloftet tyder på at konstruksjonen tidligere har vært utsatt for fuktinntrenging eller kondens. Dette kan være relatert til tidligere lekkasjer fra tekkesjiktet, svikt i undertaket eller dårlig ventilasjon av loftsrommet. Slike tegn bør følges opp, da gjentatte perioder med høy fuktighet kan føre til muggvekst og redusert levetid for treverk og isolasjonsmateriale.

Fuktutslag på 23 vektprosent ved pipegjennomføringen viser at området har vært påvirket av fukt, trolig som følge av en mindre lekkasje i gjennomføringen. Dette bør overvåkes og utbedres.

Manglende isolasjon i enkelte fag over oppvarmede rom medfører varmetap og kan gi ujevn temperatur i takkonstruksjonen. Dette øker risikoen for kondens, særlig i overgangssoner mellom varme og kalde deler av loftet. For å redusere denne risikoen og bedre energieffektiviteten bør det etableres sammenhengende og jevn isolasjon over hele loftsflaten, kombinert med god ventilasjon for å sikre uttørking.

Sprekkdannelser i skorsteinen på kaldtloftet skyldes trolig bevegelser i takkonstruksjonen, temperatursvingninger eller aldersrelatert uttørking av mørtel. Selv små sprekker kan medføre at varm, fuktig luft fra pipeløpet trenger ut i loftsrommet og bidrar til kondens eller lokal oppfukting av tilstøtende materialer. Over tid kan dette føre til videre nedbryting av murpuss og svekket stabilitet i de ytterste delene av skorsteinen. Sprekkene bør derfor kontrolleres nærmere og eventuelt repareres av kvalifisert murer.

Balkonger, verandaer og lignende:

Rekkverket har både for lav høyde og for store åpninger mellom de liggende elementene, noe som ikke tilfredsstiller dagens krav til fallsikring og sikker bruk. Dette utgjør en risiko for fall og bør utbedres ved utskifting eller ombygging. Råte i deler av rekkverket svekker bæreevnen og øker sikkerhetsrisikoen, særlig dersom treverket videre brytes ned av fukt og frostpåvirkning.

Manglende vedlikehold av terrassen har ført til at vann samler seg i søkk og svanker på betongflaten. Dette indikerer ujevnt fall eller lokale setninger i dekket. Stående vann øker risikoen for vanninntrenging i konstruksjonen, spesielt dersom overflatebehandling eller tettesjikt har redusert funksjon. Over tid kan dette føre til frostskader, avskalling av betong og lekkasje ned i garasjen under.

For å sikre videre funksjon og hindre skadeutvikling bør dekket kontrolleres nærmere, og det bør vurderes tiltak som reetablering av fall, utbedring av tettesjiktet samt fullstendig vedlikehold eller utskifting av rekkverket for å oppfylle krav til sikkerhet og bestandighet.

Bad 1. etasje, overflate vegger og himling:

Manglende tilluft gjør at luftutskiftingen i rommet blir utilstrekkelig, selv om mekanisk avtrekk er etablert. Når døren er lukket, får ikke avtrekksviften tilført nok luftmengde til å opprettholde effektiv ventilasjon. Dette fører til dårligere tørking av overflater, høyere fuktinnhold i luften og økt risiko for kondens, muggvekst og fuktrelaterte skader på inventar og konstruksjoner.

Tilluft kan etableres ved å montere en dørventil eller sikre luftespalte under døren, slik at frisk luft kan sirkulere inn når avtrekket er i drift. En enkel utbedring av dette vil forbedre både inneklimaet og fuktsikringen i rommet.

Bad 1. etasje, overflate gulv:

Nedsenkingen i dusjsonen er noe mindre enn det som normalt kreves etter TEK17, og dette kan føre til redusert evne til å holde tilbake og lede bort vann innenfor dusjsonen, særlig ved høy vannmengde eller tett sil i sluket.

Fallet utenfor dusjsonen er målt til 1:130, noe som ligger innenfor kravene så lenge membranen er ført opp ved terskel og sikrer tilbakehold av vann. Forutsetningen er derfor at membranoppkant faktisk er etablert og tett.

Sprekk i fug og bom under flis ved dør indikerer at flisene ikke har full kontakt med underlaget, og at det kan være «luftlommer» eller delvis løs flis. Dette reduserer styrken i overflaten og kan føre til at vann trenger inn bak flislaget.

