Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (3) stk. TG3, (12) stk. TG2 og (2) stk. TG-IU i tilstandsrapporten for hovedhuset/ enebolig -> Edlandsgeilane 8
Boligen har fått følgende TG3:
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Tilstandsgraden er satt på grunn av manglende eller ukjent utvendig fuktsikring og drenering, registrerte forhøyede fuktverdier i innforet vegg og
opplysninger om tilbakevendende fuktighet på synlig murvegg. Forholdet krever nærmere undersøkelser, og det må påregnes utbedring.
Det er ikke etablert utvendig fuktsikring langs hele boligen. På øvrige deler av grunnmuren er utførelsen, alderen og tilstanden på eventuell utvendig fuktsikring og drenering ukjent.
Dreneringen ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for visuell kontroll. Det kan derfor ikke bekreftes om drenering er etablert rundt hele boligen,
eller om eksisterende drenering har tilfredsstillende funksjon.
Som beskrevet under punktet «rom under terreng» er det ved hulltaking i innforet vegg registrert forhøyede fuktverdier. Eier opplyser også at det tidvis
forekommer synlig fuktighet på murvegg i vaskerommet. Funnene viser at konstruksjoner mot terreng er utsatt for fuktpåvirkning.
Manglende eller utilstrekkelig utvendig fuktsikring og drenering kan føre til at fukt fra grunnen trenger inn i grunnmuren. Dette kan gi synlige fuktutslag, saltutslag og avskalling på murflater.
Der murveggene er innforet med treverk, isolasjon og andre organiske materialer, kan fukt bli innestengt i konstruksjonen. Over tid kan dette føre til
muggsopp, råteskader og redusert isolasjonsevne. Skjulte skader kan være mer omfattende enn det som er registrert i undersøkelsespunktet.
Utvendige forhold bør undersøkes nærmere. Kontrollen bør omfatte terrengfall, drenering og fuktsikring langs grunnmuren.
Det må påregnes tiltak for å redusere fuktbelastningen mot grunnmuren. Dette kan innebære etablering eller utskiftning av drenering og utvendig
fuktsikring, men endelig tiltak må fastsettes etter nærmere undersøkelse av grunnmur, terreng og eksisterende utførelse.
Tiltakene må ses i sammenheng med anbefalt åpning og kontroll av de innforede veggene i underetasjen. Eventuelle fuktskadede materialer må fjernes,
og årsaken til fuktpåvirkningen bør være avklart før konstruksjonene bygges opp på nytt.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Våtrom > Underetasje > Bad > Generell
Våtrommet er av eldre dato, og forventet levetid for flere vesentlige bygningsdeler og installasjoner er passert eller nærmer seg utløpt.
Eier opplyser at det ikke ble etablert tettesjikt da badet ble utført, og at flisene ble lagt direkte på betonggulv og murvegger. Mur- og
betongkonstruksjoner er mindre utsatt for råteskader enn konstruksjoner med organiske materialer, men utførelsen gir ikke tilstrekkelig beskyttelse mot
at fukt og vann kan trenge inn i konstruksjonene.
Det er også innforede trevegger i eller i tilknytning til badet. Ved gjentatt eller langvarig fuktbelastning kan fukt trenge videre til disse konstruksjonene og
medføre risiko for muggsopp, råte og andre skjulte følgeskader.
På grunn av våtrommets alder, manglende tettesjikt og begrenset mulighet for kontroll av skjulte konstruksjoner må det påregnes redusert funksjon og
økt risiko for lekkasjer og fuktskader. Selv om det ikke ble påvist aktive lekkasjer eller synlige følgeskader på befaringsdagen, kan skjulte avvik ikke utelukkes.
Våtrom har generelt høy skadefrekvens, og fuktskader kan utvikle seg over tid uten å være synlige på overflatene. Det må derfor påregnes full
oppgradering av våtrommet med etablering av dokumentert tettesjikt, ny slukløsning og øvrige nødvendige bygningsmessige tiltak.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
Det bør påberegnes renovering av våtrommet.
Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring.
Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Generell
Vaskerommet er utført med synlige murvegger og gulv uten etablert tettesjikt. Rommet har sluk i gulvet, utslagsvask montert på murvegg,
varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin.
Mur- og betongkonstruksjonene er mindre utsatt for råteskader enn konstruksjoner med organiske materialer. Rommet har heller ikke dusj eller annen
installasjon som normalt gir omfattende direkte vannbelastning. Den mest utsatte sonen er området rundt utslagsvasken, hvor det kan forekomme vannsprut og gjentatt fuktpåvirkning.
Varmtvannsbereder og vaskemaskin medfører risiko for lekkasje på samme måte som andre vanninstallasjoner, men sluk i gulvet bidrar til å redusere risikoen for omfattende vannoppsamling.
Manglende tettesjikt innebærer likevel at vann som ikke ledes direkte til sluket, kan trekke ned i gulvet eller videre til tilstøtende konstruksjoner.
Ved langvarig eller gjentatt fuktbelastning kan det oppstå misfarging, saltutslag, avskalling og annen nedbrytning av mur- og gulvoverflater.
