Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (1) stk. TG3, (15) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell
Våtrommet har en alder hvor forventet levetid for vesentlige bygningsdeler og installasjoner er passert eller nærmer seg utløpt.
På bakgrunn av alder må det forventes svekket funksjon i konstruksjonen, herunder tettesjikt, slukløsning og tilhørende bygningsmessige detaljer. Selv om
det ikke nødvendigvis er påvist aktive lekkasjer eller skader på befaringsdagen, innebærer alderen i seg selv en forhøyet risiko for skjulte avvik og funksjonssvikt.
Våtrom er en konstruksjonstype med høy skadefrekvens, og erfaring tilsier at svikt i tettesjikt og fuktsikring ofte oppstår etter endt forventet levetid.
Eventuelle skader kan utvikle seg skjult og få et større omfang før de oppdages. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997.
KJELLER > VASKEROM
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.
En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En
samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til
fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Det bør påberegnes renovering av våtrommet.
Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring.
Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson.
Bruk av dagens våtrom er på kjøpers eget ansvar.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Taktekkingen er av betongtakstein.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Mose holder på fuktighet og kan bidra til økt fuktbelastning på taktekkingen. Over tid kan dette fremskynde aldring, redusere tekkingsmaterialets levetid
og øke risikoen for skader på taktekking og underliggende konstruksjoner. Som følge av alder på taktekking og under tak må det også påregnes økt behov
for vedlikehold, kontroll og fremtidige utskiftninger.
Det anbefales å fjerne mosevekst og holde takflaten ren for vegetasjon og organisk materiale. Taktekkingen bør kontrolleres jevnlig for skader, slitasje og
utettheter. Fremtidig utskifting må påregnes som følge av normal aldring og bruk, men tidspunkt er vanskelig å si noe om da det avhenger av flere faktorer
som vedlikehold, materialkvalitet og klimaforhold
Utvendig > Nedløp og beslag
Nedløp og beslag er av aluminium og plast
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Manglende snøfangere kan medføre risiko for nedfall av snø og is fra takflater. Eldre renner, nedløp og beslag har økt risiko for slitasje, korrosjon, lekkasjer
og redusert funksjon som følge av normal aldring
Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av takrenner, nedløp og beslag. Det anbefales også montering av snøfanger på tak.
Det er ikke montert snøfangere på taket. Dette var ikke et generelt krav på oppføringstidspunktet. Nedløp, takrenner og beslag har en alder hvor mer enn
halvparten av forventet levetid er oppbrukt
Utvendig > Veggkonstruksjon
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Kledning har normal bruksslitasje som følge av alder og elde, hvor eier opplyser at kledning er jevnlig vedlikeholdt.
Oppsprukket trevirke kan gi økt fuktopptak i kledningen og bidra til akselerert nedbrytning av materialene. Eldre kledningskonstruksjoner har generelt økt
risiko for slitasje, værpåvirkning og lokale råteskader, særlig i utsatte områder
Skadede kledningsbord bør skiftes ut. Det anbefales jevnlig inspeksjon, overflatebehandling og vedlikehold av fasadene for å opprettholde
konstruksjonens funksjon og levetid. Fremtidige utskiftninger av enkeltbord eller større deler av kledningen må påregnes som følge av alder og elde.
Det er registrert enkelte kledningsbord med oppsprekking i trevirket. Veggkonstruksjonen har samtidig en alder hvor mer enn halvparten av forventet
levetid er oppbrukt, og det må påregnes økt behov for vedlikehold, kontroll og fremtidige utskiftninger.
Utvendig > Vinduer
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vinduene i boligen har ulik alder, hvor enkelte vinduer er skiftet ut etter byggeår.
Store deler av vinduer har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er registrert normal aldersslitasje, særlig på de mest værutsatte fasadene.
Vinduenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming,
overflatebehandling og øvrige funksjoner.
Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid
Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette
avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Utvendig > Dører
Bygningen har malt hovedytterdør, malt balkongdør i tre og malt kjellerdør i tre. Dørene i boligen har ulik alder.
Enkelte dører har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er registrert normal aldersslitasje
Dørenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming, overflatebehandling og øvrige funksjoner.
Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Innvendig > Rom Under Terreng
Gulvet har laminat. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i Vegg i bod vendt mot
under terreng. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 21.
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
Forhøyede fuktverdier i innforede trekonstruksjoner kan over tid medføre risiko for fuktskader, soppvekst, råte og redusert levetid på materialene.
Innvendig isolering og plastfolie på vegger mot terreng er en konstruksjonsløsning som kan begrense uttørking mot inneluften og bidra til oppfukting av
konstruksjonen dersom det forekommer fuktvandring fra grunnen eller gjennom grunnmuren. De registrerte fuktverdiene kan indikere
fuktgjennomtrengning fra terreng, og kan også være et tegn på redusert effekt av utvendig drenering og fuktsikring.
Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak, omfang og skadepotensial i konstruksjonen. Det bør vurderes åpning av konstruksjonen for
kontroll av bakenforliggende materialer samt vurdering av drenering, fuktsikring og oppbyggingen av vegger mot terreng.
Ved utbedring og lukking av nye innforede vegger mot terreng, anbefales utført etter dagens pre-aksepterte løsninger ved vegger i kjeller/under terreng.
Det er ved fuktmålinger registrert forhøyede fuktverdier i trevegger i underetasje/kjeller. Veggene som grenser mot terreng, er innvendig utført med
isolasjon og plastfolie.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vannledninger som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Når vannledninger når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen.
Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger.
Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger.
Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avløpsrør av plast.
Avløpsrør som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på
synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget.
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Når avløpsrør når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen.
Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger.
Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger.
Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tekniske installasjoner > Varmesentral
Det er installert varmepumpe.
Eier opplyser at det er utført service for 2 år siden og fungerer som normalt. Det anbefales jevnlig service og rengjøring av filter for å opptrettholde levetid og funksjon
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Eldre varmepumper har generelt økt risiko for slitasje, redusert virkningsgrad, driftsforstyrrelser og behov for reparasjoner. Restlevetiden er usikker og
komponentfeil kan oppstå som følge av normal aldring og bruk.
Det anbefales jevnlig service, rengjøring og vedlikehold i henhold til produsentens anvisninger for å opprettholde funksjon og levetid. Det må påberegnes
fremtidig utskiftning, men tidspunkt er det vanskelig å si noe om.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Utvendig fuktsikring og drenering er fra byggeår Drenering er fra byggeår og fuktsikring med klemlist er registrert rover bakkenivå.
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Forhøyede fuktverdier i innforede veggkonstruksjoner indikerer fuktpåvirkning i konstruksjonen. Dersom fuktbelastningen vedvarer, kan dette over tid føre
til muggsoppvekst, råteskader og nedbrytning av organiske materialer. Forholdet medfører også usikkerhet knyttet til omfanget av eventuelle skjulte skader i veggkonstruksjonen
Det anbefales nærmere undersøkelser av årsaken til de forhøyede fuktverdiene og omfanget av eventuell skade i konstruksjonen. Utvendig drenering,
fuktsikring, terrengfall og overvannshåndtering bør vurderes nærmere. Utbedring eller fornyelse av drenering og fuktsikring må påregnes rundt hele
boligen dersom videre undersøkelser bekrefter sviktende funksjon.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendig drenering og fuktsikring. Ved hulltaking og fuktmåling i innforede trevegger i kjeller er
det registrert forhøyede fuktverdier, noe som kan tyde på at drenering og fuktsikring ikke lenger har full funksjon.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Bygningen har betonggrunnmur.
Store deler av grunnmuren ligger under bakkenivå og er derfor ikke tilgjengelig for full visuell kontroll. Vurderingen er begrenset til de delene av
konstruksjonen som er synlige. Eventuelle skjulte avvik kan ikke utelukkes uten destruktive tiltak. Det er registrert enkelte sprekker i grunnmuren. Sprekkdannelser forekommer relativt ofte i eldre betongkonstruksjoner som følge av svinn, setninger,
temperaturbevegelser og normal aldring. Mindre sprekker i grunnmur trenger ikke nødvendigvis å påvirke konstruksjonens bæreevne, men kan gi økt risiko for inntrenging av fukt og vann dersom
sprekkene utvikler seg eller står i kontakt med fuktbelastet terreng. Sprekkutvikling over tid kan også være et tegn på bevegelser i konstruksjonen eller grunnen.