For å sikre lang levetid og redusere risikoen for fuktskader bør det kontrolleres at membranen er korrekt avsluttet ved terskelen og gir tilfredsstillende vannavrenning og tetting.

Bad 1. etasje, membran, tettesjiktet og sluk:

Kombinasjonen av ny membran og eldre sluk innebærer en potensiell risikofaktor, ettersom eldre sluktyper ofte ikke har klemring tilpasset moderne smøremembran. Dersom membranen ikke er korrekt forankret til sluket, kan det over tid oppstå lekkasjer i overgangen mellom gulv og sluk. Dette er en vanlig feilkilde i våtrom og bør vurderes nærmere av fagperson ved tegn til lekkasje eller misfarging rundt sluket.

Manglende fuging i hjørneprofiler for baderomsplater fører til åpninger som kan tillate vann å trenge inn bak platene. Baderomsplatene fungerer som tettesjikt, og det er ikke membran bak disse. Åpninger i skjøter eller hjørneprofiler kan dermed føre til lekkasjer direkte inn i konstruksjonen dersom vann trenger inn. Slike punkter bør tettes umiddelbart for å opprettholde kontinuiteten i tettesjiktet.

Lekkasjer fra dusjens blandebatteri medfører direkte fukttilførsel til veggen. Dersom vann trenger inn i overgangen mellom vanntilførslene og hullene for disse i baderomsplatene, kan det føre til oppfukting av platematerialet og videre lekkasje inn i veggkonstruksjonen bak.

Samlet sett fremstår badet som relativt nytt, men enkelte detaljer i utførelsen innebærer risiko for fuktskader dersom de ikke blir utbedret. Disse forholdene bør følges opp for å sikre at det nye tettesjiktet opprettholder sin funksjon over tid.

Bad 2. etasje, overflate vegger og himling:

Manglende tilluft gjør at ventilasjonen ikke fungerer optimalt, selv om mekanisk avtrekk er etablert. Når døren er lukket, får ikke viften tilført tilstrekkelig luft til å transportere fukt ut av rommet. Dette fører til at fuktig luft blir stående, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og generell oppfukting av overflater. Tilluft kan etableres ved å montere dørventil eller sikre luftespalte under døren, noe som vil bedre luftutskiftingen og redusere risikoen for fuktskader.

Fuktskjolder i himlingen indikerer at overflaten tidligere har vært utsatt for fukt, enten fra kondens eller lekkasje fra overliggende konstruksjon. Omfanget bør følges opp for å avklare årsaken og hindre videre skadeutvikling.

Uforseglede kuttflater og begynnende svelling i baderomsplatene viser at vann har trengt inn i platematerialet, noe som har redusert både styrken og fuktsikringsevnen. Når platene først er oppfuktet, vil prosessen normalt være irreversibel. Det anbefales derfor å skifte ut baderomsplatene i de berørte områdene for å opprettholde et trygt og fuktsikkert våtrom.

Kjøkken:

Fuktskjolder under kjøkkenvask og misfarging av gulv indikerer tidligere eller pågående lekkasje fra vann- eller avløpsinstallasjonen. Dersom fuktkilden ikke identifiseres og stanses, kan dette over tid føre til råte i gulv, oppsvelling av plateelementer og sekundærskader i tilstøtende konstruksjoner.

Manglende forankring av VA-rør fører til rørbevegelser ved bruk, noe som kan belaste pakninger og koblinger og øke risikoen for lekkasje. Dette bør utbedres ved klamring for å sikre stabilitet og redusere belastningen på rørforbindelsene. Dette gjelder både for vanntilførsler og avløp.

Sprekk i induksjonstoppen innebærer at glassflaten er svekket, noe som gjør den mer utsatt for videre sprekkdannelse ved temperaturendringer eller mekanisk belastning. Sprekken kan også føre til at væske trenger ned under glassplaten, med risiko for kortslutning eller skade på elektriske komponenter. Toppen bør derfor skiftes ut for å sikre trygg og forskriftsmessig drift.

Manglende fug i overgang mellom benkeplate og vegg øker risikoen for vanninntrenging bak kjøkkeninnredningen, og bør utbedres for å hindre at vann renner ned bak innredningen ved normal bruk.