Sluk, vanninstallasjoner og tilkoblinger til utslagsvask, varmtvannsbereder og vaskemaskin bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer.
Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
Det bør påberegnes renovering av våtrommet.
Rommet har ikke dokumentert tettesjikt og tilfredsstillende fuktsikring kan ikke bekreftes. Rommet bør brukes med forsiktighet, og vannsøl må begrenses.
Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring.
Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Ytterdører
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Det er registrert råteskader i balkongdør. Balkongdøren i underetasjen har områder med begynnende mykt og svekket treverk, som kan være tegn på
fuktpåvirkning og begynnende råteutvikling.
Det er også registrert en ytterdør i underetasjen med værslitt treverk og nedbrutt overflatebehandling.
Råteskadet og mykt treverk har redusert fasthet og kan føre til at dørenes tetthet, stabilitet og funksjon gradvis svekkes. Skadene kan utvikle seg videre
dersom treverket fortsatt utsettes for fuktighet.
Nedbrutt overflatebehandling gir redusert beskyttelse mot nedbør og fukt, og øker risikoen for oppsprekking, deformasjoner og videre råteutvikling.
Det kan også oppstå luft- og vannlekkasjer i dørene og i overgangene mot omkringliggende konstruksjoner.
Det anbefales å skifte ut dør med råteskader.
Det anbefales også overflate behandle dører med værslitte overflate. Eventuelt skadet eller svekket treverk må utbedres før overflatebehandling. Som
følge av alder og elde på dørene må det forventes økt vedlikehold og kontroll. Når det er tid for utskiftning er det vanskelig å si noe om, da det avhenger av
flere faktorer som vedlikehold, klima og kvalitet.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Taket er et saltak.
Deler av takkonstruksjonen er synlig gjennom inspeksjonsluke på loft.
Når takkonstruksjoner er helt eller delvis gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann
ser allikevel etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger
dokumentasjon er slike avvik svært vanskelige og avdekke
Takkonstruksjonen er delvis synlig gjennom inspeksjonsluke på loftet. Tilkomsten og innsynet er begrenset, og vurderingen er derfor basert på en punktvis
visuell kontroll av tilgjengelige områder. Deler av takkonstruksjonen og treverket er av eldre dato. Konstruksjonsoppbygningen er ikke kjent i sin helhet, og
det er ikke mulig å fastslå om hele taket er etterisolert. På kaldloftet ble det stedvis registrert områder hvor isoleringsarbeidet ikke var fullført.
Det er registrert eldre takbord og treverk med spor etter treborende insekter, antatt borebiller. Eier opplyser at forholdet er meldt til forsikringsselskapet
etter befaringen.
Ved punktvise fuktmålinger ble det registrert utslag på forhøyede fuktverdier enkelte steder, mens det i andre områder ikke ble registrert forhøyede
verdier. Måleresultatene må vurderes med forsiktighet, da eldre treverk, materialtetthet, harpiks og andre materialegenskaper kan påvirke måleresultatet.
Målingene alene er ikke tilstrekkelige til å fastslå om det foreligger en pågående fuktskade.
Luftingen av takkonstruksjonen er ikke tilstrekkelig dokumentert eller visuelt bekreftet. Det ble ikke registrert tydelige luftespalter eller
ventilasjonsåpninger ved utvendig kontroll av takfoten. Utførelsen med over- og underliggende takbord kan gi en viss utilsiktet luftbevegelse, men dette kunne ikke bekreftes ved befaringen.
Takkonstruksjonen er bare delvis tilgjengelig for kontroll gjennom inspeksjonsluke på loftet. Deler av konstruksjonen består av eldre takbord og treverk.
Konstruksjonsoppbygningen, omfanget av eventuell etterisolering og luftingen av taket er ikke kjent i sin helhet.
Det ble ikke registrert tydelige luftespalter eller ventilasjonsåpninger ved utvendig kontroll av takfoten. Utførelsen med over- og underliggende takbord
kan gi noe luftbevegelse i konstruksjonen, men tilfredsstillende lufting kunne ikke bekreftes ved befaringen.
Ved punktvise fuktmålinger ble det registrert utslag på forhøyede fuktverdier enkelte steder, mens det andre steder ikke ble registrert forhøyede verdier.
Måleresultatene kan påvirkes av blant annet eldre treverk, materialtetthet og harpiks, og må derfor vurderes med forsiktighet.
Det er registrert borehull og lyst boremel i treverket på loftet. Lyst boremel kan indikere pågående eller nylig aktivitet fra treborende insekter. Det er ikke
avklart om angrepet er aktivt, hvilket insekt det gjelder, eller hvor omfattende treverket eventuelt er angrepet.
Mangelfull eller begrenset lufting kan føre til opphopning av fuktighet og kondens i takkonstruksjonen. Over tid kan dette medføre muggsopp, råteskader og redusert levetid for treverket.
