Byggemåte
Grunnmur og gulv i underetasjen er i hovedsak utført i betong mot underliggende masser. Innvendig side av grunnmur er pusset. Dette indikerer bruk av tresonitt som isolasjonsmateriale. Tresonitt var vanlig brukt i etterkrigsårene. Materialet har begrenset isolasjonsevne sammenlignet med dagens isolasjonsløsninger. Tilbygg fra 1982 er oppført med grunnmur i Leca. Hovedkonstruksjonen er oppført i tømmer som i senere tid er påforet både innvendig og utvendig. Tilbygg er oppført i lett bindingsverk. Det er montert asfaltplater på kald side av vegglivet. Disse fungerer som vindsperresjikt og bidrar til avstiving av konstruksjonen. Fasader er kledd med liggende trekledning. Vinduer med tolags isolerglass er montert i vegglivet. Balkong er oppført med tradisjonelt bjelkelag. Konstruksjonen er forankret til vegglivet og hviler på drager i front. Dragerne er understøttet av søyler med lastoverføring til terreng. Takterrassen er bygget opp på bjelkelag over stuedelen i hovedetasjen. Eier opplyser at det er etablert luftesjikt mellom isolasjon og tettesjikt. Taket er utført som saltak og er tekket med skifer. Takrenner i aluminium fører takvann ned til terreng. Laster fra takkonstruksjonen blir overført til grunnen via byggets kortsider mot øst og vest, samt via mønedrager som er understøttet av skjulte søyler i konstruksjonen. Ark mot øst har eget bæresystem. Innvendige bærende vegger langs byggets midtakse fungerer som opplager for etasjeskillet og søyler. Det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygging av konstruksjonen. Beskrivelsene er basert på visuelle observasjoner gjort ved befaring. Det er ikke utført destruktive inngrep for å verifisere byggemåte. Det må derfor tas forbehold om at faktisk konstruksjonsoppbygging kan avvike fra det som er beskrevet ovenfor.
Boligen fremstår som godt vedlikeholdt og jevnt over funksjonell ut fra alder, byggemåte og utførte oppgraderinger. Eiendommen har vært eid og vedlikeholdt av fagperson innen byggfaget, noe som kommer til uttrykk gjennom flere gjennomtenkte løsninger, jevn oppfølging og et generelt godt vedlikeholdsnivå over tid. Det er gjennomført flere oppgraderinger og vedlikeholdstiltak på eiendommen, blant annet knyttet til våtrom, tekniske installasjoner, vinduer, takterrasse og utvendige bygningsdeler. Boligen bærer likevel naturlig preg av alder, og enkelte konstruksjoner og bygningsdeler har passert eller nærmer seg forventet levetid.
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet: Årsak: Registrerte forhold er knyttet til alder, byggemetode og manglende fuktsikring etter dagens standard. Krakkelering i puss kan oppstå som følge av bevegelser, uttørking og naturlig aldring. Manglende tettesjikt og utvendig isolasjon er vanlig for konstruksjoner fra oppføringstidspunktet. Risiko og konsekvens: Manglende utvendig fuktsikring øker risikoen for fuktinntrenging i konstruksjonen. Dette kan over tid føre til fuktskader, redusert isolasjonsevne og dårligere inneklima. Kondens på varm side av vegg kan oppstå som følge av temperaturforskjeller. Begrenset tilkomst til deler av grunnmuren kan gjøre fremtidige tiltak mer omfattende og kostnadskrevende. EPS-fuktstyring kan redusere fuktnivået, men erstatter ikke behovet for fungerende drenering og utvendig fuktsikring fullt ut. Anbefalt tiltak: Det anbefales å overvåke konstruksjonen med hensyn til fuktutvikling. Ved tegn til økt fuktbelastning bør tiltak som utbedring eller etablering av drenering, samt utvendig fuktsikring vurderes der dette er praktisk gjennomførbart. Videre bør overflater vedlikeholdes.
