Byggemåte
Boligen er en halvpart av tomannsbolig oppført i 1955, og må vurderes i lys av byggeår, datidens byggeskikk og senere oppgraderinger. Det er gjennomgående benyttet materialer og løsninger som var vanlige på oppføringstidspunktet, og flere bygningsdeler har passert eller nærmer seg forventet levetid.
UTVENDIG
Taktekking TGIU
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft.
Taktekking med sutak, feder/lekter og takstein.
Taket ble skiftet for 10-12 år siden i følge eier.
Taket ble vurdert fra bakkenivå, med de begrensninger det medfører. Evt. skjulte feil, skader eller mangler som ikke er synlige fra bakkenivå, er ikke omfattet av inspeksjonen.
Vedlikehold:
Taket bør kontrolleres jevnlig for skader, løse stein, mose og slitte beslag. Beslag, renner og nedløp bør vedlikeholdes og skiftes ved behov for å forebygge lekkasjer.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Vindskier og dekkbord: ca. 15-25 år.
- Betongtakstein: ca. 30-60 år.
Vurdering av avvik:
- Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.
Konsekvens/tiltak
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt.
Nedløp og beslag TG2
Takrenner og nedløp i plast.
Taket ble vurdert fra bakkenivå, med de begrensninger det medfører. Evt. skjulte feil, skader eller mangler som ikke er synlige fra bakkenivå, er ikke
omfattet av inspeksjonen.
Vedlikehold:
Takrenner og nedløp bør kontrolleres jevnlig for skader, lekkasjer og blokkeringer. Rensing anbefales minst én gang i året, og oftere ved mye løvfall eller nedbør. Skadde eller slitte deler bør skiftes ved behov for å sikre god vannavrenning og hindre fuktskader.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Takrenner/nedløp (plast): ca. 20-30 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Konsekvens/tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon TG2
Ytterveggkonstruksjoner over grunnmur er oppført som bindingsverk (trekonstruksjon). Utvendig er veggene kledd med liggende, enkeltfalset trekledning. Evt. isolasjonstykkelse er ukjent.
Vedlikehold:
Ytterveggene bør kontrolleres jevnlig for slitasje på kledning, spesielt ved utsatte detaljer som hjørner, overganger, nedre bord og rundt vinduer og dører. Det anbefales å male eller beise kledningen med jevne mellomrom for å beskytte treverket mot fukt og solpåvirkning. Eventuelle råteskader eller skader på kledning, lekter eller vindsperre bør utbedres så tidlig som mulig for å hindre videre skade.
Merk:
Yttervegger er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt for oppføringsåret, som vil avvike fra dagens krav/anbefalinger. Ved oppussing eller ombygging der konstruksjoner åpnes vil det kunne avdekkes feil og mangler. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på dette undersøkelsesnivået.
Vurdering av avvik:
- Stedvis manglende lufting bak kledning.
- Manglende musesperre.
- Eldre kledning med vedlikeholdsbehov.
Konsekvens/tiltak:
- Lufting bør utbedres hvor denne ikke er tilfredsstillende. Løsningen medfører økt risiko for fukt og råte i kledning samt bakenforliggende konstruksjoner.
- Det bør monteres musebånd. Manglende musebånd medfører risiko for inntrenging av skadedyr.
- Det må påregnes vedlikehold.
Takkonstruksjon/Loft TG2
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking.
Takkonstruksjon med tresperrer.
Merk:
Takkonstruksjonen er fra byggeår og oppført etter datidens byggestandarder. Isolasjonsverdi, lufting og fuktsikring er ofte mangelfull sett opp mot dagens krav. Det er ikke foretatt prøvetaking for mugg eller soppsporer. Regelmessig tilsyn anbefales.
Det tas spesifikt forbehold om at det ikke var tilkomst til hele takkonstruksjonen. Kun synlige deler ble inspisert. Det kan derfor ikke utelukkes skjulte forhold som fukt, lekkasje eller begynnende råteskader i ikke-kontrollerte områder.
Vurdering av avvik:
- Kondensmerker i sutaksbord, som indikerer fuktpåvirkning/utettheter.
- Mangellfull ventilering av takkonstruksjonen.