Dersom det foreligger et aktivt angrep av treborende insekter, kan treverkets tverrsnitt og styrke gradvis reduseres. Risikoen vil være størst dersom
angrepet har pågått over lengre tid eller omfatter bærende deler av takkonstruksjonen. Forhøyet fuktighet kan samtidig gi gunstigere forhold for fortsatt
insektaktivitet og annen biologisk nedbrytning.
Som følge av begrenset tilkomst kan skjulte fukt-, råte- eller insektskader ikke utelukkes.
Det anbefales jevnlig kontroll av takkonstruksjonen og fuktforholdene på kaldloftet. Det anbefales videre undersøkelser for å avklare om insektangrepet er
aktivt, og omfanget av eventuelle skader.
Ved påvist aktivt insektangrep må nødvendige bekjempelsestiltak gjennomføres. Skadet eller vesentlig svekket treverk må repareres, forsterkes eller skiftes etter fagkyndig vurdering.
Eier opplyser at forholdet er meldt til forsikringsselskapet etter befaringen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på undersøkelsesresultat, utførte tiltak eller om forholdet er avsluttet.
Utvendig > Taktekking
Taktekkingen er av tegltakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige.
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig
forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger
skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under
tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Eier opplyser at taktekking og undertaket er fra 1987og ble utført i sammenheng med renovering av enkelte utvendige bygningsdeler.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Det er registrert mosegroing på taktekkingen.
Alder og slitasje medfører økt risiko for redusert tetthet og funksjon over tid. Mose kan holde på fuktighet og bidra til raskere nedbrytning av taktekkingen,
særlig ved skjøter, beslag og andre utsatte detaljer. Eventuelle svekkelser i undertaket kan gi risiko for fuktinntrengning og følgeskader i takkonstruksjonen.
Mose bør fjernes skånsomt, og taktekkingen bør rengjøres og kontrolleres for skader, løse deler og utette detaljer. Taket bør følges opp med jevnlig
kontroll og vedlikehold. På grunn av alder må det påregnes utskiftning eller større vedlikeholdsarbeider på taktekkingen og undertaket innen overskuelig
tid. Ved tegn til lekkasje eller ytterligere nedbrytning anbefales nærmere undersøkelse av fagkyndig.
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vinduene har ulik alder.
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduene er av eldre dato. Eier opplyser at vinduene er jevnlig vedlikeholdt, og at de utvendige overflatene nylig er overmalt av et eksternt firma.
Vinduer har passert mer enn 50 % av forventet levetid.
TG 2 er gitt på bakgrunn av alder og registrert elde.
Det er registrert mørke merker på innvendige vinduskarmer, som kan være forårsaket av tidligere eller periodisk fuktbelastning.
Ved overflatemåling på befaringsdagen ble det ikke registrert forhøyede fuktverdier. Årsaken til merkene er derfor ikke endelig avklart. Forholdet kan
skyldes kondens på innvendige overflater over tid. Som følge av vinduenes alder kan det heller ikke utelukkes redusert tetthet i pakninger og glasslister.
Vinduenes alder innebærer økt behov for jevnlig vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming, overflatebehandling og øvrige funksjoner.
Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid
Det må forventes økt vedlikehold og kontroll fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette avhenger av flere faktorer som vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Nedløp og beslag er av aluminium
Nedløp og beslag har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Pipe over taktekkingen har utvendig puss, og det er registrert sprekker.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot
forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
Eldre nedløp og beslag har økt risiko for lekkasjer, korrosjon og redusert bortledning av nedbør. Dette kan over tid føre til fuktbelastning på takfot, fasader,
undertak og tilstøtende konstruksjoner.
Sprekker i puss på pipe kan føre til vanninntrengning og frostsprengning, med videre nedbrytning og fare for løse pussdeler. Fukt kan også trenge inn i
pipemuren og underliggende konstruksjoner.
Nedløp og beslag bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig. Det må påregnes utskiftning når funksjonen blir redusert, eller dersom det registreres lekkasjer, korrosjon eller andre skader.
Sprekker i pipepussen bør undersøkes nærmere. Det anbefales å utbedre forholdet, eventuelt montere beslagover eksisterende pipe
Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.
Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter
Eier opplyser at det har vært tilfelle av mus, og at det er utført tiltak av eksternt firma. Eier opplyser at det ikke er registrert tilfelle av mus etter endt tiltak.
Opplysninger om tidligere tilfelle av skadedyr kan indikere risiko for skader på bakenforliggende skjulte konstruksjoner. Eventuelle forhold kan ikke bekreftes/avkreftes uten ytterlige destruktive tiltak.
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Etasjeskiller er utført som trebjelkelag.
Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.
Det er registert en høydeforskjel som viser at et er/har vært svikt i gulvet.
Det er registrert skjevheter i etasjeskilleren, med målt høydeforskjell på 30 mm eller mer. Skjevheter og nivåforskjeller er ikke uvanlig i trebjelkelag fra
eldre byggeår, men målt avvik er vesentlig.
