Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG2/TG3:
Utvendig
Taktekking,TG2
Undertak sutaksplater. Kvalitet på sammenføyninger og overlapp på undertekking er ikke mulig å vurdere uten vesentlig demontering av yttertekking, dette er ikke utført. Yttertekking av betongstein. Ingen åpenbare lekkasjesymptomer avdekket ved besiktigelse på innvendige overflater. Normalt vedlikehold og utskifting av slitte, knekte stein må forventes.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag,TG3
Pipe/luftelyre med beslag. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Vannbord og vindski av tre.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel og der hvor dyr og mennesker mm ferdes. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke. Noe stedvis enklere avsluttet belistninger vinduer hvor det ikke er etablert skråstilt vannbord, og litt skjevhet belistning. Enkelte vannbord er ikke felt inn i kledning som medfører risiko for fukt ned bak vannbord mot vindu.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Kjøper må selv utføre en behovsvurdering snøfangere. Man bør gå over belistninger og vannbord og etablere disse fagmessig og med fug overgang vegg/bord mm.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Trekonstruksjon med trekledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mindre deler av kledning i front er nyere årgang, ellers er det meste av kledning fra byggeår. Kledning ligger stedvis nedtil terreng/vekster som medfører en økt fuktpåkjenning og som kan medføre risiko for avvik. Det er stedvis alder og værslitasje på kledning og den trenger generelt en god vask og vurdere maling.
- Tiltak:
- Normalt oppsyn, vedlikehold og utskiftninger ihht behov.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er etablert luftespalte av raftepapp. Lite kontrollmulighet siden det meste av skråtak er kledd igjen, men utført observasjon i knekott. Stedvis litt heng i papp/isolasjon.
- Tiltak:
- Vurdere noe vedlikehold med å feste raftepapp slik at det fungerer som en OK luftespalte og deretter feste isolasjon.
Vinduer,TG2
Trevinduer med isolerglass. Vinduer med glass av eldre dato har risiko for punktering. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Varierende årgang. I loftstue er vinduer fra 2022, ellers byggeår oppe. Mulig punktert isolerglass på et av soverom, dette er vanskelig å se pga klima, kan også finnes andre steder. Vinduer byggeår ellers nedover med unntak av fra 2022 i anneks.
- Tiltak:
- Vedlikehold/videre modernisering påregnes.
Dører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - skyvedører loftstue, tredør med isolerglass, nyere årgang. Funksjon OK. - balkongdør spisestue, tredør med isolerglass, fra byggeår. Sperret. - balkongdør stue, tredør med isolerglass, nyere. Funksjon OK. - inngangsdør, tredør med isolerglass, fra byggeår. Tar litt i karm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Varierende årgang. Inngangsdør tar i karm, vurdere noe justering. Balkongdør spisestue sperret igjen.
- Tiltak:
- Vedlikehold/videre modernisering på sikt.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord. Normalt vedlikehold av terrassebord må påregnes. Med dette menes en årlig vask/rens av bord for å fjerne grønske og evt oppdatering av beis/maling mm.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Terrassebord nede, alder og værslitasje og noe sig/skjevhet ca der enkelte bord er byttet.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Vedlikehold/utskiftninger ansees naturlig.
Utvendige trapper,TG2
Steintrapp ved inngang og tretrapp til øvre terrasse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Steintrapp har håndløper begge sider i deler av trappen, anbefales begge sider. Noe ujevne steinflater. Tretrapp til "takterrasse", håndløper en side, skjevhet i trinn. Anbefales håndløper begge sider.
- Tiltak:
- Anbefales håndølper begge sider.
Boder/takoverbygg hagestue ,TG3
Gjelder kun de tilleggsbygg mot nabo 151.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Byggene fremstår generelt med varierende utførsel og stand, stedvis ufagmessig. På bod er det støpt såle/gulv. Her er det noe dårlig komprimert masse men støpt kant for å holde masser under etter befaring. Dører av tre, spesielt den ene sitter i karm og har noe fuktsvelling. Innvendig er lite kontrollert pga lagrede gjenstander. Skiferstein mellom bygg er noe stevdis enkelre avsluttet. Hagestue/boder, ikke kontrollert bakside på deler av det pga tilgang, men fremstår ufagmessig på avslutning vegger, karmer mm. Med mer ufagmessig og enklere utførsel.