Terrengforhold: Årsak: Fallforholdet er knyttet til naturlige terrengforhold og tilpasning av bygget til eksisterende terreng. Manglende fall bort fra konstruksjonen skyldes i hovedsak terrengutforming. Risiko og konsekvens: Fall mot grunnmur øker risikoen for vannbelastning på konstruksjonen. Dette kan føre til økt fuktpåvirkning på grunnmur og tilstøtende bygningsdeler. Over tid kan dette gi fuktskader, redusert inneklima og økt belastning på dreneringssystemet. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tiltak for bedre bortledning av overflatevann, for eksempel ved terrengjustering eller andre avbøtende løsninger der dette er praktisk gjennomførbart. Videre bør forholdet ses i sammenheng med eventuell oppgradering av drenering.
Yttervegger: Årsak: Fukt i trevirke er trolig knyttet til lokal vannbelastning, kombinert med begrensede uttørkingsmuligheter. Redusert luftespalte bak kledning skyldes utførelsesmessige forhold fra oppføringstidspunktet. Sprekker og kuede bord skyldes ytre påkjenninger fra vær. Risiko og konsekvens: Mangelfull ventilering bak kledning kan redusere uttørkingsevnen og øke risikoen for fuktoppbygging i konstruksjonen. Over tid kan dette føre til nedbryting av trevirke og utvikling av råteskader. Lokale fuktpåvirkede områder kan utvikle seg videre dersom forholdene ikke blir utbedret. Anbefalt tiltak: Det anbefales utskifting av fuktig trevirke. Ved fremtidig vedlikehold eller utskifting av kledning bør det vurderes å etablere tilstrekkelig luftespalte for bedre ventilering.
Vinduer og ytterdører: Årsak: Registrerte avvik er i hovedsak knyttet til alder, naturlig slitasje og mangelfull detaljutforming ved montering. Manglende beslag skyldes utførelsesmessige forhold, mens svekket overflatebehandling og pakninger er en naturlig del av aldringsprosessen. Risiko og konsekvens: Manglende beslag øker risikoen for vanninntrenging i konstruksjonen. Over tid kan dette føre til fuktpåvirkning og nedbryting av trevirke. Eksponert treverk har redusert motstand mot fukt og vil kunne utvikle råteskader. Redusert tetthet i pakninger kan gi trekk, varmetap og dårligere komfort. Vedlikeholdsetterslep vil kunne forkorte levetiden på bygningsdelene. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere beslag der dette mangler, for å sikre tilfredsstillende bortledning av vann. Skadet og fuktpåvirket trevirke bør utbedres eller skiftes ut. Videre bør overflatebehandling fornyes, og pakninger vurderes skiftet ut ved behov. Generelt vedlikehold bør gjennomføres for å forlenge levetiden. Enkelte vinduer og dører bør vurderes skiftet ut.
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen): Årsak: Avviket er i hovedsak knyttet til alder på underliggende konstruksjoner. Naturlig nedbryting av asfaltpapp, lekter og sløyfer skjer over tid som følge av fuktbelastning og klimatiske påvirkninger. Risiko og konsekvens: Aldrende undertak og bærende konstruksjoner har redusert funksjon og kan føre til fuktinntrenging i takkonstruksjonen. Over tid kan dette medføre svekkelse av materialer, redusert tetthet og i verste fall utvikling av råteskader. Siden skiferen ikke er tett, er konstruksjonen avhengig av et velfungerende undertak. Anbefalt tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll av takkonstruksjonen fra innsiden med fokus på fukt og lekkasjetegn. På bakgrunn av alder må det påregnes behov for omlegging av taket på sikt, der undertak, lekter og sløyfer skiftes, mens skifer kan vurderes gjenbrukt dersom kvaliteten tilsier dette.
Loft (konstruksjonsoppbygging): Årsak: Rennemerker på pipevegg er trolig knyttet til tidligere lekkasje. Manglende kondensisolasjon for avløpslufting skyldes utførelsesmessige forhold. Risiko og konsekvens: Selv om det ikke ble registrert fukt ved måling, kan tidligere lekkasjer indikere svake punkter i konstruksjonen. Manglende kondensisolasjon på avløpslufting kan føre til kondensdannelse, som over tid kan gi fuktpåvirkning på tilstøtende materialer og føre til dårlig inneklima. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etterisolere avløpsluftingen for å redusere risikoen for kondens. Videre bør konstruksjonen følges opp med jevnlig kontroll, særlig rundt pipegjennomføring og andre gjennomføringer i takflaten.