Årsaken til skjevhetene er ikke avklart ved den visuelle kontrollen. Det er ikke kjent om forholdet skyldes opprinnelig utførelse, tidligere setninger,
deformasjoner i bjelkelaget eller bevegelser i underliggende konstruksjoner.
Skjevhetene kan medføre redusert brukskomfort og påvirke innredning, gulv, dører og tilstøtende bygningsdeler. Dersom det foregår ytterligere
bevegelser, kan det oppstå sprekker, deformasjoner og følgeskader i overflater og konstruksjoner.
Målingen dokumenterer høydeforskjellen på befaringsdagen, men gir ikke alene grunnlag for å fastslå om skjevheten er stabil eller under utvikling.
Det anbefales å følge forholdet over tid og kontrollere om skjevhetene utvikler seg. Ved tegn på ytterligere bevegelser, sprekker, svikt eller andre endringer
bør etasjeskilleren og underliggende bære- og fundamenteringskonstruksjoner undersøkes nærmere av bygningskyndig eller rådgivende ingeniør.
Dersom gulvet skal rettes opp, bør årsaken til skjevheten avklares før tiltak gjennomføres. Oppretting kan kreve inngrep i gulvoppbygningen eller forsterkning av bjelkelaget.
Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Gulvet er belagt med teppe, og veggene har panel. Hulltaking er foretatt i innforet trevegg vendt mot under terreng, i stue underetasje.
Det deler av ytterveggene i underetasjen har synlig murer.
Eier opplyser at under renovering i, ble deler av murer i underetasjen byttet ut . Det er ikke utvendig fuktsikring rundt murvegger av eldre dato. Det er
ukjent om det er etablert utvendig fuktsikring rundt deler av mur som ble byttet ut under renovering av bolig i 1987.
Hulltaking er foretatt i vegg i innforede trevegger. Hulltaking og fuktmåling er utført som punktkontroll, og undersøkelsen gir derfor kun informasjon om
tilstanden i det kontrollerte området. Forhøyede fuktverdier andre steder i tilhørende konstruksjoner kan ikke utelukkes uten mer omfattende eller destruktive undersøkelser.
Ved hulltaking i innforet trevegg i underetasjen ble det registrert forhøyede fuktverdier i konstruksjonen. I undersøkelsespunktet ble det registrert papp
direkte mot murveggen, isolasjon og innforet trekonstruksjon.
Denne konstruksjonsoppbygningen var ikke uvanlig på tidspunktet da underetasjen ble innredet, men innebærer økt risiko for at fukt fra murveggen blir
innestengt i konstruksjonen. Treverk og isolasjon som ligger tett mot en fuktutsatt murvegg, har begrenset mulighet for uttørking.
Utvendig fuktsikring og drenering er ikke etablert, eller har ukjent utførelse og tilstand, langs deler av grunnmuren. Eier opplyser at det i enkelte tilfeller
forekommer synlig fuktighet på murveggene i vaskerommet.
Registrerte fuktverdier viser at konstruksjonen er utsatt for fuktpåvirkning. Vedvarende eller gjentatt fuktbelastning kan over tid føre til muggsopp,
redusert isolasjonsevne og råteskader i innforet treverk. Fukt kan også påvirke innemiljøet og føre til skader på innvendige overflater.
Som følge av den lukkede konstruksjonsoppbygningen kan eventuelle skader være mer omfattende enn det som var synlig i undersøkelsespunktet.
Omfanget kan ikke avklares uten ytterligere åpning av konstruksjonen.
Årsaken til fuktbelastningen må undersøkes nærmere. Utvendige forhold som drenering og fuktsikring mot grunnmuren bør etableres, særlig hvor det er innforede trevegger.
Det anbefales ytterligere åpning og kontroll av innforede vegger for å avklare omfanget av fuktpåvirkning og eventuelle følgeskader. Fuktpåvirket isolasjon,
papp og skadet treverk må fjernes. Ved ny oppbygging bør det velges en løsning som er tilpasset murvegger under terreng og som reduserer risikoen for at fukt stenges inne.
Det må påregnes tiltak for å redusere fuktbelastningen. Behovet for ny drenering, utvendig fuktsikring og ombygging av innforede vegger må fastsettes
etter nærmere undersøkelse. Før konstruksjonen lukkes på nytt, må murveggen og tilstøtende materialer være tilstrekkelig tørre, og årsaken til fuktpåvirkningen bør være avklart.
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Det er avløpsrør av plast.
Eier opplyser at alt av innvendig rør ble byttet ut i 1987, og har passert mer en halvparten av forventet levetid
Avløpsrør som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på
synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget.
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Innvendig avløpsrør har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Når avløpsledninger når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen.
Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger.
Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger. Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Innvendige vannledninger er av kobber.
Eier opplyser at alt av innvendig vannledninger ble skifte ut i 1987, og har passert over halvparten av forventet levetid,
Deler av vannledninger er synlig på vegg på vaskerom. Det er ikke opplyst om funksjonssvikt eller lekkasje ved bruk av anlegget.
Vannledninger som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på
synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen.
Vannledninger har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Bygningen har lecamur og betongstein, samt steinmur som er murt igjen med betong.
