Byggemåte
Se vedlagt boligsalgsrapport datert 11.06.2025, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.
Følgende bgeekomponenter har fått TG3;
Etasjeskille pga skjevhet. Ingen umiddelbar kostnad.
Følgende byggkomponenter har fått TG2;
Vinduer;
Leiligheten har vindu med 2-lags isolerglass i trekarm. Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år.
Normal levetid for trevinduer er 20-60 år avhengig av værpåkjenning, vedlikehold m.m.
Normal tid før maling av trevindu er 6 - 12år.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Vindu er eldre, og levetid nærmer seg oppbrukt. Flere pakninger er harde og har mistet elastisiteten som
tetter mot luftlekkasje mellom
karm og glass. Glass kan være punktert uten at dette var synlig på befaringsdagen.
Det ble ikke observerte råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg inne i treverket uten at det er
synlig.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Dører;
Leiligheten har en altandør med 2-lags isolerglass i trekarm.
Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år.
Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Dørens forventet brukstid nærmer seg oppbrukt. Døren er eldre, og har
ikke dagens egenskaper med krav til u-verdi og kvalitet, og egenskap til
pakninger mellom karm og dør er redusert.
Det ble ikke observerte råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg
inne i treverket uten at det er synlig.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Balkong;
Leiligheten har utgang fra stue til en 3,2 kvm altan. Altanen har dekke av trebjelkelag med terrassebord,
og rekkverk av
trekonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Høyden på rekkverket måler 0,93 meter, målt fra topp rekkverk til topp dekke. Krav til rekkverk gjelder alle
terrasser, balkonger, altaner og
avsatser eller tilsvarende som ligger mer enn 0,5 meter over bakkenivå.
Konsekvens/tiltak • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Minimumskrav iht. gjeldende regelverk i TEK 17 er 1,00 meter. På
tidspunktet for oppføring var det andre krav til høyde på rekkverk.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Våtrom;
Våtrommet har fliser på gulv.
Det er varme i gulvet.
Det er tatt stikkprøver for bom i flis, alle flisene er ikke kontrollert, men
det er ikke påvist bom i flis på de fliser som er kontrollert.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp
membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak
• Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og
sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann
som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av
rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Sluk, membran og tettesjikt;
Våtrommet har smøremembran. Membranen er av ukjent utførelse, og
det foreligger ikke dokumentasjon.
Våtrommet har en eldre støpejernsluk, med overliggende stålrist.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l.
som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
• Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran
er smurt ned på sluk.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen.
Under vask er det vannskap. Det er ikke tett rundt skapet, og ved
lekkasje fra vask kan vann renne inn i vegg.
Avløp fra vask går gjennom gulv. Det er ikke påvist om det er benyttet
slukmansjett rundt røret.
Konsekvens/tiltak
• Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert
på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og
sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon.
Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og
fuktskader.
• Uten tilfredsstillende klemring er det vanskelig å sikre en vanntett
overgang mellom smøremembranen og sluket. Dette øker risikoen for at
vann kan sive ned langs sidene av sluket og forårsake fuktskader i
gulvkonstruksjonen og omkringliggende område.
Vannskap under vask er en risikokonstruksjon, og bør holdes under
oppsyn.
Gjennomføring for avløp i gulv er en risikokonstruksjon, og bør holdes
under oppsyn.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Sanitærutstyr og innredning;
Våtrommet har toalett, vask med under- og overskap, dusj, opplegg for
vaskemaskin og plass til tørketrommel.
Rommet har lys over speil og lys i tak.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er ikke fuget mellom vask og vegg. Dette kan gi fukt inn i
underskapet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det bør fuges med egnet fugemasse mellom vask og vegg.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Vannledninger;
Leiligheten har synlig vannrør av kobber og rør-i-rør.
Under vask på baderom er det vannskap.
Felles vannrør i bygningen er ikke kjent.
Forventet brukstid for vannrør av kobber: 30-50 år.
Det var trykk på anlegget, og ingen tegn på lekkasje på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
vannledninger.
Gjelder vannrør av kobber.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag,
men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
Avløpsrør:
Leiligheten har avløpsrør av støpejern og og plast.
Felles avløpsrør i bygningen er ikke kjent og er ikke vurdert.
Forventet brukstid:
-Plastrør: 25-50 år
-Avløpsledning av plast: 50 år
-Sluk av plast: 30-50 år
-Avløpsrør av støpejern: 25-60 år.
-Sluk av Støpejern: 30-60 år.
Forventet levetid avhenger bruk, kvalitet, vanntrykk og vedlikehold.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
avløpsledninger.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
El anlegg;
Kursfortegnelser er mottatt av eier etter befaring.
Det foreligger ikke dokumentasjon på deler på installasjon av anlegget,
og på bakgrunn av dette settes TG2, fra krav fastsatt i NS3600.
I følge eier er det meste i leiligheten skiftet foruten varmekabler, men
det kan ikke utelukkes at det er eldre skjulte installasjoner som ikke er
skiftet.