Byggemåte
Enebolig oppført i 1983, generelt oppført i kjente konstruksjoner og med en byggemetode som var vanlig for byggeåret.
Bygningen er fundamentert på støpte fundamenter på antatt fjell og oppfylte masser. Grunnmuren er oppført i lettklinkerblokker.
Dreneringen er fra byggeåret.
Veggene er oppført i en bindingsverkskonstruksjon og er kledd med stående bordkledning.
Takkonstruksjonen er utført som et saltak med W-takstoler i tre. Undertaket består av rupanel, og taket er tekket med betongtakstein.
Takrenner og nedløpsrør er av sink, som delvis er malt. Takfotbeslag, kappebordbeslag, luftehatter og pipebeslag er av plastbelagt stål.
Etasjeskilleren er konstruert som et trebjelkelag. I underetasjen er det støpte gulv på oppfylte masser.
Bygningen har malte trevinduer med både 2-lags og 3-lags glass, samt malte hovedytterdører og balkongdører i tre med 2-lags og 3-lags glass.
Eiendommen har verandaer og trapper i trekonstruksjoner.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Utvendig - Taktekking
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Enkelte takstein har noe forvitringskader, og avskalling. Forvitringsskader og avskalling på takstein kan redusere steinens tetthet og levetid. Skadene kan medføre økt vannopptak og fare for frostspreng over tid.
- Utvendig - Nedløp og beslag
Avvik: • Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Utvendig - Veggkonstruksjon
Avvik: • Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
• Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Deler av kledning er ikke skjært med dryppnese (vinkel) i bunnen.
Spikerhoder er stedvis brutt overflaten, noe som gjør at overflatene rundt spikerhodet er mer utsatt for oppsamling av skitt og fuktoppsug.
Forhudningspapp er sprukket lokalt i underkant av terrassen ut fra første etasje, og her er det eksponert isolasjon.
- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft
Avvik: • Det er avvik:
Det er stedvis observert misfarging i undertaket, som kan være forenlig med fuktpåvirkning/kondens og svertesopp. Misfargingen indikerer at undertaket har vært utsatt for fukt.
Det er opplyst at det tidligere har vært utettheter ved pipebeslag og luftehatt. Misfargingen kan være relatert til forhold før beslagsløsningene ble utbedret. Det er likevel viktig å følge med på eventuell videre utvikling, særlig ved kraftig nedbør og snøsmelting.
Misfarging kan også skyldes kondens eller luftlekkasjer.
Det ble foretatt stikkprøvekontroll med fuktmåling (pigg) i undertaket, uten indikasjon på unormalt høye fuktverdier på befaringstidspunktet.
Fuktforhold i undertak varierer gjennom året, og det kan særlig i vinterhalvåret forekomme forhøyede fuktverdier som følge av temperaturforskjeller og kondensproblematikk.
Isolasjon ligger stedvis noe rotete på loftet, noe som kan føre til dårligere isolasjonsevne.
- Utvendig - Vinduer
Avvik: • Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet gjenstående levetid er passert, og faskarmvinduet ved ytterdøren har slitte beslag.
- Utvendig - Balkongdør stue
Avvik: • Det er avvik:
Døren har elde og brukslitasje.
- Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Avvik: • Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Deler av konstruksjonene har vedlikeholdsetterslep med malingsavflassing.
- Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 1
Avvik: • Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Utvendig - Utvendige trapper
Avvik: • Det er avvik:
Trappene har noe oppsprukket trevirke.
- Innvendig - Overflater - underetasje
Avvik: • Det er avvik:
Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold. Gulvene har en del ujevnheter.
- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Avvik: • Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Gulvene har en del ujevnheter med svanker og topper og er ikke avrettet før gulvbelegg ble lagt.
Ved stikkprøver ble det målt en høydeforskjell på ca. 20 mm gjennom rommet i trapperommet, og ca. 17 mm innenfor en måleavstand på under 2 meter i samme rom. Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 30 mm gjennom rommet i kjellerstuen.
Det er kun foretatt stikkprøver, og det er derfor ikke foretatt målinger overalt.
- Innvendig - Rom Under Terreng
Avvik: • Det er avvik:
Utforede vegger og gulv av organisk materiale i rom under terreng er en risikokonstruksjon med hensyn til fuktskader. Det ble ikke indikert noen unormale høye fuktverdier ved måling med pigg i bunnsvill i hulltakingen ved befaringen. Det kan ikke utelukkes at det er høyere forhøyede fuktverdier andre steder i rom
under terreng.
Det registreres bruk av diffusjon sperre på den varme siden i de utforede veggkonstruksjonene, noe som var vanlig da dette huset ble oppført. Sintef Byggforsk anbefaler i dag å ikke benytte diffusjonssperre i utforede veggkonstruksjoner i rom under terreng, da det kan medføre magasinering av fukt i konstruksjonen.
- Innvendig - Innvendig dør bod i underetasje
Avvik: • Det er avvik:
Dørblad tar imot terskel/karm.
- Våtrom - 1. etasje > Bad - Overflater Gulv
Avvik: • Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Gulvbelegg har ujevnheter (bulker). Ujevnhetene indikerer at underlaget ikke er tilstrekkelig jevnt
- Våtrom - 1. etasje > Bad - Ventilasjon
Avvik: • Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrom - Underetasje > Bad - Overflater Gulv
Avvik: • Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Våtrom - Underetasje > Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Avvik: • Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
Membran ligger skjult under fliser og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Ingen dokumentasjon på selve utførelsen foreligger.
- Våtrom - Underetasje > Bad - Ventilasjon
Avvik: • Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Kjøkken - 1. etasje > Kjøkken - Overflater og innredning
Avvik: • Det er avvik:
Noen fronter er noe malingslitt i kantene.
- Tekniske installasjoner - Vannledninger
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Det er irr på rør.
Det er ført rørføringer i yttervegg. Eier opplyser at veggen er tilleggsisolert i forbindelse med arbeidene.
- Tekniske installasjoner - Avløpsrør
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Avvik: • Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Tekniske installasjoner - Varmesentral - 2
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Fuktsikring mangler klemlist for å hindre vann inn mellom grunnmur og dreneringsplate.
- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
Avvik: • Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Tomteforhold - Forstøtningsmurer
Avvik: • Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
TG3 - Store eller alvorlige avvik:
- Innvendig - Etasjeskille første etasje
Avvik: • Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Ved stikkprøver ble det målt en høydeforskjell på ca. 21 mm innenfor en måleavstand på ca. 2 meter i spisestuen, og det ble målt ca. 15 mm gjennom rommet i stuen.
Det er kun foretatt stikkprøver, og det er derfor ikke foretatt målinger overalt.
- Våtrom - Underetasje > Vaskerom - Generell
Avvik: • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Tomteforhold - Terrengforhold
Avvik: • Det er avvik:
Det er vasnkelig å få vurdert terrengforhold rundt boligen på grunn av verandaer. Det observeres at terrenget under veranda har fall inn mot grunnmur, og dette genererer TG 3 etter NS 3600.