- Begrenset tilkomst for inspeksjon da store deler av konstruksjonen er gjenbygget, samt mye lagring på kaldloft.
- Indikasjoner på utettheter rundt vinduer.
Konsekvens/tiltak
- Det anbefales jevnlig kontroll av taket for å avdekke eventuelle tegn til svekkelser, skjevheter eller lekkasjer. Ved behov bør det utføres nærmere
undersøkelser eller forsterkningstiltak.
- Det bør gjøres nærmere undersøkelser når kaldloftet er ryddet ut, samt ifb. med en fremtidig utskifting av taktekkingen. Det må påregnes tiltak i den forbindelse.
Vinduer TG2
Vinduer med 2- og 3-lags isolerglass i malte trekarmer.
Underetasje - hybel:
Vindu fra 2019.
1. etasje:
Vinduer fra 1982.
Nyere vindu på bad.
2. etasje:
Vinduer i stue fra 1982.
Stort vindu i stue samt kjøkkenvindu er av nyere alder.
Loftsetasje:
Vinduer av eldre årgang.
Merk:
Det ble gjort en enkel funksjonstest av enkelte vinduer. Normalt vedlikehold og justering anses ikke som vesentlig avvik.
Vedlikehold:
Vinduer bør kontrolleres jevnlig, med fornyet overflatebehandling og smøring/justering av beslag ved behov. Punkterte glass bør skiftes.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Trevinduer med isolerglass: ca. 20-60 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid for de eldste vinduene, som bærer preg av elde og slitasje. Eldre vinduer har ofte redusert isoleringsevne og svakere vindtetting rundt karmer enn nyere vinduer.
Konsekvens/tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold og evt. utskifting av de eldste vinduene på sikt eller etter behov.
Dører TG2
Underetasje:
Malt tredør med frostet glass. Dør av eldre årgang. Formpresset dør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer til hybel. Nyere dør.
2. etasje:
Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Nyere dør.
Vurdering av avvik:
- Ytterdører bærer preg av elde/slitasje.
Konsekvens/tiltak
- Det må påregnes vedlikehold eller utskifting av dører.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger TG2
Sør-vestvendt balkong på 3,4 m² med utgang fra stue i 2. etasje. Balkongen er oppført i trekonstruksjoner. Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk med liggende bord.
Rekkverkshøyde ble målt til 0,86 meter.
Merk: Deler av balkongen var snødekt på befaringsdagen, noe som begrenset tilkomst for kontroll.
Til informasjon:
Ihht. avhendingslovens paragraf 2-13 skal rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot gjeldende byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet.
Fra TEK 17 (paragraf 12-17):
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde;
a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m
b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Terrassebord i trykkimpregnert tre: ca. 20-40 år
- Rekkverk i tre/metall: ca. 20-40 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
- Elde/slitasje.
Konsekvens/tiltak:
- Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.
- Det må påregnes vedlikehold.
Bod med utvendig adkomst TG2
Vurdering av avvik:
- Boden bærer preg av elde/slitasje.
- Bølgeeternitt i bakkant av boden, som høyest sannsynlig inneholder asbest.
Konsekvens/tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold.
- Dersom plater skal fjernes i fremtiden må disse håndteres og saneres iht. gjeldende regelverk.
INNVENDIG
Overflater TG2
Overflater ble visuelt kontrollert.
Merk: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc.
Vurdering av avvik:
- Fuktmerker på gulv utenfor bad i hybel. Merk at det ikke ble registrert utslag på fukt ved kontroll med indikator.
- Dels eldre overflater i boligen i kjeller og loft med oppgraderingsbehov.
Konsekvens/tiltak:
- Gulv med fuktmerker bør skiftes.
- Det er påregnelig med noe oppgraderinger.
Etasjeskille/gulv mot grunn TG2
Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje.
Merk: Det ble ikke flyttet på tunge møbler eller fast innredning under befaringen. Målingene er derfor basert på stikkprøver, og avvik kan forekomme. I eldre boliger må man påregne skjevheter, knirk, lokale svanker og nedbøyninger i etasjeskiller, særlig der nytt gulv er lagt uten fullstendig avretting.
Etasjeskiller fra eldre byggeår tilfredsstiller normalt ikke dagens krav til stivhet og lydisolasjon. Møbler og innredning kan påvirke måleresultater og skjule avvik.