Balkonger, verandaer og lignende: Årsak: Skjevheter og svikt i markterrasse skyldes trolig setninger i underlaget og påvirkning fra fukt og klima over tid. Svikt i balkong er knyttet til dimensjonering og belastning i tilbygd konstruksjon. Manglende fall på takterrasse skyldes utførelsesmessige forhold. Vedlikeholdsmangel er knyttet til naturlig aldring og manglende oppfølging. Fuktskjolder i bodareal er opplyst å stamme fra tidligere lekkasjer i overgang mellom eldre tettesjikt og veggliv før omtekking i 2012. Risiko og konsekvens: Svikt og skjevheter kan påvirke stabilitet og bruksegenskaper. Sprekker og manglende overflatebehandling øker risikoen for fuktopptak og nedbryting av trevirke. Manglende fall på takterrasse kan føre til vannoppsamling og økt belastning på deler av tettesjiktet. Bruk av klikkfliser direkte på tettesjikt kan føre til mekanisk slitasje og redusert levetid på membranen. Fuktskjolder indikerer at konstruksjonen tidligere har vært utsatt for fuktbelastning. Selv om det ikke ble registrert unormale fuktverdier på befaringstidspunktet, vil takterrasser generelt være utsatte konstruksjoner som krever jevnlig kontroll og vedlikehold. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre skjevheter og svikt i markterrasse og vurdere forsterkning av balkong der dette er nødvendig. Terrassebord og rekkverk bør vedlikeholdes med overflatebehandling. For takterrassen bør fallforhold vurderes utbedret, og det bør etableres løsning som skåner tettesjiktet. Videre bør tettesjikt følges opp med jevnlig kontroll.
Bad underetasje – overflate vegger og himling: Årsak: Sprekkdannelse i fuger kan skyldes naturlig slitasje, bevegelser i underlaget og påvirkning fra fukt og temperaturvariasjoner. Manglende mekanisk ventilasjon er knyttet til opprinnelig løsning fra byggeår. Risiko og konsekvens: Sprekkdannelse i fuger er i hovedsak av estetisk betydning. Mangelfull ventilasjon kan bidra til høyere fuktbelastning i rommet, med risiko for kondens, muggvekst og redusert inneklima. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre fuger av estetiske hensyn ved behov. Videre bør det vurderes etablering av mekanisk ventilasjon for å sikre tilfredsstillende luftutskifting i våtrommet.
Bad underetasje – overflate gulv: Årsak: Ujevne fallforhold og flate partier er knyttet til utførelsesmessige forhold ved etablering av gulvet. Sprekkdannelse i fuger og bom i fliser kan skyldes aldring, bevegelser i underlaget og belastning over tid. Risiko og konsekvens: Ujevne og svake fallforhold medfører at vann ikke ledes effektivt mot sluk. Vann vil i større grad bli liggende på gulvoverflaten og må fordampe for å tørke opp. Dette kan føre til økt fuktbelastning for underliggende konstruksjon og misfargede overflater/fuger. Sprekker i fug og bom i fliser er i hovedsak av teknisk og delvis estetisk betydning, men kan bidra til redusert overflatekvalitet. Anbefalt tiltak: Det anbefales å bruke våtrommet med forsiktighet. Ved fremtidig oppgradering bør fallforhold utbedres for å sikre bedre avrenning. Fliser med bom og skadde fuger bør følges opp og utbedres ved behov.