Det anbefales jevnlig kontroll av sprekkene for å avdekke eventuell videre utvikling. Dersom sprekkene øker i omfang, bredde eller det registreres
fuktinntrengning, bør forholdet undersøkes nærmere og eventuelle tiltak vurderes.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige vann- og avløpsledninger ligger hovedsakelig under bakkenivå og er derfor ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak.
Vurderingen er basert på alder, tilgjengelig informasjon og eventuelle opplysninger fra eier. Det er ikke opplyst om funksjonssvikt ved bruk av
installasjonene på befaringsdagen
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Utvendig vann- og avløpsledninger er skjulte rør som ligger under bakkenivå og det er ikke mulig for takstmann å vurdere dette. Påpeker at tilstandsgrad er satt ut i fra alder.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Veggene har fliser. Taket er malt.
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Vinduer og tilhørende foringer i våtsone er utsatt for høy fuktbelastning. Gjentatt fuktpåvirkning kan føre til oppsvelling, misfarging, materialnedbrytning
og på sikt råteskader dersom forholdet ikke håndteres. Fuktskjolder på foringene viser at fuktbelastning har forekommet.
Ved utskifting av omkringliggende materialer, anbefales det å ytterlige undersøkelse av tilstøtende konstruksjoner rundt vindu før nye omkringliggende
materialer monteres. Som følge av plassering av vindu, anbefales det å benytte fuktbestandige materialer. Det anbefales videre jevnlig kontroll av
omkringliggende materialer som karmlister, forlinger og karmer for vannsprut og økt fuktpåkjenninger, for å¨avdekke eventuelle skader på et tidlig stadium.
Vinduet er plassert i våtsone ved dusj og badekar. Det er registrert fuktskjolder på vindusforinger, som indikerer at foringene har vært utsatt for
fuktpåvirkning. Eier opplyser at foringene skal skiftes ut før salg av boligen
Våtrom > Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Det er slukrenne ved vegg i dusjsonen og smøremembran med ukjent utførelse.
Det er slukrenne i dusjsonen og sluk under badekar hvor det er mulig for kontroll og rengjøring gjennom inspeksjonsluke.
Det anbefales at sluker på gulv rengjøres og kontrolleres jevnlig i tillegg til sluk i badekar, for å opprettholde tilfredsstillende avrenning og slukets funksjon,
samt redusere risikoen for tilstopping, vannoppsamling og eventuelle fuktskader
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe
som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
Manglende mulighet for kontroll av membrantilslutningen medfører usikkerhet knyttet til utførelsen av en kritisk detalj i våtrommet. Etter hvert som
membran og slukløsning eldes øker risikoen for svekket tetthet, lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Risikoen er særlig knyttet til skjulte
forhold som ikke kan avdekkes ved ordinær visuell inspeksjon.
Det anbefales jevnlig kontroll og rengjøring av synlig deler som sluker i gulv.
Våtrom > Kjeller > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon som produktdatablad eller bildedokumentasjon på utførelse av tettesjikt og produkter på bad. Manglende
dokumentasjon medfører begrenset mulighet for å verifisere om tettesjikt på våtrommet er utført i henhold til gjeldende krav og fagmessige prinsipper.
Det anbefales å innhente tilgjengelig dokumentasjon fra utbygger eller utførende foretak om dette foreligger.
Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring.
Dersom membranen ikke er korrekt tilsluttet sluket, kan vann trenge ned og ut i tilhørende konstruksjoner og medføre skjulte fukt- og råteskader over tid.
Manglende dokumentasjon eller manglende mulighet for sikker kontroll medfører usikkerhet knyttet til våtrommets tetthet og skadepotensial.
Det anbefales å fremskaffe eventuell dokumentasjon på utførelsen dersom dette foreligger.
Det er vanskelig å bekrefte eller avkrefte om membranen er ført korrekt ned under klemringen i sluket. Membrantilslutningen til sluket er en kritisk detalj i
våtromskonstruksjonen, og utførelsen kan ikke verifiseres fullt ut ved visuell kontroll
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
HELSE, MILJØ OG SIKKERHET:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Åpninger i rekkverk er større enn dagens
forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