Vurderingen omfatter ikke skjulte forhold i underliggende konstruksjoner som krypkjeller - se eventuelt eget punkt.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Varierende nivåforskjeller i boligen. Delvis begrenset tilkomst for kontroll bla. på loft grunnet mye lagring. Det kan forekomme større skjevheter.
Konsekvens/tiltak:
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Pipe og ildsted
Pipe: Teglsteinspipe.
2. etasje:
Vedovn med glassfront. Rentbrennende type. Nyere vedovn.
Merk:
Pipe over tak vurderes under punktet taktekking dersom det er tilkomst for dette.. Øvrige deler av pipen er ikke inspisert eller vurdert, da dette ikke omfattes av kontrollpunktene i forskrift til avhendingsloven. Konf. feier for nærmere opplysninger om tilstand (evt. tilsynsrapporter fra feier er ikke kontrollert).
Rom Under Terreng TG2
Punktet må sees i sammenheng med Drenering.
Det ble foretatt hulltaking fra påforet vegg i hybel.
Fuktmålinger ble gjennomført i treverk ved hjelp av egnet måleutstyr. Målingene viste en verdi på 17,5% (vektprosent) i trevirket.
Definisjon av målte verdier:
Vektprosent under 11,9% defineres som tørt.
Vektprosent på 12-15,9% defineres som akseptabelt.
Vektprosent på 16-19.5% defineres som fuktig.
Vektprosent på 19,6-27% defineres som meget fuktig.
Vektprosent over 27% defineres som vått.
Merk:
Måling av fukt gjelder kun for det aktuelle området hvor målingen ble foretatt, og forholdene kan variere i andre deler av konstruksjonen.
Konstruksjoner må antas å være oppført i samsvar med den tids byggeskikk og gjeldende krav og forskrifter. Fuktsikring, drenering og isolasjon fra byggeåret kan avvike betydelig fra dagens standarder. Rom under terreng i eldre boliger må derfor generelt sees på som en risikokonstruksjon.
Høy luftfuktighet, mangelfull drenering eller dårlig lufting over tid kan føre til utfordringer som utvikling av sopper, muggdannelse og angrep fra skadeinsekter. Hvis det oppstår tegn på fukt, som lukt, misfarging eller synlige skader, bør dette undersøkes nærmere av fagkyndige for å avdekke eventuelle underliggende problemer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Noe forhøyede fuktverdier ved kontroll i påforet vegg.
- Begrenset ventilering i underetasjen.
Konsekvens/tiltak:
- Påforede kjellervegger i eldre konstruksjoner under terreng vurderes som en risikokonstruksjon, med mulighet for skjulte skader som treødeleggende sopper, muggsopp og skadeinsekter. Det anbefales å overvåke situasjonen over tid og iverksette tiltak ved tegn til fukt- eller muggproblematikk. Tiltak bør sees i sammenheng med kjellerveggens konstruksjon og dreneringsforhold, som ikke oppfyller dagens krav.
- Det anbefales jevnlig kontroll av fuktforholdene i kjelleren. Ved økt fuktpåvirkning bør en vurdere enkle tiltak som bedre ventilasjon, avfukter eller å
unngå lagring direkte mot yttervegg.
- Det anbefales å forbedre ventilering i underetasjen.
Innvendige trapper TG2
Lukkede tretrapper med profilert rekkverk.
Merk:
Trapper i eldre bygninger tilfredsstiller normalt ikke dagens krav til stigningsforhold, trinnhøyde, bredde, rekkverk og håndløperutforming. Dette anses som normalt ut fra byggets alder og byggeskikk på oppføringstidspunktet.
Trappen fremstår med normal bruksslitasje. Noe knirk må forventes i eldre trapper, uten at dette anses som vesentlig avvik. Det ble ikke registrert skader som påvirker trappens funksjon eller sikkerhet.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Innvendige trapper i tre: ca. 20-30 år før større vedlikehold / 30-50 år før utskifting.
- Overflatebehandling (maling/lakk): ca. 6-10 år.
Vurdering av avvik:
- Trappene bærer dels preg av elde/slitasje.