Bad hovedetasje – membran, tettesjikt og sluk: Årsak: Avviket er knyttet til kombinasjon av eldre sluk og nytt tettesjikt. Dette avviker fra anbefalt praksis, der sluk normalt skal skiftes ved etablering av nytt membransystem. Risiko og konsekvens: Kombinasjon av nytt tettesjikt og eldre sluk øker risikoen for svikt i overgangen mellom membran og sluk. Dette er et kritisk punkt i våtromskonstruksjonen, og eventuell svikt kan føre til skjulte lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner. Anbefalt tiltak: Det anbefales å følge opp konstruksjonen med jevnlig kontroll. Ved fremtidig oppgradering bør sluk skiftes for å sikre en helhetlig og fagmessig løsning.
Bad andre etasje – overflate vegger og himling: Årsak: Manglende sokkellist og åpninger i skjøter og overganger skyldes mangelfull utførelse ved montering, herunder utilstrekkelig bruk av fugemasse. Svelling i platene er en konsekvens av fuktopptak i materiale som ikke er tilstrekkelig forseglet. Risiko og konsekvens: Åpninger i overflater øker risikoen for fuktinntrenging bak baderomsplatene. Over tid kan dette føre til videre svelling, nedbryting av materialer og fuktskader i underliggende konstruksjoner. Fjerning av dusjkabinett vil kunne medføre økt vannbelastning på veggflater, og dermed økt risiko for skadeutvikling. Anbefalt tiltak: Det anbefales å tette åpninger i skjøter og overganger. På bakgrunn av registrert svelling og utførelsesmessige avvik bør det vurderes oppgradering av veggflater dersom rommet skal brukes som åpent dusjområde.
Kjøkken andre etasje: Årsak: Registrert slitasje er knyttet til alder og normal bruk over tid. Risiko og konsekvens: Aldrende innredning og installasjoner kan ha redusert funksjon og levetid. Anbefalt tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll av vanninstallasjoner. Ved fremtidig oppgradering bør det legges til rette for inspeksjonsmulighet under kjøkkeninnredningen.
Underetasje – veggenes og himlingens overflater: Årsak: Avviket skyldes at konstruksjonen er tildekket med overflater, noe som hindrer direkte inspeksjon av deler av grunnmuren. Risiko og konsekvens: Eventuelle skader kan utvikle seg uten å bli oppdaget. Tidligere fuktpåvirkning indikerer at konstruksjonen har vært utsatt for fukt, noe som kan gi risiko for videre utvikling dersom forholdene endrer seg. Anbefalt tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll av innvendige overflater med fokus på fukt- og endringsindikasjoner. Ved tegn til avvik bør nærmere undersøkelser gjennomføres. Undertegnede har fått et generelt godt inntrykk av underetasjen. Samtidig medfører innebygde deler av grunnmur, i kombinasjon med manglende utvendig isolasjon som nevnt i punkt 1.1, at konstruksjonen vurderes som en risikokonstruksjon med hensyn til kondensproblematikk og risikoen for at andre avvik kan gå ubemerket.
Underetasje – gulvets overflate: Årsak: Riss og sprekkdannelse i betong kan skyldes svinn, manglende eller begrenset armering, setninger eller påvirkning fra underliggende masser. Bom i fliser kan være knyttet til mangelfull heft mellom flis og underlag. Risiko og konsekvens: Riss i betongplaten er vanlig for konstruksjoner av denne typen, men kan i enkelte tilfeller medføre økt fukttransport fra grunnen. Bom i fliser kan føre til videre løsning og redusert levetid på overflaten. Anbefalt tiltak: Det anbefales å følge med på utvikling av riss og eventuelle endringer over tid. Fliser med bom bør utbedres ved behov.
