Byggemåte
Bygningen er oppført i 1948, mens leiligheten ble etablert i borettslagets regi i 2006. Leiligheten ligger i byggets underetasje. Rapporten omfatter sju vurderingspunkter med tilstandsgrad 1 (TG1), åtte med tilstandsgrad 2 (TG2) og ett med tilstandsgrad 3 (TG3). TG1 angir mindre avvik, TG2 omfatter avvik som kan kreve tiltak, og TG3 angir store eller alvorlige avvik.
Bygningen har grunnmur og etasjeskillere i betong, bærende konstruksjoner og skillevegger i betong og mur samt pusset og malt fasade. Fundamenteringen er antatt utført på faste masser av sprengstein/kult, og tilbakefyllingen mot grunnmuren er antatt å bestå av drenerende masser. Bygningen har flat takkonstruksjon tekket med takfolie/belegg og takrenner, nedløp og beslag i metall. Dette er en beskrivelse av byggemåten. Bygningens fellesdeler, herunder tak, yttervegger, grunnmur, drenering og felles tekniske installasjoner, er ikke tilstandsvurdert i rapporten.
Vinduer og ytterdører er vurdert til TG1. Vinduene er fra 2006 og har tolags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer med utvendige vedlikeholdsfrie profiler. Utvalgte vinduer er funksjonstestet, men rapporten påpeker at punkterte isolerglass kan være vanskelige å avdekke visuelt. Ytterdøren fra gateplan er en fellesdør med finert dørblad og sidefelt. Leilighetens entrédør er fra 2006 og har oppgitt brannklasse B-30 og lydklasse 38 dB. Innvendige dører er også vurdert til TG1 og består av hvite, formpressede dører samt skyvedør til bod. Det er utført stikkprøvebasert funksjonskontroll av enkelte innerdører.
Badet har keramiske fliser på gulv og vegger, malte himlingsflater, elektriske varmekabler, dusjkabinett, servantskap, speilskap, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Overflater på vegger og i himling er vurdert til TG2 på grunn av hull etter tidligere innfesting av dusjdører i dusjsonen. Hullene bør tettes med egnet våtromssilikon for å redusere risikoen for vanninntrengning. Rapporten presiserer at dette ikke nødvendigvis gir fullgod tetting, og at direkte vannbelastning mot punktene bør unngås. Ved fortsatt bruk av dusjkabinett vurderes risikoen som lav, og ytterligere tiltak er normalt ikke nødvendig.
Badets gulv er vurdert til TG2 på grunn av avvik i fallforholdene mot sluk sammenlignet med forskriftskravene på befaringstidspunktet. Det er målt 8 mm høydeforskjell fra toppen av slukristen til toppen av flisen ved dørterskelen. Dusjtest ble ikke utført på grunn av dusjkabinettet. For å oppnå korrekt fall og TG0 eller TG1 må gulvet bygges om. Rapporten vurderer dette som sjelden økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak, men korrekt fall må ivaretas ved en fremtidig renovering.
Vanntett sjikt, membran og sluk på badet er vurdert til TG2. Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Membranens utførelse, heldekning og tilslutning til sluk og gjennomføringer er ikke verifisert. Alder og manglende dokumentasjon medfører usikker fremtidig funksjon. Rapporten angir ikke behov for strakstiltak, men anbefaler å følge med på tilstanden på badet og i tilliggende rom, samt å benytte dusjkabinett frem til en fremtidig rehabilitering.
Sanitærutstyr og innredning på badet er vurdert til TG2 på grunn av fuktsvelling i en skapdør. Skapdøren anbefales skiftet for å unngå videre forringelse. Badets ventilasjon er også vurdert til TG2, da det ble registrert feil luftretning i avtrekksventilen ved funksjonstest. Manglende avtrekk medfører økt risiko for fuktbelastning og kondens. For tiltak vises det til vurderingen av ventilasjonsanlegget.
Tilliggende konstruksjoner ved badet er vurdert til TG1. Det er foretatt hulltaking og fuktkontroll fra tilliggende konstruksjon mot våtsonen. Det ble ikke registrert utslag på fuktmåler eller synlige tegn til fuktskader i det undersøkte området på befaringsdagen. Målingen gjelder kun det aktuelle kontrollpunktet og utelukker ikke fukt eller skader andre steder i konstruksjonen.