Konsekvens/tiltak:
- Det er påregnelig med oppgraderinger/modernisering.
Innvendige dører TG1
Underetasje:
Hvite, formpressede dører.
1. etasje:
Malte kompaktdører.
Formpresset dør med glassfelt til gang.
2. etasje:
Hvite, formpressede dører.
Malt kompaktdør til trapp.
Loftsetasje:
Kompaktdører.
Merk:
Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlig avvik.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Formpressede innerdører: ca. 20-30 år.
VÅTROM
UNDERETASJE VASKEROM
Generell TG3
Betonggulv, malte flater på vegger og i himling.
Inneholder:
Opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder. Støpejernssluk. Naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder på membran/tettesjiikt/slukløsning og risiko for lekkasje og skader. Vaskerommet ansees som utdatert etter dagens krav. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i rommet.
Konsekvens/tiltak:
- For å oppfylle dagens krav til våtrom må det påregnes utgifter til oppgradering. Det anbefales også å skifte, vann- og avløpsledninger og sluk i forbindelse med en eventuell oppgradering.
- Estimat omfatter utskifting til tilsvarende standard som i dag. Ved oppgradering med fliser må det påregnes en høyere kostnad. Merk at det kan forekomme avvik på estimat (grovt estimert).
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TG0
Det er ikke foretatt hulltaking grunnet murvegger i rommet.
HYBEL BAD
Generell
Keramiske fliser på gulv, baderomsfliser på vegger og takplater i himling. Innfelte spotter.
Inneholder:
Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, speil, gulvstående toalett og dusj med dusjgarnityr samt hånddusj. El. varmekabler, plastsekk og elektrisk vifte på vegg.
Ukjent alder/dokumentasjon.
Overflater vegger og himling TG2
Overflater ble visuell kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Koblingsboks i dusjsone.
Konsekvens/tiltak:
- Boks bør tettes for å hindre fuktinntrenging og skader på konstruksjoner.
Overflater Gulv TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Konsekvens/tiltak
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Sluk, membran og tettesjikt TG2
Plastsluk med vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran.
Bilder eller øvrig dokumentasjon på membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse.
Det legges til grunn at badet er oppført med smøremembran i områder hvor dette er påkrevd, forutsatt at det er oppført eller rehabilitert etter Byggteknisk forskrift av 1997 (TEK97).
Vurdering av avvik:
- Ukjent utførelse/dokumentasjon.
Konsekvens/tiltak:
- Innhent dokumentasjon, hvis mulig.
Sanitærutstyr og innredning TG1
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Ventilasjon TG1
Elektrisk vifte på vegg. Tilluft via luftespalte under dør.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TGIU
Det er ikke foretatt hulltaking da dusjsone grenser mot yttervegg/vegg mot hoveddel.
Det ble foretatt kontroll med fuktindikator, uten å avdekke unormale forhold.
BAD 1. ETASJE
Generell
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling.
Inneholder: Baderomsmøbel med profilerte fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speilskap, gulvstående toalett og dusjhjørne med dusjgarnityr samt hånddusj. El. varmekabler, plastsekk og naturlig ventilator.
Ukjent alder/dokumentasjon.
Overflater vegger og himling TG2
Overflater ble visuell kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen).
Konsekvens/tiltak:
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag såfremt det benyttes dusjdører. Vindu blir ikke utsatt for direkte vannsprut/søl. Avvik er satt iht. standardens krav grunnet at vindu er montert i våtsone.
Overflater Gulv TG2
Det ble målt 20 mm nivåforskjell fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Ved enkel funksjonstest rant vann til sluk.
Merk:
Hullyd kan forekomme ved banking på fliser uten at flisene er løse eller at det foreligger bom. Dette kan skyldes luftlommer i limet eller konstruksjonsmessige forhold. Slike lyder kan ofte forveksles med bom, men regnes vanligvis ikke som en mangel så lenge flisene sitter fast og det ikke er synlige skader.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Konsekvens/tiltak:
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak, men en må være oppmerksom på noe økt risiko for at evt. lekkasjevann kan renne ut i tilliggende rom. Vær oppmerksom ved bruk.
Sluk, membran og tettesjikt TG2
Plastsluk med vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran.