Underetasje – fuktmåling og ventilasjon: Årsak: Forhøyede fuktverdier i gulvlister kan skyldes kapillært fuktopptak fra grunnen i overgang mellom konstruksjonsdeler med mulig klaring. Manglende utvendig isolasjon kan bidra til ugunstige temperatur- og fuktforhold. Risiko og konsekvens: Forhøyede fuktverdier kan over tid føre til nedbryting av trevirke og økt risiko for mugg- og råteskader. Som risikokonstruksjon kan utvikling av fukt skje skjult og være vanskelig å avdekke på et tidlig tidspunkt. Anbefalt tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll av fuktnivå i utsatte områder. Ved tegn til økt fuktbelastning bør nærmere undersøkelser gjennomføres, og tiltak for bedre fuktsikring vurderes. Det er viktig å presisere at installert EPS-fuktstyringssystem må regnes som et supplerende tiltak for å redusere fuktvandring fra grunnen. Systemet erstatter ikke behovet for utvendig fuktsikring og isolasjon. Primær sikring mot fukt skal skje utvendig gjennom drenering, tettesjikt og isolasjon, som hindrer fukt i å trenge inn i konstruksjonen. Manglende utvendig isolasjon og fuktsikring kan derfor medføre at konstruksjonen fortsatt er utsatt for fuktbelastning, selv om EPS-system er installert.
WC og innvendige vann- og avløpsrør: Årsak: Trykkslag kan skyldes manglende klamring av rørsystemet. Svakt vanntrykk kan være knyttet til dimensjonering, avleiringer, høydeforskjeller eller slitasje i rør. Treg avrenning og motfall i avløpsrør skyldes utførelsesmessige forhold. Risiko og konsekvens: Trykkslag kan over tid gi økt belastning på rør og koblinger. Svakt vanntrykk og treg avrenning reduserer funksjonen i anlegget. Motfall i avløpsrør kan føre til oppsamling av vann og økt risiko for tilstopping. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre motfall på avløpsrør og undersøke årsak til treg avrenning og trykkslag. På bakgrunn av alder bør anlegget følges opp, og det må påregnes utskifting på kort til mellomlang sikt.
Varmtvannsbereder: Årsak: Manglende eller utilstrekkelig lekkasjesikring skyldes utførelsesmessige forhold. For andre etasje er avviket knyttet til utilstrekkelig fall på våtromsgulv. Risiko og konsekvens: Ved lekkasje fra varmtvannstank kan vann trenge inn i gulv og vegger og føre til fuktskader og nedbryting av konstruksjonen. Manglende eller redusert funksjon på lekkasjesikring øker risikoen for større skadeomfang før lekkasjen blir oppdaget. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende lekkasjesikring for varmtvannstank i underetasjen, for eksempel med automatisk lekkasjestopper. For berederen i andre etasje bør fallforhold vurderes utbedret, eller det bør etableres alternativ løsning som sikrer effektiv bortledning av lekkasjevann.
Ventilasjon: Årsak: Avviket skyldes trolig opprinnelig ventilasjonsløsning basert på naturlig ventilasjon, kombinert med manglende tilrettelegging for luftvandring mellom rom. Det er videre grunn til å tro at flere av de opprinnelige vinduene hadde innebygde ventiler, og at deler av ventilasjonen har blitt redusert i forbindelse med utskifting av vinduer i 2017 og 2022, da slike løsninger ikke er videreført i de nye vinduene. Risiko og konsekvens: Mangelfull ventilasjon og luftveksling mellom rom kan føre til redusert luftkvalitet og økt belastning for mekaniske avtrekk. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere ventiler i rom for varig opphold, samt sikre luftvandring mellom rom gjennom luftespalter under dører eller ventiler i innervegger. Ved større oppgraderinger bør det vurderes etablering av balansert ventilasjon. Det er stilt spørsmål til eier om inneklima og luftkvalitet, og det er ikke opplyst om kjente problemer knyttet til ventilasjonen. Inneklimaet vurderes som tilfredsstillende på befaringstidspunktet. På bakgrunn av dette vurderes bygningsdelen til TG 2, og ikke TG 3, som ofte brukes der det er svikt i ventilasjon.
Tilstandsgrad 3 (TG3):
Bad underetasje – membran, tettesjikt og sluk: Årsak: Usikkerhet rundt tettesjikt skyldes alder og manglende dokumentasjon. Mangelfull tetting rundt gjennomføringer er knyttet til utførelsesmessige forhold. Risiko og konsekvens: Manglende eller ukjent tettesjikt innebærer økt risiko for skjulte lekkasjer. Fukt kan trenge inn i vegger og gulv uten å bli oppdaget, noe som over tid kan føre til omfattende fuktskader og nedbryting av materialer. Åpne gjennomføringer øker risikoen for direkte vanninntrenging i vegg. Begrenset bruk kan maskere eksisterende problemer, som kan bli synlige ved mer normal bruk. Anbefalt tiltak: På bakgrunn av alder, usikker oppbygging og registrerte avvik anbefales total oppgradering av våtrommet.