Manglende lekkasjesikring under oppvaskmaskin innebærer at eventuelle lekkasjer ikke fanges opp og varsles før vann trenger ned i underliggende konstruksjoner. Krav om automatisk lekkasjestopper ved vanninstallasjoner i oppholdsrom ble innført med byggteknisk forskrift (TEK10) fra juli 2010, og gjelder for nye bygg og vesentlige rehabiliteringer (oppgradering av VA-anlegg) etter dette.

Kjeller, veggenes og himlingens overflater:

Avflassing av overflatebehandling skyldes vanligvis fuktvandring gjennom muren, der fukt presser seg ut og bryter ned maling eller puss. Dette er et tegn på at muren er utsatt for periodisk fuktpåvirkning, trolig fra grunnen eller gjennom diffusjon fra omkringliggende masser. Misfarging i overflaten støtter dette og tyder på at fukt i varierende grad trenger gjennom materialet. Slike forhold er vanlige i eldre konstruksjoner uten moderne drenering og fuktsperre, og innebærer normalt ingen akutt risiko.

Kjeller, gulvets overflate:

At deler av arealet er tildekket av andre overflater medfører begrensede inspeksjonsmuligheter og innebærer usikkerhet rundt tilstanden i disse områdene. Eventuelle sprekkdannelser, fuktskader eller lokal forvitring kan ikke utelukkes.

Riss i synlig betong skyldes trolig svinn og naturlige bevegelser i materialet over tid. Slike riss har som regel liten konstruktiv betydning, men kan åpne for fuktvandring dersom betongen står i kontakt med grunnen eller utsettes for vannpåvirkning. Over tid kan dette bidra til lokale overflateskader, misfarging eller avflassing av eventuell overflatebehandling. Det anbefales jevnlig overvåking og eventuelt enkel overflatebehandling for å hindre videre fuktopptak.

Kjeller, fuktmåling og ventilasjon:

Mangelfull ventilasjon reduserer evnen til uttørking i rommet og bidrar til at fukt fra grunnen eller fra betongen ikke blir transportert bort. Dette øker den relative luftfuktigheten nær gulv og mur, og skaper forhold som er gunstige for oppfukting av organiske materialer som er i kontakt med betongflaten.

Målt fuktinnhold på over 20 vektprosent i trevirke som ligger direkte mot betong, indikerer at materialet befinner seg i en fuktstilstand der det over tid kan utvikles mikrobiell vekst eller råte. Fuktopptak i slike detaljer skyldes ofte kapillærsug eller kondens, og situasjonen vil normalt ikke bedre seg uten tiltak som adskillelse mellom materialene eller forbedret ventilasjon.

Siden kjelleren ikke er innredet og i hovedsak benyttes til lagring av utstyr og gjenstander som tåler noe fukt, vurderes forholdet som lite kritisk per i dag. For å opprettholde tilfredsstillende forhold og forebygge videre fuktøkning bør ventilasjonen likevel forbedres.

Varmtvannsbereder:

Varmtvannsberederen nærmer seg anbefalt brukstid, og komponenter som varmeelement, termostat og innvendig belegg kan være svekket av alder og korrosjon. Risikoen for lekkasje eller funksjonssvikt øker over tid, særlig i områder der berederen er utsatt for temperatursvingninger eller høyt trykk.

Berederen er tilkoblet strøm via vanlig støpsel i stikkontakt, men fra 2014 ble det innført krav om fast tilkobling for beredere med effekt over 1,5 kW. Siden varmtvannsberedere trekker mye strøm over lang tid, kan tilkobling via stikkontakt føre til varmgang og dårlig kontakt, noe som øker risikoen for overoppheting og i verste fall brann. Det anbefales derfor å koble berederen fast i samsvar med gjeldende forskrifter for å sikre trygg og stabil drift.

Videre ble det med byggteknisk forskrift (TEK10) fra juli 2010 innført krav om lekkasjesikring for vanninstallasjoner som for eksempel varmtvannsberedere. Selv om denne berederen er installert før kravet trådte i kraft, anbefales det likevel å installere lekkasjesikring eller oppsamlingskar med varsling for å redusere risikoen for skjulte vannlekkasjer og påfølgende fuktskader over tid.

Samlet sett fungerer anlegget tilfredsstillende, men har begrenset restlevetid og bør vurderes skiftet ut innen rimelig tid for å sikre videre drift og trygghet.