Bilder eller øvrig dokumentasjon på membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse.
Det legges til grunn at badet er oppført med smøremembran i områder hvor dette er påkrevd, forutsatt at det er oppført eller rehabilitert etter Byggteknisk forskrift av 1997 (TEK97).
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Ukjent utførelse/dokumentasjon.
Konsekvens/tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Det anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann, for noe lengre brukstid. Sluk bør kontrolleres jevnlig. For å oppnå bedre tilstandsgrad (TG 0/TG 1) må det påregnes oppgradering.
- Innhent dokumentasjon, hvis mulig.
Sanitærutstyr og innredning TG2
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Fuktsvelling på baderomsmøbel.
Konsekvens/tiltak:
- Fronter eller hele baderomsmøbler bør skiftes.
Ventilasjon TG2
Naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TGIU
Det er ikke foretatt hulltaking da dusjsone grenser mot yttervegger og etasjeskiller med leire. Merk at det ble gjort forsøk på hulltaking, som ble avbrutt.
KJØKKEN
HYBEL - STUE/KJØKKEN
Overflater og innredning TG1
Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning/stikk under overskap.
Integrerte hvitevarer:
- Stekeovn
- Induksjonstopp
- Oppvaskmaskin
- Kjøleskap med frysedel
Plass til kjøleskap (i entre).
Integrert ventilator.
Kjøkkenet er utstyr med komfyrvakt og Aquastop.
Avtrekk TG1
Integrert ventilator.
Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
2. ETASJE - KJØKKEN
Overflater og innredning TG1
Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning/stikk under overskap.
Hvitevarer:
- Stekeovn med keramisk platetopp fra Gorenje.
- Integrert oppvaskmaskin fra Gram.
Plass til kjøleskap
Integrert ventilator.
Nyere kjøkkeninnredning.
Det er montert Aquastop.
Avtrekk TG1
Integrert ventilator.
Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger TG2
Vannforsyningsrør av kobber/plast. Rør-i-rør til hybel. Fordelerskap til rør-i-rør er plassert i underetasje.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Pex-rør: 25-75 år.
- Kobberrør: 25-50 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Aldersvurdering gjelder for eldre deler av anlegget.
Konsekvens/tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør TG2
Avløpsrør av plast/støpejern.
Synlige avløpsrør av plast.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Avløp (plast/støpejern): 25-100 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Aldersvurdering gjelder for eldre deler av anlegget.
Konsekvens/tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon TG2
Naturlig ventilasjon med mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad i hybel.
Merk at løsningen er vurdert ut fra byggeskikk og tekniske krav som var gjeldende på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens forskriftskrav til ventilasjon som boligen ikke vil innfri.
Vedlikehold:
Ventiler og avtrekkskanaler bør rengjøres jevnlig for å opprettholde funksjon og luftgjennomstrømning. Det anbefales å kontrollere at avtrekksvifte og ventiler fungerer som forutsatt, samt sikre tilstrekkelig tilluft til rom med mekanisk avtrekk.
Vurdering av avvik:
- Dels begrenset ventilering i boligen.
Konsekvens/tiltak:
- Det anbefales å etablere bedre ventilering i boligen.
Varmtvannstank TG2
Bereder til hoveddel:
Varmtvannsbereder på 200 liter fra Møre Tank, montert i 2008.
Bereder til hybel:
Varmtvannsbereder på 112 liter, montert i 2018.
Merk:
Bereder er tilkoblet med stikkontakt, noe som var vanlig og tillatt da den ble installert. I 2014 ble det innført krav om fast tilkobling for beredere med effekt over 1500 watt (NEK 400:2014). Kravet gjelder ikke med tilbakevirkende kraft, men løsningen er ikke i tråd med dagens forskrift.
Stikkontakten bør kontrolleres jevnlig for varmgang, for eksempel ved å kjenne på støpsel og kontakt. Det anbefales å etablere fast elektrisk tilkobling for å oppfylle dagens sikkerhetskrav, uavhengig av om berederen byttes ut.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
Elektrisk anlegg
Hovedsikringsskap er plassert i underetasjen. Eget sikringsskap i hoveddel.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning, montert i 2018.