Store deler av grunnmuren ligger under bakkenivå og er derfor ikke tilgjengelig for full visuell kontroll. Vurderingen er begrenset til de delene av
konstruksjonen som er synlige. Eventuelle skjulte avvik kan ikke utelukkes uten destruktive tiltak.
Grunnmuren er stedvis oppført/fundamentert på naturstein som går gjennom murtykkelsen og er synlig både på innvendig og utvendig side. Enkelte
steiner stikker ut fra vegglivet. Utførelsen er typisk for eldre bygninger, men overganger mellom naturstein, murverk og terreng er utsatt for
fuktinntrengning. Det er ikke opplyst om tilfelle av fuktinntregning i underetasjen ved registrerte forhold.
Naturstein som går gjennom grunnmuren, kan bidra til transport av fukt og kulde fra utsiden til innsiden.
Siden grunnmuren og gulvet hovedsakelig består av betong materialer, er risikoen for råteskader i selve muren og betonggulvet begrenset. Fukt kan likevel
føre til misfarging, saltutslag, avskalling, frostsprengning og nedbrytning av fuger og puss.
Overganger mellom naturstein og murverk bør kontrolleres for åpne fuger, sprekker og tegn til fuktinntrengning. Løse eller mangelfulle fuger og pussområder bør utbedres med materialer som er tilpasset eldre murverk.
Innvendige murflater og tilstøtende konstruksjoner bør følges opp for utvikling av fuktmerker, saltutslag eller andre tegn på økt fuktbelastning.
Tomteforhold > Terrengforhold
Opparbeidet tomt med hage, treterrasse, brygge og uthus i et skrående terreng, med ulike nivåer.
Det er registrert noe fall mot bolig, det er også utført tiltak ved å legge renne i grunn ved grunnmur, utførelse av tomteforhold gir økt fuktpåvirkning mot grunnmur.
Terrenget på forsiden av boligen har fall i retning mot bygningen. Det er utført avbøtende tiltak ved at belegningssteinen nær grunnmuren har fall bort
fra veggen, og det er etablert slukrist i grunnen for oppsamling og bortledning av overflatevann på den siden av boligen mot garasje.
Tiltakene reduserer fuktbelastningen mot grunnmuren, men terrengfallet gjør løsningen avhengig av at sluket, tilhørende avløp og fallforholdene fungerer tilfredsstillende.
Ved kraftig eller langvarig nedbør, snøsmelting, tilstopping eller utilstrekkelig kapasitet i sluket kan vann samle seg nær grunnmuren. Dette kan gi økt
fuktbelastning mot murveggen og øke risikoen for fuktinntrengning, fuktutslag og skader i tilstøtende konstruksjoner.
Risikoen må ses i sammenheng med at utførelsen og tilstanden på utvendig fuktsikring og drenering er ukjent eller mangelfullt dokumentert.
Slukristen og tilhørende avløp bør rengjøres og funksjonskontrolleres jevnlig, særlig før perioder med mye nedbør og snøsmelting. Det bør kontrolleres at vannet ledes til egnet avløp og ikke tilbakeføres mot grunnmuren.
Fallforholdene på belegningssteinen bør opprettholdes og korrigeres dersom det oppstår setninger eller vannansamlinger. Ved gjentatt vannoppsamling eller tegn til økt fuktbelastning bør tiltak vurderes og eventuelt forbedres.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Våtrom > Underetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
Tilliggende konstruksjoner er av betongkonstruksjoner, og hulltaking er som følge av dette ikke fysisk mulig. Det er utført overflatemålinger som
punktkontroll uten å finne forhøyede fuktverdier. Eventuelle skjulte fuktpåvirkning eller fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner kan ikke bekreftes ved visuell kontroll.
Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.
Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
Liten del av skillevegg mellom vaskerom og stue er av trekosntruksjoner. Hulltaking er ikke foretatt i denne veggen, da sannsynlighet for å finne fuktighet
her vurderes som lav og gjør hulltaking unødvendig.
Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.
Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
Tilliggende konstruksjoner er av betongkonstruksjoner, og hulltaking er som følge av dette ikke fysisk mulig. Det er utført overflatemålinger som
punktkontroll uten å finne forhøyede fuktverdier. Eventuelle skjulte fuktpåvirkning eller fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner kan ikke bekreftes ved visuell kontroll.
Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.
Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.
Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet.
Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper.
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.
Trapp opp til loft er relativ bratt å gå i.
Det er registrert at rømningsvinduet på loft ligger i en høyde over terreng hvor det etter dagens sikkerhetsnivå normalt er behov for fast tilrettelagt atkomst til terreng.
Det kan ikke bekreftes at loftet har godkjent rømningsløsning eller er godkjent for dagens bruk.
Det er registrert totalt (3) stk. TG3, (9) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten om boligenhet 2 - Edlandsgeilane 6.
Boligen har fått følgende TG3:
Innvendig > Krypkjeller
Det er krypkjeller under trebjelkelag.