Ventilasjon:

Bygningsdelen vurderes til TG 2 på grunn av manglende ventiler og utilstrekkelig luftveksling mellom rom. Luftespalter under innvendige dørblad eller ventiler i innervegger mangler, noe som medfører at luftutskiftingen ikke fungerer tilfredsstillende dersom innerdører er lukket. Konsekvensen kan være dårlig inneklima og økt energibruk for mekaniske avtrekk.

Selv om det ikke ble registrert merkbart dårlig inneklima på befaringsdagen, bidrar naturlige luftlekkasjer i den eldre konstruksjonen til ventilasjonen. Ved en eventuell oppgradering av bygningens tetthet vil disse lekkasjene reduseres, noe som også vil påvirke luftutskiftingen.

For å sikre god luftsirkulasjon anbefales det å etablere luftespalter mellom rom eller montere ventiler i innervegger. Dette vil bidra til jevnere luftflyt, bedre inneklima og redusert fuktrisiko over tid.

Tilstandsgrad 3 (TG3):

Yttervegger:

Det er registrert flere forhold som samlet sett indikerer behov for vedlikehold og utskifting av enkelte materialer. Fuktig og delvis råteskadet treverk tyder på at kledningen over tid har vært utsatt for nedbør og fukt uten tilstrekkelig tørkemulighet. Manglende lufting på baksiden av kledningen reduserer evnen til å ventilere bort fukt, noe som øker risikoen for videre råteutvikling og forkorter levetiden til fasadematerialet. Skadede eller feilmonterte takrennenedløp leder konsentrerte vannmengder direkte mot fasaden og forsterker fuktbelastningen på både kledning og underliggende konstruksjoner.

Åpninger i kledningen, særlig ved overganger og mot grunnmur, kan gi tilgang for skadedyr som mus. Dette bør utbedres for å unngå skader på isolasjon og innvendige konstruksjoner. Den observerte mangelen på vedlikehold tilsier at overflater bør rengjøres, behandles og eventuelt skiftes ut der det er tegn til fuktskader.

Samlet sett viser avvikene at ytterveggene har behov for oppfølging for å sikre videre bestand og fuktsikkerhet i konstruksjonen. Tilstanden vurderes som typisk for bygg med denne alderen og konstruksjonsmetoden, der vedlikehold og oppgraderinger må anses som en naturlig del av videre forvaltning.

Vinduer og ytterdører:

Den samlede tilstanden på vinduene indikerer et generelt behov for vedlikehold og delvis utskifting. Punkterte ruter har fått skadet forseglingen mellom glasslagene, noe som medfører dugg, kondens og redusert isolasjonsverdi, mens den knuste ruten i kjelleren reduserer sikkerheten og gir direkte luftgjennomgang samt økt risiko for fuktskader.

Avskallet overflatebehandling gjør treverket mer utsatt for fukt og påfølgende nedbrytning, spesielt i karmer der råte allerede er observert. Manglende eller defekte vridere gjør at flere vinduer ikke kan åpnes eller lukkes forsvarlig, noe som reduserer både funksjonalitet og muligheten for lufting. Harde og uttørkede pakninger bidrar til trekk og dårlig tetting mot fukt og kulde, mens begynnende råte i karmer bør stanses gjennom lokal utbedring eller utskifting der skadeomfanget er større.

Manglende beslag over og under karmene reduserer beskyttelsen mot vanninntrenging bak listverk og karm, noe som over tid kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.

Samlet sett har vinduene en tilstand som krever både vedlikehold og delvis utskifting for å sikre forsvarlig funksjon, fuktsikring og energieffektivitet. Tilstanden vurderes som typisk for eldre vinduer der deler av materialet nærmer seg slutten av forventet levetid.

Bad 2. etasje, overflate gulv:

Flate partier og lokale motfall reduserer gulvets evne til å lede vann mot sluket og øker risikoen for at vann blir stående på overflaten over lengre tid. Stillestående vann ca. 30 cm utenfor sluket viser at deler av gulvet ikke oppfyller intensjonen om effektiv avrenning.

Motfall ved dør og vaskemaskin, kombinert med at vanninntaket bryter gulvets tettesjikt, utgjør en særlig risikofaktor. Dersom vann trenger inn gjennom denne gjennomføringen, kan det spre seg under belegget og føre til skjulte fuktskader i konstruksjonen.