- Tiltak:
- Må vurderes ytterligere og vurdere utbedringer.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendig
Overflater,TG2
Det nevnes at dette er en brukt bolig og at slitasje må forventes. Skruehull, normal bruks- og aldersslitasje mm er normalt. Noe fargeforskjeller på parkett og veggflater er også normalt om det har hengt bilder på vegger, tepper på gulv etc.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Overflater er varierende men det er stedvis merker mm etter tidens tann og bruk.
- Tiltak:
- Modernisering må vurderes av kjøper.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille i tre. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk. Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert. Trinnlyd må forventes og er normalt.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2
Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskrifter 2010 og sådan ikke et krav. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Man finner nasjonale aktsomhetskart på nett her: https://dsa.no/radon/nasjonalt-aktsomhetskart-for-radon Dette gir kun en indikasjon på konsentrasjon i luften.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det anbefales å gjennomføre radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Elementpipe. Ingen vesentlige sprekker observert som tilsier svikt. Vedovn i stue, ubrennbar flate foran ildåpning ansees tilfredsstillende. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Oppsyn utfra alder.
Rom Under Terreng,TG3
Punktet gjelder de vegger som er påforet på innvendig side innenfor murvegg/grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- I bod rom kjeller så er det synlig noe mørkere fuktmerker nederst på trepanel. Noe rå lukt i rommet. Eier har etablert vifte for utlufting. Fuktmerker tilsier at det kan være skjult fukt og råte i treverk som ikke er synlig. Det anbefales å ha åpne murvegger der istedenfor.
- Tiltak:
- Ytterligere undersøkelse. Vurdere å fjerne treverk og kun ha murvegger.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendige trapper,TG3
Tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Hovedsaklig håndløper begge sider som er OK. Men ingen ned til kjeller, derav tg3.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Håndløper anbefales på begge sider.
Innvendige dører,TG2
Tredører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Dørene ble funksjonstestet for heng i karm og svill. Enkelte tar i karm/svill og har redusert funksjon.
- Tiltak:
- Justering/vedlikehold.
Våtrom
1 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ikke fall mot sluk lik dagens standard. Flislegging fremstår noe enklere, spesielt i overgang gulv og vegg.
- Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Sluk under kabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ingen nyere membranløsning lik dagens standard. Rommet fungerer fint ved normalt bruk siden det er kabinett, men ved evt lekkasje eller mye vannsøl så er det risiko for spredning av vann.
- Tiltak:
- Ideelt sett modernisere rommet til dagens løsninger, evt overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
1 etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Mekanisk avtrekksvifte (vifte).
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
- Tiltak:
- Fungerer med avviket.
Spesialrom
1 etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Fliser på gulv og malt strie vegger. Wc og baderomsvask. Lufting vindu.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Malt strie vegger, noe utseendemessige avvik. Plate bak wc, trolig fordi det tidligere var annen type wc og der er merker bak. Lufting vindu, norskstandard gir tg2 når det ikke er vifte.
- Tiltak:
- Vurdere modernisnerg.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år. Stoppekran plassert i bad.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Litt svetting fra stoppekran ifølge eier.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Elektrisk anlegg,TG2
Automatsikringer i soverom nede.
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Byggeår.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ukjent
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Ukjent
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Ukjent
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Ukjent
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Utstyr for varsling og slukking av brann,TG3
18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Ja
Kommentar:Trolig eldre.
19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:Eldre, anbefales byttet.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Det er grunmursplast eller annen liknende løsning utenfor grunnmur, samt hva type drenerende masser som er brukt som er avgjørende for funksjon drenering. Videre også funksjon på evt dreneringsrør som leder overvann i grunnen. Masser er ikke gravd opp. Visuell observasjon utført.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Liten tilgang for kontroll av dreneringsløsninger.
Tiltak
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
- Les punkt rom under terreng. Om bod rom kun har murvegger så ansees det ikke kritisk å utbedre drenering fordi evt fukt medfører lite skade innvendig annet enn fukt som kan luftes ut.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Gjelder vannrør og avløpsrør mellom boligen og kommunalt nett. Utvendige vann og avløpsrør er nedgravd og sådan ikke fysisk kontrollert. Dette vil evt kreve kamerakontroll. Vurdert utfra alder og tilgjengelige opplysninger.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mest sannsynlig vann og avløpsrør fra byggeår mellom bolig og kommunalt nett. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk
Kjellerbod ikke på tegning. Utv bod, badstue, hagestue mm er ikke på tegninger og trolig ikke søkt.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Byttet enkelte vindu og ytterdører mm, ikke fremlagt dokumentasjon.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