Krypkjelleren under uthuset er utført med trebjelkelag og bord av eldre dato. Grunnen består av jord og fjell, og det er ikke registrert sammenhengende
fuktsperre over grunnen. Tilkomsten og høyden i krypkjelleren er varierende.
Det er registrert enkelte åpninger som kan bidra til luftutskifting, men det kunne ikke bekreftes at luftingen er tilstrekkelig og jevnt fordelt i hele
krypkjelleren. Det er også registrert spor etter treborende insekter i treverket under bjelkelaget. Om angrepet er aktivt og hvor omfattende treverket
eventuelt er svekket, er ikke avklart.
Krypkjellere med jordgrunn og eldre trekonstruksjoner er erfaringsmessig utsatt for høy luftfuktighet, kondens og biologisk nedbrytning, særlig dersom
ventilasjonen og uttørkingsmulighetene er begrenset.
Krypkjellere fra eldre byggeår er erfaringsmessig risikokonstruksjoner. Fuktforhold, lufting, bjelkelag, bjelkeender, opplegg og øvrige bærende elementer
bør derfor kontrolleres jevnlig.
Eier opplyser at det pågende arbeid med tiltak for fjerning av borebiller.
Krypkjelleren har jord- og fjellgrunn uten registrert sammenhengende fuktsperre. Luftingen fremstår som begrenset, og tilfredsstillende luftutskifting i
hele konstruksjonen kunne ikke bekreftes.
Det er registrert spor etter treborende insekter i eldre treverk. Om angrepet er aktivt, og hvor omfattende treverket eventuelt er svekket, er ikke avklart.
Det er videre registrert en trestolpe/søyle som fremstår som del av understøttelsen av konstruksjonen. Nedre del av stolpen er råteskadet og delvis
bortfalt. Stolpen har derfor ikke sammenhengende og tilfredsstillende opplegg mot grunnen eller annet fast fundament. Lastoverføringen i dette punktet er ikke dokumentert eller avklart.
Fuktavgivelse fra jord- og fjellgrunnen, kombinert med begrenset luftutskifting, kan føre til høy luftfuktighet og kondens. Over tid kan dette gi muggsopp,
råteskader og redusert levetid for bjelkelag, bord og andre trekonstruksjoner.
Dersom angrepet av treborende insekter er aktivt eller har pågått over lengre tid, kan treverkets tverrsnitt og styrke gradvis bli redusert.
Den råteskadede stolpen har ikke et pålitelig opplegg. Dersom stolpen inngår i bæringen, kan dette medføre redusert eller manglende lastoverføring,
videre deformasjoner og setninger i bjelkelaget samt skader på overliggende konstruksjoner. Ved videre svekkelse kan det i verste fall oppstå lokal konstruksjonssvikt.
Som følge av alder og de registrerte skadene kan ytterligere skjulte råte-, insekt- eller bæreskader ikke utelukkes.
Den råteskadede stolpen bør sikres og undersøkes snarlig. Det bør etableres midlertidig understøttelse dersom stolpen har en bærende funksjon, inntil
permanent utbedring er utført.
Råteskadet treverk må fjernes, og stolpen må repareres eller skiftes. Ny understøttelse må etableres på et stabilt og varig fundament med tilfredsstillende
avstand og beskyttelse mot fukt fra grunnen.
Det anbefales også jevnlig kontroll av bjelkelag, bjelkeender og øvrige oppleggspunkter, råte- og insektskader,
fuktinnholdet i treverket, ventilasjonen og fuktbelastningen fra grunnen.
Det bør vurderes å etablere sammenhengende fuktsperre over tilgjengelige deler av grunnen. Ventilasjonstiltak må vurderes samlet og tilpasses
konstruksjonen, da økt ventilering ikke nødvendigvis reduserer fuktbelastningen gjennom hele året.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Våtrom > Loft > Bad > Generell
Våtrommet har en alder hvor forventet levetid for vesentlige bygningsdeler og installasjoner er passert eller nærmer seg utløpt.
På bakgrunn av alder må det forventes svekket funksjon i konstruksjonen, herunder tettesjikt, slukløsning og tilhørende bygningsmessige detaljer. Selv om
det ikke nødvendigvis er påvist aktive lekkasjer eller skader på befaringsdagen, innebærer alderen i seg selv en forhøyet risiko for skjulte avvik og funksjonssvikt.
Våtrom er en konstruksjonstype med høy skadefrekvens, og erfaring tilsier at svikt i tettesjikt og fuktsikring ofte oppstår etter endt forventet levetid.
Eventuelle skader kan utvikle seg skjult og få et større omfang før de oppdages.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Det bør påberegnes renovering av våtrommet.
Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring.
Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson.
Bruk av dagens våtrom er på kjøpers eget ansvar.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Generell
Våtrommet er oppført etter byggeforskrift fra før 1997.
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997.
Våtrommet har en alder hvor forventet levetid for vesentlige bygningsdeler og installasjoner er passert eller nærmer seg utløpt.
