Byggemåte
Boligens grunnmur er oppført i en kombinasjon av støpt betong, leca og sementstein. Hovedkonstruksjoner over dette er oppført i tre og utvendige fasader fremstår i en kombinasjon av trekledning og pussede overflater. Vinduer og balkongdør fremstår i all hovedsak med 2-lags glass. Taket har saltaks form og er utvendig tekket med takstein.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten er det angitt en karakter på bygningsdelene, i en karakterskala fra tilstandsgrad 0 (TG0) til tilstandsgrad 3 (TG3), hvor TG0 er best. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.
I rapporten fremgår det at boligen har oppnådd følgende karakter:
TG0: 0
TG1: 9
TG2: 17
TG3: 1
TG-IU: 3
Følgende bygningsdeler har fått TG3:
Det er påvist noe skjevheter i deler av utvendige støttemurer og manglende rekkverk/sikring mot grunn. Påvist avvik anbefales utbedret med tanke på personsikkerhet. Utbedringskostnader: under 10 000,-.
Følgende bygningsdeler har fått TG2:
Krypkjeller:
Boligen er oppført over krypkjeller. Slike konstruksjoner vurderes alltid å være en risikokonstruksjon med små marginer for at skader skal kunne oppstå og med relativt høy skadefrekvens. Det er kun mindre deler av krypkjeller som er tilgjengelig for kontroll. Det er her påvist fuktavvik over faregrensen for at skader skal kunne oppstå. Det er ikke tilfredsstillende fuktsperre mot grunnen og arealet vurderes å ha begrenset lufting.
Rom under terreng:
Deler av gulv og vegger mot terreng er utforet og kledd med plater. Slike konstruksjoner er alltid å betegne som en risikokonstruksjon med små marginer for at skader skal kunne oppstå og med relativt høy skadefrekvens. Som nevnt under punkt "Drenering" er det påvist fuktavvik i fritt eksponert grunnmur. Det er ikke foretatt hulltaking på utforede konstruksjoner da dette er flislagte overflater, men med bakgrunn i påviste fuktavvik i fritt eksponert grunnmur kan det ikke utelukkes skader/avvik også her. Kontrollen ble svært begrenset da arealet ikke var klargjort for befaring.
Vinduer og dører:
Utover normal aldringsmessig slitasje er det ikke påvist vesentlige skader eller avvik. Som følge av alder er pakninger på flere vinduer blitt noe harde og vil følgelig ha redusert tettefunksjon. Flere vinduer og dører har behov for justeringer for at de skal gå friksjonsfritt.
Yttervegger:
Utover normal aldringsmessig slitasje er det stedvis påvist begrenset lufting av kledning og musetetting vurderes å være mangelfull.
Loft (konstruksjonsoppbygging):
Kaldloft vurderes å ikke være tilfredsstillende luftet og det synes å ikke være etablert tilfredsstillende dampsperre mellom varme og kalde konstruksjoner. Det er påvist en del misfarging og stedvis soppdannelser i undertak. På grunn av mangelfull dampsperre mellom varme og kalde konstruksjoner og begrenset lufting er det påregnelig med en del isdannelser ved raft på vinterstid.
Renner og nedløp:
Renner og nedløp vurderes å være fra opprinnelig byggeår og har derfor oppnådd forventet brukstid. Utover normal aldringsmessig slitasje er det stedvis påviste enkelte mindre skader.
Taktekking:
Boligens utvendige taktekking har oppnådd forventet brukstid og vil derfor ha usikker restlevetid. Utover normal aldringsmessig slitasje er det ikke påvist vesentlige skader eller avvik.
Etasjeskille og gulv på grunn:
Det er ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig betydning, men det bemerkes mindre skjevheter/helningsavvik. Store deler av boligens krypkjeller er ikke tilgjengelig for kontroll og det er derfor heller ikke foretatt en tilfredsstillende kontroll av bjelkelag på deler boligen.