Hovedsikringsskapet inneholder hovedbryter på 63A, 1 kurs på 20A, 2 kurser på 16A og 5 kurser på 10A.
Sikringsskap i hybel inneholder 1 kurs på 25A og 3 kurser på 16A.
BELYSNING
Vanlig belysning og spotter.
EL. OPPVARMING
Elektrisk oppvarming.
El. varmekabler på begge bad samt i hybel.
TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
I henhold til byggeskikk på oppføringstidspunktet er det sannsynlig at bygningen er fundamentert på kultede masser av grov pukk eller sprengstein på fjell.
Det er ikke utført nærmere undersøkelser av grunnforhold.
Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS 3600.
Fuktsikring og drenering TG2
Punktet må sees i sammenheng Rom under terreng.
Tilbakefylt med sannsynligvis selvdrenerende masser av sprengstein/kult.
Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å være usikker.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Grunnmur og fundamenter TG2
Grunnmur i betong med sparestein. Vurdering gjelder for synlige deler. Store deler av grunnmuren er skjult.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Overflatebehandling (puss/maling): ca. 4-18 år.
Vurdering av avvik:
- Stedvise sprekker/riss.
- Det ble registrert større skjevheter i etasjeskiller, som kan ha sammenheng med eventuelle skjevheter i fundament. Merk at det normalt sett forekommer skjevheter i eldre bygninger. Det må foretas målinger over tid for å kunne si noe om pågående problemer. Dette er undersøkelser som går ut over omfanget i en vanlig tilstandsrapport etter ny forskrift.
Konsekvens/tiltak
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag, utover jevnlig tilsyn og kontroll av evt. riss og sprekker. Disse skyldes mest sannsynlig eldre setninger. Merk at disse må måles over tid for å kunne konkludere med evt. pågående setninger.
- Sprekker/riss bør pusses.
Forstøtningsmurer TG2
Utvendig forstøtningsmurer i mur- og betongkonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Stedvise sprekker. Sannsynligvis grunnet jordtrykk.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør gjøres nærmere undersøkelser og tiltak etter behov.
Terrengforhold TG2
Eventuelt stående vann på eiendommen er ikke kontrollert, da det var oppholdsvær på befaringsdagen.
Merk:
Forstøtningsmurer, støttemurer, utvendige trapper og geologiske forhold er ikke vurdert i denne rapporten, da dette ligger utenfor oppdragets omfang.
Vurdering av avvik:
- Ufullstendig avslutning av knotteplast mot grunnmur.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør gjøres lokal utbedring. Dersom det oppstår vannansamling eller unødig fuktpåkjenning, bør tiltak iverksettes. Det er viktig å unngå vannoppsamling og unødvendig fuktbelastning mot grunnmuren, da dette over tid kan føre til skader. Hvis det er blomsterbed eller jordmasser inntil muren, anbefales det å erstatte disse med drenerende masser som pukk eller grov grus.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikkledninger.
Utvendige vann- og avløpsledninger av ukjent alder/type.
Utvendige vann- og avløpsledninger er skjult. Det må gjøres nærmere undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og avløpsledninger.
Oljetank
Takstmann kjenner ikke til om det er nedgravd oljetank på eiendommen.
Oppdraget er utført ifb. med dødsbo.
Merk:
Bergen kommune skal normalt sett ha oversikt over nedgravde oljetanker. For eventuelle registreringer knyttet til den aktuelle eiendommen kan kommunen kontaktes.
Helse, miljø og sikkerhet
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Det er avvik i rømningsveier.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Manglende rømningsvei fra loftsrom. Merk at takstmann ikke kjenner til hva rommene opprinnelig er omsøkt som. En må være oppmerksom på at rommene ikke tilfredsstiller dagens krav.
Konsekvens/tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- For å avklare omfanget av avvik ved rømningsveier bør det innhentes en brannteknisk vurdering.
- Rekkverk for utvendige trapper må monteres for å lukke avviket.
- For å avklare omfanget av avvik ved branncelleinndeling må det gjøres nærmere undersøkelser av en kvalifisert fagkyndig person. Brannen kan spre seg raskere ved avvik i brancelleinndelingen.
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder på innvendige trapper opp til dagens krav.
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav.
- Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 07.01.26 09:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