Bølger og løst belegg ved terskel tyder på at limet eller underlaget har mistet heften, noe som gjør at belegget ikke lenger fungerer som et sammenhengende tettesjikt. Dette øker risikoen for vannlekkasje, spesielt ved opphopning av vann i de flate områdene. At belegget i tillegg er malt med en maling som har svak vedheft, forverrer situasjonen ytterligere, ettersom overflaten ikke tåler den fuktbelastningen som normalt forekommer i et våtrom.

For å sikre tilfredsstillende vannavrenning og fuktsikring bør det vurderes å oppgradere gulvet, inkludert etablering av nytt belegg og korrekt fall mot sluk. Spesielt bør gjennomføringen for vanninntaket tettes eller flyttes slik at tettesjiktet blir helhetlig og funksjonelt.

Bad 2. etasje, membran, tettesjikt og sluk:

Manglende fuging i hjørneprofiler og skjøter mellom baderomsplatene skaper åpninger som kan tillate vann å trenge inn bak platene. Siden baderomsplatene fungerer som tettesjikt, kan selv små lekkasjer føre til at vann trekker inn i konstruksjonen bak og forårsaker skjulte fuktskader over tid.

At vinduet er plassert innenfor våtsonen, og at det er påvist fuktskader på karm, foringer og listverk, viser at området er utsatt for direkte vannsprut. Dette kan over tid føre til videre oppfukting og råte i treverk og tilstøtende konstruksjoner dersom forholdet ikke utbedres.

Vanninntaket som føres gjennom gulvet bryter tettesjiktet, noe som gjør at lekkasjevann kan trenge ned i underlaget og spre seg under belegget. Dette er en kjent risikokonstruksjon og bør utbedres ved eventuell oppgradering av rommet. Rørgjennomføringer til servant mangler tetting rundt hullene i baderomsplatene, noe som ytterligere øker risikoen for fuktinntrenging bak platene.

Tettesjiktet er fra 1974 og regnes som utdatert etter dagens standarder, jf. SINTEF Byggforsk. Levetiden for denne typen belegg er for lengst overskredet, og selv om dagens kontroll ikke påviser fukt, kan materialet ha svekkede egenskaper. Våtrommet har derfor begrenset restlevetid, og oppgradering bør anses som nært forestående for å sikre et moderne og fuktsikkert våtrom.

WC og innvendige vann- og avløpsrør:

Manglende dreneringsspor for sisterne innebærer at eventuelle lekkasjer fra innbyggingssisterne ikke vil bli synlige, noe som kan føre til skjulte vannskader i konstruksjonen før lekkasjen oppdages. Dette er i strid med prinsippet om synliggjøring av lekkasjer i byggteknisk forskrift og bør utbedres for å sikre kontroll og enkel inspeksjon.

Trykkslag ved tapping av vann tyder på at rørsystemet mangler tilstrekkelig forankring eller festing. Over tid kan dette påføre belastning på koblinger og ventiler, med risiko for lekkasje. Deler av anlegget er heller ikke isolert, noe som øker risikoen for frostskader i kalde perioder dersom romtemperaturen synker eller deler av rørføringen ligger nær yttervegg, grunnmur eller kjeller.

Dårlig tilkomst og manglende merking av stoppekran kan føre til forsinket reaksjon ved lekkasjer, noe som igjen kan forverre skadeomfanget. Det anbefales derfor å merke og sikre bedre tilgang til kranen.

Lekkasjen fra blandebatteriet i dusjen i 1. etasje medfører fukttilførsel til vegg i våtsonen. Dersom vann trenger inn bak baderomsplatene, kan det over tid føre til oppfukting av underliggende konstruksjoner og utvikling av råte eller mugg. Feilen bør utbedres snarest for å hindre videre skade.

Spor etter lekkasje fra avløpet på kjøkkenet indikerer tidligere fuktpåvirkning. Selv om aktiv lekkasje ikke ble observert på befaringstidspunktet, kan misfarging og oppbløting av materiale tyde på at lekkasjen har vært periodisk eller vanskelig å oppdage.

Eldre deler av anlegget har usikker restlevetid, og kombinasjonen av ulike materialtyper øker risikoen for svikt i overgangen mellom nye og gamle komponenter. Jevnlig kontroll av rørskap og synlige koblinger bør inngå som en del av det årlige vedlikeholdet.