Kjøkkenets overflater og innredning er vurdert til TG1. Kjøkkenet har innredning fra IKEA med slette fronter, laminatbenkeplate, nedfelt vask og mosaikkfliser over benkeplaten. Innredning, benkeplate, vask og blandebatteri er oppgitt fornyet i 2023. Benkeplaten er vurdert separat til TG2 på grunn av en liten sprekk mellom vask og platetopp. Lokal utbedring anbefales for å hindre videre skade og redusere risikoen for fuktskader i underliggende konstruksjon. Kjøkkenavtrekket er vurdert til TG1, og den integrerte ventilatoren ble funksjonstestet uten påviste avvik.
Innvendige vannledninger er vurdert til TG3. Leiligheten har vannforsyning med PEX-rør i rør-i-rør-system, med fordelerskap og stoppekran i innvendig bod. Det er registrert drypp fra en kobling i fordelerskapet, manglende merking av rørkursene og manglende plugging mellom vannrør og varerør under kjøkkenbenken. Den dryppende koblingen anbefales utbedret snarest for å hindre vannlekkasje og påfølgende fuktskader. Rørkursene bør merkes, og vannrørene bør plugges mot varerørene. Rapportens veiledende kostnadsanslag for dette TG3-punktet er under kr 20 000. Anslaget er sjablongmessig og er ikke et konkret pristilbud eller et samlet kostnadsanslag for alle avvik i boligen.
Innvendige avløpsrør er vurdert til TG1. Synlige avløpsrør er av plast. Vurderingene av vann- og avløpsledninger gjelder leilighetens egne installasjoner. Felles rør og stigeledninger er ikke kontrollert, og hovedstammer og deler av ledningsnettet er skjult.
Det balanserte ventilasjonsanlegget med varmegjenvinning er vurdert til TG2. Aggregatet er plassert i innvendig bod, og alderen er anslått til omtrent 20 år med utgangspunkt i at leiligheten ble etablert i 2006. Installasjonstidspunkt og tidspunkt for siste service eller rengjøring er ikke kjent. Anlegget har usikker fremtidig funksjon på grunn av alder, og det ble registrert feil luftretning i ventiler ved funksjonstest. Det anbefales service, filterbytte og kontroll og innregulering av hele anlegget ved fagkyndig. Utskifting av aggregatet må påregnes i årene fremover.
Varmtvannsberederen er vurdert til TG2. Berederen er på 116 liter, produsert i 2005 og plassert i innvendig bod. Tilstandsgraden er satt på grunn av alder og usikker fremtidig funksjon. Rapporten oppgir at berederen fungerer, og at det derfor ikke er behov for utbedringstiltak på befaringstidspunktet, men påpeker at skader kan oppstå plutselig på eldre beredere.
Det elektriske anlegget er omtalt uten tilstandsgrad. Sikringsskapet er plassert i innvendig bod og har jordfeilautomater, hovedbryter på 40 A, én kurs på 20 A og sju kurser på 16 A. Automatisk strømmåler er plassert i felles målerskap. Det er elektriske varmekabler i entré, bod og bad, men varmekildene er ikke funksjonstestet. Det foreligger ikke dokumentasjon på tilsyn fra det lokale eltilsynet, og tidspunkt for siste tilsyn er ukjent. Eier var ikke til stede under befaringen, og opplysninger om blant annet installasjonsår, rehabilitering, sikringsutløsning og varmgang var ikke tilgjengelige. Vurderingen bygger på en forenklet visuell kontroll, og fullstendig kontroll av kvalifisert elektrofaglig person anbefales.
Det er ukjent om det er gjennomført radonmålinger, og rapporten viser til borettslagets styre for nærmere opplysninger. Som et forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet er det registrert manglende håndløper på vegg i trappeløpet. Dette medfører økt fallrisiko, og montering av håndløper langs hele trappeløpet anbefales. Det er ikke satt tilstandsgrad for radon eller håndløperforholdet.
Tilstandsrapporten er basert på visuell befaring, enkle undersøkelser og målinger samt hulltaking ved badet, med de begrensningene som følger av at boligen var innredet og møblert. Tegninger, byggesaksdokumenter og selgers egenerklæring var ikke fremlagt ved rapportdato, og byggesaken er ikke kontrollert. Rommene er beskrevet ut fra bruken på befaringstidspunktet, som kan avvike fra godkjent bruk. Opplysninger om oppgraderinger og modernisering er hentet fra Eiendomsverdi og er ikke verifisert av den bygningssakkyndige. Det er ikke gitt kostnadsanslag for TG2-forholdene. Denne oppsummeringen må leses sammen med den fullstendige tilstandsrapporten og øvrige opplysninger i salgsoppgaven.