Ildsted/Skorstein:
Pipe er fra byggeår og er oppført i teglstein. Det er ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig eller sikkerhetsmessig betydning, men det bemerkes likevel noe fuktmerker og malingsavskalling. Det gjøres videre oppmerksom på at slike eldre teglsteinpiper erfaringsmessig har behov for rehabilitering.
Trapp:
Utover normal aldringsmessig slitasje er det påvist for lavt rekkverk, for store lysåpninger i rekkverk og manglende håndløper på vegger.
Avløpsrør:
Anlegget vurderes å fungere som tiltenkt, men deler har oppnådd forventet brukstid og vil derfor ha usikker restlevetid.
Vannledninger:
Anlegget vurderes å fungere som tiltenkt, men deler har oppnådd forventet brukstid og vil derfor ha usikker restlevetid.
Elektrisk:
Deler av anlegget er av noe eldre dato og det foreligger ikke komplett dokumentasjon på anlegget. Det er påvist eller opplyst om enkelte avvik som krever tiltak. Det anbefales en utvidet el-kontroll for å fastslå korrekt tilstand. Tiltak må påregnes.
Varmtvannsbereder:
Varmtvannsbereder vurderes å fungere som tiltenkt og er tilfredsstillende lekkasjesikret ved at den er plassert i et rom med sluk i gulvet, men den har oppnådd forventet brukstid og vil derfor ha usikker restlevetid.
Baderom - oppsummering av overflater:
Utover normal aldringsmessig slitasje er det påvist noe misfarging og oppsprekking i fuger. Fallforhold tilfredsstiller ikke forskriftskrav.
Baderom - oppsummering av membran, tettesjikt og sluk:
Baderommets tettesjikt er av ukjent utførelse, men uavhengig av dette vurderes det å ha oppnådd forventet brukstid og vil derfor ha usikker restlevetid. Soilsluk antas å være fra opprinnelig byggeår. Disse mangler klemring for god tetting i overgang sluk/fuktsikring. Gulvet er derfor erfaringsmessig utsatt for lekkasjer i dette området. Både som en konsekvens av utettheter og at det erfaringsmessig kan oppstå materialskalder på eldre sluk.
Vaskerom:
Vaskerommet vurderes å ikke ha tilfredsstillende tettesjikt og ved en eventuell lekkasje vil det derfor være fare for skader på tilstøtende rom/konstruksjoner. Soilsluk antas å være fra opprinnelig byggeår. Disse mangler klemring for god tetting i overgang sluk/fuktsikring. Gulvet er derfor erfaringsmessig utsatt for lekkasjer i dette området. Både som en konsekvens av utettheter og at det erfaringsmessig kan oppstå materialskalder på eldre sluk.
Følgende bygningsdeler har fått TG-IU (ikke undersøkt):
Drenering:
Boligens utvendige fuktsikring opplyses å være oppgradert i 2019, men det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser omfang og utførelse. Selve dreneringen er skjult under terrengnivå og er derfor ikke tilgjengelig for kontroll. Ved en kontroll av innvendige overflater er det ikke påvist synlige tegn til skader eller avvik. Ved fuktsøk i fritt eksponert grunnmur er det påvist noe forhøyede fuktverdier, men basert på gitte opplysninger om oppgradert drenering vurderes dette å være kapillært opptrekk fra grunnen. Det gjøres oppmerksom på svært begrenset kontroll da deler av innvendige overflater mot terreng er utforet og kledd med plater. Øvrige deler var ikke klargjort for befaring. Tilstandsgrad er ikke vurdert på grunn av begrenset mulighet for kontroll og begrensende opplysninger om foretatt oppgradering av drenering.
Grunnmur og fundament:
Det er på befaringsdagen ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig betydning. Kontrollen ble svært begrenset da utvendige overflater i all hovedsak er skjult under terrengnivå og deler av innvendige overflater er utforet og kledd med plater. Øvrige deler var ikke klargjort for befaring.
Baderom - oppsummering av fukt:
Det er ikke foretatt hulltaking da våtsoner grenser inn mot yttervegg og tilstøtende boenhet.
For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