På bakgrunn av alder må det forventes svekket funksjon i konstruksjonen, herunder tettesjikt, slukløsning og tilhørende bygningsmessige detaljer. Selv om
det ikke nødvendigvis er påvist aktive lekkasjer eller skader på befaringsdagen, innebærer alderen i seg selv en forhøyet risiko for skjulte avvik og funksjonssvikt.
Våtrom er en konstruksjonstype med høy skadefrekvens, og erfaring tilsier at svikt i tettesjikt og fuktsikring ofte oppstår etter endt forventet levetid.
Eventuelle skader kan utvikle seg skjult og få et større omfang før de oppdages.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Det bør påberegnes renovering av våtrommet.
Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring.
Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er saltak.
Eier opplyser ved renovering av bolig, ble det lagt nye sperr opp på gamle åser, isolert og tettet igjen med gipsplater som vindtetting, sløyfer og lekter og
teglstein som taktekking.
Når takkonstruksjoner er helt gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann ser allikevel
etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger dokumentasjon er
slike avvik svært vanskelige og avdekke
Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.
Hele takkonstruksjonen fremstår som gjenbygget og er lukket uten synlig tilgang til konstruksjonsoppbygning, isolasjon, lufting og utførelse av undertak.
Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen.
Skjulte feil, mangelfull lufting, feil utført dampsperre eller utilstrekkelig undertak kan ikke avdekkes uten destruktive inngrep.
Risiko for skjulte konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes.
Påpeker at tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder.
Utvendig > Taktekking
Taket er tekket med enkelkrummet teglstein. Besiktiget fra bakkenivå.
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig
forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger
skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under
tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Eier opplyser at taktekking og undertaket er fra 1995 og ble utført i sammenheng med renovering av enkelte utvendige bygningsdeler.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Det er registrert steiner som er sprukket. Det er også Registrert påbegynnede mosegroing.
Alder og slitasje medfører økt risiko for redusert tetthet og funksjon over tid. Mose kan holde på fuktighet og bidra til raskere nedbrytning
av taktekkingen, særlig ved skjøter, beslag og andre utsatte detaljer. Eventuelle svekkelser i undertaket kan gi risiko for fuktinntrengning og følgeskader i
takkonstruksjonen. TILTAK Mose bør fjernes skånsomt, og taktekkingen bør rengjøres og kontrolleres for skader, løse deler og utette detaljer. Taket bør
følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold. På grunn av alder må det påregnes utskiftning eller større vedlikeholdsarbeider på taktekkingen og
undertaket innen overskuelig tid. Ved tegn til lekkasje eller ytterligere nedbrytning anbefales nærmere undersøkelse av fagkyndig. Takstein som er
sprukket bør skiftes ut for å unngå fuktinntregning i underliggende konstruksjoner.
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vinduene er malte og har 2-lags glass.
Eier opplyser at vinduene er jevnlig vedlikehold, hvor vinduene nylig er overflatebehandlet utvendig.
Vinduer har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er registrert normal aldersslitasje, særlig på de mest værutsatte fasadene.
TG 2 er gitt på bakgrunn av alder og registrert elde.
Vinduenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming,
overflatebehandling og øvrige funksjoner.
Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid
Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette
avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Etasjeskillet er utført som trebjelkelag.
Eier opplyser at deler av gulvet avrettet med flytemasse og lagt belegg -flisersom gulv etter renovering av bolig.
Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.
Dette kan indikere setninger, deformasjoner eller skjevheter i konstruksjonen. Forholdet kan påvirke funksjon, komfort og i enkelte tilfeller være tegn på underliggende konstruksjonsmessige forhold.
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Avløpsrør av plast.
Avløpsrør som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på
synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget.
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Over halvparten av forventet levetid har passert
Når avløpsrør når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med
alderen. Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger. Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger.
Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Det er innvendige vannledninger av kobberrør.
Deler av vannledninger er synlig i krypkjeller.
Vannledninger som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på
synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget. Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Over halvparten av forventet levetid er passert.
Deler av vannledninger er synlig i krypkjeller og er uisolerte. Det er ikke opplyst om noen forhold eller funkjsonssvikt ved bruk av anlegget på vinterstid,
men plassering gir økt risiko for frostskader og lekkasje særlig på kalde dager.
Når vannledninger når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen.
Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger.
Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger.
Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Det er en ca. 120 liters varmtvannstank.
Varmtvannsberederen er plassert i krypkjelleren og er over 20 år gammel. Berederen har dermed nådd en alder hvor det må forventes økt risiko for korrosjon, lekkasje og funksjonssvikt.
Plasseringen i krypkjeller med jord- og fjellgrunn innebærer at en eventuell mindre lekkasje normalt ikke vil føre til direkte vannskade på
gulvkonstruksjoner. Miljøet i krypkjelleren kan imidlertid være fuktig, og dette kan over tid gi økt belastning på bereder, rør, koblinger og øvrige metalldeler.
Høy luftfuktighet og kondens kan bidra til rust- og korrosjonsutvikling og dermed redusere levetiden på berederen og tilhørende installasjoner.