GARASJE / UTHUS:

Bygningsmassen utenfor hovedkonstruksjonen får en kortfattet beskrivelse og er ikke tilstandsvurdert. Garasjen er oppført som en ren betongkonstruksjon med takterrasse på overliggende betongdekke. Deler av arealet utenfor garasjeporten har grus- og jorddekke, mens himlingen innenfor porten er isolert med isopor. Det er registrert flere forhold ved garasjen som er verdt å nevne. Betonggulvet har riss i overflaten, noe som trolig skyldes bevegelser i underlaget eller naturlig svinn i betongen. I de øvre delene av veggene er det rennmerker og misfarging som indikerer fuktpåvirkning over tid, og i himlingen er det observert lekkasje fra et hull. Disse forholdene peker mot et generelt behov for vedlikehold og lokale utbedringer.

Innholdsrik enebolig med nydelig utsikt og stor garasje. Tomten er opparbeidet med plen, bærbusker og flott uteplass. Boligen går over to plan pluss kjeller og garasje. Første etasje inneholder gang, flislagt entré, fire soverom og bad. Andre etasje består av gang, kjøkken, stue, bad, toalettrom og to soverom. Kjeller har gang, bod, kott og hobbyrom. Stor garasje/uthus i front av boligen med terrasse oppå.

- BRA-i (internt bruksareal): 166 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 35 kvm

- Totalt BRA: 201 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 73 kvm

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Første etasje:

- Totalt BRA: 82 m²

- BRA-i: 82 m²

Andre etasje:

- Totalt BRA: 84 m²

- BRA-i: 84 m²

Kjeller:

- Totalt BRA: 35 m²

- BRA-e: 35 m²

Garasje/uthus:

- Totalt BRA: 72 m²

- BRA-e: 65 m² + skur 7 m²:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Boligens innvendige overflater består i hovedsak av laminatgulv i første etasje og fliser i entré og på bad. I andre etasje er det laminatgulv i gang, på toalettrom og soverom, parkett i stue og på kjøkken, og belegg på badet. Veggflatene i første etasje er hovedsaklig utført med tømmerpanel og slettbehandlede overflater, mens badet har baderomsplater. I andre etasje er veggene kledd med huntonittplater, tapet og panel, og med baderomsplater på badet. Himlingene har panel og himlingsplater.

Boligens inngangsparti i første etasje består av entré og stor hall med rikelig med plass til oppbevaring av garderobe, som også fungerer som stue. Herfra er det utgang til den store terrassen som ligger oppå garasjen. Denne etasjen har hele fire soverom, et pent bad med flislagt gulv med varmekabler, baderomsplater og vegghengt toalett. Denne etasjen har varmepumpe og vedovn, i tillegg til gulvvarme i entré og hall.

Andre etasje inneholder et flott kjøkken med innredning fra Mørekjøkken, med integrert komfyr og steikeovn. Alt av hvitevarer på kjøkken medfølger, inkludert to oppvaskmaskiner. Kjøkkenet har mye skap- og benkeplass, og flere skap har innfelt glass og downlights. I naturlig tilknytning til kjøkkenet er det plass til å møblere med langt spisebord; en kjempeflott plass å samles. Her kan man nyte både felles måltid i tillegg til den vakre utsikten som ivaretas gjennom rause vindusflater. Videre fra spisestuen kommer man til en stor stue som kan møbleres med ulike sittegrupper. Her er det en flott peisinnsats med dører, som sikrer varme og kos.

Denne etasjen har et separat, praktisk toalettrom, i tillegg til et kombinert bad/vaskerom med belegg på gulv med varmekabler. Her er også to soverom, slik at boligen kan skilte med tilsammen 6 soverom.

Det er tilkomst til loft via loftsluke med trapp. Kjeller har gang, arbeidsrom/trapp, boder med rikelig plass til verktøy og hobbyutstyr. Utvendig vedskjul.

Eienedommen har god solegang, med sol til kl. 21.20 midtsommers. Selger opplyser at solen er borte fra 13. desember til 13. januar.

Hvitevarer på kjøkken medfølger, inkludert to oppvaskmaskiner.

Elektrisk.

Vedovn i begge etasjer.

Luft-til-luft varmepumpe er montert i første etasje.

Tilleggsvarme: Det er panelovner i enkelte rom.

