Standard
Når en kommer inn i boligen har en gode muligheter til å henge fra seg yttertøy i gangen før en tar seg videre inn i boligen. Fra gangen er det tilkomst til et romslig vaskerom med garderobemuligheter. Vaskerommet er ikke godkjent til varig opphold.
Det er 3 soverom i boligen som ligger i første etasje. 3 lyse og gode soverom med godt med garderobeplass. Fra det ene soverommet er det utgang til terrassen, her kan du virkelig nyte fine og flotte dager, og invitere over gode venner eller familie på en hyggelig grilldag.
Lekkert baderom som er pent innredet med dusj og baderomsservant. Her er det god plass til oppbevaring av diverse.
Toalettrom i gang med vask.
Videre opp til hovedetasjen kommer enn til stuen og kjøkkenet. Pent og lyst kjøkken med integrerte hvitevarer som platetopp og komfyr, ellers er det frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. Her er det godt med benk- og skapplass, her kan du virkelig bake og lage de herligste måltider. På kjøkkenet er det også god plass til spisebord, hvor du kan ha gode venner på besøk en lørdagskveld.
Fra kjøkkenet er det en åpen løsning til en trivelig stue, med flere møbleringsmuligheter. Her er det også vedovn som gir god varme til boligen. Fra stuen er det utgang til en terrasse, hvor du virkelig kan nyte morgenkaffen.
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. TG-IU i tilstandsrapporten. Boligen har fått følgende TG3: Boligen har fått følgende TG2: For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av pvc-duk. Taket er besiktiget fra taknivå.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Det er registrert vannansamlinger på taktekkingen.
Tiltak
- Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Det bør etableres bedre fall på taket for å unngå vannansamlinger, og tilstanden på taktekking og undertak bør følges opp jevnlig. Konsekvensen av manglende tiltak kan være redusert levetid på taket, økt risiko for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner.
Nedløp og beslag,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Nedløpsrør fra tak er skjult.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon,TG2
Bindingsverkskonstruksjon og liggende bordkledning. Utvendig listverk rundt dører og vinduer er utført på tradisjonell måte etter lokal byggeskikk, uten bruk av beslag. I dag anbefales løsninger rundt dører og vinduer med beslag. Konsekvens av manglende beslag med klaring til vannbord er at eventuell fukt på baksiden av kledning ikke dreneres bort, noe som igjen kan føre til kortere levetid på treverket på grunn av råte.
Vurdering av avvik:
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
- Søyler av tre under tak over inngang er i berøring med terrenget.
Tiltak
- Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning.
- Det skal være klaring mellom terrenget og underkant av tresøyler. Treverk som er i berøring med dekke har større risiko for råte, og har normalt kortere levetid.
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduer i bod med enkle glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Vinduene har passert normal levetid. Godt vedlikehold har gjort at vinduene er i god stand, alder tatt i betraktning. Ett stort stuevindu mot sør har punktert glass.
Tiltak
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
- Det bør vurderes utskifting av vinduene, spesielt det store stuevinduet med punktert glass, for å opprettholde god isoleringsevne og unngå ytterligere forringelse. Eldre vinduer har redusert isolasjon og kan medføre økte varmetap og høyere energikostnader.
Dører - 2,TG3
Malt terrassedør av tre med 2-lags glass i 1.etasje.
Vurdering av avvik:
- Dører har råteskader.
Tiltak
- Råteskadede dører må skiftes ut.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong er tekket med PVC- belegg. Det er montert terrassebord av tre på tilfarere over tekking. Tekking under terrassebord og fallforhold på tekking er ikke kontrollert. Terrasse på terreng av tre.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
- Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader.
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
- Veggen er vanskelig å vedlikeholde bak terrassebord. Merke etter fukt på innvendig tak i rom under altan er symptom på lekkasje fra tekking.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.
- Beslag må skiftes ut/monteres.
- For å utbedre avviket bør det etableres klaring mellom terrassebord og kledning, slik at det blir tilkomst for vedlikehold. Det bør også undersøkes nærmere for å avdekke årsaken til fuktmerker på innvendig tak under altanen, og eventuelle lekkasjer fra tekking må utbedres for å unngå videre fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen.
Innvendig
Overflater,TG2
Overflater av tradisjonelle materialer. Det må forventes hull etter stift og skruer, og bruksslitasje på en bolig som ikke er ny.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater.
- Det er påvist merke etter fukt og fuktskade i innvendig tak i soverom mot sør (under altan). Det ble målt 17,2 vekt-% fukt i overflate på himling. Vekt-% mellom 16 og 19,5 vurderes som fuktig, som gir fare for muggdannelse og stripet borrebille (mott).
Tiltak
- Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
- Tekking og renne på altan må undersøkes nærmere for å identifisere årsaken til fuktinntrengningen. Fuktskader i himling bør utbedres for å hindre videre skade, muggdannelse og risiko for angrep av stripet borrebille (mott). Eventuell oppussing må vurderes ut fra eget behov.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Høydeforskjeller på gulv er vurdert med tilfeldige målinger innvendig i hvert rom og ikke totalt pr etasje. Det kan derfor forekomme skjevheter som ikke er registrert ved måling. Det ble målt 25 mm høydeforskjell på gulv i gangen. Det ble målt 35 mm høydeforskjell på gulv i stue/kjøkken.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er fjell i krypkjeller. Det er et vanlig problem at vann følger fjell inn under muren til krypkjeller.
Tiltak
- Tiltak:
- Krypkjelleren bør overvåkes jevnlig for å oppdage nye skader tidlig.
Innvendige trapper,TG2
Boligen har malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Nederste trinn i trapp er løst.
Tiltak
- Tiltak:
- Eier opplyser om at løst trinn i trapp vil bli utbedret.
Våtrom
1.etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Våtromsplater på vegger og malte plater på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Laminat på våtromsplater har løsnet på vertikale skjøter i dusj.
Tiltak
- Tiltak:
- Laminatet på våtromsplatene bør festes eller skiftes ut for å hindre fuktinntrengning i skjøtene. Dersom tiltak ikke utføres, er det økt risiko for fuktskader i underliggende konstruksjon, noe som kan føre til kostbare reparasjoner og redusert levetid for veggkonstruksjonen.
1.etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er ca 5 mm høydeforskjell (fall) mellom topp slukrist og gulv ved dør. Det er ca 30 mm høydeforskjell mellom topp slukrist og topp flis ved terskel til dør.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
1.etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Tiltak
- Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.
- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
1.etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Badet har dusjhjørne og seksjon med heldekkende vask.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning.
Tiltak
- Dersom tiltaket ikke utbedres vil det forbli visuelle skader.
Spesialrom
1.etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med servant og vegghengt toalett.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Røropplegget for vann i boligen er med kobberrør. Hovedstoppekran er plassert i bod. Vannrør er ikke nærmere kontrollert og tilstandsvurdert utover det som er synlig i rommene.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av soil. Stakeluke er tilgjengelig i bod. Avløpsrør er ikke nærmere kontrollert og tilstandsvurdert utover det som er synlig i rommene.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmesentral,TG2
Det er montert varmepumpe "luft til luft". Det er ikke utført tilstandsanalyse av varmepumpen. Vurderingen er kun basert på alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Ingen tilgjengelig/synlig drenering.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Ukjent type avløpsrør og ukjent type vannledning. Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kontrollert. Tilstandsgrad er vurdert etter alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