Berederen, rørforbindelser og koblinger bør kontrolleres jevnlig for rust, korrosjon, lekkasjespor og andre tegn til svekkelse. På grunn av alder må utskiftning påregnes innen nærmeste fremtid.
Ved utskiftning bør det vurderes en plassering eller løsning som gir bedre tilgjengelighet for kontroll og vedlikehold, samt redusert fuktbelastning på installasjonen.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Uthuset er oppført over krypkjeller med jord- og fjellgrunn og fundamentering som er typisk for eldre bygninger. Det er ikke registrert synlig utvendig
fuktsikring eller en tradisjonell, sammenhengende dreneringsløsning rundt bygningen. Slike tiltak ble normalt ikke etablert på samme måte som ved
bygninger med kjeller og sammenhengende grunnmur.
Eventuell drenering ligger under terreng og kan ikke kontrolleres eller bekreftes ved en visuell befaring. For denne typen konstruksjon er bortledning av
takvann og overflatevann, terrengfall og lufting av krypkjelleren særlig viktig for å begrense fuktbelastningen.
Forholdet må ses i sammenheng med punktet «krypkjeller».
Det er ikke registrert synlig utvendig fuktsikring eller dokumentert drenering rundt uthuset. Utførelsen er ikke unormal for denne typen eldre krypkjellerkonstruksjon.
Det er registrert at taknedløp avsluttes ved grunnen uten tilfredsstillende bortledning av takvannet vekk fra bygningen og krypkjelleren. Dette kan føre til at vann tilføres ledes mot og inn i krypkjeller.
Takvann og overflatevann som slippes ut nær bygningen, kan føre til økt fuktighet i jord- og fjellgrunnen under krypkjelleren. Dette kan gi høyere
luftfuktighet, redusert uttørking og økt risiko for kondens, muggsopp, råteskader og aktivitet fra treborende insekter i bjelkelag, stolper og øvrige trekonstruksjoner.
De registrerte forholdene i krypkjelleren viser at deler av treverket allerede er utsatt for biologisk nedbrytning. Det kan likevel ikke fastslås at
nedløpsløsningen eller manglende drenering alene er årsaken til skadene.
Taknedløpene bør forlenges eller tilkobles en egnet løsning som leder vannet kontrollert bort fra bygningen og krypkjelleren. Vannet må ikke føres til et
område hvor det kan renne tilbake mot fundamenteringen.
Terrengfall og øvrige vannveier rundt uthuset bør kontrolleres jevnlig og eventuelt justeres slik at overflatevann ledes bort fra bygningen. Fuktforholdene i
krypkjelleren bør følges opp med jevnlig kontroll av grunnen, bjelkelaget, stolper og oppleggspunkter.
Det bør også vurderes tiltak for å redusere fuktavgivelsen fra jordgrunnen, eksempelvis etablering av sammenhengende fuktsperre der dette er praktisk mulig.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmur av betong, steinmur støpt med betong, teglstein,
Fundamenter er av stein og fjellgrunn.
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
Sprekker i eldre murer er ikke unormalt, og må påberegnes. Forholdet innebærer alikevel jevnlig kontroll og vedlikehold. Ved eventuelle ytterlige avvivk,
anbefaler det tiltak, og nærmere undersøkelser om eventuelt årsak til utvidelse av sprekk.
Det er registrert sprekker i utvendig puss på grunnmuren. Sprekkdannelser i puss og eldre murverk er ikke uvanlig for bygninger fra eldre byggeår, men
kan også være tegn på bevegelser, setninger eller frost- og fuktbelastning.
Forholdet må ses i sammenheng med registrert høydeforskjell i etasjeskilleren og råteskade i en understøttende trestolpe i krypkjelleren. Ved befaringen
kunne det ikke avklares om skjevhetene og sprekkene skyldes eldre, stabiliserte bevegelser, svikt i understøttelsen eller om det foregår aktive setninger.
Bevegelser i fundamenter, grunnmur eller understøttende konstruksjoner kan føre til videre sprekkdannelse, skjevheter og deformasjoner i etasjeskiller og overliggende bygningsdeler.
Sprekker i puss kan også gi økt fuktinntrengning til murverket og medføre avskalling, frostsprengning og videre nedbrytning. Dersom den råteskadede
understøttelsen har mistet bærefunksjon, kan dette bidra til eller forsterke skjevhetene i konstruksjonen.
Det er ikke grunnlag for å fastslå at det foreligger aktive setningsskader på befaringsdagen, men videre utvikling kan ikke utelukkes.
Sprekker og skjevheter bør kontrolleres jevnlig, for eksempel ved kontrollmåling av gulvnivåer og merking eller måling av sprekker. Ved økende
sprekkbredde, ytterligere skjevheter eller nye deformasjoner bør fundamentering, grunnmur, bjelkelag og understøttelser undersøkes samlet av bygningskyndig.
Løs og skadet puss bør fjernes og utbedres med materialer som er tilpasset eksisterende murverk. Årsaken til sprekkdannelsen bør avklares før større pussreparasjoner utføres.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