Selger opplyser at det er installert gulvvarme i våtrom, entré og gang i første etasje.

Energimerke G og oppvarmingskarakter GUL.

Selger har ikke bundet opp eiendommen i strømstøtteordningen Norgespris.

Stor garasje.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Offentlig vei.

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 149 677 pr. 31.12.23.

Formuesverdi som sekundærbolig kr. 4 598 707 pr. 31.12.23.

Ligningsverdien er oppgitt av Skatt Vest.

Årlige avgifter:

Avløp kr. 8 593,50.

Eiendomsskatt kr. 6 572,01.

Feiing kr. 699,82.

Vann kr. 7 976,73.

Renovasjon kr. 3 575,56, abonnement småhushold.

Årlig strømforbruk ca. 25000 kwh, tv og internett ca. kr. 1700 pr. mnd, byggforsikring kr. 14.417.

For øvrig kostnader til vedfyring.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen som omhandler tilbygg, datert 29.09.1978.

Oversendte byggetegninger stemmer ikke med dagens situasjon, og bruksendring er ikke omsøkt/byggemeldt. Godkjennelse foreligger dermed ikke. Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk.  Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette, kfr. megler for ytterligere informasjon.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Eiendommen er konsesjonspliktig: NEI.

Det er ikke odel på eiendommen.

Nye laminatgulv i enkelte rom. Andre etasje ble oppgradert i 2016, og første etasje i 2022.

Ny loftsluke med stige ble montert i 2019.

Toalettrom fikk nye overflater i 2020. Deler av konstruksjonens vanninstallasjoner fikk oppgraderte rør-i -rør system.

Fliser i entré ble lagt i 2022.

Tidligere kjøkken i første etasje er fjernet og erstattet med soverom. Yttervegg ble i samband med dette tilleggsisolert.

Fra selgers egenerklæring:

I 2023 ble det gjort diverse oppgradering av det elektriske anlegget, utført av Los Elektro.

I 2022 ble bad pusset opp. Det ble skiftet vegger, gulv og toalett. Arbeid utført av ufaglært.

I 2021 ble det oppdaget en mindre lekkasje i tak i stue, som følge av løs skiferhelle. Skiferhelle ble lagt på plass og det har ikke vært noe lekkasje der siden. 

I 2016 ble diverse kledning skiftet, huset ble malt og det ble satt inn to nye vinduer, utført av faglært.

Selger har fjernet en gammel ovn i første etasje.

Lampe på bad i 1. etasje er defekt.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Heftelser:

1947/647-1/52  Bestemmelse om kloakkledn., 22.10.1947. Vegvesenets betingelser vedtatt.

Grunndata: 1947/425-1/52  Registrering av grunn, 28.07.1947. Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:4621 Gnr:194 Bnr:2.

1977/990026-1/52  Sammenslått med denne matrikkelenhet: 09.03.1977, gnr 194 bnr 36.

 

Rettigheter på andre eiendommer, ingen rettigheter funnet.

Kommuneplaner:

Id 12352019004

Navn: Kommuneplan for Voss herad 2020-2032

Plantype: Kommuneplanens arealdel

Status: Endelig vedtatt arealplan

Ikrafttredelse: 22.10.2020

Delareal 157 m2

KPAngitt Hensyn landbruk

KP Hensynsonenavn OM510

Delareal 567 m2

Arealbruk Boligbebyggelse, nåværende.

Delareal 560 m2

KP Hensynsonenavn OM220

KPStoy Gul sone iht. T-1442

Delareal 261 m2

Bestemmelse: Områdenavn Ytre sentrumsavgrensing

KPBestemmelse Hjemmel forhold som skal avklares og belyses.

Reguleringsplaner:

Id 123588007

Navn: Bordalsida

Plantype: Eldre reguleringsplan

Status: Endelig vedtatt arealplan

Ikrafttredelse 28.09.1988

Delareal 564 m2

Formål: Boliger.

Delareal 2 m2

Formål: Jord- og skogbruk.

Gnr. 194 Bnr. 30 i Voss kommune

5 000 000,- (Prisantydning) Omkostninger 125 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 000 000,-)) 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 17 900,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 144 250,- (Omkostninger totalt) 5 144 250,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Vi bistår mer enn gjerne med kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse da vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe. Vi kan således ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne den banken som tilbyr deg best vilkår.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.