Bad hovedetasje – overflate gulv: Årsak: Manglende fall er knyttet til utførelsesmessige forhold ved etablering av gulvet. Bom i flis kan skyldes mangelfull heft mellom flis og underlag. Risiko og konsekvens: Manglende fall medfører at vann ikke ledes effektivt mot sluk. Vann vil bli liggende på gulvoverflaten og må fordampe for å tørke opp. Dette kan føre til økt fuktbelastning for underliggende konstruksjon og misfargede overflater/fuger. Bom i flis kan føre til løse fliser. Anbefalt tiltak: På bakgrunn av manglende fall anbefales utbedring av gulvkonstruksjonen. Tiltak vil normalt innebære ombygging av våtromsgulvet for å sikre tilfredsstillende fall mot sluk. Fliser med bom bør utbedres i forbindelse med tiltak.
Bad andre etasje – overflate gulv: Årsak: Manglende fall og ujevnheter skyldes utførelsesmessige forhold ved etablering av gulvet. Løse fliser og knirk kan være knyttet til mangelfull heft, bevegelser i underlaget eller svekkelse over tid. Risiko og konsekvens: Mangelfulle fallforhold utenfor dusjsonen medfører at lekkasjevann ikke ledes mot sluk. Ved lekkasje fra installasjoner vil vann kunne renne mot dør og føre til følgeskader. Løse fliser og svekkede fuger reduserer overflatens funksjon og kan føre til videre skadeutvikling. Anbefalt tiltak: På bakgrunn av samlede avvik anbefales utbedring av gulvkonstruksjonen. Tiltak vil normalt innebære ombygging for å sikre tilfredsstillende fall og funksjon. Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablongmessige kostnadsklasser.
Bad andre etasje – membran, tettesjikt og sluk: Årsak: Avvik er knyttet til utførelsesfeil ved etablering av tettesjikt, samt naturlig aldring av membran. Åpninger i baderomsplater skyldes mangelfull montering og utilstrekkelig forsegling. Risiko og konsekvens: Feil forankring av membran ved sluk utgjør et kritisk sviktpunkt i våtrommet. Sammen med aldring av membran og brudd i tettesjikt på vegg øker dette risikoen for lekkasje og fuktinntrenging i konstruksjonen. Forhøyede fuktverdier indikerer at fukt allerede er til stede. Over tid kan dette føre til følgeskader. Anbefalt tiltak: På bakgrunn av registrerte avvik og alder på tettesjiktet anbefales total rehabilitering av våtrommet. Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablongmessige kostnadsklasser.
Garasje:
Bygningsmassen utenfor hovedkonstruksjonen er gitt en kortfattet omtale og er ikke tilstandsvurdert. Det er oppført en frittstående garasje fra omkring 1976. Garasjen er etablert over to plan, med begrenset takhøyde i underetasjen. Bare deler av underetasjen er måleverdig i samsvar med NS 3940. Gulv i underetasjen er utført i betong og tilpasset underliggende terreng. Dette medfører varierende gulvnivå. Grunnmur og etasjeskille er også utført i betong. Videre er konstruksjonen oppført i lett bindingsverk med liggende enkeltfalset trekledning på fasadene. Taket er utført som saltak og er tekket med asfaltshingel. Eier opplyser at tekkingen ble fornyet i forbindelse med tilbygg mot vest i 1999. Takrenner i aluminium leder regnvann ned til terreng. Innvendig er garasjen delvis kledd med eternittplater på vegger og gips i himling. Konstruksjonen fremstår som forventet ut fra alder og byggemåte. Det er utført normalt vedlikehold. På bakgrunn av alder må det påregnes behov for vedlikehold og påkostninger på kort og mellomlang sikt.
